ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1718: 名無しさん]

>>1717 マンション掲示板さん

横から失礼。

急にクソ真面目？
ネタだ、冗談だ、KY？、なんでそんなことも理解できない？、とか言う人会社にもいるけど、そういうチャライ発言する人こそ俺は嫌い。

[1719: マンション検討中さん]

完全にネタですよw

[1720: 買い替え検討中さん]

具体的な話は何も無いけど、三井のタワマン予定地の隣にあるガソリンスタンドって土地の使い方がもったいないといつも思ってる。
もとケンタッキーがあった所。
全国的にガソリンスタンは数が減ってその土地が開発されたりしているけど、あそこだっていつまでもこのままじゃないよね。

[1721: マンション検討中さん]

>>1720 買い替え検討中さん

誰目線なんですか？
どうでもいいが三井のパークイーストウエストは元々エネオスの大規模社宅だったんだよね。土地の使い方？

[1722: マンション検討中さん]

>>1721 マンション検討中さん
誰目線でも良くね？

[1723: 匿名さん]

病院跡地は薬剤とか使ってたから土壌汚染チェックの有無は必須かな。霊ってどうやってチェックするんだろう。

[1724: 名無しさん]

>>1723 匿名さん
見えちゃう人が目視でチェックw

[1725: マンション検討中さん]

>>1718 名無しさん
タイミングと場所と程度によるだろ

>>1723 匿名さん
>>1724 名無しさん
もう霊の話はやめて下さいw

[1726: 匿名さん]

>>1724 名無しさん
見えない人にソース示せないw

[1727: 匿名さん]

〉１７２３

放射線もかな。線源管理がってこともある。それこそ見えない。

[1728: マンション検討中さん]

霊は存在しません。
全てプラズマで説明が付きます。

[1729: 匿名さん]

>>1720 買い替え検討中さん

小杉町の交差点のエネオス本当にいらないです。
ケンタッキー跡地と共に三井タワマンと合同開発すべき
東急さんでもいいから頑張って

[1730: 口コミ知りたいさん]

>>1729 匿名さん
何々すべきって言う人は嫌いです。他力本願。自分ではなにもしない。

[1731: 通りがかりさん]

>>1729 匿名さん
めっちゃわかる、あの近く歩くたびに思う笑

[1732: 匿名さん]

>>1730 口コミ知りたいさん
この街の人ってそんな人ばかり。
三井や投球が開発したら>>1729 匿名さんに何の関係があるのか？

[1733: マンション掲示板さん]

武蔵小杉の中古価格が徐々に上がってきてる
まじで隈研吾タワーは買える値段で出てきて欲しい

[1734: マンション検討中さん]

なんか余裕のない人が紛れ込んでますね笑

[1735: 名無しさん]

霊が滞留する内廊下だから坪単価150万円スタート
外廊下の仕様に変えたら坪単価800万円スタートw

[1736: 匿名さん]

今年は株高や円安、仮想通貨高で資産の増え方やばいな。みんなもそう？これだけ運用の景気良いと高額マンションもポンポン売れるわな

[1737: マンション検討中さん]

>>1735 名無しさん
外廊下プレミアムw

[1738: 匿名さん]

>1376

金利という不動産販売には最大の逆風がある。

[1739: マンション検討中さん]

>>1738 匿名さん
インフレ時代なんだから金利は当然発生するでしょう。結局はインフレと金利の影響どっちが大きいかが問題。

インフレ時代の金利コストはいわゆる経費みたいなもの。年間の物件価格上昇率が10%、金利が2%なら、2%の金利はらって8%のキャピタルゲインを得ているのと同じ。

[1740: 匿名さん]

だんだん物価が上がっていくのと違って、ローン総支払額見せられたら引かれてしまう。

[1741: マンション検討中さん]

>>1740 匿名さん
まあ、そこで引いちゃう人は買わなければいいんじゃないですかね

インフレ時代では多分一生買えないと思うけど

[1742: マンション検討中さん]

昨今のセキュリティ不安で、武蔵小杉のタワマンは今後高齢者からも有望だと思う

[1743: マンコミュファンさん]

セキュリティ不安で価値が上がるのは大使館エリアとタワマンだろう。低コスト・無コストでセキュリティを高められるから

大使館エリアは元々警備員が多いので、住むだけで安全面の恩恵を受けられる。

タワマンは縦に長い構造であり、戸建てエリアのように平面に広くないため、必要警備が少なく済む。大人数で費用分担してコンシェルジュや警備員を雇えるのでコスト面も有利。

[1744: 口コミ知りたいさん]

早く販売してほしい。来年8月か…

[1745: 評判気になるさん]

>>1743 マンコミュファンさん
大使館エリアって日本で千代田区港区渋谷区とかしなないよね。そんなエリアはタワーマンションじゃなくても高額。武蔵小杉のタワーマンションは確かにリーズナブルでいいかも。

[1746: 通りがかりさん]

>>1744 口コミ知りたいさん
だいぶ先に感じますね。
1月に一部予定価格発表で、8月までに市況変わったら、予定は予定ってことで値上げしたり値下げしたりするのかな。
その予想含め練りに練って1月までに決めて、あとは客の反応で微調整のみなのだろうか。

[1747: 検討板ユーザーさん]

ぶっちゃけどのくらいで出てくると思う？
俺は坪600後半スタンダードだと思ってるよ

[1748: 名無しさん]

