（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[404: 匿名さん]

>>402 匿名さん
なんかミスなのかわざとなのかは知らないがフライングで公開したみたいだね
パークホームズ文京小石川ヒルテラスの時みたいだな

[405: マンション検討中さん]

ホームページをフライングでXでポストしてしまうってどういうことなんでしょうね？

最近のインフルエンサーマーケティングでありがちですが、
もともとホームページオープン時に宣伝することを依頼されていたものの、そのオープン日時を間違って伝えられていた、という感じでしょうか。

[406: 匿名さん]

もし宣伝なら　♯PR　ぐらい入れてほしいものです。

[407: 名無しさん]

この投稿時点で「リビオシティ文京小石川」のサイトのURLは公開されてしまっていて中身空っぽです。これは運営のミスじゃないかなぁ。

いずれにしても近日公開なのでは。

[408: 匿名さん]

>>407 名無しさん
ただポンと後悔するよりも注目を集めたのは間違いない

[409: 匿名さん]

都営バスがあるから専用バスはないかと思ったのですが、葛西では都営バス＋専用バスなのですね

>>399 匿名さん
駅で待たないダイヤにするんだと思います。

[410: マンション検討中さん]

単純に思うのですが、ここ駅遠くないですか。
駅に行くまでバスを使うとか15分以上歩くとか。
習い事行くにもスーパー行くにも、遊びに行くにも。
駅に着いてしまえばいいんですが…。
検討される方は全く気にならないということですかね。

[411: 検討板ユーザーさん]

>>410 マンション検討中さん
駅前立地より安くなればOKです

[412: 匿名さん]

>>410 マンション検討中さん

普段の生活だけなら、駅まで行く必要はなさそうです。例えばミニスーパーならすぐ近くにまいばすけっとがあり、ちゃんとしたスーパーも徒歩10分内に三徳があります。

駅に用があるのは、通勤や行楽の場合でしょうか。この物件に限らず、文京区内は駅中心じゃないんですよ。

[413: eマンションさん]

文京区は都会の田舎……。資金のある方は車。
駅へは自転車で。

[414: 口コミ知りたいさん]

この物件の駐車場は何台分確保されるんでしょうね。

[415: 匿名さん]

リンク先の記事に配棟計画の図が見れるけれど、中庭部分の地下が駐車場になるかもしれないね。

https://seges.jp/site/C2302.html

[416: eマンションさん]

>>414 口コミ知りたいさん
機械式で108台、平置きは4台ありますが、このうち来客用になるものもあるのかもしれません。

[417: 匿名さん]

>>410 マンション検討中さん
セブンイレブンの辺りから駅までの距離をグーグルマップで計測すると

白山＝800m＝徒歩10分
茗荷谷＝1.0km＝徒歩13分
後楽園（8番）＝1.0km＝徒歩13分

となるので「15分以上」歩くは言い過ぎかも。

[418: 匿名さん]

駐車場は恐らく機械式108台が住民用、平置き4台が身障者兼来客用になりそうな気がします。

普通のマンションで機械式が来客用というのは聞いたことがないような。

[419: 匿名さん]

>>418 匿名さん
エルアージュ小石川にはクイーンズ伊勢丹の買い物客が地下の機械式駐車場に停めているので、そういう用途のことを言っているのでは。

[420: 匿名さん]

ここに出来るのは小さな店舗が1つだけ、だった気がしたので。

[421: 通りがかりさん]

>>418 匿名さん
416ですが、マンションへの来客用を意図して発言しておりました。おっしゃる通り身障者兼という意味合いです。
駐車場は全てシャッターゲート内のようなので、店舗利用者用は駐輪場96台のみの可能性が高そうです。

[422: 検討板ユーザーさん]

410です。ありがとうございます。
411さんのおっしゃる通り、確かに安いは正義ですね！
また412さんの文京区内は駅中心でない、という別の見方があるのもなるほどと思いました。
当方、フルタイム共働き＆双方帰りも遅いので、駅が近くないと生活が成り立ちません。本物件は撤退です…。

