（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[41: 周辺住民さん]

仮に店舗が1000㎡、それを除いたレンタブル比（≒共用部）が75％とすると、1戸当たりの広さは平均61㎡になります。50㎡前後の部屋も結構ありそうです。単価はそこそこ高いけどグロスの価格は抑える、という線がありえそうです。

[42: マンション検討中さん]

店舗が何が入るかとても気になります！スーパーは入りそうですが、飲食店入ったりしませんかね。

[43: マンション検討中さん]

皆さんの予想が坪500だと、530ぐらいになる気がします…。さすがにそんな価格だと買えないか。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん
>皆さんの予想が坪500だと、530ぐらい
確かに最近のマンションはそんな感じですね、いつも予想の上をいく

[45: 周辺住民さん]

>>42 マンション検討中さん
飲食店はどうでしょうか。播磨坂辺りにオシャレなお店が多いですしね。

[46: 周辺住民さん]

>>44 匿名さん
確かにそうですが、都心以外はそろそろ値上がりが止まってきた感があります。そもそも定借なので、控え目な値付けになる気がしますね。

[47: 匿名さん]

>>46 周辺住民さん
>控え目な値付け
多分グロスだけね...

[48: 匿名さん]

そんなにしませんよ。
営業の方ですか？

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん
営業もなにも今までだいぶ裏切られてきたからなあ...

[50: マンション検討中さん]

3LDK70平米8000万ぐらいだったら嬉しいですね！

[51: 周辺住民さん]

着工が2023年9月15日なので、販売はそれより先ですね。日銀総裁もチェンジしてて市況が変わっていそうです。

[52: 匿名さん]

>>51 周辺住民さん
インフレになることはGDPの成長を意味するので、政府債務の対GDP比を改善させる効果がある。おそらく金利を低くしてインフレにするとともに、弱くなった円は海外での投資の円レートでの収益を改善させ日本の国益にかなっているとおもわれる。多分金利は上げない。後任者も同じ意見だと思うので、多分マンションは我々が現役の間はまず下がらないだろう。

[53: 匿名さん]

また近所のマンションみたいに23区値上がり率ランキングの上位になるようなことが起きるのかな。転売屋がたくさんおしかけそうだ。

[54: 匿名さん]

東京23区マンション値上がり率ランキング
https://toyokeizai.net/articles/-/199667?page=2
リンク先の10位に注目

この時は44.1%だったけど、現在は50％を軽く超えているよね。新築時から持っていたみなさん、おめでとうございます。

[55: 匿名さん]

小石川ザレジデンス、所有権で坪220ぐらいだったのか…

[56: 周辺住民さん]

2000年代前半にマンションを買うのはかなり勇気がいりましたよ。なにせバブル崩壊後の価格下落がまだ続いていました。その後ミニバブル（リーマンショック前）になってようやくあの頃が底だったのかと実感できました。

[57: 匿名さん]

>>55 匿名さん
その後アインスが平米100万マンションだと騒がれたのが昨日のようです。

[58: 匿名さん]

>>56 周辺住民さん
2005年ごろは完全に底でしたね。
ただファンダメンタルとは別に、他と大きく違ったことは周辺の住環境の変化に負うところが大きいと思いますよ。はっきり言って当時は工場街、今は住宅の方が多いでしょう。

共同印刷小石川工場は、工業地帯だった千川通り沿いのある意味本丸御殿というべき存在でした。それがマンションになるということは、単なる工場の再開発という意味だけでなく近隣の住環境の大きな転換点であることを意味します。文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。

[59: 匿名さん]

>文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。

まさに仰る通りですが、肝心の区もデベも気づいてなさそう

[60: マンション検討中さん]

むしろすみふがここやってくれた方が良かったのかもしれない

[61: 周辺住民さん]

>> 文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。
> まさに仰る通りですが、肝心の区もデベも気づいてなさそう

ホントそう。もったいないですね。

[62: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
>むしろすみふがここやってくれた方が良かったのかもしれない
せっかく四丁目アドレスなのでね、広めのお部屋をいっぱい用意してくれればよかった。

[63: 匿名さん]

地方の伝統産業や下町の製造工場なんかはメディアが取り上げて職人文化として語り継がれていきそうだけど、近代日本の「知」を支えた文京区の印刷業については、既にネットがメインになったメディアからも忘れられて人々の記憶から消えていきそうな予感

[64: 周辺住民さん]