>>1747 検討板ユーザーさん
概ねそんな感じだと思います。

ベンチマークになりそうな周辺中古の高いところは坪600以上の売出しが過半数になり、着実に在庫が減ってる市況を考えると、新築10%プレミアムとして坪660スタートはありえるでしょう。

横須賀線アクセスが良くないところで多少マイナスしても、そのマイナスは隈研吾プレミアムで相殺orプラスになるんじゃないかな。なので結局坪600後半スタート。高層階とかは坪700以上を想定

[1749: 名無しさん]

予算2億弱でパークタワー勝どきの眺望良くないor間取り悪い部屋か、ここのデラックス/エグゼクティブフロアで悩んでる。あとはリビオタワーと豊海も候補だけど予約取れず。地縁は神奈川。ここは都内の注目物件と比べてもかっこいいし仕様良いと感じる

[1750: 評判気になるさん]

>>1749 名無しさん
エグゼクティブフロアは100m2超えなので、グロス3～5億円のレンジかもですね笑

[1751: 評判気になるさん]

>>1749 名無しさん
まさかの同じ悩みでびっくりした笑
パークタワーかリビオかここで悩んでた。基本新築は抽選だと思ってるので申し込めるやつ全部行こう作戦です。

[1752: eマンションさん]

>>1749 名無しさん
パークタワー勝ちどきは高くなり過ぎで検討外としたよ。豊海は予約取れなくてめんどくさい。ここがまだまだ割安で購入できそうなのでウォッチしてます。

[1753: eマンションさん]

>>1746 通りがかりさん

値上げは難しい気がしますね。やるなら二次からかと（一次の供給数をぐっと絞った上で）

[1754: 名無しさん]

>>1748 名無しさん
一期一次まさにその価格帯のイメージです。
武蔵小杉坪300の時代が懐かしいです。

[1755: 匿名さん]

>>1754 名無しさん

グランドウイングタワー坪287
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558463/

[1756: 評判気になるさん]

>>1754 名無しさん
まあ昔と比べてお金の総量が増えすぎて、お金の価値が下がってますからね。

世界全体でお金の価値は落ちてて、その中でも日本円は円安で価値が低い。

人類の普遍の歴史はインフレ。もう昔の時代には二度と戻らないでしょう。

[1757: 匿名さん]

残念ながら、特にいま20代の若い人は今買わないと、今買えるエリアより好立地にはもう二度と買えないだろう。給料の伸びより、資産価格の上昇の方が大きいからだ。

武蔵小杉を含めた利便性が良いエリアは中長期的に下がる気配がない。若い人が家を買えないのは海外で当たり前に起きてること。ここは新築のラストフロンティア

[1758: 検討板ユーザーさん]

>>1757 匿名さん
今の20代は50年ローンという最強商品をフルで使えるメリットあるから、30代前半とかより恵まれてるかも？

50年と言っても住み替え前提なら払いきる必要ないし、若いうちに住環境を良くすることで仕事にも精が出る。最近は利用率あがってきてるし、今後はスタンダードになりそう

[1759: ご近所さん]

>>1743 マンコミュファンさん
大使館エリアに機動隊や警察官が多いのは理由があります。
右翼の街宣車の他難民申請者や亡命希望者逃げ込みなど
政治的緊張が高いからです。
たとえばパークコート千代田富士見の前には24時間警察車両や多数の警察官が
常駐しています。理由は近くに朝鮮総連の本部があるからです。
治安の悪い国で邦人が被害に遭うのも外国人が多く居住する現地の高級エリアです。

[1760: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1761: eマンションさん]

既出でしたら恐縮ですが、屋外部に木材が使われてるかどうかは公表されてますか？

最近隈研吾物件良く見るのですがやはり屋外部分の木材は厳しい印象です。

[1762: マンション比較中さん]

>>1761 eマンションさん
「建物の外壁に天然木は使用していません。」と公式ホームページのよくある質問に記載あります！

[1763: 名無しさん]

武蔵小杉は郊外？近郊？どういったポジションなのですか…地縁がないのですが、このマンションは興味があります

[1764: マンコミュファンさん]

>>1763 名無しさん

武蔵小杉は郊外なのかは興味深いです。15年ぐらい前に武蔵小杉にマンション買いました。都内からの引っ越しだったんですが、郊外に引っ越しするんだねと両親からコメントありました。都内と変わらない自己認識だったんでが、そうとらえるんだと驚きでした。
今はどうなんでしょうかね？

[1765: マンション検討中さん]

>>1763 名無しさん
生成AIに聞いてみたところ、近郊とのことでした！

[1766: 名無しさん]

>>1763 名無しさん

近郊じゃないですかね、隣が東京23区ですし。

[1767: 匿名さん]

近郊とか郊外とか気にしなくて良くないですか？

一番わかりやすい評価指標は坪単価。坪単価が高い＝評価されてる証であり、武蔵小杉タワーは坪単価は都内でも高いレベルなので（最近は築浅タワーの売り出しベースで坪500-600台）、資産価値としてはかなり高いかと

一般的に言われる近郊とか郊外はいわゆる坪単価200～300台とかですね。

[1768: マンション検討中さん]

不動産を近郊・郊外や、東京23区という大枠の括りで捉えることがそもそも間違い。解像度が低すぎ。23区の下手なエリアより神奈川や埼玉の人気エリアの方がよほど良いと思うよ。坪単価は確かにわかりやすい客観的な評価指標ですね

