ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
武蔵小杉三菱地所ツインタワー　26年2月竣工！日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画　【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/77416/
日医大跡地の三菱ツインタワーついに発表！ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/104329/
武蔵小杉とザ・パークハウス武蔵小杉タワーズwith隈研吾【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/105329/

[1944: マンション検討中さん]

川崎市への印象というかイメージを変えるのはなかなか難しいですよね。ただ住んでる側からすると、特に実害はないのでまあいいかなと思って過ごしてます。

[1945: 匿名さん]

>>1943 購入経験者さん
最近広い部屋の単価高すぎるから、ここも広い3LDKを1つ買うより、2LDK+1LDK買った方がトータル安く済むかもw

そういう場合にローンどうするのかよくわからないけど

[1946: マンコミュファンさん]

ここ高くて買えないから武蔵小杉の中古行きます。
この街はとても好きなので。

[1947: マンション検討中さん]

Xでは築古狭小が話題だけど、武蔵小杉駅前は新しい街でありタワーはどれも築20年以内と歴史が浅く、日本のボリューム層である会社員世帯(子育てファミリー
共働きDINKS)向けの電車利便性の圧倒的高さや、医療+駅前商業充実&坂なしフラットな道で高齢者にも合いやすいなど出口が非常に広く、万が一相場が変調しても安心感があります

[1948: マンコミュファンさん]

>>1941 eマンションさん
武蔵小杉に川崎のイメージを持つ方はかなり減ったと思いますが、残りわずかな人が持つイメージも、坪単価が綺麗に払拭してくれるでしょう。土地のマイナスイメージを払拭する一番の特効薬は高値で取引され、それが認知されること

[1949: 匿名さん]

>1984

デベ関係者かな。街のイメージが不動産価格で決まるなんて発想、一般人にはないよ。

[1950: 名無しさん]

>>1949 匿名さん
高値で取引され、高級住宅街扱いされてメディアで認知されれば、街のイメージ変わりません？

[1951: 匿名さん]

高値と高級イメージって別。川崎なのに高いねってなるのがおち。

[1952: 名無しさん]

>>1951 匿名さん
正直私もそうなる感じがしてしまう…

[1953: 匿名さん]

高級住宅街ってお屋敷が並ぶって感じだからね。タワマンにょきにょきではいつまでたっても無理。

[1954: 口コミ知りたいさん]

>>1951 匿名さん
ヴェブレン効果ってのがあり、人は高いものほど魅力に感じてしまう心理効果があるので、意外と多くの人は単純にイメージ変わりそうな気がする

まあここにいる皆さんはきっと賢いので高級と高値の違いがわかると思いますが、実際高値でイメージ変わってるエリアとかあるしな(たとえば田町とか)

[1955: 職人さん]

>>1913 匿名さん
湾岸は高層階住戸を中心に、相場を知らない外国人の購入でスッ高値の成約事例がつき、その取引事例に外国人が興味を示さないような低層階住戸も引っ張られ、実需が頑張ってついていってるのが今の状況。

この例でいう有明はエリアとしての実需需要が武蔵小杉と比べても低く、勝どきや晴海のように引っ張られていないのだろう。

外国人の高値買いに日本人の実需がついていく必要はない。相場が逆回転したらそういう投機マネーが入っているエリアの方が損失の絶対額は膨らむで。投資用は住んでないので容赦無く売ってくる

武蔵小杉は実際に住んでる実需層が中心だから、相場が変わったからといって売り物は出ない。子供の学校の関係とかあるしね。武蔵小杉はリスク低い

[1956: 匿名さん]

>>1924 匿名さん
夫婦のどちらかが神奈川県に地縁があれば選ぶでしょう。というか多いですよ。
夫婦のどちらも神奈川県に地縁がなければ、武蔵小杉は候補にすら挙がらないでしょうね。

[1957: マンション比較中さん]

>>1951 匿名さん
そもそも川崎のイメージが悪いのは
南部の工場地帯や風俗のせいです。
北部は閑静な住宅街だし、緑や公園もたくさんあります。
小杉のある中部は、その中間的な感じです。
在住３０年の私の正直なかんそうです。

[1958: 匿名さん]

小杉も元は工場エリア。タワマンできたのも向上が撤退した土地があったからこそなんだけど、歴史的についたイメージはそう簡単には変わらない。

[1959: 匿名さん]

>>1958 匿名さん
そういう先入観にとらわれた老人たちが鬼籍に入っていなくなれば変わるでしょう

[1960: 匿名さん]

元工場エリアでいえば東京の三田や目黒などもそうだし品川含め人気臨海エリアも同じですね。

[1961: 匿名さん]

