（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[281: マンション検討中さん]

そんなの代によっても違うし、大体どこいったって付きまとう問題よ

[282: 匿名さん]

確かに買うのは中国人も多いとは思うんだけど、多分投資の人は住まないで貸すか空き家のまま放っておくんじゃないかな。おそらく増えるのは日本人の人口の方だと思うから心配ないんじゃないかな。

[283: 検討板ユーザーさん]

中国の方で本当に文京区を学区で考えてる場合は1S3Kという言葉も知ってるくらいです。
柳町小に関しては、先の方も仰るように年度によることでしょうしね。学区狙いの方からは外れてくるかなと。

[284: 検討板ユーザーさん]

>>283 検討板ユーザーさん
3S1Kでは…

[285: 匿名さん]

文京区は全体にレベルが高いから好まれるんだよ。ブランド小学校とはいっても不動産評価に影響が出るレベルの人気がある1～２校を除けばあとは他と大差ないと言う人もいるよ。うちは祖父の代から小学校幼稚園からストレート私立だったけど、そういうご家庭も多いと思うよ。金ボタンの暁星君が今年はことのほか多く目についた。

[286: マンション掲示板さん]

学区の柳町小の校舎建て替え工事、また埋蔵物が見つかったらしく、半年近く工事休止で発掘調査に…新校舎竣工が延び延びになってるので残念。

[287: 匿名さん]

>>286 マンション掲示板さん
あそこはもともと江戸時代からの屋敷があったところで、明治になってから跡見女学校になったので掘れば色々出てくるよ。

小学校に隣接していた児童公園を潰す時に発掘調査が入って、明治時代の跡見女学校の寮や校長官舎の跡や江戸期の屋敷跡の地層からは陶磁器のほかに、非常に保存状態がいい金属製のおもちゃや木製品などが多数出土した。多分今回も大量の遺物が発掘されることだろう。

[288: 匿名さん]

地下埋蔵物といえば、すこし建設予定が伸びたらしい。かなり歴史ある工場なので、煉瓦造りの構造物が埋まっていたり、おそらく巨大で重量級の印刷装置を正確に設置するために通常の建物よりもはるかに堅牢な基礎などに阻まれているんじゃないかと思う。

この辺の元印刷工場は重量のある印刷機や製本機などを正確に水平に設置するために、小さなビルでも取り壊しに苦労するような分厚い基礎があり、撤去にかなりお金がかかるといわれているので、要注意だ。

[289: 匿名さん]

＞なぜ教育熱といかって文京区が人気があるのか理解不能。


行政レベルでのイメージ戦略が上手く嵌まっただけでしょうね。
実際、大学進学率は港区に抜かれてしまったようですし。

[290: 匿名さん]

最上階良き
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000309.000001379.html

[291: マンション検討中さん]

>>290 匿名さん
わー！ありがとうございます！

[292: 匿名さん]

名称が『リビオシティ文京小石川』に決まったのですね。外観もカッコ良いです。
https://www.nskre.co.jp/company/news/2023/09/docs/20230926.pdf

■『リビオシティ文京小石川』物件概要
物件名称 ：リビオシティ文京小石川
所在地 ：東京都文京区小石川四丁目 70 番 17（地番）
総戸数 ：522 戸（一部店舗）
敷地面積 ：12,487.08 ㎡
延床面積 ：43,153.29 ㎡
構造・規模 ：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造・地上 10 階建、一部塔屋あり
着工予定 ：2024 年 4 月 1 日（予定）
竣工予定 ：2026 年 10 月 30 日（予定）
設計者 ：株式会社長谷工コーポレーション
施工者 ：未定

[293: マンション掲示板さん]

>>292 匿名さん
間口が広くてカッコイイ！

[294: マンション検討中さん]

>>293 マンション掲示板さん

一戸あたりの間口はどうなんでしょうね？

[295: マンション掲示板さん]

>>292 匿名さん
この面が千川通り沿いだとメインは北（北東）向きになりますかね。敷地が広いのでいろんな部屋がありそうですが。

[296: マンション検討中さん]

バルコニー幅2mくらいありそうですね

[297: 匿名さん]

>>292 匿名さん
これかなりの存在感がありますね。このレイアウトにしてきたということは、ロの字形ないしコの字形の配棟計画で、中に居住者しか入れないプライベートな内庭ができそうな予感がします。

この辺は児童遊園が小さくて走り回れないので、子供達が喜びそうですね。近所の小石川ザ・レジデンスにもごく小規模ですが中庭があります。

[298: 匿名さん]