[1769: 購入経験者さん]

>>1763 名無しさん

[1770: 購入経験者さん]

>>1763 名無しさん
郊外か近郊かは、時代や個人の住環境の遍歴によると思います。
私個人でいえば東京生まれなので、多摩川を渡れば郊外と認識しております
そもそも昔は綱島あたりは温泉街だし小杉は砂利採掘場でした

[1771: マンション比較中さん]

>>1770 購入経験者さん
郊外が都心部より劣るみたいなの
は個人も意見にすぎません
長く住むのであれば郊外のほうが住環境としては優れいるとおもいます
川崎市在住の故山田太一も戦場の東京から帰り多摩川を渡るとホットする
と述べておりました

[1772: eマンションさん]

近郊郊外だよね
神奈川なのか東京なのかは大きい
仮に東京都だったら、買えない金額になっちゃうから、神奈川で良かったけど。

[1773: 匿名さん]

都心や郊外なんて人によって定義がまちまちだし、この手のスレでやるには不毛な議論だな

[1774: 匿名さん]

まぁどこまでいっても東京ではないからな。ただ、坪単価は500くらいで評価されてるし、立地と今後の新築供給考えたらまだ安い。もはや武蔵小杉というエリアが評価されてる印象。

[1775: eマンションさん]

シティタワー武蔵小杉の宣伝では「首都圏24区」となっていましたよー
因みに住友不動産は浦和では「もはや東京24区」と言っていたようです。

[1776: 職人さん]

アメリカの高級住宅街って都心から十数キロの郊外にあるよ。都心部は物価高騰で治安悪くなるのはどこの国もそうだから

日本の最近の都心トレンドは行き過ぎ。武蔵小杉は利便性の割に価格が抑えめで、ちょうど良いポジションだと思う

[1777: 匿名さん]

グランドウイングタワー坪287はめちゃくちゃ安い
武蔵小杉のタワマンに今住んでる人全員勝ち組だな
坪600出さないと住めない我々は＊＊＊、立地は北口で人気ない
高い高いと言ってたら永遠住めないジレンマ
そもそも高すぎて普通の人は買えない現実
みなさんどういう気持で買うんでしょうか

[1778: 名無しさん]

人生なんて短いんだから、1日も無駄にせず住みたいところ住もうぜ。武蔵小杉は良いところよ

[1779: 匿名さん]

>>1778 名無しさん
周りにもいるけど、家買うのに1年とか2年も悩み続けて頭のリソース奪われ続けているのは流石に人生もったいない。
そこまで来たらインフレ環境で一生買えないだろうから、もう諦めて一生賃貸覚悟だな。
でSNS等のマンション情報も全部ミュートする。これでスッキリ目の前の人生を楽しめるようになる。

[1780: マンション検討中さん]

>>1779 匿名さん
一生賃貸もきつい...老後とかやばそう

[1781: 周辺住民さん]

>>1777 匿名さん
あんまり深く考えずにとりあえず買いました

武蔵小杉のタワーは流動性が高いので、とりあえず買って、事情が変われば売れば良いんじゃないでしょうか。そりゃ上がってたら嬉しいですが、別に損しても良いです。賃貸でもどうせ居住コストはかかるので

そもそもローンが通らないとか構造的に買えない場合は別ですが

[1782: 匿名さん]

某沖◯人さんも家賃高騰はこれから本格化すると言ってますね。
物件価格が高くて購入を諦めた層が賃貸に流れており、結果として家賃が高騰するみたい。
高くても購入すれば資産をインフレさせることができ、家賃以上の出費は避けられるとの見解らしい

[1783: 評判気になるさん]

>>1782 匿名さん

だいだいこの手の専門家なんてあてにらないよオラガ牧野ともひろなんて10年以上前から小杉のタワマンなんて一過性の流行りですぐ廃れ、多摩ニュータウンのように不人気で寂れた所になると言っていました
氏の小杉嫌いは変わらず、今では小杉のタワマン民を金の亡者と言って憚りません

[1784: 検討板ユーザーさん]

>>1783 評判気になるさん
小杉なんて大半が実需なのに、なんで金の亡者と言われなきゃいけないんですかね。便利な街で暮らしたいから買ってるだけなのに。。

[1785: 検討板ユーザーさん]

ここまでインフレが進んだ一方で給与は据え置きとなると、買うのを躊躇する気持ちはわかりますね。ただ買う選択と同じぐらい、買わない選択を合理的に説明できることもまた重要かと思います。
しっかりライフプランを立てて、お金の計算をして、それでも賃貸がベターだと説明できれば、ご自身の中でも納得と自信が持てるのではないかと！

[1786: 匿名さん]

いわゆる左よりの界隈からはタワマン＝格差の象徴で悪というレッテルですので、そっちよりの評論家は総じてタワマン叩きにあります。利便よりも豊かさを求めて郊外奥の戸建てに住むのが幸せならそれはそれ、駅近タワマンに住むのもそれはそれ、叩く理由がいまいちわからん。

[1787: 匿名さん]

隈研吾マンション、マンションの外装に使われている木材部材の劣化が取り騙されています。
https://biz-journal.jp/company/post_384827.html#google_vignette

材質は確認しましょう

[1788: 名無しさん]

>>1787 匿名さん
そのくだりもうやったで
ホームページみて

[1789: 匿名さん]