元工場エリアだからこそ、まとまった土地を取得でき、大規模な開発ができる。そしてそこに新たな価値が生まれる。

歴史的なイメージを変えられない人は単純に放っておけばよく、再開発で生まれ変わった価値に気づいた人だけが時代についていけてるだけ。実際に市場評価は坪単価として表れている

[1962: 匿名さん]

逆にいうと、イメージだけで敬遠してる人が多い街ほど、イメージが払拭されていくごとに伸び代も大きいでしょう。そのイメージがある今でも武蔵小杉は大人気なわけで

[1963: 匿名さん]

恵比寿の再開発も元はサッポロビールの工場、豊洲はIHI造船所、大規模工場跡地が新しく生まれ変わっただけ。

[1964: 買い替え検討中さん]

>>1958 匿名さん
もっと昔は農村地帯。中原街道の宿場町で、徳川将軍の別宅もありました。
その名残で、小杉御殿町の地名が残っています。
明治になって富国強兵の国策や浅野総一郎の京浜工業地帯干拓事業は
日本の経済発展に貢献してきました。
その反面、６０年代終わりから７０年代にかけ大気汚染など公害問題
がクローズアップされ悪いイメージが全国的に広がりました。
バブル崩壊や技術革新による産業の転換により、川崎も大きく変わりました。

[1965: 匿名さん]

>>1958 匿名さん
工場エリアもあったけど、大手企業の社宅もたくさんあったような住宅街でもあるんだけどね。ここは住宅街エリアの病院跡地。
まあ敬遠する人がいるおかげで、めっちゃ便利なのに高額になりすぎないなら、購入する側としてはありがたい。

[1966: 検討板ユーザーさん]

武蔵小杉は川口に似てる

[1967: 検討板ユーザーさん]

>>1966 検討板ユーザーさん

川口しらないからなんとも。。汗

川口にきょうみないですよ。

[1968: マンション検討中さん]

>>1966 さん

クルト人は見かけないけど。

[1969: 匿名さん]

>>1965 匿名さん

グランツリーは日本なんとかの工場跡地。石碑があります

[1970: eマンションさん]

>>1969 匿名さん

東京機械製作所ですね。

[1971: 評判気になるさん]

>>1966 検討板ユーザーさん
西川口式まだあるの？

[1972: 評判気になるさん]

目の前にある小杉小には通えず、子供の足で20分はかかるであろう別の小学校に通うのですよね
お子さんがいらっしゃる方は近辺の中古が無難なのかな（ほぼ、小学生になるお子さんを持つ世帯だと思いますが）

[1973: eマンションさん]

>>1972 評判気になるさん

ノースタワーは新丸子に近い。いっそ新丸子タワーに改名したら。
尚、今日テレ朝じゅん散歩で新丸子編を放映します。小杉より
歴史や文化があります。

[1974: 匿名さん]

>>1955 職人さん
リーマンショックの時も東京23区の方が値下がり幅が大きかったしな。特に都心マンション。首都圏全体で見るとリーマンの時は大して下がらなかった

[1975: 口コミ知りたいさん]

>>1972 評判気になるさん
そうなんですね…
これは資産価値にも響きますね。

[1976: マンコミュファンさん]

>>1972 評判気になるさん
ここだと小杉小通えないんですか、、

[1977: 口コミ知りたいさん]

>>1976 マンコミュファンさん
購入する際に説明はあると思いますが、現時点の中原区の計画では西丸子小学校になっています
目の前にキレイな学校があるのに…ですよね

[1978: eマンションさん]

開発初期にコスギタワーやリエトコート、SFTなんかを買ってお住まいの方々は子供も高校生や大学生になってたりして、含み益を取り出して新築に住み替えるいいタイミングだろうなー
(丁度SFTは1度目の大規模修繕も終わって小綺麗になってるし売りやすいでしょうね)
でもここに住むと横須賀線から遠くなるだろうし、今は広い部屋に住んでる人も多いだろうから、買い替えて満足できる部屋が多くあるといいね

[1979: 通りがかりさん]

>>1978 eマンションさんリエコかコスギタワーいまからでもありかなぁ

[1980: 名無しさん]

徒歩20分子供を歩かせるのが厳しいな…このマンションは欲しいけど、駅からも遠くなるし家族会議だなぁ

[1981: eマンションさん]

>>1980 名無しさん
だから隈研吾使わないと…なんでしょうね
小杉小は評判がいいし綺麗な校舎なので、
サードやガーデンあたりの中古の方が良さそう

[1982: 口コミ知りたいさん]

