（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[451: 匿名さん]

>>449 匿名さん
西側高層階は700いくかも

[452: 匿名さん]

>>444 匿名さん
文京ガーデンサウスとノースの間の路地が無難なドロップポイントかもしれませんね。後楽園駅は郊外都市の駅のようなバスロータリーがないのと交通量が多いので下ろしづらいのですが、後楽園駅前交差点を曲がってすぐのところは下ろしやすいですね。

[453: 検討板ユーザーさん]

>>197 評判気になるさん

そうでした、定借でした。所有権ならまだしも、定借で600万円超えは大手デベの広尾をはるかに超えています。

[454: 匿名さん]

70年定期借地権だから
所有権よりもかなり安い
そんなイメージなんですけど
地代とかが高いのかな

[455: 通りがかりさん]

同じ駅遠で定借のブリリアシティ西早稲田のリセールバリューが参考になるかも。

[456: 匿名さん]

同じく定借の神宮前のパークコートの中古はドッキリ価格ですね。

[457: 匿名さん]

東西南北に対してほぼ45度触れているんですね

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/

A棟：北東向き（千川通り、北側は植物園）
B棟：東南向き（中庭）と西北向き（共同印刷）
C棟：東南向き（中庭）
D棟：東南向き（ユーカリハイツ＝11階建て）
E棟：南西向き（お墓）

[458: 匿名さん]

>>455 通りがかりさん
> ブリリアシティ西早稲田のリセール

坪400万ちょいといった感じで売り出されているようですね
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1002583517/

[459: 匿名さん]

>>454 匿名さん
かなり安いとはいっても同等の所有権とくらべてせいぜい一割ぐらい安くなる程度という話だよ

坪600だとしたら坪550ぐらいに下がるみたいな感じか

[460: 匿名さん]

文京区最大級を謳うだけあって500戸を超える大規模分譲の直近の事例は総戸数571戸のパークコート文京小石川ザタワー以来だと思う。規模の大きさを反映して共用施設がかなり充実しているのも希少さを演出していて、この辺はやはり価格に反映されてくるんだろうなという気がする。

[461: 匿名さん]

ただシャトルバスはやり過ぎだと思うんだよなあ。駅までは中途半端に遠いのでわざわざバスに乗るまでもなく歩いたり自転車を利用する人の方が多くなりそうで利用率が低いんじゃないかと危惧する。機械式駐車場が露天なのもどうかと思う。広さを活かして地下に自走式駐車場をつくれば良かったと思うんだが、建設コストが高くなるので嫌ったのだろうか。

[462: 匿名さん]

地代に関する資料が見つかりました。

https://www.kyodoprinting.co.jp/social-environment/pdf/corporate_repor...
> 2022年5月に本社社屋建て替えにより発生した活用可能な土地の有効利用として172.4億円の一般定期借地権設定契約を締結し、

172.4億円を総戸数522戸で割ると、1戸当たり3302万円。平均60㎡とすれば坪182万円

竣工から借地権終了まで約70年
→1戸1年当たり47万円、1戸1カ月当たり3.9万円

単純に考えると、周囲の物件より3300万円（坪180万円）安く、地代は月4万円ってことか

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん

谷底の低地なので、地下は水害が心配かもしれませんね。

ハザードマップ
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0280/9590/202333015328.pdf

[464: マンション検討中さん]

>>453 検討板ユーザーさん
広尾にそんなのあります？
昔々のマンション？

[465: 匿名さん]

>>464 マンション検討中さん

広尾ガーデンフォレストだと思う

[466: 匿名さん]

>>463 匿名さん
文京ガーデンやエルアージュ小石川にも地下駐車場はあるのでハザードの問題ではないと思う。

[467: マンション検討中さん]

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

[468: マンション検討中さん]

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

[469: マンション検討中さん]

>>465 匿名さん

ザパークハウス南麻布です。坪単価550万円ほどで50年定借でした。前払い地代が半額ほどだったため、地代は平均して月2万円程度でした。後半は販売に苦戦していたようですが、なんとか完売にこぎつけた物件です。

ちなみにこちらは駅2分での苦戦でした。

[470: 通りがかりさん]