>>63 匿名さん
凸版印刷の博物館がありますね。
https://www.printing-museum.org/

印刷業といえば千川沿いだったので、その意味でのメモリアルがあるといいですね。ひょっとしたら本件で準備されているのかも。

[65: 匿名さん]

記念するプレートぐらいはあってもいいような気がしますね。

[66: マンション検討中さん]

ここはワンルームはかなり少なめですが、やはり実需で住むために買うならワンルームは少ない物件の方がいいんですか？例えばワンルームが3分の一を占めてたりしたらやめた方がいいんでしょうか。子持ちで3LDK検討中のものです。

[67: 周辺住民さん]

>>66 マンション検討中さん
それは考え方次第ですね。

ここは平均面積が狭めなうえにワンルームもあるので、多様な世代向けになると思われ、住民の代替わりが促進されそうです。一方、3LDKばかりのマンションだと同世代の人たちが集まりやすく、なにかと良い反面、住民はそろって高齢化します。

[68: 匿名さん]

最近はリモートワークが普通になってきているので、ワンルームよりも仕事部屋の確保できる1LDKの方が人気があるんですよね。ワンルームはアパートや寮と競合するので分譲賃貸として出すには家賃面でやや不利です。ワンルームの設定ってこれからだんだん減っていくのではないかと思っているんですが、今回ワンルームを設定してきたというのはどういう意図なのか...

[69: 周辺住民さん]

>>68 匿名さん
文京区の定義ですと、40㎡未満だとワンルームになります。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/oneroom.html

[70: 匿名さん]

最近の新築は坪単価が上がって面積が狭くなる傾向があるから、そのうちワンルームマンションしか建たなくなるかもしれませんね。39平米に親子三人ぐらしとかあるかも

[71: 匿名さん]

>>70
夫婦の営みは湯島三丁目のラブホで？

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
まあそうなるかどうかは別にして、パリとかだと狭くて日当たりの悪い集合住宅の居住性が悪いので、日当たりを求めてオープンテラスのカフェに人が集まるという話を以前聞いたことがある。この調子でマンションが高騰すると、日本もだんだんそうなるかもしれない。

もっとも、そんな狭い物件に資産性なぞカケラもないわけだが。

[73: 周辺住民さん]

1戸当たりの平均60㎡とすれば、ワンルーム28戸以外は、3LDKと2LDKが半々になるのかなと予想します。駅から遠いとはいえ白山駅までは徒歩10分くらいなので、販売面でなんとか踏ん張ると思います。

[74: 匿名さん]

>>73 周辺住民さん
>白山駅までは徒歩10分くらい
あの辺に住む人には白山駅が近いという認識はないと思うけどね。山一つ越えないとだめでしょ

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん
セブンイレブンの前の横断歩道のあたりをメインエントランスにすれば10分では

[76: 匿名さん]

現実的にはバスで後楽園が妥当ですね。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
>バスで後楽園
自転車にしてもバスにしても乗り降りの時間とか費用面とかを考えると、これぐらいの距離は歩く方が合理的かな。

健康を気にする人は大手町まで歩いてもいいと思う。

[78: 周辺住民さん]

グーグルマップで茗荷谷駅まで計測する都1.0kmくらいなので、徒歩13分くらいだと思います。これなら普通は歩くのでは。

[79: 匿名さん]

後楽園駅だとヒューリックのビルの下の入り口までならやっぱり1kmぐらいだと思う
上り坂が嫌ならこっち方面かな

[80: 周辺住民さん]

>>79 匿名さん
ほんとだ。意外と近いのですね。

[81: 匿名さん]

なんかさっそくエイブルが物件ページ作ってましたね、気合い入ってるな
https://www.able.co.jp/archive/tokyo/bld-3488433/

[82: 匿名さん]

500戸以上は最近だとパークコート文京小石川以上だし、単一の物件としては面積が文京区のマンション史上最大になるわけで、もっと騒がれてもいいんじゃないか？

[83: 匿名さん]

>>81 匿名さん
> なんかさっそくエイブルが物件ページ作ってましたね、気合い入ってるな

架空の物件ですかね

こちらは仮）小石川４丁目計画の建物詳細・設備・空室情報データに関するページです。5階建の仮）小石川４丁目計画は、2017年03月に完成した鉄骨造のマンションです。この賃貸マンションは東京都文京区小石川４丁目に所在し、都営三田線の春日駅から徒歩11分の位置にございます。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
あ、私もその文面気になった。
しかし2017年竣工のS造（アパート？）の5階建って近隣であったかなあ...記憶にないが。