小杉小学校より西丸子小学校の方が児童数少ないから仕方ないですね…
https://www.gaccom.jp/smartphone/search/p14/c133_public_es/map.html

大西学園小学校は近いけど評判どうなんでしょう。

[1983: マンコミュファンさん]

皆さんの意見をまとめると
小学校が近ければ駅から遠い物件でも良い
小学校に近ければ近いほど資産価値が高い
ということなのでしょうか？

[1984: 匿名さん]

違います

[1985: マンコミュファンさん]

>>1983 マンコミュファンさん
みなさん実需目線のコメントであり、資産価値については特に論じてないように見受けられますよ。

[1986: eマンションさん]

普通の感覚したファミリーなら小学校転校はさせないだろうから学区はかなり重要じゃない？
都内だと行かせたい小学校の学区のためにマンション買ったり部屋借りたりする人がいるくらいだからね

[1987: マンション検討中さん]

>>1983 マンコミュファンさん
違います。小学校距離は資産価値にほぼ影響なしです。
例えばパークタワー勝どきも徒歩20分くらいで湾岸no.1の坪単価です

[1988: 匿名さん]

>>1986 さん
都内の有名小学校は広域から人集められる名門小ですから、武蔵小杉とは話の次元が違います

[1989: 口コミ知りたいさん]

子供の頃に小学校が遠かったせいで人生が狂ってしまったと後悔し続けている大人って世の中には結構いるのですかね。

[1990: 名無しさん]

>>1986 eマンションさん
子供いる家庭なら学区は考慮するし、徒歩20分は敬遠されると思うので、そういう意味で検討対象外になる人はいるでしょう。ただそれで価格が下がるかというと、そういう層は価格下がっても選ばないと思うので、資産価値が下がることはあまりないと思います

逆に小学校が近いからといって、よほど名門じゃなければ高くても買う人は超少数派かと。千代田区の超名門小学校とかなら別かもしれませんが

[1991: 匿名さん]

>>1989 口コミ知りたいさん
ほぼいないでしょう笑　もちろん事故とかのリスクはあるので、親としては近い方が良いとは思います

私は徒歩20分でしたが、友達と毎日一緒に登下校した楽しかった思い出が今でも残ってます

[1992: 周辺住民さん]

そもそも武蔵小杉のタワーって、私立の小学校に通わせてる人もそこそこ多いような

朝よく私立小の制服着て出かけるタワーの子供たち見かけますよ

[1993: マンコミュファンさん]

確かに私立小もありですね

西丸子小に一度行ってみるとわかりますが、
真っ直ぐな明るい道ではなく多摩川に向かって
細い道を歩いていくので親だったら普通に心配ですよ

小学校の学区が気にならない方は、
いいマンションだと思います！

[1994: 口コミ知りたいさん]

資産価値にも多少は影響してくるでしょう。
学区が原因で検討やめる人がいるんだから。

PTKだって小学校近ければもっと爆上げしてたかもしれないし参考にならないよ。
将来的には小杉小学校の人数が落ち着いてきて学区変わる気がするけどね。

[1995: 匿名さん]

ここ買う人で小学校の子供いるなら、おそらく私立前提の方も多いんじゃないでしょうか。経済的な面では全く問題ないでしょう。

武蔵小杉から通える私立小学校でおすすめありますか？

[1996: 匿名さん]

入学できればの話ですよね、難関から中堅とどこでも通えます。
慶應 青山学院 学習院 慶應横浜 雙葉 東洋英和 早実 成蹊 立教 桐朋学園 都市大 暁星 日本女子大豊明 星美学園 聖心女子 横浜雙葉 洗足学園 田園調布雙葉 晃華学園 白百合 湘南白百合 川村 東京女学館 カリタス 国立音大 サレジオ 清明学園 宝仙 小野 国本 淑徳 トキワ松 目黒星美 光塩女子 成城 立教女学院 玉川学園 関東学院 精華 聖セシリア 清泉 横浜英和 捜真 桐光 森村 等々

[1997: 購入経験者さん]

>>1983 マンコミュファンさん
高齢者やシングルの方で子供が好きでない方も少なくありません。
以前住宅街の一戸建てに住む老夫婦が隣接する公園で遊ぶ子供の声がうるさいと
市にクレームをつけ公園を閉鎖させました。
小さなお子様のいる家庭以外は、むしろ子供の集まる施設がないほうがいいと
考える人もいるのでは。

[1998: 口コミ知りたいさん]

もはやガーデンかサードでいい気もしてきた

[1999: 匿名さん]

>>1997 購入経験者さん
先に公園があってあとから近くに住んだら文句言えんわな。

[2000: 近所に住んでます]