>>297 匿名さん

ですね！
同じ長谷工、定借ということでリビオの南砂町見てきたのですが、フォレスト（中庭）押しで屋上テラスもありました。これのスケールアップ版になるのでは…と予想してます。

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん
中庭のある配棟計画はプライバシーと日照通風を両立できるので、実現すればすばらしいですね。なかなか贅沢な空間になりそうです。なんか高そうだなあ。

[300: マンション検討中さん]

リビオシティ文京小石川

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000309.000001379.html

[301: 匿名さん]

スーパーは入るのかな。

[302: マンション検討中さん]

3LDK81㎡で16000万～最上階は17500万位でしょうか？

[303: 匿名さん]

定借で？

[304: 口コミ知りたいさん]

40㎡台や条件低め～から90㎡台超のちょっぴりプレミア部屋もあるかな？で坪490万～600万と予想。
ボリュームゾーンは60㎡台×9100万～、70㎡台×11000万～と予想！

[305: 匿名さん]

>>304 口コミ知りたいさん
70平米の3LDKが一億一千万だったら蒸発しちゃうと思いますね。大抽選会になることはまちがいない。たぶん道路の影響を大きく受ける千川通りに面した2階の部屋とか、共同印刷本社社屋とお見合いの北側の低層部などではそれぐらいになるかもしれませんが、買える人が多い価格帯だけにそれでも人気でしょうね。

[306: 匿名さん]

プレスリリースの完成予想図を見る限り、割と南北は敷地境界ガッタリに作られている印象なので北側は結構お得な価格で出るんじゃないかという気がします。緑の中庭や、屋上庭園などが利用できるだけでも日当たりは関係ないと考える人も多いかもしれないので、ちょっと高めでも大人気になることは予想されます。

[307: マンション掲示板さん]

ここはハルフラみたいに押し並べて坪単価が安い事にはならないだろうから、瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋とでてくるような気がするなー。
高い金額出す（出せる）層ほど定借気にするだろうし。

[308: 匿名さん]

>>307 マンション掲示板さん
>瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋
まあいずこでも眼にする事ではありますけどね
むしろ少し時間をかけてでも高めに売る事を優先するでしょうし。

ただ一説によると日鉄興和のリビオって良心価格という話なので、どこかみたいに一年以上かけて高値追求ということはないと思います。

[309: 匿名さん]

>>298 匿名さん
現地を見ると裏のお寺は結構緑が多く、大きな木がたくさん生えて林になっているんですよね。おそらくそれに接続する緑地になると思われますので、砂町よりもさらに広々とした緑に見えるようになると思います。

そういえば、現場の塀に裏のお寺が経営する幼稚園の運動会のビラがはってありましたね。隣地地権者との関係も良好なようです。

[310: 口コミ知りたいさん]

全文京人類が「なんで日鐵興和やねん」と突っ込んでるのが聞こえる。

可哀想に。

[311: 匿名さん]

とはいえおそらく来年あたりと思われる販売時期には山手線内最大を謳えますからね。
むしろオプレジとかでなくてよかったと思ってます（笑

[312: 匿名さん]

仮にここがスミフだったら、と想像してください。坪700ぐらい吹っかけてきそうな気がします。

[313: eマンションさん]

今年4月に入居が始まったここと同アドレスのすみふさん物件は70㎡台坪570（2022年販売期）。

定借じゃなかったらスケールメリット押し出してお得意の小出し&数年かけるやり方で坪600半ばまでは確実に上げたことでしょう。

しかし定借だと販売に年数かけるのはデメリットな上に500戸ともなると現実路線かほんのりお得感のある価格帯にしていくのは避けられないでしょうね。
そう意味で良心価格販売路線（に見える）リビオで淡々と2年で売り切る、そんなやり方なんだという予想です。

たしかにオプレジじゃなくてよかったよ笑。

[314: 匿名さん]

>>313 eマンションさん
>良心価格販売路線（に見える）
というのはおだやかではありませんね。品質に疑問ありと言いたいのですか？

[315: eマンション]

>>314 匿名さん

いいえ。ここでは顧客が受ける心象の話です。
住友不動産、日鉄興和のいずれもこの一年以内に近隣区新築マンションのモデルルーム見学と説明を受け、個人的に感じた心象です。

すみふは条件のよい部屋は一期では出さず平均的な部屋を小出しにして反響を見て値上げしながら年数をかけ売っていきます。ホームページにも初期の価格は基本的に出しません。

リビオは一期から比較的条件の良い部屋も出し、価格も公開していきます。そのため多少の値上げ幅はあるかも知れませんが数百万単位の値上げは無いと思います。営業担当曰く「最初から2年待って申し込んでいただくお客さんがある中、あと出しで良い部屋を出すのは控えたい」とのこと。

