（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[221: マンション掲示板さん]

リビオさんのイメージがつかない。

[222: 匿名さん]

>>221 マンション掲示板さん
確かに。日鉄興和さんで、この手の再開発の事例はありましたっけ

[223: 匿名さん]

文京区のスレは長文だらけだな笑
一体何をそんなに必死になってるんだ？笑

[224: マンション検討中さん]

現場看板のロゴが緑ってことは、規模間的にもリビオシティ船橋北習志野
と同じ感じじゃないですかね

[225: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん
あー今見たけど、そこ自走式駐車場があるんだね。
ここは商業も入るので、平置き駐車場はさすがに無理かな。
ただ大きめの自走式駐車場が、眺めの悪いお寺の方に建つという期待はしてもいいかな

[226: 匿名さん]

リビオシティ船橋北習志野と規模的には同じですね。ということは、自走式駐車場も、平面は難しいとして、ありえると思います。

[227: マンション検討中さん]

自走式であれば、何とか雨ざらしにはならなそうで加点ですね

[228: 匿名さん]

>>227 マンション検討中さん
壁がない構造だと雨に濡れるし日もさすので、壁はぜひ作って欲しい

[229: マンション検討中さん]

壁がない意味がないですよね。どうせなら壁は絶対ほしい。

[230: マンション検討中さん]

壁があれば地下平置きに次ぐメリットがある

[231: マンション検討中さん]

マンション内にスーパー出来そうですか？

[232: 匿名さん]

現場の標識に「共同住宅522戸（一部店舗）」とあるので、スーパーができる可能性はあると思います。

[233: 匿名さん]

クリーニング店の可能性も…

[234: 匿名さん]

準工だからクラフトビールの製造販売を行うブリュワリーバーとかができるといいなあ。

[235: 匿名さん]

「一部店舗」だからビールの製造はなさそうな感じ

[236: 匿名さん]

とはいえブリュワリーバーの多くは商業地の普通のテナントに入っているけどね。

[237: マンション検討中さん]

資材やら購入してるのは高騰している今年だろうから、３年後の竣工時に不動産がいまより落ち目でもそこまで値崩れしないですよねー
定借はそれでも安く販売できるんですかね

[238: 匿名さん]

>>237 マンション検討中さん
今後デフレになる未来というものが考えられない。
持続的な賃上げとインフレが起きるようになる
https://www.murc.jp/library/economyresearch/periodicals/graph_month/wa...

リンク先グラフを見るとわかるように、失業率がこれ以上減るようだと、急激に時給の上昇率が上がる。こういう銀行のレポートを見ている人はデフレになる、暴落だ、とか言われてもニヤニヤするだけ。誰かの養分になる人がいる、ぐらいに思っている。

[239: ナルト]

それってつまりどういうことだってばよ？？

[240: 匿名さん]

238さんは「持続的な賃上げとインフレが起きるようになる」と言いたいのでしょう。それ以外の表現が失敗しているようですが。

ただし、株価や預金金利がそれに追従するとは限らず、その場合、資産は目減りすることになりますね。都心の不動産は堅調を保つかもしれません。

[241: マンション検討中さん]

堅調を保つという見解となると、ここが定借といえどブリリア西早稲田ほどの価格には収まらないでしょうねぇ
それとも埋めるために激安物件、応募殺到で話題を集めるか・・・
わたしは近くの中古所有物件を視野に入れ始めました

[242: 匿名さん]

ブリリア西早稲田はまだ比較的安かった時期に売られた過去物件だし、もより駅も多く交通利便性はおそらくここの方が上、しかも生活利便性もこちらの方が上と、比較したら上がる要素ばかり。地位（ぢぐらい）も小石川4丁目アドレスであることを加味すると安くなるとは到底思えない。案外気づかれていないが、東側は小石川植物園の緑が毎朝拝める部屋もあると思うので、定借とはいえそこそこ高値になる可能性がある。

[243: 匿名さん]

植物園はいいですね。もし我が家の近くなら年間パスを買っていたでしょう

本件からみた植物園は、むしろ北側ですよね

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
そうですね、北側です。千川通が北西から東南に向けて走っていますので、北側角部屋があるとすれば真正面になります。距離は100m余りなのですぐそこに見える感じですね。おそらく窓から見ると晴れた日には南の空の太陽に照らされてキラキラ輝く緑の葉が美しいでしょう。