[423: マンション掲示板さん]

>>417 匿名さん
ありがとうございます。
15分以上は言い過ぎですね。おおよそそれくらいはみておかないと、の感覚で書いてしまいました。

とはいえ、決して近くはないので生活にマッチするかは検討ポイントですね！

[424: 匿名さん]

>>421 通りがかりさん
> 駐車場は全てシャッターゲート内のようなので、店舗利用者用は駐輪場96台のみの可能性が高そうです。

なんと96台。ということはそこそこの規模の店舗ができるということなのですね。

[425: 匿名さん]

>>422 検討板ユーザーさん
> 当方、フルタイム共働き＆双方帰りも遅いので、駅が近くないと生活が成り立ちません。本物件は撤退です…。

最近は解消されましたが、区内だと駅は近くてもスーパーが遠いなんて例もありました。よい物件が見つかるといいですね！

[426: 匿名さん]

図面見たらスーパー小さそうで残念。マイバスケットやビオセボンぐらいかも？

[427: 匿名さん]

>>426 匿名さん
ワンフロアではないと思うんですけどね。三徳やダイエーも決して遠くはないので半端な規模だと品揃えの豊富なそっちの方に食われちゃいますね。

[428: 匿名さん]

スーパーはこの辺としてはそこそこの規模ですね。図面からして1000㎡くらいありそう。まいばすは150㎡くらいが多いです。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/residence/index02.html
下の方に載っています

[429: 匿名さん]

ご参考までに、マルエツ春日駅前店の売り場面積は911㎡とのことです。

https://www.maruetsu.co.jp/corporate/newsrelease/pdf/newsrelease210916...

[430: マンション検討中さん]

1700㎡！　文京区最大のスーパーじゃないですか。こりゃすごい。

[431: 匿名さん]

失礼！　リンク先に書いてありましたね

1階に『都市型スーパーマーケット』を誘致予定。
店舗面積1,700㎡超※1の『都市型スーパーマーケット』を誘致予定。建物の1階だからコンビニ感覚で気軽に利用可能。豊かな品揃えの中から暮らしに必要なものがご購入いただけます。

[432: 匿名さん]

連投失礼！　※1は下記とのこと

※1 店舗面積はバックヤードを含みます。

[433: マンション検討中さん]

バックヤード3割と考えても1190㎡もあるので十分ですね！

[434: 匿名さん]

コンシェルジュ常駐２４時間有人管理、フィットネスルームもついていて、管理や住民サービス、共用部分は文京区の物件としてはかなり高水準ですね。坪８００も視野にはいってますね、これは。近隣のザレジデンスからの住み替え組も相当出るでしょう。

[435: 匿名さん]

>>431 匿名さん
> 『都市型スーパーマーケット』
ライフかな？

[436: 匿名さん]

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/service/

> マンション周辺と最寄り駅を結ぶ専用シャトルバスを運行予定

「周辺」って、バスはマンションに横づけしないのかな。もったいない。

[437: マンション掲示板さん]

>>434 匿名さん

35m2で8500万円ほどになるでしょうか。そこに前払い地代が加算されて、1000弱

三田ガーデンヒルズと同等の価格帯でしょうか。

この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、ちょっと悩ましいですね。即転益は狙えそうもないかも知れません。賃貸相場もこの辺りでは40万前後がパイとして大きいとなると、投資よりは実需層向きかも知れないですね。

[438: 周辺住民さん]

定借だし平均650いけばいい方。
戸数と駅距離から捌ける数想定すれば。
3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね

[439: マンション検討中さん]

>>434 匿名さん
>>437 マンション掲示板さん

定借物件だということを忘れてません？そこ重要ですよ。
気にせず買ってくれるのなら良いお客さんではありますが。

[440: 匿名さん]

周辺中古と比べてかなりスペックに差があるように思いますね。文京区は築古小規模が多く共用部分が貧弱だったり修繕積立金がショートしかかっている物件も多いです。店晒しになっている物件はそんなのばっかりですよね。