>>1787 匿名さん
ホームページは確認しましょう

[1790: 匿名さん]

>>1787 匿名さん
何度でもいいぞ！

[1791: 匿名さん]

>>1786 匿名さん
簡単ですよ。
買える人は少なくて、買えない人は多い。
多数派に阿れば書籍が売れ、PVが稼げる。
彼らも商売でやってますからね。

[1792: 評判気になるさん]

武蔵小杉は物件価格に対する満足度がかなり高そう
最近話題のリビオタワー品川とかは真逆なイメージ
堅実な実需は武蔵小杉で良くない？と思う

[1793: マンション検討中さん]

駅北口地区計画の変更案出てますね
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000170614.html

[1794: 口コミ知りたいさん]

>>1793 マンション検討中さん
北口の開発すごいですね

[1795: 検討板ユーザーさん]

>>1793 マンション検討中さん
一番下の地区計画旧計画図が大昔の地図で興味深い。タワーズプレイスの場所は昔第一生命小杉アパートだったのね。
長年の計画なんだなあ。早く出来上がって欲しい。

[1796: マンコミュファンさん]

>>1795 検討板ユーザーさん

三井の初期タワー（SFTとMST）は銀行のグラウンド跡地ですね。

[1797: マンション検討中さん]

2008年頃からでしょうか，榊って人がマンション暴落するから待てというので、賃貸でじっくり私は待ってます。
震災やらコロナもありましたが、いまだ暴落せず。

逆神の榊なんですか？、

[1798: 評判気になるさん]

>>1782 匿名さん
物件買えない人がなんで今より高騰した家賃を払えるんだよ

商品の値段は客が決める
供給サイドが決めてると思ってる勘違い野郎だ

[1799: 匿名さん]

>>1797 マンション検討中さん
え、リーマンの時に買わなかったの？それは自己責任では？

[1800: マンコミュファンさん]

>>1794 口コミ知りたいさん
これからの北口はかなりあついな

[1801: マンション検討中さん]

>>1797 マンション検討中さん
あと30～40年待てればどこかのタイミングで下がるかもしれませんね。
頑張って待ちましょう。

[1802: 名無しさん]

こんなん問答無用で買いに決まってるでしょ。小杉の坪単価がまだ上がっちまうな。俺は羽沢横浜国大住みだけど、こっちの地価も連れ高になってくれないかな(笑)

[1803: 名無しさん]

パークシティの隣から全部再開発やないか

[1804: 匿名さん]

北口は駅前周辺、南口は聖マリアンナ跡地やイトーヨーカドー（ヨーカドーは未定だが古くなってきたから建替え？）など、武蔵小杉エリアは今後もかなり熱そうですね

[1805: 名無しさん]

>>1802 名無しさん
うるせーよ出張ってくんな
羽沢とかどこの田舎だよ

[1806: 検討板ユーザーさん]

>>1793 マンション検討中さん
駅前広場の整備とか、等々力緑地方面への回遊性とか、商業だけでなく歩行者が快適な街作りになりそうですね。

この間こすぎるまちフェスという北口のイベントで、タワープレイスに出店が来たり、小杉ビル横の駐車場に休憩所出来たりしてて、再開発に向けて何か実験してるのかなと思っていた所でした。

[1807: マンション掲示板さん]

>>1806 検討板ユーザーさん
等々力緑地まで徒歩で行こうとすると歩道無い車通りが結構ある道いかないといけないので、ここら辺も整備されたら最高なんだけど、どうなんだろう

[1808: 名無しさん]

この規模ならデカめの商業施設できそうだけど何ができると思う？

[1809: 匿名さん]

もうタワマン乱立のタワマン地獄だな。

[1810: 名無しさん]

>>1809 匿名さん

タワマン地獄ってなんですか？

[1811: 口コミ知りたいさん]

>>1797 マンション検討中さん
榊原や牧野知弘が東京オリンピック後に不動産の大暴落を予想していました。
しかし2020年以降も大暴落はなくそれどころかタワマンは都心部を中心に高騰しました。その程度の人たちです

[1812: 検討板ユーザーさん]

>>1810 名無しさん

居住人口の急増に社会インフラが追いつかず、住みづらくならなければいいけど。学校、鉄道、、、。

[1813: 通りがかりさん]

>>1812 検討板ユーザーさん

それは武蔵小杉とは無縁の話だね

[1814: 検討板ユーザーさん]

>>1810 名無しさん
ビル風がハンパないです
かつてプレイスタワー前のケヤキの大木が倒れました。さいわい怪我人はいませんでした。最近日野市のか多摩平で銀杏の枝が折れ通行人に当たり亡くなる事故がありました。他人事ではないです。デベの方には風害対策をしてほしいです。

[1815: 名無しさん]

>>1812 検討板ユーザーさん
おそらく武蔵小杉への解像度が低い方なのかなと思われますが、鉄道はまったく問題ないです。学校については学区の関係でこのマンションのようにやや距離があるケースはありますが、武蔵小杉特有の課題ではないと捉えております。

[1816: 名無しさん]

>>1814 検討板ユーザーさん
高い建物が多いといっても、都内に比べるとたかだか知れているのかなという印象なのですが、タワマンの影響で著しく風速が速くなっているというデータや見解があるんですか？

[1817: 名無しさん]

>>1803 名無しさん

タワープレイスとSTMはそのままですよね？

[1818: 匿名さん]

