（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[421: 通りがかりさん]

>>418 匿名さん
416ですが、マンションへの来客用を意図して発言しておりました。おっしゃる通り身障者兼という意味合いです。
駐車場は全てシャッターゲート内のようなので、店舗利用者用は駐輪場96台のみの可能性が高そうです。

[422: 検討板ユーザーさん]

410です。ありがとうございます。
411さんのおっしゃる通り、確かに安いは正義ですね！
また412さんの文京区内は駅中心でない、という別の見方があるのもなるほどと思いました。
当方、フルタイム共働き＆双方帰りも遅いので、駅が近くないと生活が成り立ちません。本物件は撤退です…。

[423: マンション掲示板さん]

>>417 匿名さん
ありがとうございます。
15分以上は言い過ぎですね。おおよそそれくらいはみておかないと、の感覚で書いてしまいました。

とはいえ、決して近くはないので生活にマッチするかは検討ポイントですね！

[424: 匿名さん]

>>421 通りがかりさん
> 駐車場は全てシャッターゲート内のようなので、店舗利用者用は駐輪場96台のみの可能性が高そうです。

なんと96台。ということはそこそこの規模の店舗ができるということなのですね。

[425: 匿名さん]

>>422 検討板ユーザーさん
> 当方、フルタイム共働き＆双方帰りも遅いので、駅が近くないと生活が成り立ちません。本物件は撤退です…。

最近は解消されましたが、区内だと駅は近くてもスーパーが遠いなんて例もありました。よい物件が見つかるといいですね！

[426: 匿名さん]

図面見たらスーパー小さそうで残念。マイバスケットやビオセボンぐらいかも？

[427: 匿名さん]

>>426 匿名さん
ワンフロアではないと思うんですけどね。三徳やダイエーも決して遠くはないので半端な規模だと品揃えの豊富なそっちの方に食われちゃいますね。

[428: 匿名さん]

スーパーはこの辺としてはそこそこの規模ですね。図面からして1000㎡くらいありそう。まいばすは150㎡くらいが多いです。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/residence/index02.html
下の方に載っています

[429: 匿名さん]

ご参考までに、マルエツ春日駅前店の売り場面積は911㎡とのことです。

https://www.maruetsu.co.jp/corporate/newsrelease/pdf/newsrelease210916...

[430: マンション検討中さん]

1700㎡！　文京区最大のスーパーじゃないですか。こりゃすごい。

[431: 匿名さん]

失礼！　リンク先に書いてありましたね

1階に『都市型スーパーマーケット』を誘致予定。
店舗面積1,700㎡超※1の『都市型スーパーマーケット』を誘致予定。建物の1階だからコンビニ感覚で気軽に利用可能。豊かな品揃えの中から暮らしに必要なものがご購入いただけます。

[432: 匿名さん]

連投失礼！　※1は下記とのこと

※1 店舗面積はバックヤードを含みます。

[433: マンション検討中さん]

バックヤード3割と考えても1190㎡もあるので十分ですね！

[434: 匿名さん]

コンシェルジュ常駐２４時間有人管理、フィットネスルームもついていて、管理や住民サービス、共用部分は文京区の物件としてはかなり高水準ですね。坪８００も視野にはいってますね、これは。近隣のザレジデンスからの住み替え組も相当出るでしょう。

[435: 匿名さん]

>>431 匿名さん
> 『都市型スーパーマーケット』
ライフかな？

[436: 匿名さん]

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/service/

> マンション周辺と最寄り駅を結ぶ専用シャトルバスを運行予定

「周辺」って、バスはマンションに横づけしないのかな。もったいない。

[437: マンション掲示板さん]

>>434 匿名さん

35m2で8500万円ほどになるでしょうか。そこに前払い地代が加算されて、1000弱

三田ガーデンヒルズと同等の価格帯でしょうか。

この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、ちょっと悩ましいですね。即転益は狙えそうもないかも知れません。賃貸相場もこの辺りでは40万前後がパイとして大きいとなると、投資よりは実需層向きかも知れないですね。

[438: 周辺住民さん]

定借だし平均650いけばいい方。
戸数と駅距離から捌ける数想定すれば。
3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね

[439: マンション検討中さん]

>>434 匿名さん
>>437 マンション掲示板さん

定借物件だということを忘れてません？そこ重要ですよ。
気にせず買ってくれるのなら良いお客さんではありますが。

[440: 匿名さん]

周辺中古と比べてかなりスペックに差があるように思いますね。文京区は築古小規模が多く共用部分が貧弱だったり修繕積立金がショートしかかっている物件も多いです。店晒しになっている物件はそんなのばっかりですよね。

[441: 匿名さん]

>>438 周辺住民さん
> 3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね

金額の伸びという意味でしょうか。駅から遠いと限界があるのでしょうかね。

[442: eマンションさん]

>>441 匿名さん
駅距離ですね。周りの安い中古に流れる人もいるのでそこまでは強気にこないと思います。
700平均とかだったらすみません。

[443: 匿名さん]

> この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、

がベンチマークになりそうですね。プラス要因は規模、共用施設、敷地内スーパー。マイナス要因は定借。さてどれくらいの単価に落ち着くやら。

[444: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/13001 匿名さん
> 後楽園駅は富坂下交差点を通り過ぎてシビックセンター横の後楽園駅５番出口付近で落としていくのが良いかもしれない。三田線、大江戸線、南北線、丸の内線が全部地下で直結なので最大公約数的にはそっちがベストかと。そこから丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道に左折して白山通りで左折、そこから春日通りの交差点で左折して茗荷谷駅に行けばとりあえず信号なしで駅に送迎することができる。復路は湯立坂を降って千川通りをリビオシティまで行けばいい。ただ渋滞するほどではないが朝のラッシュ時の千川通りや春日交差点の歩行者の横断はかなり通行量があるので時間がかかると思う。

> 後楽園駅５番出口付近
区役所のサブエントランス前ですね。歩道側にセットバックしたB-ぐるの停留所がありますが、そこを使用するのは公平性の面から難しそう。この前後だと交差点が近いのでNGだと思います。

> 丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道
信号機のない歩道を2回横切るので、定時運行を確保するのに苦労しそうです。また、千川通りを南進して富坂下交差点を右折するのに比べると、走行距離が長くなるのに加えて信号待ちが大幅に増えると思われます。

そもそも後楽園駅（春日駅）は民間のバスを停める場所に乏しい気がしますね。本マンションの専用シャトルバスがどのように運行されるのか興味津々です。

・8番出口付近：都バスの停留所があり縦列ならOKかも
・三菱UFJ前（千川通り）・6番出口付近：富坂下交差点に近く恐らくNG
・三菱UFJ前（春日通り・7番出口付近）：都バスの停留所があり縦列ならOKかも

ひょっとしたら、シャトルバスは後楽園駅に行かず、茗荷谷駅行きだけだったりして。

[445: 匿名さん]

管理人さん

物件名と公式URLが決まりましたので、スレタイなど変更をお願いします。

物件名（スレタイ）：リビオシティ文京小石川
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/

[446: eマンションさん]

ここ、南向きの目の前にお墓があるけどあまり気にしない人が多いんですかね。

[447: 匿名さん]

>>446 eマンションさん
気にする人は最初から候補外とするでしょう。目の前がお墓ってことは、日当たりや眺望が保証されるので、ポジティブにとらえる人も多いと思います。

[448: 匿名さん]

公式サイト重くて見づらいような。。

[449: 匿名さん]

>>446 eマンションさん
南側はユーカリハイツビューのような...南と西は坪600前後、低層階は500台かな。
低層階は墓場ビュー以上に線香の匂いも問題だが、それ故に安いと思う。

多分一番高いのは千川通り沿い、700台はいくだろう。最上階含む高層階は800もありそう。北向き角部屋は結構高いと思う。

[450: 匿名さん]

>>448 匿名さん
アクセス殺到の予感

[451: 匿名さん]

>>449 匿名さん
西側高層階は700いくかも

[452: 匿名さん]

>>444 匿名さん
文京ガーデンサウスとノースの間の路地が無難なドロップポイントかもしれませんね。後楽園駅は郊外都市の駅のようなバスロータリーがないのと交通量が多いので下ろしづらいのですが、後楽園駅前交差点を曲がってすぐのところは下ろしやすいですね。