[245: マンション比較中さん]

播磨坂も近いし、いい場所と思います。駅から遠いので、車があった方が便利とは思いますが。気候が良ければ歩くのもいいのですけど。

[246: ナルト]

高齢化して、あの坂を上りきるのは大変そうですね
茗荷谷駅へ向かう解決方法がほしい物件

[247: 匿名さん]

>>246 ナルトさん
実は共同印刷には裏手のお寺方に出る裏門があって、そこに住民がアクセスできると便坂をショートカットできる。グーグルアースで見ると、体育館みたいなカマボコ屋根の建物のちょうど真横あたり、児童公園の横の路地を入ったあたりにある。開発される敷地の範囲を見るとちょっと無理くさいけど。

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん
>便坂
失礼、便利を消したつもりだが一文字消し忘れた。
>坂
でよろしく

[249: ナルト]

>>248
確認しましたが、共同印刷の敷地内を通ることはないんじゃないですかね
通れたとしても、大したショートカットにはならないように見えますし、むしろ
距離的には茗荷谷へは遠くなるように感じます。残念。

[250: 匿名さん]

> 体育館みたいなカマボコ屋根の建物のちょうど真横あたり、

右の横か左の横か書いていただければわかりやすいかなと思いました

[251: 匿名さん]

>>250 匿名さん
播磨坂に出るショートカットではなく、高さをかせぐためのショートカットなのでわかりづらかったですね。小石川四丁目児童公園の横ですよ。あそこが出入りできると住宅街の安全な道を通れるので国立に合格した小学生の通学に便利です。

[252: 検討板ユーザーさん]

>>168 eマンションさん
おっしゃる通りで往復30分ですからね…
みなさま自転車使うんでしょうが、忙しい毎日のことをかんがえるとポジティブには捉えないですね。
とはいえこの辺りは教育熱心なご家庭に人気なので、別の訴求要素でアピールですかね。

[253: 匿名さん]

往復30分はラクーア方面かと思いますが、普段の生活ではもっと近所でいろいろ事足りるような気がします。それこそ、ここにスーパーができるかもしれませんし。

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん
>普段の生活ではもっと近所でいろいろ事足りる
おそらくここはフラットアプローチの後楽園駅を利用する人が多いと思います。
毎日利用するのはここの敷地内にできると思われるスーパーやコンビニであり、駅動線上のダイエーやえんま通り商店街でしょうね。クイーンズ伊勢丹なんかもおなじぐらい近いと思います。実際、茗荷谷の人たちも坂を降りてきて千川通りや白山通り沿いのスーパーや、ラクーアを使う人が多いので。

[255: 匿名さん]

ダイエーが24時間というところが大きいよね。
道を渡った目の前にセブンイレブンもあるし、後楽園まで出るのはユニクロとかスリコで買い物したり、ちょっと美味しいものを食べに行く時、あるいはスパで整いたい時とか。ラクーア徒歩圏内というのはなかなかすごいと思うよ。

[256: 匿名さん]

歩くのが苦でない人には良い立地だと思います。スレの上の方には否定的な人もいますね。

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
まあそこは個人の嗜好なんで、そう思う人はそれでよいのではないかと。
ただあまりにもそういう施設と近接しすぎていると騒々しくなるし、後楽園まで徒歩15分というのはおそらく40代50代の健康な人ならばさほど苦にはしないだろうなという気もする、フラットアプローチだしね。

[258: 匿名さん]

千川通りは街路樹が美しい通りだし、休日夜間の交通量はかなり少なくなる。小石川植物園の緑も楽しめるし、播磨坂の桜も楽しめる立地はかなり快適だろう。駅や大型商業施設との距離と閑静さはトレードオフの関係にあるので、どちらを重視するかでかなり意見は変わってくる。便利さをとるなら今販売中のダイエーの裏とか並びのマンションを購入するのがいいと思うが、広さや間取りを選べるのはむしろこっちかなという気がする。

[259: 匿名さん]

> 駅や大型商業施設との距離と閑静さはトレードオフの関係にあるので、

まさにそうだと思います。

[260: 匿名さん]