ここに加え三井も控えている。既にだいぶ前から、タワマン増えすぎて色々問題になってるのに、ここは無縁とか、そっちの方が感度低すぎる。まあ、住民がなんとも思わなら、構わないといえば構わないか。。。

[1819: 検討板ユーザーさん]

再開発についてSTMビルはそのままだよね？有識者の方教えて

[1820: ご近所さん]

体感ではビル風は他の街よりかなり感じるけどなー。
いつも駅に着くまでに髪の毛くしゃくしゃになる

[1821: 匿名さん]

タワープレイスとSTMはたぶん再開発の最初期に出来たものなので、
一連の再開発計画に載ってるけど今後再開発が行われるというわけではないという認識です。

[1822: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
控えてる三井含めて考慮の上小学校作られたの知らないのかな。
鉄道は今何が問題？風が強い日は強いけど、普段は普通だよ。
何も知らないでただタワマンある街批判しまわっている人なんだろうね。

[1823: マンション検討中さん]

マンションが2棟1500戸できたところで武蔵小杉の人口がそんなに爆増するのかなぁ？
世帯平均2～3人くらいだとして3～4千人くらい？
この中には住み替えで武蔵小杉内での住み替えも結構含まれてるだろうから影響はかなり限られていると思うけどねえ

[1824: 口コミ知りたいさん]

案外住み替えが主流になってしまう気がします。最近の新築物件の売れ行きからみて需要は明らかに下降傾向だと思う。

[1825: マンション検討中さん]

タワマン立つと社会インフラが追いつかない説ってずっと昔からありますね。特に湾岸あたりに。個人的にはむしろ人口が減っていく地域の社会インフラの方が心配です。仮に人口が増えて何か問題が発生するのであれば行政はそこにはお金かけますからね。

[1826: マンション検討中さん]

>>1820 ご近所さん

駅直なら雨風の心配ないです。

[1827: 匿名さん]

そりゃそうですよ、人口が全て。税収だけでも自治体格差が大きくなりつつある現在です。川崎や横浜などの政令指定市の税収が県行政で体力ない自治体に分配されているので、政令市が神奈川県から独立した行政を検討している話題になっておりしましたね。川崎市は比較的お金がある行政で人口増が続くので安定はしておりますが、横浜は山側の過疎地域が多くあって、それどころではないといち早く独立行政をしたいはずですね。まあ難しいでしょうけど。

[1828: 匿名]

例えインフラ不足が生じても、いずれ誰かが何とかしてくれて、いつかは解決する？んでしょうけど、いつになるかわからない、そのいつかを待てる忍耐力のある人なら、いいんじゃないでしょうか。あの横須賀線改札まで30分待ちにも、ホーム増設まで耐えてこられた方々なら、きっと何が起きても大丈夫でしょう。売ったらおしまいのデベは今後も売れるなら遠慮なく建てるんでしょうね。勝どきなんかも、勝どき駅が既にパンク状態でも、それでもばんばんタワマン建ててますから。

[1829: 匿名さん]

>>1803 名無しさん
A地区のタワープレイス、C地区北側のSTMビルの再開発がすでに終わってるとすれば、再開発が現実的に予定されているのはD地区（三井新築タワー）、C地区南側（JRの再開発）の認識であってますでしょうか？

B地区は以前このスレで、中華屋さんの絡みで再開発が止まっていると聞きました。

[1830: マンコミュファンさん]

北口はどこら辺があとは再開発されますか？
グランツリー口みたいな洗練された感じになりますか？

[1831: 匿名さん]

ふるさと納税で川崎市からこんなにお金が流出してなかったら行政サービスもっと良くなってたのかな。
自分が3万の返礼品貰うために自分の住んでる自治体の税収入が10万減るってのを皆がやると影響大きいですね。。

[1832: マンコミュファンさん]

武蔵小杉こんなに人集まってるからのその税収でバンバンまた綺麗にして欲しい

[1833: 職人さん]

>>1830 マンコミュファンさん
北口は小さな道路が入り組んでてまとまった土地が少ないので（新丸子側など住宅街が多い）、グランツリー側の規模は難しいんじゃないですかね

[1834: マンコミュファンさん]

北口が綺麗になれば武蔵小杉の価値全体が上がるので期待してます。
JRと三井新築タワマンがくっつくのと
駅のロータリーが整うイメージはありますが詳しいことはわかりません。

[1835: 匿名さん]

武蔵小杉のまとまった土地で、大きめの再開発が期待できそうのは、
・北口の三井タワーと北口駅周辺
・南口の聖マリアンナ（＋郵便局建て替えセット。かなり古いので建て替えで大型開発はありそう。セットで開発なら、ららテラスぐらいの規模は作れそう）、イトーヨーカドー

あとはNEC側は計画ないと思うけど、まとまった土地あります。たぶんNECが保有している土地だと思うので、あまり期待はできなそうですが

[1836: 通りがかりさん]

グランツリーの他にイトーヨーカドー跡地付近か北口付近に商業施設できて欲しいですねー

[1837: 名無しさん]

セントスクエア武蔵小杉が絶妙な位置に建ってますね笑

[1838: マンション検討中さん]

NEC北側土地売却して再開発されないかな。あそこに商業施設ほしい。

[1839: eマンションさん]

