（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[81: 匿名さん]

なんかさっそくエイブルが物件ページ作ってましたね、気合い入ってるな
https://www.able.co.jp/archive/tokyo/bld-3488433/

[82: 匿名さん]

500戸以上は最近だとパークコート文京小石川以上だし、単一の物件としては面積が文京区のマンション史上最大になるわけで、もっと騒がれてもいいんじゃないか？

[83: 匿名さん]

>>81 匿名さん
> なんかさっそくエイブルが物件ページ作ってましたね、気合い入ってるな

架空の物件ですかね

こちらは仮）小石川４丁目計画の建物詳細・設備・空室情報データに関するページです。5階建の仮）小石川４丁目計画は、2017年03月に完成した鉄骨造のマンションです。この賃貸マンションは東京都文京区小石川４丁目に所在し、都営三田線の春日駅から徒歩11分の位置にございます。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
あ、私もその文面気になった。
しかし2017年竣工のS造（アパート？）の5階建って近隣であったかなあ...記憶にないが。

[85: 匿名さん]

架空の物件を不動産広告に載せると景品表示法に抵触するのではないかと

[86: 周辺住民さん]

あまり話題になってないけど、500戸以上って文京区ではほとんどない規模。70年の定借物件のようだけど、その分価格は抑えられるだろうからファミリー世代でもなんとか手に入る価格水準になるかもね。
懸念材料として２つ。１つ目はどの駅を使ってもちょっと遠いこと。春日・後楽園使いが起伏がなくて便利だろうけど軽く10分は掛かる。２つ目は小学校の問題。ここは柳町か窪町かわからないけど、これだけ大規模なマンションが出来ると子どもが増えすぎて１校だけじゃ対応がきついんじゃないかな。

[87: 匿名さん]

>>86 周辺住民さん
それパークコートが建った時にも指摘があったけど、さほど増えていないみたいだが。
私立に流れる人が多いという話だったけど。

[88: 周辺住民さん]

小学生がどれくらい増えるのか。仮に平均的な日本人世帯が引っ越してきたとして、増える小学生は60人、1学年だと10人です。

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa19/dl/02.pdf
によると
児童（18歳未満）のいる世帯：21.7%
児童のいる世帯の平均児童数：1.68人
なので
494戸（ワンルームの28戸を除いた）×21.7%×1.68人×（小学校6年間/児童18年間）=60.0人

もちろん、若い世帯が多く引っ越してきそうですが、それ以外の世帯も多いはずです。

仮に小学生以下の児童がいる世帯が100%だとしても、増える小学生は276人で、1学年だと46.1人。この程度です。

[89: 匿名さん]

共産党さんは数学が苦手みたいですね

[90: 匿名さん]

文京区の小学校が過密であるのは今に始まったことではないので、確かに何らかの対策は打たれる必要があるね。

中央区は中央区立城東小学校を再開発ですばらしい施設を持った校舎で建て替えることに成功した。文京区も寝ぼけているばあいではないね。再開発こそ文京区を救う。

[91: 匿名さん]

城東小学校はすごいですね。ちょっと前にもアルマーニの制服を導入したりと、中央区はすごすぎです。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん
アルマーニはやりすぎと思いますけどね。一式9万円というのは実質的に一定以上の年収の世帯だけしか通えないということを意味します。もちろん私服でもいいのですが、かなり疎外感出るでしょうね。小学校レベルの児童は異質な児童へのイジメもバリバリやるでしょうから、同調圧力も強いので着ない選択はないでしょう。その辺でちょっと違和感があります。とはいえ、自助公助共助の仕組みでいけば、自助は最弱で、公助は公共事業費の肥大化をまねきます。公共資本整備は共助によって整備コストを減らして、より切迫している生活保護や片親世帯への支援に税金を回すことが求められていると思います。

[93: 匿名さん]

中央区は人口がどんどん増えているから勢いあるよね。
でも地盤が実はあまりよくないんだよな
中央区内の全域が沖積低地２とか３で、江東区の湾岸と大差ない
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/2cyuuou.htm

人気者になろうと一生懸命になるのには理由がある

[94: 匿名さん]

ル・サンクを仮設小学校として使いましょう

[95: 匿名さん]

>ル・サンクを仮設小学校として使いましょう
どこが面白いのかさっぱりわかりません。

[96: ご近所さん]

>>57 匿名さん
価格が発表されてからのスレの反応が「坪300万越え（330？）?新価格?無理?撤退します?」ってのがありましたねー　あの人達どこか買えたんだろうか…

[97: 匿名さん]