売り手買い手のバランスが取れるならどちらのやり方も否定される事ではないですが、実需のファミリーがメインターゲットの物件では上記が営業トークだとしてもリビオのほうが良心的な印象です。（日鉄興和物件は販売は基本委託ですけど）

品質で比較なら本作のスペックが出てないのでなんともですよね。ちなみに私が見た他のリビオに関して言えば疑問はありません。すみふはゼッチに対応してるとかそういう差はありますけどあくまで価格に対しての妥当感は外していないと思います。

[316: マンコミュファンさん]

まー高値売り追求が好きなデベと資産価値追求が好きな客は参戦してこない物件てことでしょ。

[317: 匿名さん]

>>315 eマンションさん
やはり選べる楽しさはリビオの方が上のようですね。
販売員と値段や販売時期について丁々発止の心理戦をするよりは、あれもいいな、これもいいなと販売員と一緒に言いながら選んで買いたいですね。

[318: マンション検討中さん]

ここは洪水の心配ありますか？リムジンバスと敷地内スーパー出来れば最高すぎる。

[319: マンコミュファンさん]

>>318 マンション検討中さん
神田川の外水氾濫の心配はなし。
内水氾濫は、現時点のハザードマップだと色付きなので、リスクあり。ただ、千川通りの上流の方(豊島区側)で地下の貯水槽(?)を新設する工事中なので、この工事が完了すればハザードマップも改善されるのではと期待してます(「千川増強幹線工事」で検索してみてください)。
このマンションの販売時期に、貯水槽の工事やハザードマップの更新が終わってるかどうかは、わかりませんが……

[320: 匿名さん]

>>319 マンコミュファンさん
道路沿いの狭い範囲で水深も最大1m程度なので少し嵩上げして対応しちゃうかもしれませんね。

[321: 口コミ知りたいさん]

>>320 匿名さん

1階住戸もあるそうですので、そういう配慮があればいいですよね。
千川通り沿いの近隣のマンションを見ると、わざわざ階段を下ったところにエントランスがあるような物件もあり、どういう狙いがあるんだろうかと思ってしまいます。

[322: 匿名さん]

>>321 口コミ知りたいさん
多分建築された時期にもよると思いますね。当時のハザードでは水没リスクがなかったんでしょう。最近の基準はあり得ないレベルのゲリラ豪雨でないと起きない浸水リスクですからね。安全のためには慎重であるのは良いとはいえ...

[323: 検討板ユーザーさん]

地形とハザードマップ合わせてみるとこんな感じですね。
数年に一度の極端なゲリラ豪雨となれば両サイドの斜面からも水が来るでしょうから路面冠水くらいは確かにありえそうです。小石川一丁目方面に向かっての通過点になりそうですね。

[324: 匿名さん]

>>323 検討板ユーザーさん
冠水には下水の排水能力のキャパシティを超える必要があるので、数年に一回程度では溢れませんよ。

[325: 匿名さん]

潤いのあるです

[326: 匿名さん]

千川通りは街路樹も大きくて歩道もしっかり整備されているので、距離が多少ある事を除けば、フラットアプローチで後楽園まで歩いても苦痛はあまりないってところがね。

千川通沿いは絶対にこれからくる地域だから文京区も無電柱化をすすめてくれないかなと切に思うな。

[327: マンション検討中さん]

>>326 匿名さん

実家が小石川です。千川は読んで字の如く、昔は川です。低地ですから当然水が溜まります。本来人が住むのに適した土地ではないということです。自然の摂理と言えます。坂上は由緒ある屋敷跡地であり、今ま閑静な住宅地です。一方、坂下は工場等が多く雑然とした街並みが小石川植物園や白山まで続いています。それには、こうした背景があるからです。

[328: 匿名さん]

>>327 マンション検討中さん
江戸時代の地図は見たかい？千川が大下水と呼ばれて神田川に注ぎ込む場所に水戸中納言の屋敷があった。人の住む場所ではござらぬか？徳川殿は人の住まわぬ場所にお住まいだったのか。

[329: 匿名さん]

>>327 マンション検討中さん
後に跡見女子大学となる跡見女学校は千川通り沿いにあった。今の柳町小学校の場所だよ。寮や教員住宅が併設されていて、生徒だけでなく校長とかもそこに住んでいた。高所得の良い家柄の子女が集まった日本初の私立女学校だから、人の住む場所でなかったらできなかっただろう。敷地が手狭となって大塚に移転する昭和8年までそこにあった。

[330: 名無しさん]

水害もまあ嫌ですけど震災が怖いですね…。
大規模マンションの設備（電源とか備蓄とか）に期待。