>>1838 マンション検討中さん

NEC北側土地はJR東日本が再開発すると思うよ。
横須賀線ホーム増設はNECから土地を買って行われた。
JR東日本は増設したホームの下のコンコースをガラス張りにして、NECの工場が丸見えにした。
残りの土地もJR東日本が買い取る話でもついていなければ、こんなことはしないでしょ。
今、NECは南側でイノベーション新棟を建設中だけど、そこで働く4700人って北側から移ってくる人たちだと予想してる。

[1840: 評判気になるさん]

>>1828 匿名さん
話が古すぎる。
ここ買う人は横須賀線改札関係ないし、そもそもあれはエスカレーター待ちの列で、ホーム増設以前にエスカレーター増設で解消したんじゃなかったかな。すげー昔に。
令和の話をしてくれ。

[1841: マンコミュファンさん]

>>1835 匿名さん
聖マリアンナはどっかの病院（日医大?）が買った説ありませんでしたっけ?

[1842: 通りがかりさん]

Xでみたけど高層坪700っぽいね
武蔵小杉の相場おそらく飛びますね…

[1843: 検討板ユーザーさん]

>>1841 マンコミュファンさん
私は超大手デベが所得したとの噂を耳にしました。

[1844: 口コミ知りたいさん]

>>1843 検討板ユーザーさん
超大手と聞きましたね。ブランズ？ブリリア？どこなんでしょうか…

[1845: 口コミ知りたいさん]

武蔵小杉ってファミリーが住みやすい街なんですよね
でも駅前にパチンコ店やガールズバーがありますよね(googleマップで調べた限り)
実際に住んでる方で治安が悪いなと感じたことはありますか？

[1846: 匿名さん]

>>1844 口コミ知りたいさん
謄本はあげてないの？

[1847: マンション検討中さん]

駅前のパチンコ屋って再開発される可能性あるのかな？客結構いそうな感じだけど。所有者誰なんだろ。

[1848: 名無しさん]

>>1845 口コミ知りたいさん

深夜、西口の広場は歓楽街に隣接しているためヤンキーがたむろしている。

[1849: マンション検討中さん]

こすぎコアパークは土曜の朝とか行くと若者が酒盛りしたんだろうなと思わせるゴミが散らかってるよ
たまーに夜中に叫んでる阿呆がいるよ。たまにだけど。
残念ながらパチンコ屋は潰れでもしない限りいなくなることはないんじゃないかな。東急スクエアを再開発で作ったときにあのパチンコ屋は居座ることを選んだわけだよね

[1850: 検討板ユーザーさん]

>>1849 マンション検討中さん
あのパチンコ屋はずっと今後も残るんですか？

[1851: 通りがかりさん]

パチンコ屋はそんなに気にならないしセンターロードは無理に通る必要ないしな
新丸子方面の飲み屋固まってるエリアもあんまり綺麗じゃ無いけど特に通る必要ないな

[1852: 検討板ユーザーさん]

>>1851 通りがかりさん
北口はオフィスや事務所が多い感じで割と静かよね。飲み屋もあるけど若者じゃなくてサラリーマンメインで騒がないのかな。

[1853: 検討板ユーザーさん]

人によって好みが分かれそうですが、北口と西口、南口で違う顔を持ってますね～

[1854: eマンションさん]

>>1850 検討板ユーザーさん
残ると思いますよ

[1855: 検討板ユーザーさん]

リビオタワー品川かパークハウス武蔵小杉か迷うな

[1856: マンション検討中さん]

>>1842 通りがかりさん
武蔵小杉の世帯年収はサラリーマン層だと2000-2500万が上限かな
これを超えると流通が鈍るのでそこをみて値付けしてくると思う。

[1857: 評判気になるさん]

武蔵小杉の外国人比率ってどうですか？
晴海と武蔵小杉で検討してます

[1858: 匿名さん]

>>1856 マンション検討中さん
サラリーマン世帯向けの住戸はグロスで～1億7,500万円くらいがボリュームゾーンになると思います。
サラリーマンといっても実家を含む資産背景はバラバラなので、ご家庭によっては2億くらいまでかな

2億以上になると地元の経営者や富裕層、外国人が中心になりそう。

[1859: 名無しさん]

>>1857 評判気になるさん
たまに見かける程度で、比率出せるほどいないと思う。

[1860: 匿名さん]

やはりアップサイドは限界がある感じですかね
外国人マネーの流入がないとなると

[1861: マンコミュファンさん]

>>1855 検討板ユーザーさん

一応港区だけど、港南って倉庫と食肉工場や下水処理場があり臭いがすごい。
知人によれば、すぐ慣れるとのこと。

[1862: マンション掲示板さん]

>>1860 匿名さん
住む側にとってはいなくていい。何目線?