>>1998 口コミ知りたいさん
サードはおすすめです！

早めに買って小学生が終わったら、
サード前に出来るマンションに移動もありかも
建つのは10年後かな

[2001: 通りがかりさん]

>>2000 近所に住んでますさん
眺望塞がれたらそっちに移動ですかw

[2002: マンコミュファンさん]

>>2001 通りがかりさん

サード前に立つマンションは真西と真東しか抜けないけどね…

[2003: マンコミュファンさん]

子供が小学校卒業するまで待っていたら2億でも買えなくなっていそう
武蔵小杉はまだまだ伸びしろありますね

[2004: 評判気になるさん]

>>2002 マンコミュファンさん
サードよりはまし

[2005: 匿名さん]

>>2003 マンコミュファンさん
武蔵小杉で坪単価引き上げてるシティタワー武蔵小杉も坪600万円以下の物件はほぼほぼ売れて在庫なくなってきており、新築効果でまだまだ伸びそうな雰囲気あるので、ここ販売するころには周辺中古もかなり上がってしまいそう

[2006: 匿名さん]

>>2005 匿名さん
武蔵小杉坪600万円時代か。からの新築パワーで坪700～800万円時代。時代変遷しすぎ

[2007: 匿名さん]

>>2005 匿名さん
定期的に出現するシティタワーくん笑

[2008: 匿名さん]

シティタワー角14500万円で申し込み入ってるな、、、坪673だぞ、、

[2009: 評判気になるさん]

>>2007 匿名さん
シティタワーが武蔵小杉の先行指標だから例で出てるだけじゃない？シティタワーを過剰に意識しすぎ

[2010: 匿名さん]

確かにシティタワーやサード、グランドウィング辺りが先行しているよね。

その中でも売り出し数が多いからそら話題にも出ますわね。

個人的にはリエトコートが坪470とかで成約してるの驚きだわ。去年のシティタワー価格だもん

[2011: 口コミ知りたいさん]

>>2008 匿名さん
すげー。けど良い買い物ですね。これでまた周辺相場が引き上げられそう

[2012: 匿名さん]

>>2010 匿名さん
リエトコートもそこまで来てるのか・・ここ坪500台の夢はもう完全に断たれたぽいな。条件悪い部屋で果たして出るかどうか

[2013: マンコミュファンさん]

さらなる坪単価上昇にはやはり外国人誘致が必須ですよ。
現在、中国人、特に香港から来た人に福岡のタワマン、その他マンション爆売れとか。
上階の高級仕様中心に10%くらいの割合になっている所も。国内が厳しくなり近くの手頃な所に移住のようです。
武蔵小杉のさらなる発展のためにも参考になるでしょう。

[2014: マンション検討中さん]

日本人実需メインでここまで上がる武蔵小杉凄いな

[2015: マンコミュファンさん]

すでにそれなりにいらっしゃる思いますよ。
共用部やロビーにいるとけっこう出くわします。グランツリーその他レストランなどでも。
個人的印象ですがキンキンと響く大きな喋り声ですぐ分かります。。

[2016: 検討板ユーザーさん]

いや、武蔵小杉ももう中国をはじめ外国人増えてるよ。グランツリーのフードコート行くと日本語以外がかなり聞こえてくる。

[2017: マンション掲示板さん]

外国人の方はいるにはいる。ただ、湾岸と比べたらいないも同然くらい。

[2018: 匿名さん]

今も不動産専門のツアーがあって、１日に数軒の内覧をして複数を買っていくらしいね。特に一棟買いは今も盛んらしい。

[2019: マンション検討中さん]

>>2010 匿名さん
リエトコートまだ割安感あるな

[2020: 匿名さん]

>>2019 マンション検討中さん
リエトコートいいマンションです。
ただ坪単価は築年数に起因してます。

[2021: マンション検討中さん]

>>2016 検討板ユーザーさん

市ノ坪に伊藤忠が巨大留学生寮を作ってから、いろいろな肌色の若者を見るようになりました。
朝の通学時間帯には、綱島街道で信号待ち
している外国人を
たくさん見かけます。

[2022: 匿名さん]

中国の方々が増えると色々あるよ。。。

[2023: 評判気になるさん]

>>2006 匿名さん

都心が坪1,000以上が当たり前なので、
坪800でも割安に感じますね。

[2024: 名無しさん]

そろそろ気付きましょう。

不動産が上がってるのではなく、
金の価値が下がってるんです。井の中の蛙だらけ。

[2025: マンション検討中さん]

>>2012 匿名さん
逆に、ここの発表前に中古を高値で売り抜けておく動き、ってことはないのかな...

