『ソシオ西風新都 COMFILL EDITION』ってどうですかぁ～？★

[マンション検討中さん]

ソシオ西風新都 COMFILL EDITIONについての情報を希望しています。
公式URL ：https://www.socio-g.com/ss/


所在地　：広島県広島市佐伯区石内北一丁目2129-1他2筆
交通　　：広電バス「セントラルシティ中央」バス停徒歩6分
総戸数　：184戸
間取り　：2LDK～3LDK（29タイプ210バリエーション）
面積　　：57.92㎡～82.37㎡
売主　　：株式会社GAパートナーズ、株式会社共立エステート
施工会社：株式会社増岡組広島本店
管理会社：株式会社GMアソシエ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いしやす。

[25: マンコミュファンさん]

>>23 名無しさん

立地と駐車場については同意します。
確かにこの立地でこの駐車場仕様はバランス取れてないなと感じました。
この立地、この敷地面積に、この戸数で、この価格。
全部売れたらすごく利益出ると思います。

[26: 通りがかりさん]

>>25 マンコミュファンさん
利益出るかどうかはなんでわかるの？
今、とんでもなく建築費上がってるのはご存知ですか？
値段が高くとも安く出来ないからと捉えるべきではないでしょうか？

[27: マンコミュファンさん]

>>26 通りがかりさん

利益が出るかどかなんて素人なんで分かりませんよ。
ただ私がそう思っただけです。

昨今の建築費高騰は知ってます。
そのうえで、この立地、この敷地面積に、この戸数で、この価格。
いくらでこの土地を仕入れたのか知らないので断言はできませんが、「利益の最大化」を更に超えた利益を生み出すんじゃないかと私は思いました。

180戸も分譲するから全部機械式駐車場にしなきゃいけなくなるんですよね。
ここは全部機械式駐車場にしてまで180戸も分譲しなきゃ事業として採算取れないほどの高価な土地だったのかな？と疑問に感じたんです。

申し添えておくと、利益を得ることは悪いことじゃないと考えてますよ。
買う側も納得してから契約するわけですから、それで売主、株主、関係業者が潤うなら広島にとってはとてもいいことです。ギリギリまでコストカットしてまで安くするよりよほどいいです。

[28: 広島人]

しかしどんな需要を考えここに建てるんだろう？
市内まで車で20分で街中の1/2～2/3の価格で買えるとか？

[29: 通りがかりさん]

>>28 広島人さん

まぁ西風新都はやっぱり学区は良いからね、親心として自分の生活利便性犠牲にしてでも、子供に良い教育受けさせたいって親心狙いじゃないかな。

あとここら辺りは工業地域もあるしね、付近で働く人も居るだろうから。

まぁ1に学区、2に学区、3,4がなくで5に利便性、そんな需要を狙ってるんだろうね。

基町高校とか通えない距離じゃないしね。

[30: 広島人]

>>29 通りがかりさん

ここの学区ってそんなに良いんですか？
小中はまだ分かるのですが、高校はどこに通うのも大変そうです
まあバスなら4号降りて基町などは近そうですね

アストラムラインの延伸で西広島駅につながる頃に高校生になるならまあありかも？

[31: マンション検討中さん]

高校も遠いけど、中学受験も遠すぎる…
公立中は近年もうどこも大差ないですし。

[32: 通りがかりさん]

市内に出るときの有料トンネル道路の料金は400円でしたっけ？
いい加減安くなんないかなぁ。

[33: 評判気になるさん]

学校区のことをいろいろ言う人がいますが、居住エリアを学校区を基準に考える広島人は少ないのではないでしょうか。学校区の良し悪しは結局そのエリアの児童生徒たち、そしてその親御さんによるものです。いくら学校区の評判が良くても将来の学校区の評判はわかりませんし将来の評判はその時代の児童生徒とその親が培っていくものです。
「あのマンションが出来てマンションの子が増えたせいで・・・」
とか、言われないようにしないといけませんね。

[34: マンション比較中さん]

>>27 マンコミュファンさん
ギリギリまでコストカットして安くした結果がこの価格と仕様だとは思わないのですね。

敷地の広さと容積率から184戸入る土地だったんでしょう。
そしてその戸数に対して１００％以上の駐車場を確保しようとしたら機械式だらけになったんでしょうね。敷地形状も影響してるのかもしれません。
なるべく多く容積消化しないと安価に供給できなくなりますからね。184戸という規模もスケールメリットを生かして戸当たりの建築費を抑えるには必要なんだと思います。
利益も何も売れて初めての利益ですから竣工までに完売すれば大成功。
このエリアで規模なら竣工後1年なら及第点といったところでしょうか。

[35: 評判気になるさん]

>>27 マンコミュファンさん
なるほど要はシロウトが勝手な思い込みの妄想をなんの根拠もなく書いてるということですね。
デタラメだと思いますが、ならば仕方のないことです。