[1863: 職人さん]

武蔵小杉の某タワーは外国人が投資用で買っていたと聞いたことがあります。

外国人は自分たちが住む用ではなく、投資用で買うことも多いので、外国人の実需が少ない＝外国人買いが少ないは、完全にイコールではありません。自宅はキャピタルゲイン重視にならざるを得ないですが、投資はインカムゲイン重視の方もいるので。

例えば中国の不動産サイトでは武蔵小杉のタワーは普通に掲載されてました

[1864: マンコミュファンさん]

円安というだけでスーパーセール

[1865: 匿名さん]

>>1863 職人さん
へえ・・・それ見せて。

[1866: 匿名さん]

いいマンションですね
投資視点では都心には劣るものの住みやすさはありそうです

[1867: 匿名さん]

聖マリ東横跡地の謄本取ってみたけどまだ引き渡ししてないみたい、聖マリのままだった。抵当は外れてた。

[1868: マンション検討中さん]

都心で一等地というわけでもない東京の新築タワーでも、ファミリー用だと1億7,000万円ないと買えないみたいですね。それも抽選とか。まじで新築高くなりすぎです。。そしてお金持ち増えたんですかね。

[1869: マンション検討中さん]

ここと、パークタワー渋谷笹塚と、リビオタワー品川　なら、どれ一番買いですか？

[1870: eマンションさん]

その3択にした意味があまりわからないけど、とりあえず笹塚は定借だから資産性という意味では除外かな

ただ、純粋に儲かるマンションなら品川でも武蔵小杉でもなくパークタワー勝どきを買えばいいと思うよ

[1871: マンションさん]

>>1865 匿名さん
例えば神居秒算とかですね。これに限らず中国でも不動産サイトはたくさんあるようです

[1872: マンション掲示板さん]

>>1869 マンション検討中さん
リビオタワー品川>パークハウス武蔵小杉>>>渋谷笹塚(定借)

[1873: マンション掲示板さん]

>>1869 マンション検討中さん
マジレスすると、何を求めるかで回答はまったく変わるかなと。笹塚に地縁があり、新築に割安で住めるという観点が重要なのであれば、その方にとってはパークタワー渋谷笹塚が一番買いになるでしょうし。
ご質問をされる際は前提条件を添えてあげないと、みなさんからの回答も主観に基づくものになってしまいます。

[1874: eマンションさん]

さらにマジレスすると、こんな掲示板で真剣に相談すべきじゃないよw
誠実な回答が欲しいからお金払ってマンマニさんみたいな不動産コンサルに相談すべき

[1875: 引っ越し貧乏]

>>1869 マンション検討中さん
ただ単にネガを煽るのはやめてね。
人それぞれです。自分に合うのが買いでしょ。

[1876: 評判気になるさん]

Xでも不動産のプロが目をつけてる
都心厨が全く興味ないことを願う、抽選倍率下がりますように

[1877: 名無しさん]

隈さんまた叩かれている、誰かに因縁付けられたのですかね？

https://m.youtube.com/watch?v=dOr7RITn19c

[1878: 検討板ユーザーさん]

>>1877 名無しさん
叩かれる理由をしりたければ、氏の手がけた建物を見るがいいと思います。
小杉の近くなら、対岸の大田区せせらぎ館とか環８沿いの葬儀場。

[1879: マンコミュファンさん]

ちなみにここは天然木じゃないってね笑

[1880: 口コミ知りたいさん]

監修が同じというのもあるけどかなり赤坂檜町ザ・タワーに似てないか？

[1881: eマンションさん]

はやくここの実物をみたいなー
絶対竣工後に評価が急上昇すると思うんだ

[1882: マンション検討中さん]

デザインで分類すると以下でしょうか。

ホシノアーキテクツ
小型　パークコート神宮北参道ザ タワー
大型　豊海タワー

隈研吾
小型　パークコート赤坂檜町ザ タワー
大型　パークハウス武蔵小杉タワー

[1883: eマンションさん]

>>1881 eマンションさん
そして数年後に腐るのか

[1884: マンション検討中さん]

>>1881 eマンションさん
間違いなく上がりますね。
豊海タワーもそうで、大規模×デザインは竣工後一気に評価されます。

[1885: 名無しさん]

もうすでに手に入れた人が多いな
煽る理由ないもんな

[1886: マンション検討中さん]

>>1881 eマンションさん

そして5年の黒カビで価値下落かな？^_^、

[1887: マンコミュファンさん]

同じ坪単価なら豊海タワーとここどっちが資産性高いですか？資産性一点のみで。

[1888: マンコミュファンさん]

>>1887 マンコミュファンさん
同じ坪単価になることはないでしょう。
ここは豊海よりずっと安いと思います。
もし同じなら、誰もここを買わないでしょう。

[1889: 匿名さん]

>>1887 マンコミュファンさん
期待リターンの大きさなら豊海、リスクの小ささなら武蔵小杉でしょう。値上がり局面なら投資マネーがたくさん入ってる豊海がアウトパフォーム、値下がり局面なら実需が多い武蔵小杉が強いと思います。

豊海現地よく知ってる人ならわかると思いますが、実需であれば同じ坪単価でも豊海ではなく武蔵小杉を選ぶ人も多いと思います。

[1890: マンション検討中さん]

>>1888 マンコミュファンさん
そもそも販売時期が違うので比べられませんが、おそらく売り出しの坪単価は同水準かと思いますよ。武蔵小杉の10年以内の中古はすでに@550の水準なので、来年は@500後半までいくでしょうし、そうなると新築のこちらは少なく見積もっても平均で@600前半は確実にいくかと。
豊海の1期1次の平均が@620程度なので、おそらく同等で出てくるかと思います。

[1891: マンション検討中さん]

>>1890 マンション検討中さん
なんで来年は500後半までいくの？

[1892: 口コミ知りたいさん]

>>1891 マンション検討中さん
新築の売出しが決まっており今のうちに近隣中古を取得しようとする動きが徐々に強まる、スカイDUOや豊海の1期1次が終わり一定数流れてくる、などの要因で上昇すると考えているからです。
前提として、あくまで個人の予想ですし未来のことは誰にもわかりません。