[441: 匿名さん]

>>438 周辺住民さん
> 3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね

金額の伸びという意味でしょうか。駅から遠いと限界があるのでしょうかね。

[442: eマンションさん]

>>441 匿名さん
駅距離ですね。周りの安い中古に流れる人もいるのでそこまでは強気にこないと思います。
700平均とかだったらすみません。

[443: 匿名さん]

> この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、

がベンチマークになりそうですね。プラス要因は規模、共用施設、敷地内スーパー。マイナス要因は定借。さてどれくらいの単価に落ち着くやら。

[444: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/13001 匿名さん
> 後楽園駅は富坂下交差点を通り過ぎてシビックセンター横の後楽園駅５番出口付近で落としていくのが良いかもしれない。三田線、大江戸線、南北線、丸の内線が全部地下で直結なので最大公約数的にはそっちがベストかと。そこから丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道に左折して白山通りで左折、そこから春日通りの交差点で左折して茗荷谷駅に行けばとりあえず信号なしで駅に送迎することができる。復路は湯立坂を降って千川通りをリビオシティまで行けばいい。ただ渋滞するほどではないが朝のラッシュ時の千川通りや春日交差点の歩行者の横断はかなり通行量があるので時間がかかると思う。

> 後楽園駅５番出口付近
区役所のサブエントランス前ですね。歩道側にセットバックしたB-ぐるの停留所がありますが、そこを使用するのは公平性の面から難しそう。この前後だと交差点が近いのでNGだと思います。

> 丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道
信号機のない歩道を2回横切るので、定時運行を確保するのに苦労しそうです。また、千川通りを南進して富坂下交差点を右折するのに比べると、走行距離が長くなるのに加えて信号待ちが大幅に増えると思われます。

そもそも後楽園駅（春日駅）は民間のバスを停める場所に乏しい気がしますね。本マンションの専用シャトルバスがどのように運行されるのか興味津々です。

・8番出口付近：都バスの停留所があり縦列ならOKかも
・三菱UFJ前（千川通り）・6番出口付近：富坂下交差点に近く恐らくNG
・三菱UFJ前（春日通り・7番出口付近）：都バスの停留所があり縦列ならOKかも

ひょっとしたら、シャトルバスは後楽園駅に行かず、茗荷谷駅行きだけだったりして。

[445: 匿名さん]

管理人さん

物件名と公式URLが決まりましたので、スレタイなど変更をお願いします。

物件名（スレタイ）：リビオシティ文京小石川
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/

[446: eマンションさん]

ここ、南向きの目の前にお墓があるけどあまり気にしない人が多いんですかね。

[447: 匿名さん]

>>446 eマンションさん
気にする人は最初から候補外とするでしょう。目の前がお墓ってことは、日当たりや眺望が保証されるので、ポジティブにとらえる人も多いと思います。

[448: 匿名さん]

公式サイト重くて見づらいような。。

[449: 匿名さん]

>>446 eマンションさん
南側はユーカリハイツビューのような...南と西は坪600前後、低層階は500台かな。
低層階は墓場ビュー以上に線香の匂いも問題だが、それ故に安いと思う。

多分一番高いのは千川通り沿い、700台はいくだろう。最上階含む高層階は800もありそう。北向き角部屋は結構高いと思う。

[450: 匿名さん]

>>448 匿名さん
アクセス殺到の予感

[451: 匿名さん]

>>449 匿名さん
西側高層階は700いくかも

[452: 匿名さん]

>>444 匿名さん
文京ガーデンサウスとノースの間の路地が無難なドロップポイントかもしれませんね。後楽園駅は郊外都市の駅のようなバスロータリーがないのと交通量が多いので下ろしづらいのですが、後楽園駅前交差点を曲がってすぐのところは下ろしやすいですね。

[453: 検討板ユーザーさん]

>>197 評判気になるさん

そうでした、定借でした。所有権ならまだしも、定借で600万円超えは大手デベの広尾をはるかに超えています。