[36: 通りがかりさん]

山形県にある例のタワマンを思い出した

[37: マンション掲示板さん]

やっぱりソシオの板は盛上がりますね！

[38: 匿名さん]

サイクルポートも無いんですよね。
電動でスライドラックは大変だろうに。

[39: マンコミュファンさん]

>>35 評判気になるさん

そう！ただの素人が感じた意見ですよ。
不都合な感想書かれて怒ってるのかと思いましたが、仕方ないとお許しいただけたんでホッとしました。

[40: 評判気になるさん]

>>39 マンコミュファンさん
怒るなんて嫌だなぁー、そんな訳ないじゃないですか！
可哀そうな人には優しくしないとね！

[41: マンコミュファンさん]

>>34 マンション比較中さん

ギリギリまでコストカットしてる仕様なんですね。
そう思うようにします。
素人にアドバイスありがとうございました。

周りの家の人に、あそこはギリギリまでコストカットしてる仕様なんだと思われるのはマイナス印象かもですが、安いのに越したことないです。

それはそうと、及第点のラインが甘くないですか？
結果はどうであれ目標は少し強気なくらいがピリッと締まると思います。

[42: 匿名さん]

>>41 マンコミュファンさん
＞ギリギリまでコストカットしてる仕様なんですね。
そんなこと一言も言ってません。
＞そう思うようにします。
どうぞご勝手に。

[43: 匿名さん]

>>33 評判気になるさん
まあ学区も一つの検討アイテムではあると思います

主目的にするかは？ですが、うちの嫁さんは生粋の広島人で、とあるマンションは学区がNGって事でなくなったのを思いだしました

[44: 通りがかりさん]

なぜ西風新都は学区が良いのか？

例えば広島旧市内で高級住宅地と呼ばれる場所でも、同一学区内に変な人が住んでたりする。

西風新都の場合元がゼロの所からスタートして、それなりの属性の人でないと現実問題住めない場所なのよ、住宅ローン通らないしね。

広島でも中の上の会社員だったり、公務員だったり、属性の高い人が集まる。

元も子もないけど、蛙の子は蛙。
まぁここまでは普通に分かるでしょう。


実はもう一つの要因もあるのです。

実のところ教員にも評価が当然あります、その評価が高い教員は集中的に、良いと言われる学校に配属されます。

これ関係者に聞いた事実です。

[45: 名無しさん]

>>29 通りがかりさん

こちらの学区の何がいいの？
伴地区の塾の教師には進学意識が薄い地区だとしか聞いたことがないけど。

[46: マンション検討中さん]

新築マンションの価格か妥当かどうかの目安として、近隣中古の相場を確認するのが良いらしいけど、ここの近隣の中古マンションはいくらくらいの相場で取り引きされてるん？

てゆうか、この近所にマンションあるんかな。。

[47: 広島人]

>>46 マンション検討中さん

大きい部屋で82平米かつ高層階で4600万台
これだけ見ると安く感じる
立地や資産性とかも考えると微妙

アウトレット周辺も造成ばんばんやってるし
やはりアストラムライン延伸で需要見込んで開発してるのでしょうかね

[48: 広島人]

>>44 通りがかりさん
住民の属性となると、2-3000万台があるなら属性下がるって可能性あり(笑)

幟町は小学校は問題ないし中学はほぼ受験なので、学区が悪くても関係ないかな
天満とかのマンション住民は小学校から微妙なのが可哀想

[49: マンション検討中さん]

>>47 広島人さん

＞大きい部屋で82平米かつ高層階で4600万台

この中古はどの物件ですか？

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
中古じゃない。ここでしょ。

[51: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん

ここの価格だったんですね。
これはこれで情報ありがとうございます。

近隣中古相場とここを比較したくて、近隣中古マンションの価格が分かればと思ってたんですが。

[52: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
https://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=080&bs=011&ta=34...
今出てるのは。
マンションレビューとかで過去の販売価格は見られますね。

[53: 広島人]

>>51 マンション検討中さん

ここの金額についての意見でした
ここと比較出来る様な中古マンションって少ないと思います


ヴェルディこころ
2390万円
4LDK / 築11年
73.19平米（壁芯）

ヴェルディソレイユこころ
2288万円
4LDK / 築9年
74.71平米（22.59坪）（壁芯）

販売当時3000万もしてなさそう

[54: マンション検討中さん]

52、53さんへ
情報ありがとうございました。

SUMMOも覗いてみました。
築10年未満の築浅でも思ってたより安いですね。
ここの予定価格を見ちゃうと、近隣中古市場も活性化するかも？なんて。

[55: 通りがかりさん]

昨今の事情で新築が高くなるのは分かるんだけどさ、他のエリアは新築と中古の価格差がここほど大きくないような気がしてる。

アストラム駅徒歩５分圏内の中古は今後爆上がりが期待できるかもね。正直羨ましい。

[56: 匿名さん]