[1893: マンション検討中さん]

>>1891 マンション検討中さん
価格が頭打ちになる要素は少ない。

来年も大手は異次元のベースアップ。共働き夫婦の所得は10%増。

[1894: 検討板ユーザーさん]

>>1886 マンション検討中さん

https://youtu.be/QtN6wUOvor0?si=k5yKpzj79Ant_t3Z

[1895: 周辺住民さん]

>>1886 マンション検討中さん
なにかと話題の隈けんさんですが、ここは氏のホームタウンエリア
なのでかなり気合が入っているみたいです。
対岸にある田園調布せせらぎ館も大変すてきな所です。
お近くの方は、見学されるといいと思います。

[1896: マンコミュファンさん]

すでに築浅中古は500中盤まで上がってきてるしな
ここの価格が正式に発表されたら流石にそれよりは上がる

[1897: 地元]

木はコンクリや鉄骨に貼り付けないで
地面に生やすものだよ

[1898: マンコミュファンさん]

ここの価格発表する前に中古買うか迷うな
今は一応北口のタワマンみてるが

[1899: 匿名さん]

いま中古の武蔵小杉タワーはこんな感じでした↓

1LDK＝8,000万円以下の在庫なし
2LDK=9,000万円以下の在庫なし
3LDK=1億円以下の在庫なし

上記は築浅や築古、条件良い部屋や悪い部屋を全部含めてこれだから、ここは条件悪くて一番安い部屋でも+2,000万円～3,000万円ほどで出てきそう

[1900: 名無しさん]

>>1899 匿名さん
今武蔵小杉ってそんなに高くなってるんですね

[1901: ご近所さん]

>>1899 匿名さん
びっくり仰天玉手箱
盛りすぎ

[1902: マンション掲示板さん]

>>1901 ご近所さん
新築が相場形成をしているエリアにおいては、新築は中古相場の+20～30%と言われているので妥当ではないですか？

[1903: 検討板ユーザーさん]

ここの3L通常部屋で1.4億～だろうな

[1904: 評判気になるさん]

>>1903 検討板ユーザーさん

妥当か、それでも少し安いくらいでしょうね。

[1905: マンション検討中さん]

>>1899 匿名さん
1LDKでも1億以上という計算になりますが本当ですか？

[1906: マンコミュファンさん]

>>1905 マンション検討中さん
現状SUUMO掲載の1LDKが一番狭くて17.46坪なので、同じ広さで見積もるのであればご認識の通りかと思います。

[1907: ご近所さん]

>>1899 匿名さん
盛った売主さんの希望価格でしょ。
約定価格は300から400ぐらい。
あくまでも私の体感価格ですが。

[1908: マンコミュファンさん]

>>1907 ご近所さん
築浅タワーとかは坪500台で普通に成約してます

[1909: 匿名さん]

>>1907
仲介屋によるとグランドウィングやザ・ガーデンなんかは2ldk、3ldkと変わらず坪500以上で成約してるよ。なんならグロスが小さいから単価盛られても成約しがち

[1910: 匿名さん]

>>1903
1.4億～なら一次取得は周辺中古一択ですね。
おそらく抽選になるだろうし、外れたら終わり。

と言うかパワカでも一次で1.4億はかなり重いでしょう、、、

金利0.3%でも支払いはローンだけで月額35万超えるし、そこに管積費乗ってくる。日銀が来年政策金利1%あげるって言われてるから、金利1.3%ならローンだけで支払い41万円ですよ。

[1911: 口コミ知りたいさん]

マンションレビュー見たけど
シティタワーは500後半で
ガーデンは500前半くらいで成約してるよな
もう武蔵小杉はその段階
ここ坪600前半でもなんか殺到だと思うぞ

[1912: 匿名さん]

>>1911
仰る通り。この前シティタワーの超高層階は中住戸で坪600超えてましたね。

久々の新築が坪700でも違和感はない。ただ、そうなると周辺マンション新築組、周辺中古コロナ前組、超パワカ、相続組以外は参戦すら難しいですね。

そして竣工時には小杉の坪相場が1段階上がってそう。。

[1913: 匿名さん]

>>1899 匿名さん
武蔵小杉ってグロスが低い部屋は着実に売れていくんよな。
これは健全な実需が買っている健全なマーケットの証拠。

一方で有明とかはスっ高値で外国人が買って高値の成約事例はつくものの、グロス低い部屋の在庫がかなり多い（現に1LDKは6,000万円台から、2LDKは7,000万円台からある。武蔵小杉はすぐに売れてしまってすぐなくなる）

これが示すことは、武蔵小杉はかなりの実需層がいること。
武蔵小杉は実需で買うなら超手堅いと思っている。

[1914: 職人さん]

>>1913 匿名さん
武蔵小杉は株の世界でいう「下値切り上げ」の理想的な相場の上げ方

[1915: 検討板ユーザーさん]

>>1913 匿名さん
おっしゃる通りですね
グロスで安いのはすぐ消えています。その基準も徐々に顕著にきりあがってきました。
隈研吾タワー価格がどうなるのやら

[1916: 評判気になるさん]

>>1913 匿名さん

なんかもう異次元の世界
ここは諦め16号線の外に
いきます
さらばムサコ

[1917: 検討板ユーザーさん]

都心に比べると武蔵小杉安い気がする
実需の最後の希望
昔は湾岸と坪単価同じくらいだったことを考えると