[85: 匿名さん]

架空の物件を不動産広告に載せると景品表示法に抵触するのではないかと

[86: 周辺住民さん]

あまり話題になってないけど、500戸以上って文京区ではほとんどない規模。70年の定借物件のようだけど、その分価格は抑えられるだろうからファミリー世代でもなんとか手に入る価格水準になるかもね。
懸念材料として２つ。１つ目はどの駅を使ってもちょっと遠いこと。春日・後楽園使いが起伏がなくて便利だろうけど軽く10分は掛かる。２つ目は小学校の問題。ここは柳町か窪町かわからないけど、これだけ大規模なマンションが出来ると子どもが増えすぎて１校だけじゃ対応がきついんじゃないかな。

[87: 匿名さん]

>>86 周辺住民さん
それパークコートが建った時にも指摘があったけど、さほど増えていないみたいだが。
私立に流れる人が多いという話だったけど。

[88: 周辺住民さん]

小学生がどれくらい増えるのか。仮に平均的な日本人世帯が引っ越してきたとして、増える小学生は60人、1学年だと10人です。

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa19/dl/02.pdf
によると
児童（18歳未満）のいる世帯：21.7%
児童のいる世帯の平均児童数：1.68人
なので
494戸（ワンルームの28戸を除いた）×21.7%×1.68人×（小学校6年間/児童18年間）=60.0人

もちろん、若い世帯が多く引っ越してきそうですが、それ以外の世帯も多いはずです。

仮に小学生以下の児童がいる世帯が100%だとしても、増える小学生は276人で、1学年だと46.1人。この程度です。

[89: 匿名さん]

共産党さんは数学が苦手みたいですね

[90: 匿名さん]

文京区の小学校が過密であるのは今に始まったことではないので、確かに何らかの対策は打たれる必要があるね。

中央区は中央区立城東小学校を再開発ですばらしい施設を持った校舎で建て替えることに成功した。文京区も寝ぼけているばあいではないね。再開発こそ文京区を救う。

[91: 匿名さん]

城東小学校はすごいですね。ちょっと前にもアルマーニの制服を導入したりと、中央区はすごすぎです。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん
アルマーニはやりすぎと思いますけどね。一式9万円というのは実質的に一定以上の年収の世帯だけしか通えないということを意味します。もちろん私服でもいいのですが、かなり疎外感出るでしょうね。小学校レベルの児童は異質な児童へのイジメもバリバリやるでしょうから、同調圧力も強いので着ない選択はないでしょう。その辺でちょっと違和感があります。とはいえ、自助公助共助の仕組みでいけば、自助は最弱で、公助は公共事業費の肥大化をまねきます。公共資本整備は共助によって整備コストを減らして、より切迫している生活保護や片親世帯への支援に税金を回すことが求められていると思います。

[93: 匿名さん]

中央区は人口がどんどん増えているから勢いあるよね。
でも地盤が実はあまりよくないんだよな
中央区内の全域が沖積低地２とか３で、江東区の湾岸と大差ない
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/2cyuuou.htm

人気者になろうと一生懸命になるのには理由がある

[94: 匿名さん]

ル・サンクを仮設小学校として使いましょう

[95: 匿名さん]

>ル・サンクを仮設小学校として使いましょう
どこが面白いのかさっぱりわかりません。

[96: ご近所さん]

>>57 匿名さん
価格が発表されてからのスレの反応が「坪300万越え（330？）?新価格?無理?撤退します?」ってのがありましたねー　あの人達どこか買えたんだろうか…

[97: 匿名さん]

>>96 ご近所さん
おお、当時を知る人が他にもいた。

当時は市況が底をうって平米百万マンションがぼちぼち出現してきていて、東洋経済なんかでもそういう記事が書かれていたのですが、さすがに工場街に平米百万というのはちょっと想像を超えていたのも事実です。

[98: 匿名さん]

>あの人達どこか買えたんだろうか…
こういう見下したような書き込みやめませんか。

[99: ご近所さん]

その様な含みはなかったのですが、お気に障ったなら申し訳ない。それと、！マークで打った筈が？マークになっていて読み辛くて重ねて申し訳ない

[100: 匿名さん]

>>99 ご近所さん
「！」マークに限らずですが、このサイトでは半角記号は認識されずに半角ハテナマーク「?」になってしまいます。「～」も半角だとビックリマークになるのでご注意を。

・・・顔文字がハテナにならないのは謎ですが(*゜∀゜)

[101: マンション検討中さん]