>>462 匿名さん

地代が安いため、販売価格を見た目で下げてインパクトのある価格にできそうですね。

ただ、駅10分越え、大通り沿い、死者に囲まれた嫌悪施設、長谷工施工の規格間取りのみで天井高や窓策子は開放的に望み薄、定借の販売のしにくさを加味すると、坪単価500だの1000だのでは大ゴケするかも知れません。

[471: 匿名さん]

シティテラス文京小石川のC棟は悪条件にもかかわらず坪400万台は瞬殺だったので坪500以上は最低ラインと見ておいた方がいいんじゃないかな。担当者はちゃんと近隣の取引事例から価格決定するので、ここで脅しても安くはならないよ。

[472: 匿名さん]

シティテラス文京小石川も借地権？

[473: 匿名さん]

それを言うならここは文京区最大級の大規模分譲で24時間有人管理だからねえ。定借の期間も50年ではなく70年、実需の一次取得層が自宅を売るのは築20年ぐらいが多いと思うけど、それでも50年住める。

[474: 匿名さん]

定借はもちろん価格が安くなる要因だけど、新築所有権なら600以上になりそうなのだから500以上は妥当に思える。

[475: eマンションさん]

まあ終の棲家のしたいなら止めないけど
定借は極力やめたほうがいいよ。

[476: 匿名さん]

20年後にどれだけインフレが進んでいるかを想像できる人とそうでない人とで評価は大きく分かれるだろうね。今マンションを買う人は前者でしょう、後者なら賃貸住まいを選ぶはず。

[477: 匿名さん]

インフレを重視するなら所有権。

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん
> インフレを重視するなら所有権。
港区で坪一千万が出せる人はそれでいいのでは？ただ私の見たところ、かなり価格の先取りが進みすぎていると思います。

多分ここが所有権であれば坪600かそれ以上からだと思うので、それなりにお安く出ることは否定していませんよ。それ故に買える人も多いでしょう。

せっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。

リビオシティ文京小石川ってどうですか
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

[479: 匿名さん]

>>470 通りがかりさん
大量に売らなければならないので、値付けは慎重にしてくるでしょうね。すみふのように時間かけて売る社風ならよいのでしょうが、そうでもなさそうだし。

売主は日鉄興和のほか東京建物、中央日本土地建物、住友商事の名前があり、販売代理として伊藤忠ハウジングも名を連ねています。日鉄興和自身が、自社だけで522戸を捌くのは困難とみてるようですね。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/outline/

[480: 匿名さん]

>>466 匿名さん
文京ガーデンもエルアージュも法定の再開発事業だったので、補助金がたんまり入ります。代わりに一定の地域貢献が求められ、その一つが来客も使える駐車場です。もちろん、地下には排水設備も整備されているはずです。

ここは純粋な民間の開発案件ですね。

[481: 匿名さん]

70年後には文京区の築70年のマンション（所有権）は坪三千万かもしれませんよ。
インフレとはそういうものでしょう。

[482: 評判気になるさん]

>>481 匿名さん
新築はあるかもしれないけど中古は逆にお金払って処分になる可能性がありますね。
解体もタダではないので。

[483: 名無しさん]

>>482 評判気になるさん

定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう？
実需として70年住みたいだけだから関係ないと割り切ることもできるかもしれませんが、地権者の共同印刷としては土地をどういう形で明け渡させるつもりなんでしょうね。
日鉄興和不動産が保証してるのかな？ありえないか…

[484: マンション検討中さん]

スーパーは売主に住友商事が加わってるので100%子会社のサミットの可能性あるかも。千川通りの大塚よりにできたばっかりだけどエリアは一応違うので。

[485: 匿名さん]

>>483 名無しさん
> 日鉄興和不動産が保証してるのかな？ありえないか…

事実上そうですよ。物件概要に「敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有」とあります。共同印刷が日鉄興和に貸して、さらに日鉄興和が住民に貸すんです（転貸）。「共同印刷から見れば」貸した相手は日鉄興和なので更地で返す義務が同社にあります。

[486: 匿名さん]