>>96 ご近所さん
おお、当時を知る人が他にもいた。

当時は市況が底をうって平米百万マンションがぼちぼち出現してきていて、東洋経済なんかでもそういう記事が書かれていたのですが、さすがに工場街に平米百万というのはちょっと想像を超えていたのも事実です。

[98: 匿名さん]

>あの人達どこか買えたんだろうか…
こういう見下したような書き込みやめませんか。

[99: ご近所さん]

その様な含みはなかったのですが、お気に障ったなら申し訳ない。それと、！マークで打った筈が？マークになっていて読み辛くて重ねて申し訳ない

[100: 匿名さん]

>>99 ご近所さん
「！」マークに限らずですが、このサイトでは半角記号は認識されずに半角ハテナマーク「?」になってしまいます。「～」も半角だとビックリマークになるのでご注意を。

・・・顔文字がハテナにならないのは謎ですが(*゜∀゜)

[101: マンション検討中さん]

さて、2023年になったけどそろそろなんかアナウンスがあるんじゃないかな？と思ったので、あげときますね。

[102: マンション検討中さん]

借地権だし、安いところひとつオナシャス
https://www.jutaku-s.com/news/id/0000030551

[103: 匿名さん]

外の塀にリビオのロゴが書かれましたね
取り壊しはまだ途中ですが

[104: 匿名さん]

2022年になってから敷地南側のユーカリハイツの販売価格が明らかに文京区の平均から乖離して上昇し始めましたね。現在売り出し中のシティテラスも強気価格で残りは指折り数える程度しかのこっていないことですし、定借でもそれなりに強気に来そうです。
https://www.homes.co.jp/archive/b-29222909/

[105: 匿名さん]

>>103 ご近所さん
これですね。
https://twitter.com/nishikakun/status/1638406358876954624

[106: マンション検討中さん]

特例で高さ３３ｍまでＯＫとか書かれていましたが、千川通から２０ｍ範囲は３１ｍ高度地区です。
なので高さ30,99mとかで1ｃｍしか余裕がありませんね。
それと日影規制もないので千川通ギリギリに寄せるかもですね。
準工業地域とは言え近隣の反対運動とかなかったのでしょうか？

あとこれができたらもうＢ－ぐるには乗れなくなりますね。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
>あとこれができたらもうＢ－ぐるには乗れなくなりますね。
そうなの？

[108: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
総合設計制度を使って緑地たっぷりにすれば小石川パークタワーのような素晴らしいマンションになったかもしれないと思うと悲しいね。

[109: マンション検討中さん]

これができたらシビックセンター行きのＢ－ぐるは満杯で乗れなくなるだろうなー？

茗荷谷のアトラスタワーみたいに公開空地無し緑地も無しで屋上緑地で済ますようなことしないで欲しいですねー。

[110: 匿名さん]

>>109 マンション検討中さん
さすがに500戸ぐらいでそんなにBぐるの乗客が増えるとは考えにくいな。
大した距離ではないので歩く人の方が多いと思う。（バスを待ったりする時間を考えると歩いた方が速い）

公開空地は期待できないかな。でも商業施設もできるし外構の植栽ぐらいはあると思うよ。総合設計制度を使ったらいいマンションがたったろうにな、残念。

[111: マンション検討中さん]

住マイルTV、2週間くらい前に出ていたんですね。ここ結構ためになりますね。
https://www.youtube.com/watch?v=mkOKAJKn2AM

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
そこは文京区で探すときには一通り目を通した方がいいですね。
高く売る売り方とか、文京区の物件の特徴、地域ごとの価格の違いなどが扱われている過去動画も参考になります。

[113: 匿名さん]

文京区民は結構豊島区にあるライフ新大塚店に通っている人が多いんだけど、駐車場が小さくて辛い思いをしている人が多いんだよね。文京区内のライフはやたら店が小さくて駐車場もないんだけど、ここは大きいので駐車場が大きなライフができたら小日向みたいな買い物不便地域の人が喜ぶと思うんだけどな。

[114: 匿名さん]

最近の区民はまいばすでしょ

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
播磨坂の下の方にもうあるよ
https://mapfan.com/spots/SC5AQ,F00F,J4

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
あれ、リンク切れだな　これ↓
https://www.bu-t.co.jp/bu_spot/zone13105/cate0402/zonedetail667907/

[117: 匿名さん]

車のある人はやっぱり車でいけるところに行くよな、ラクーアの成城石井とかエルアージュのクイーンズ伊勢丹とかもいいんだけど、ライフは肉にしても魚にしても品揃えがいい。ライフの駐車場がもっと大ければなあ、といつも思う。