さて、2023年になったけどそろそろなんかアナウンスがあるんじゃないかな？と思ったので、あげときますね。

[102: マンション検討中さん]

借地権だし、安いところひとつオナシャス
https://www.jutaku-s.com/news/id/0000030551

[103: 匿名さん]

外の塀にリビオのロゴが書かれましたね
取り壊しはまだ途中ですが

[104: 匿名さん]

2022年になってから敷地南側のユーカリハイツの販売価格が明らかに文京区の平均から乖離して上昇し始めましたね。現在売り出し中のシティテラスも強気価格で残りは指折り数える程度しかのこっていないことですし、定借でもそれなりに強気に来そうです。
https://www.homes.co.jp/archive/b-29222909/

[105: 匿名さん]

>>103 ご近所さん
これですね。
https://twitter.com/nishikakun/status/1638406358876954624

[106: マンション検討中さん]

特例で高さ３３ｍまでＯＫとか書かれていましたが、千川通から２０ｍ範囲は３１ｍ高度地区です。
なので高さ30,99mとかで1ｃｍしか余裕がありませんね。
それと日影規制もないので千川通ギリギリに寄せるかもですね。
準工業地域とは言え近隣の反対運動とかなかったのでしょうか？

あとこれができたらもうＢ－ぐるには乗れなくなりますね。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
>あとこれができたらもうＢ－ぐるには乗れなくなりますね。
そうなの？

[108: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
総合設計制度を使って緑地たっぷりにすれば小石川パークタワーのような素晴らしいマンションになったかもしれないと思うと悲しいね。

[109: マンション検討中さん]

これができたらシビックセンター行きのＢ－ぐるは満杯で乗れなくなるだろうなー？

茗荷谷のアトラスタワーみたいに公開空地無し緑地も無しで屋上緑地で済ますようなことしないで欲しいですねー。

[110: 匿名さん]

>>109 マンション検討中さん
さすがに500戸ぐらいでそんなにBぐるの乗客が増えるとは考えにくいな。
大した距離ではないので歩く人の方が多いと思う。（バスを待ったりする時間を考えると歩いた方が速い）

公開空地は期待できないかな。でも商業施設もできるし外構の植栽ぐらいはあると思うよ。総合設計制度を使ったらいいマンションがたったろうにな、残念。

[111: マンション検討中さん]

住マイルTV、2週間くらい前に出ていたんですね。ここ結構ためになりますね。
https://www.youtube.com/watch?v=mkOKAJKn2AM

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
そこは文京区で探すときには一通り目を通した方がいいですね。
高く売る売り方とか、文京区の物件の特徴、地域ごとの価格の違いなどが扱われている過去動画も参考になります。

[113: 匿名さん]

文京区民は結構豊島区にあるライフ新大塚店に通っている人が多いんだけど、駐車場が小さくて辛い思いをしている人が多いんだよね。文京区内のライフはやたら店が小さくて駐車場もないんだけど、ここは大きいので駐車場が大きなライフができたら小日向みたいな買い物不便地域の人が喜ぶと思うんだけどな。

[114: 匿名さん]

最近の区民はまいばすでしょ

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
播磨坂の下の方にもうあるよ
https://mapfan.com/spots/SC5AQ,F00F,J4

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
あれ、リンク切れだな　これ↓
https://www.bu-t.co.jp/bu_spot/zone13105/cate0402/zonedetail667907/

[117: 匿名さん]

車のある人はやっぱり車でいけるところに行くよな、ラクーアの成城石井とかエルアージュのクイーンズ伊勢丹とかもいいんだけど、ライフは肉にしても魚にしても品揃えがいい。ライフの駐車場がもっと大ければなあ、といつも思う。

[118: 名無しさん]

どんな店舗が入るか楽しみですが、西早稲田と同等となってくると期待できないですかね

[119: 匿名さん]

>>118 名無しさん
小石川4丁目がエリアに入ってくると平均世帯年収が跳ね上がると思いますので、マーケティングデータ的にはそこそこ高級志向でもやっていけそうですけどね。

モリッツ・グロスマンの東京ブティックが目と鼻の先という土地柄ですからね。

[120: ご近所さん]

>>117 匿名さん

グリーンコートのピーコックとか、池袋西武や東武のデパ地下にも車で行きます。

[121: 匿名さん]

スーパーが一つ入って終わりって感じもします

[122: 名無しさん]

ライフかマルエツ入りそう

[123: 匿名さん]