そんなトレードオフとかイケメン特有のこじゃれた話でもなくて
1本2本入ったら結構静かだよな、ってことも多いので
日本中で駅近や商業施設そばでも選ばれたりしてるんだけどね。

[261: 匿名さん]

仮にこの物件にスーパーができないとして、普段の買い物の選択肢として24時間営業のダイエーもいいですが、割と近い三徳も重宝しそうな気がします。

[262: マンション検討中さん]

この辺りの蚊はでますか？

[263: 匿名さん]

オーケーストアは駅から離れた場所にも出店しますよね（願望）。

[264: 匿名さん]

>>262 マンション検討中さん
蚊はそれほど多いとは思えないけれど、小石川植物園や戸建ての庭などの緑が多いせいか、虫は割と多い気がする。蝶とかトンボもよく飛んでいるし、この時期だとホウジャクが庭の草花の蜜を吸っている姿もよくみかける。名前のよくわからないような甲虫もいるし、もちろんセミは方々で鳴いている。涼しい日には最近鈴虫やコオロギの鳴く声も聞かれる。

[265: 匿名さん]

>>263 匿名さん
オーケーストアの商品の品質に満足するような人がたくさん住んでいることが重要だけれど、三徳とかクイーンズ伊勢丹、成城石井に喜んで買い物に行っている人もたくさんいるこの地域で、果たしてオーケーストアの需要はあるだろうか。

[266: 匿名さん]

と、思ってオーケーの支店の立地を観察してみると、最近成城とかお台場にも出しているんだなあ...確かにドンキも東京ドームシティの向かいにできたし、案外アリかもしれない。

[267: マンション検討中さん]

マンション専用バスってできるてしたけ？

[268: 匿名さん]

業務スーパーだったりして…

[269: 匿名さん]

>>268 匿名さん
千川通りをもう少し北の方にいくとハナマサがあるよ。
この辺地味に便利

[270: 匿名さん]

オーケーはなにしろ銀座の元プランタン現マロニエゲートに出店しますからね。

あのビルは読売新聞がオーナー。全館ユニクロやダイソーを始めそれ系に入れ替えましたが、時代の要請を読み切っていますね。ここにオーケーができれば、それは令和の新しいトレンドということになると思います。

[271: マンション検討中さん]

そろそろホームページアップしますか？

[272: マンション検討中さん]

来年の今頃じゃないですかね

[273: 匿名さん]

>>270 匿名さん
まあ確かになんだかんだ言って外周区とくらべると文京区は一応都心なので生活費が高いからな。オーケーができると助かる人も多いだろう。銀座周辺の居住人口よりも小石川4丁目近辺の居住人口の方がはるかに多いので、できる蓋然性は高そう。

[274: 匿名さん]

野菜とかだと小石川のスターフルーツは結構安い気がしますね。品質はちょっとアレですけど。

[275: 匿名さん]

良いものを買いたいなら春日通り沿いの三徳がありますね。徒歩5分ちょっとでしょうか。クイーンズ伊勢丹も徒歩10分くらいで行けますね。

[276: 評判気になるさん]

千川通りが無電柱化するのはいつ頃でしょうね。
今のところ無電柱化推進計画の対象にもなってないようですが…(-｡-;

[277: 匿名さん]

文京区に無電柱化を求めるのは難しそうですね。
小学校を国民の税金１００％で建て替えようとしている経済感覚ゼロの文京区ですから。

[278: マンコミュファンさん]

既出だったらすみませんが、現地の建築看板を見たところ、
・着工予定　2024年4月1日
・完了予定　2026年10月30日
に変更されていました。
スケジュールの遅れ自体はよくあることだと思いますが、定期借地権の終期があると思うと、半年の遅れでももったいなく感じますね

[279: 通りがかりさん]

>>278 マンコミュファンさん
情報ありがとうございます。解体長引いているようですね。ホームページもあと1年は待ちそうですね。気長に待ちます。

[280: 販売関係者さん]

学区は柳町小か。。。学級崩壊や不登校になるリスクを考えて入学させた方が良いかもね。そもそも文京区の小学校はどこもキャパオーバーや中国人の増加で学級崩壊しているという話を良く聞くんだが、なぜ教育熱といかって文京区が人気があるのか理解不能。