[118: 名無しさん]

どんな店舗が入るか楽しみですが、西早稲田と同等となってくると期待できないですかね

[119: 匿名さん]

>>118 名無しさん
小石川4丁目がエリアに入ってくると平均世帯年収が跳ね上がると思いますので、マーケティングデータ的にはそこそこ高級志向でもやっていけそうですけどね。

モリッツ・グロスマンの東京ブティックが目と鼻の先という土地柄ですからね。

[120: ご近所さん]

>>117 匿名さん

グリーンコートのピーコックとか、池袋西武や東武のデパ地下にも車で行きます。

[121: 匿名さん]

スーパーが一つ入って終わりって感じもします

[122: 名無しさん]

ライフかマルエツ入りそう

[123: 匿名さん]

大塚店と同じぐらいの品揃えの大きなライフが来るなら歓迎だけどね。
おそらく戸建て住宅街も多く商圏人口が少ないので大きな店がなかった地域だが、今回500戸を超える世帯が増えるので十分期待できる。

[124: 匿名さん]

リビオシティ船橋北習志野と似たような規模ですね

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
そうだね、あちらは団地の建て替えだから半分程度は地権者住戸になるけど、こっちはガチで五百戸以上の供給だから人口の増え方はこちらの方がデカい。

[126: 名無しさん]

>>119
成城石井でも入りますか？ないと思います
近隣エリア的にはスーパーはありそうですが
若い人向けのおしゃれな店、というよりは元から住んでいた方々や共同印刷の
社員向けのチェーン店などが入りそう

[127: 匿名さん]

>>126 名無しさん
小石川4丁目や5丁目の住人は結構お金があるので三徳の高いものも喜んで買っているから、紀ノ國屋とか来てもそこそこ集客できると思うけどね。買い物不便地域の高級住宅街の住人も来れるように駐車場が広いとなお可だな。

共同印刷小石川工場跡地の近辺はオフィス街ではないので勤め人はそう多くない。印刷製本工場も常時稼働している所は数えるほどしかなく、どこも従業員１０人以下の零細工場ばかりだ。フクダ電子は営業拠点なので、昼は客先の近所で済ませる人が大半だろう。共同印刷は社食があるのか、あそこの社員が外食しているのを見たことがない。

マルエツみたいにオフィスで食べる弁当をずらっと並べて鮮魚や精肉はお付き合い程度の品揃えにとどめる業態は逆に詰んでしまう気がする。飲食店もこの辺で流行っている店はどこも子供連れで入れるカジュアルな店というキーワードがあるので、そういう店が入るんじゃないかな。たぶん日高屋とかは絶対に来ない。

[128: 匿名さん]

三徳が徒歩5分圏内なので、それに類するスーパーはできないと思います。できるとしたら、コンビニかまいばすではないでしょうか。

[129: 名無しさん]

目の前にセブンイレブン、徒歩2分くらいにまいばすありますよ

[130: 匿名さん]

スーパー、出店するなら事前に通行量調査しそうだけど。出店したところですぐ潰れたら意味ないし

[131: 匿名さん]

まいばすは集中出店する戦略なので、ここへの出店もありそうです。

[132: 匿名さん]

まいばすとローソンみたいな感じだと肝心のマンションの販売も苦戦しそうだな

[133: 匿名さん]

そうか522戸でした。これくらいの規模なら（文京区としては）そこそこの規模のスーパーが作られるかもしれませんね。文京ガーデンにマルエツが入ったみたいに。

[134: 匿名さん]

マルエツは駅近なので集客力が全く違うよ

[135: 匿名さん]

>>134 匿名さん
電車に乗ってスーパーに来る人はあまりいないと思うな。
マルエツはマンションにいる多忙な共稼ぎ家庭とかオフィスワーカーの弁当需要に特化している印象。バックヤードが狭くて生鮮品の調理スペースがとれないという事情もあるんだろう。

まあこれは願望だけど、エルアージュ小石川のクイーンズ伊勢丹ぐらいに床面積のあるライフが来てほしいなとは思う。精肉は店内調理の焼きたてロティサリーチキン、揚げたてメンチカツ、コロッケなども提供してくれると嬉しい。鮮魚は店内でおろしたてを提供してくれるといいな。季節にはアンコウとかタラを店内でさばいて鍋セットを販売するぐらいの気合いでやってほしい。パンを店内で焼いて焼きたてを提供してくれるとさらに嬉しい。