[453: 検討板ユーザーさん]

>>197 評判気になるさん

そうでした、定借でした。所有権ならまだしも、定借で600万円超えは大手デベの広尾をはるかに超えています。

[454: 匿名さん]

70年定期借地権だから
所有権よりもかなり安い
そんなイメージなんですけど
地代とかが高いのかな

[455: 通りがかりさん]

同じ駅遠で定借のブリリアシティ西早稲田のリセールバリューが参考になるかも。

[456: 匿名さん]

同じく定借の神宮前のパークコートの中古はドッキリ価格ですね。

[457: 匿名さん]

東西南北に対してほぼ45度触れているんですね

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/

A棟：北東向き（千川通り、北側は植物園）
B棟：東南向き（中庭）と西北向き（共同印刷）
C棟：東南向き（中庭）
D棟：東南向き（ユーカリハイツ＝11階建て）
E棟：南西向き（お墓）

[458: 匿名さん]

>>455 通りがかりさん
> ブリリアシティ西早稲田のリセール

坪400万ちょいといった感じで売り出されているようですね
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1002583517/

[459: 匿名さん]

>>454 匿名さん
かなり安いとはいっても同等の所有権とくらべてせいぜい一割ぐらい安くなる程度という話だよ

坪600だとしたら坪550ぐらいに下がるみたいな感じか

[460: 匿名さん]

文京区最大級を謳うだけあって500戸を超える大規模分譲の直近の事例は総戸数571戸のパークコート文京小石川ザタワー以来だと思う。規模の大きさを反映して共用施設がかなり充実しているのも希少さを演出していて、この辺はやはり価格に反映されてくるんだろうなという気がする。

[461: 匿名さん]

ただシャトルバスはやり過ぎだと思うんだよなあ。駅までは中途半端に遠いのでわざわざバスに乗るまでもなく歩いたり自転車を利用する人の方が多くなりそうで利用率が低いんじゃないかと危惧する。機械式駐車場が露天なのもどうかと思う。広さを活かして地下に自走式駐車場をつくれば良かったと思うんだが、建設コストが高くなるので嫌ったのだろうか。

[462: 匿名さん]

地代に関する資料が見つかりました。

https://www.kyodoprinting.co.jp/social-environment/pdf/corporate_repor...
> 2022年5月に本社社屋建て替えにより発生した活用可能な土地の有効利用として172.4億円の一般定期借地権設定契約を締結し、

172.4億円を総戸数522戸で割ると、1戸当たり3302万円。平均60㎡とすれば坪182万円

竣工から借地権終了まで約70年
→1戸1年当たり47万円、1戸1カ月当たり3.9万円

単純に考えると、周囲の物件より3300万円（坪180万円）安く、地代は月4万円ってことか

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん

谷底の低地なので、地下は水害が心配かもしれませんね。

ハザードマップ
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0280/9590/202333015328.pdf

[464: マンション検討中さん]

>>453 検討板ユーザーさん
広尾にそんなのあります？
昔々のマンション？

[465: 匿名さん]

>>464 マンション検討中さん

広尾ガーデンフォレストだと思う

[466: 匿名さん]

>>463 匿名さん
文京ガーデンやエルアージュ小石川にも地下駐車場はあるのでハザードの問題ではないと思う。

[467: マンション検討中さん]

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

[468: マンション検討中さん]

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

[469: マンション検討中さん]

>>465 匿名さん

ザパークハウス南麻布です。坪単価550万円ほどで50年定借でした。前払い地代が半額ほどだったため、地代は平均して月2万円程度でした。後半は販売に苦戦していたようですが、なんとか完売にこぎつけた物件です。

ちなみにこちらは駅2分での苦戦でした。

[470: 通りがかりさん]

>>462 匿名さん

地代が安いため、販売価格を見た目で下げてインパクトのある価格にできそうですね。

ただ、駅10分越え、大通り沿い、死者に囲まれた嫌悪施設、長谷工施工の規格間取りのみで天井高や窓策子は開放的に望み薄、定借の販売のしにくさを加味すると、坪単価500だの1000だのでは大ゴケするかも知れません。