>>53 広島人さん
ヴェルディこころ　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558224/
十年前そこらで坪80万円台の時代なんてあったんですねえ

[57: マンコミュファンさん]

規模も規模ですからスレが思いのほか伸びますね。

[58: 広島人]

>>56 匿名さん
当時の資料あったんですね
安っ(笑)
一番高くて3000万弱とは

今売りに出してる人は新築時とほとんど同値で売ろうとしてるわけですね

あそこ等に住む必要がある方ならマンションの方が断熱性も良さそうなので、冬を考えたらありかもしれませんね
機械式駐車場の形式によると思いますが、一番上の車だと雪が積もると出るまでが大変ですね

[59: マンション検討中さん]

西風新都は雪って結構積もったりするのでしょうか？

[60: 匿名さん]

>>59 マンション検討中さん
西風新都に住んでる人は北部の天気予報見るって言いますよね。
客観的データ無いかぐぐってみたけど、気象庁の積雪データは八丁堀しか無いようでした。
西風新都は標高200m超えてるんで、加計とか三入の天気に近くなるんだったら平均気温が市内と1～2度違うみたいですね。

[61: 匿名さん]

>>59 マンション検討中さん

トンネル抜けたら別世界
なんてことがある

[62: マンション検討中さん]

高速4号線の長いトンネルを抜けると、そこは雪国であった。

左折してラーメン香龍でラーメンを食べた。

[63: 購入経験者さん]

年収500万とか600万でも、3000万以上のマンション買うと、その後の生活や貯金がきつくなると思います。今の市内だと4000万円も結構ありますが、返済が大変だと思いますよ。そういう意味では、西風新都とはいえ、3000万以下で新築マンションを買ったほうが、のんびり生活できると思います。

あくまで、個人的な意見ですが。

物価が爆上げしてるのに、所得はまるで上がる雰囲気のない日本をどうにかしないと
みんな生活がどんどん苦しくなりますね。

[64: 匿名さん]

CM怖いよ。
https://www.youtube.com/watch?v=JoukhrFr3CA

特にこの完成予想のCG

[65: 匿名さん]

>>63 購入経験者さん
これから少しずつ住宅ローン利率も上がってくるでしょうしね。。
てか、言われる3000万以下は2LDKの58㎡しかないからDINKS限定かな。

[66: 匿名さん]

3LDK(64013㎡)2,600万円台～
のようですが。

[67: 匿名さん]

3LDK(64.13㎡)2,600万円台～
です。

[68: 検討板ユーザーさん]

>>65 匿名さん
DINKSとシングルマザー狙いじゃなかろうかと思ってる。

[69: 65]

>>66 匿名さん
修正ありがとうございます。
29の部屋タイプってあるんで他にもありそうですね。

[70: 広島人]

>>63 購入経験者さん

市内は広いのでなんとも言えませんが
場所によりますが3LDKなどファミリー向けは普通に4000万台ですね

今日ポストに三井不動産の広告が入ってました
西区大芝2015年のヴェルディマンションが4380万
4LDK85平米とはいえ2階でこの価格？

ちなみに石内北二丁目戸建
2015年で3850万
3LDK129平米/土地172平米

なんか強気の金額が目に付きます

[71: 検討板ユーザーさん]

メリット
・お手頃価格
・学区評判良し

デメリット
・アストラムライン遠い
・市内中心部までも結構ある。

ズバリこのマンション購入検討？対象外？





購入検討
購入対象外

[72: 口コミ知りたいさん]

>>64 匿名さん
初期のプレステみたいですね。

[73: マンション比較中さん]

>>44 通りがかりさん

評価の高い教員は、良いと言われる学校に配属？
本当に、その関係者とやらがそんなこと言ったのですか？

大塚中は、比較的校舎が新しいので清掃指導がしやすい。
近くに繁華街がないので生活指導も楽。
中学受験で抜ける層が少ないので、高校の進学実績を作りやすい。
など、指導力に自信がない先生にとっては働きやすい学校と表現されるかもしれませんが。

どちらにしろ、その関係者が教育に携わる人なら良い学校とか悪い学校とか優劣をつけるような表現はしないと思うけど。

[74: 口コミ知りたいさん]

>>73 マンション比較中さん

良い学校、悪い学校

ありませんか？

例えば広島県立中学高校、開校時教員集めるのに評価の悪い教員集めますか？

民間企業でもいくらでもあるでしょう、就職時に評価の高い人しか採用しないし、ある程度以上の組織だったらエリートコースだ出世支店だ、出世街道だ、ありますよね？

そこに評価の低い社員あてがいます？

教員の現場もそうですよ、例えばモデル校だとかね、そこに評価の低い教員あてがいます？


まぁもちろん評価なんて人のすることだから好き嫌いや、偏った評価も産まれますよ。

それでも全部間違ってるかと言われれば、そんなことはなくてね。