[136: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹規模のスーパーは魅力的ですよね。いずれここの建築計画が明らかになるので、その段階でスーパーの規模は確定ですね。楽しみです。

ただ個人的には、鮮魚は上野の吉池を越える店は、なかなか出現できないのではないかと思います。

[137: 匿名さん]

仕事帰りに駅近のスーパーに寄ってから帰るんだよ。激安店が入るならここまで来る人もいるかもね。小石川植物園があるから商圏人口少なそうで

[138: 匿名さん]

この辺（ちょっと遠いけど）で安いと言えば柳町のスターフルーツですね。品質はアレですが。

[139: 匿名さん]

ここの学区はいかがでしょうか。
どなたかご教示お願いします。

[140: 匿名さん]

小石川4-14なので柳町小・茗台中だと思います。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/tuug...
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/juniorhighschool/tuug...

[141: 口コミ知りたいさん]

角上魚類入んないかなぁ

[142: 匿名さん]

その手のマニアックな店は入らないと思いますよ。入るのは差し障りなさそうなスーパー。

[143: 匿名さん]

>>136 匿名さん
>鮮魚は上野の吉池を越える店は、なかなか出現できない
とはいえ小石川4丁目から吉池に行くには一旦シビックセンターまで出てBーぐるか大江戸線で行く必要があるので、日常的利用は困難ですよね。魚屋不毛の地、小石川には熱海の中島水産市民市場ぐらいの程度で十分優秀だと思います。

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん
上野（御徒町を含む）に行くには都バスの都02に乗ればOKです。結構利用者多いですよ。

[145: 匿名さん]

>>144 匿名さん
都バスはあまり使ったことないんで忘れてました、所要時間的にはそちらの方が早いかも。とはいえシビックホールの前のバス停まで行って交通機関を使って移動するのは面倒ですよ。

[146: 匿名さん]

都02は春日通り沿いを走っているので春日駅前（区役所）まで行かずとも近くの停留所から乗ればよいのでは？

（大塚方面） - 茗荷谷駅前 - 小日向四丁目 - 小石川四丁目 - 春日二丁目 - 伝通院前 - 富坂上 - 春日駅前 - （上野・錦糸町方面）

[147: 匿名さん]

小石川四丁目停留所は三徳の前です。

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん
なるほど、茗荷谷近辺に住んでいるとバスが身近なんだね。

[149: 匿名さん]

上野になんか行かんぞ

[150: 名無しさん]

規模も敷地範囲も似てるプラウドシティ小竹向原みたいな感じですかね？
イメージつきやすいです

[151: 匿名さん]

ここの前は千川通りで都バスは上60が通っているんだけど1時間に一本程度しかないんだよね。池袋と上野を結ぶ路線なので、せめて15分に一本ぐらい来てくれたら便利だけど、ここなら歩いて後楽園に出て丸ノ内線や大江戸線で出た方が時間的には早そう。

[152: 匿名さん]

うちは本郷なので上野にはよく行きますが池袋にはめったに行きませんね。
小石川の人だと逆でしょう。

[153: 匿名さん]

上60はひたすら裏道を通っている感じですが千川通りはマンションが増えたので増発してほしいところですね。

本数少ないのに意外と乗車率はよいですし。普段は都02に乗って、時間が合う時だけ上60に乗るのかな？

[154: 名無しさん]

三徳あるし、クイーンズ伊勢丹とかあるからスーパーは入らないような。。
共同印刷相手にオープンテラスのカフェがいいな。
ちなみに小日向側の人なら三徳か江戸川橋のマルエツ、いなげやが多いぞ。

[155: 匿名さん]

>>154 名無しさん
>小日向側の人なら三徳か江戸川橋のマルエツ、いなげや
小日向でもどの辺かによっても別れる気が。ちなみに小日向の実家を相続して住んでいる知り合いはよくクイーンズで会いますね。どこも微妙に品揃えは異なり好みもわかれるので一概にはそうとは言えないと思います。

あと大塚のライフは駐車場がやたら狭くて一時路駐が増えて近隣住民の苦情があったのか停めるのも簡単ではなくなったので、車で行きやすい店があったらそれだけでかなり広い範囲の集客が望めますよ。今のところ自走式でとめやすいラクーアの成城石井が車派には人気みたいです。

[156: コミュファン]

リビオシティ南砂町と似たようなスペックになるのかな～。長谷工、300部屋以上、定借で。

価格は南砂町より坪＋350万～くらいでしょうか。立地いい定借だと所有権の1割減くらいってことですがどうなるでしょうね。

[157: 匿名さん]