大塚店と同じぐらいの品揃えの大きなライフが来るなら歓迎だけどね。
おそらく戸建て住宅街も多く商圏人口が少ないので大きな店がなかった地域だが、今回500戸を超える世帯が増えるので十分期待できる。

[124: 匿名さん]

リビオシティ船橋北習志野と似たような規模ですね

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
そうだね、あちらは団地の建て替えだから半分程度は地権者住戸になるけど、こっちはガチで五百戸以上の供給だから人口の増え方はこちらの方がデカい。

[126: 名無しさん]

>>119
成城石井でも入りますか？ないと思います
近隣エリア的にはスーパーはありそうですが
若い人向けのおしゃれな店、というよりは元から住んでいた方々や共同印刷の
社員向けのチェーン店などが入りそう

[127: 匿名さん]

>>126 名無しさん
小石川4丁目や5丁目の住人は結構お金があるので三徳の高いものも喜んで買っているから、紀ノ國屋とか来てもそこそこ集客できると思うけどね。買い物不便地域の高級住宅街の住人も来れるように駐車場が広いとなお可だな。

共同印刷小石川工場跡地の近辺はオフィス街ではないので勤め人はそう多くない。印刷製本工場も常時稼働している所は数えるほどしかなく、どこも従業員１０人以下の零細工場ばかりだ。フクダ電子は営業拠点なので、昼は客先の近所で済ませる人が大半だろう。共同印刷は社食があるのか、あそこの社員が外食しているのを見たことがない。

マルエツみたいにオフィスで食べる弁当をずらっと並べて鮮魚や精肉はお付き合い程度の品揃えにとどめる業態は逆に詰んでしまう気がする。飲食店もこの辺で流行っている店はどこも子供連れで入れるカジュアルな店というキーワードがあるので、そういう店が入るんじゃないかな。たぶん日高屋とかは絶対に来ない。

[128: 匿名さん]

三徳が徒歩5分圏内なので、それに類するスーパーはできないと思います。できるとしたら、コンビニかまいばすではないでしょうか。

[129: 名無しさん]

目の前にセブンイレブン、徒歩2分くらいにまいばすありますよ

[130: 匿名さん]

スーパー、出店するなら事前に通行量調査しそうだけど。出店したところですぐ潰れたら意味ないし

[131: 匿名さん]

まいばすは集中出店する戦略なので、ここへの出店もありそうです。

[132: 匿名さん]

まいばすとローソンみたいな感じだと肝心のマンションの販売も苦戦しそうだな

[133: 匿名さん]

そうか522戸でした。これくらいの規模なら（文京区としては）そこそこの規模のスーパーが作られるかもしれませんね。文京ガーデンにマルエツが入ったみたいに。

[134: 匿名さん]

マルエツは駅近なので集客力が全く違うよ

[135: 匿名さん]

>>134 匿名さん
電車に乗ってスーパーに来る人はあまりいないと思うな。
マルエツはマンションにいる多忙な共稼ぎ家庭とかオフィスワーカーの弁当需要に特化している印象。バックヤードが狭くて生鮮品の調理スペースがとれないという事情もあるんだろう。

まあこれは願望だけど、エルアージュ小石川のクイーンズ伊勢丹ぐらいに床面積のあるライフが来てほしいなとは思う。精肉は店内調理の焼きたてロティサリーチキン、揚げたてメンチカツ、コロッケなども提供してくれると嬉しい。鮮魚は店内でおろしたてを提供してくれるといいな。季節にはアンコウとかタラを店内でさばいて鍋セットを販売するぐらいの気合いでやってほしい。パンを店内で焼いて焼きたてを提供してくれるとさらに嬉しい。

[136: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹規模のスーパーは魅力的ですよね。いずれここの建築計画が明らかになるので、その段階でスーパーの規模は確定ですね。楽しみです。

ただ個人的には、鮮魚は上野の吉池を越える店は、なかなか出現できないのではないかと思います。

[137: 匿名さん]

仕事帰りに駅近のスーパーに寄ってから帰るんだよ。激安店が入るならここまで来る人もいるかもね。小石川植物園があるから商圏人口少なそうで

[138: 匿名さん]

この辺（ちょっと遠いけど）で安いと言えば柳町のスターフルーツですね。品質はアレですが。

[139: 匿名さん]

ここの学区はいかがでしょうか。
どなたかご教示お願いします。

[140: 匿名さん]

小石川4-14なので柳町小・茗台中だと思います。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/tuug...
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/juniorhighschool/tuug...