>>483 名無しさん
将来起こりうるリスクやコストから価格を推定するというのは良い着眼点だと思います。私もそこまでは考えてはいませんでした。

ただ70年も経過すると所有権でも建て替えになると思うのですが、解体よりもはるかにコストの高い建て替えは極めてハードルが高い。この機会に一儲けを企むセミプロや自分が死んでからにしてくれという老人など、建て替えの障害になる住人が多ければ頓挫し廃墟一直線です。さらにここはタワマンではないし、高くなったところで解体費用は安いと思います。さすがに50年も経つと売れば二束三文になる可能性がありますが、税金も安くなりそうですし、それでいながら、分譲と遜色ない家賃収入が得られるのではないかと想像しますがいかがでしょう。

ところでせっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。

リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

[487: 匿名さん]

所有権なら70年後も　土地代＞解体費用　

[488: マンコミュファンさん]

>>486 匿名さん

普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

[489: 匿名さん]

> 普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

このケースの方が多いですね。情報の蓄積もありますし。

[490: マンション検討中さん]

>>486 匿名さん

移さないでいいですよ。
そっちを消して。

[491: マンコミュファンさん]

https://www.asahi.com/sp/articles/ASS2R55M7S2PULFA02X.html

定借マンションは修繕費をものすごく安くして見せる手法が取られますが、ここにきて指針が出されました。上限1.8倍までとの事です。

[492: 検討板ユーザーさん]

>>491 マンコミュファンさん
これは悪手では。
余計に修繕積立金が足りなくなるマンションが出てきそうです。

[493: 評判気になるさん]

>>485 匿名さん
なるほど……かなり複雑ですね。

[494: 匿名さん]

>>490 マンション検討中さん
どちらか削除してもう片方に誘導してください、と管理人さんに依頼しました。

[495: 匿名さん]

>>493 評判気になるさん

あまり詳しくないので書くのは気が引けるのですが、定借マンションの多くがここのように転貸（又貸し）だと推測します。

製造業などで広い土地を持っているけど売らずに貸して運用したい場合、誰に貸すかが問題になりそう。広い土地をそのまま借りて使ってくれるケースはほぼないと思われるからです。

そこで分譲マンションです。土地所有者が不動産デベに土地をまるごと貸して、デベがさらにマンション購入者と契約を結ぶかたちにすれば、土地所有者に面倒が発生しません。

土地所有者からみれば契約相手はデベ1社になります。デベの契約先は多数になりますが、デベはエンドユーザー相手に慣れているはずですよね。

[496: eマンションさん]

>>495 匿名さん

敷地利用権が「転借地権を準共有」というのがあまり見慣れなくて気持ち悪いですよね。
建物の区分所有権を処分する際には同時に敷地利用権もセットで処分しないといけない理解ですが、転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。転貸人の承諾が必要とかって話になると非常に面倒ですので、契約を要チェックですよね。
あと、転借地権を「準共有」にする意味はあるんでしょうか？区分所有者ごとに個別に土地を転貸するのでダメだったんだろうか。

[497: 匿名さん]

>>496 eマンションさん

分譲マンションは土地が所有権なら共有、所有権以外なら準共有となるようですね。

[498: マンション検討中さん]

>>497 匿名さん
用語の違いはもちろん知っていますが、建物の区分所有のために土地を転貸するだけであれば、一つの転借権を区分所有者全員で準共有しなくても、個々の区分所有者ごとに別々の転貸借契約を紐づける形にすればいいんじゃないの？と思うんですよね。
もっとシンプルな権利関係にしてほしいです。

[499: 匿名さん]

マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しないので、共有（所有権）か準共有（所有権以外）しかありえない気がしますが、どうなんでしょう。

> 転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。

土地の準共有の持ち分は建物の区分所有権に付随していて、土地の準共有分だけ、あるいは建物の区分所有権だけを売買することはできないはずです（区分所有法あたりに定めがありそう）。

共同印刷（底地権）か日鉄興和（転貸借地権）がそれぞれの権利を第三者に売ることは可能です。

[500: 匿名さん]

>>483 名無しさん
> 定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう？

勝手な想像ですが、日鉄興和が転貸借地権者としてマンション管理に関われるようになっている気がします。解体費用が足りなさそうなことがわかった段階で、日鉄興和が月々の解体準備金の値上げを提案するのではないでしょうか。もしそれが否決されたらその段階で土地の明け渡し、つまりマンションからの退去を求められるように契約がなされる気がします。