>>156 コミュファンさん
>坪＋350万～
希望的観測ですね、そうなるといいですが、とりあえずクジ運が強くないと手に入らないマンションになりそうです...てか躯体の品質が心配になります。

[158: 匿名さん]

あ、よく見ると+ってリビオシティ南砂町の坪単価300前後にプラス350ということですかね。それならあり得ますね。500台はなさそう。

[159: 匿名さん]

ブリリアシティ西早稲田なら200台からあったな

[160: 名無しさん]

さすがにそこまで安くないでしょう

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん
あちらは東西線と都電荒川線ですが、ここは三田線、南北線、大江戸線、丸の内線がそれぞれ１０～15分圏内なのでそれだけでも評価はより高くなると思います。
さらに小石川4丁目なので地位いはこちらの方が上でしょう。

[162: マンコミュファンさん]

リビオの時点でお察し

[163: 匿名さん]

>>161 匿名さん
ブリリアは副都心線も使えます。こちらは路線に魅力がありますが、駅まで遠いのが難点ですね。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん
ラクーアも徒歩圏で、周辺にもスーパーなどが多くあるのでブリリアより生活利便性も上なような気がしますけどね。スペックによる差もさりながら、最大の価格アップ要因はブリリアは昨年竣工した物件で、売り出しがブリリアより数年経過しているということでしょうね。全く同じでも、２～３年遅れるだけで坪単価はかなり違ってくるでしょう。

[165: 匿名さん]

生活利便性はブリリア西早稲田よりこちらの方が断然上だと思います。駅から遠くても相当高い値付けをしてくると思います。

バスの増便を要請している、とかだったら面白いですけどね。あとは、マンションとしてバスを運行するか。

[166: eマンションさん]

>>164 匿名さん
徒歩20分を徒歩圏と言うかはだいぶ意見が割れそうですね…バス停がすぐそばにあるので、バス利用で10分、の方が刺さりそうです

[167: 匿名さん]

セブンイレブン文京植物園前点からラクーアまで1.3kmなので、不動産の広告的には徒歩17分になりますね。20分以内なら徒歩圏と言ってよいと思います。

[168: eマンションさん]

>>167 匿名さん
「言って良い」かどうかは発信側の都合なので「情報の受け手がそう捉えるか」ですね。もちろん人に依るのは理解していますが、私は徒歩17分と書かれてもそれをポジティブには捉えることはないです。。。

[169: 匿名さん]

もしそこそこの規模のスーパーが併設されるのであれば、駅から遠い点は思ったほどマイナスにならないかもしれませんね。

[170: 匿名さん]

ブリリア西早稲田、仕上がり良いんだよね。ここもインナーフォレストできないかな。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
敷地面積が12500㎡で建築面積が7500㎡と空地が5000㎡あるので、植樹は期待できそうです。ただ、森と言えるほどかどうかは微妙でしょうね。小石川植物園が森なので、そっちに行ってくれみたいなことになりそう。

[172: 名無しさん]

>>170
わたしも何度かお邪魔しました
外観とかアプローチまでは良いと思ったんですが、廊下に入るにつれて薄暗くないですか？ 光が入ってきてないような、ジメジメしたイメージを持ちました。
小石川はカラッと爽やかなホテルライクな作りだといいな

[173: 匿名さん]

高級感を演出しようとするとどうしても証明は暗め、内装もダークな色調を選びがちだからね。長谷工の設計ならそういう変な高級感の演出はないんじゃないかな。照度高めのガラスを多用した開放感のあるプランになるでしょ。

[174: 匿名さん]

90～100㎡の部屋でますかね～
ルーバルあったら尚いいんですが、そうなると定借とはいえ1.2億超えてきますよね

[175: 匿名さん]

そういえばスーパーのオーケーが銀座に出店するのですよね。この物件にも入ったら面白いことになりそう。都心店を増やしたいと。
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20230623-OYT1T50222/

[176: 匿名さん]

スーパーやテナント入ってほしい反面、ゴキブリやネズミも発生しますよね
それだけは勘弁だ

[177: 匿名さん]

田の字じゃなくて責めた間取りを期待したいです

[178: 匿名さん]

>164

マンションでバス便物件ってのは刺さらない。

[179: 匿名さん]

都02のバス停が使えるなら重宝しますよ、行くところにもよりますが、丸ノ内線や大江戸線より便利。

区内の新築マンションではまず触れられませんが、隠れたメリットです。

[180: マンション掲示板さん]

>>179 匿名さん
地下鉄より便利は無理がある。
バス便は飽くまでオプションで考えた方がいい。