[2026: eマンションさん]

>>2016 検討板ユーザーさん
グランツリーのフードコートは武蔵小杉住人でなくても来るよね

[2027: 検討板ユーザーさん]

>>2024 名無しさん
金の価値は過去最高を更新していますよ
15,000円/gを超えたって話題になっていたけど2024井の中の蛙さんはニュースとか見ない人なのかしら

[2028: マンション掲示板さん]

>>2027 検討板ユーザーさん
たぶんその金じゃなくて日本円の話かと。

[2029: eマンションさん]

>>2028 マンション掲示板さん

私もそう思う

[2030: 匿名さん]

>>2029 eマンションさん
現金って言えば良かったね

[2031: マンション掲示板さん]

>>2025 マンション検討中さん
一部いるかもしれないですが、まだ新築効果の高値というより、健全な伸びでの相場水準な売り出しな気がします。少なくとも湾岸のような超高値の出物はかなり少なく、現実的かなと

それに武蔵小杉は三菱のここだけでなく、その次に来る三井タワーが大本命だと思ってる。ここより立地良いし戸数も少ないので超高値で出ると思う。引き続き右肩上がりだと思うけど、一番武蔵小杉の相場が大きく変わるのは、ここではなく三井タワーの販売の時だろう

[2032: 匿名さん]

武蔵小杉の電車の利便性を見ちゃうと、他のエリアがほとんど見劣りするように感じる。これだけ全方位への路線網羅している駅はかなり珍しそう

[2033: マンション検討中さん]

武蔵小杉の中古見てるけど、在庫少ないね。永住思考が多いのかな？着実に減っていってて、新規の売り物も少ないイメージ

[2034: 匿名さん]

>>1955 職人さん
まさにこれだな。不動産投資ローンは金利上昇に脆弱（元々金利高い＋金利上がりやすい＋住宅ローンのように優遇税制がない）だから、逆回転したら湾岸とか都心はダイレクトに相場下がりそう。
武蔵小杉は住宅ローンでパワーカップルが実需購入しているのがメインだからリスク小さい。しかもそれとは別で新築効果もあるし底堅いだろう

[2035: 匿名さん]

東京は第一子保育料を無償化。川崎市はホントひどいよね。こういうタワマン買うパワーカップルはまず認可保育園は入れない。タワマンの共有部に入ってるなんか保育園が低所得者に取られて、物件購入者が利用できない皮肉。武蔵小杉と言う子育て世帯向けの街なのに、制度と集めようとしている顧客層の乖離がでかい。

[2036: 周辺住民さん]

一時期の入居ラッシュも少し落ち着いて武蔵小杉周辺の保育園事情は改善してますよ。
低年齢クラスで定員割れしている認可保育園もあるくらいです。

[2037: 匿名さん]

>>2036
とは言え保育料は高いわけで。世帯年収1500万超えてる世帯がここに入る最低ラインと考えると、、保育料だけで年間100万円弱。所得税率考えたら年収150万円分相当だよ。それが3年間つづくと。2人目がいたら？都内に移動する層は出てくるよね

[2038: 匿名さん]

仰る通り保育園事情は以前より改善されてて、子育て世代は前よりも住みやすくなってます。かつ3歳からはそもそも無償化になってますし、育休取得で0歳のときは保育園に通わないご家庭も多いです

認可保育園以外ですと、川崎市認定保育園は、2歳以下でも市から保育料補助があるので、世帯年収にかかわらず安く利用できます。保育園代をセーブすることを優先したい方は、安く保育園に通わせる方法はあります

[2039: 匿名さん]

結局ここはいくらなの？

[2040: 通りがかりさん]

>>2039 匿名さん
650-700かと

[2041: 匿名さん]

>>2037 さん
結局こういうのはそんな単純に分断される話にはならなくて、

東京の2歳までの保育料が無償化される
→浮いた分を物件の売主・貸主が値上げする
→神奈川埼玉千葉エリアとの物件価格や家賃との乖離が生まれるので、3県でも物件の売主・貸主が値上げする

というグラデーションになる。なので実際そんな影響ない

[2042: 口コミ知りたいさん]

>>2040 通りがかりさん
武蔵小杉の利便性の高さ、かつ久々の新築大規模タワーでこの価格なら売れ行き良さそうですね

[2043: 口コミ知りたいさん]

>>2037 匿名さん
都内人気エリアや武蔵小杉の物件相場からすると200万円って小さいので(1年間のインフレでカバーできる範囲)、正直あんま影響ない気が。そもそも3歳以上は無料で、2歳以下でも2人目は半額、3人目以降はもう無償になってる。前から比べるとこの分野は川崎でも改善してきてるので、今後もよくなると思うよ