[281: マンション検討中さん]

そんなの代によっても違うし、大体どこいったって付きまとう問題よ

[282: 匿名さん]

確かに買うのは中国人も多いとは思うんだけど、多分投資の人は住まないで貸すか空き家のまま放っておくんじゃないかな。おそらく増えるのは日本人の人口の方だと思うから心配ないんじゃないかな。

[283: 検討板ユーザーさん]

中国の方で本当に文京区を学区で考えてる場合は1S3Kという言葉も知ってるくらいです。
柳町小に関しては、先の方も仰るように年度によることでしょうしね。学区狙いの方からは外れてくるかなと。

[284: 検討板ユーザーさん]

>>283 検討板ユーザーさん
3S1Kでは…

[285: 匿名さん]

文京区は全体にレベルが高いから好まれるんだよ。ブランド小学校とはいっても不動産評価に影響が出るレベルの人気がある1～２校を除けばあとは他と大差ないと言う人もいるよ。うちは祖父の代から小学校幼稚園からストレート私立だったけど、そういうご家庭も多いと思うよ。金ボタンの暁星君が今年はことのほか多く目についた。

[286: マンション掲示板さん]

学区の柳町小の校舎建て替え工事、また埋蔵物が見つかったらしく、半年近く工事休止で発掘調査に…新校舎竣工が延び延びになってるので残念。

[287: 匿名さん]

>>286 マンション掲示板さん
あそこはもともと江戸時代からの屋敷があったところで、明治になってから跡見女学校になったので掘れば色々出てくるよ。

小学校に隣接していた児童公園を潰す時に発掘調査が入って、明治時代の跡見女学校の寮や校長官舎の跡や江戸期の屋敷跡の地層からは陶磁器のほかに、非常に保存状態がいい金属製のおもちゃや木製品などが多数出土した。多分今回も大量の遺物が発掘されることだろう。

[288: 匿名さん]

地下埋蔵物といえば、すこし建設予定が伸びたらしい。かなり歴史ある工場なので、煉瓦造りの構造物が埋まっていたり、おそらく巨大で重量級の印刷装置を正確に設置するために通常の建物よりもはるかに堅牢な基礎などに阻まれているんじゃないかと思う。

この辺の元印刷工場は重量のある印刷機や製本機などを正確に水平に設置するために、小さなビルでも取り壊しに苦労するような分厚い基礎があり、撤去にかなりお金がかかるといわれているので、要注意だ。

[289: 匿名さん]

＞なぜ教育熱といかって文京区が人気があるのか理解不能。


行政レベルでのイメージ戦略が上手く嵌まっただけでしょうね。
実際、大学進学率は港区に抜かれてしまったようですし。

[290: 匿名さん]

最上階良き
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000309.000001379.html

[291: マンション検討中さん]

>>290 匿名さん
わー！ありがとうございます！

[292: 匿名さん]

名称が『リビオシティ文京小石川』に決まったのですね。外観もカッコ良いです。
https://www.nskre.co.jp/company/news/2023/09/docs/20230926.pdf

■『リビオシティ文京小石川』物件概要
物件名称 ：リビオシティ文京小石川
所在地 ：東京都文京区小石川四丁目 70 番 17（地番）
総戸数 ：522 戸（一部店舗）
敷地面積 ：12,487.08 ㎡
延床面積 ：43,153.29 ㎡
構造・規模 ：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造・地上 10 階建、一部塔屋あり
着工予定 ：2024 年 4 月 1 日（予定）
竣工予定 ：2026 年 10 月 30 日（予定）
設計者 ：株式会社長谷工コーポレーション
施工者 ：未定

[293: マンション掲示板さん]

>>292 匿名さん
間口が広くてカッコイイ！

[294: マンション検討中さん]

>>293 マンション掲示板さん

一戸あたりの間口はどうなんでしょうね？

[295: マンション掲示板さん]

>>292 匿名さん
この面が千川通り沿いだとメインは北（北東）向きになりますかね。敷地が広いのでいろんな部屋がありそうですが。

[296: マンション検討中さん]

バルコニー幅2mくらいありそうですね

[297: 匿名さん]

>>292 匿名さん
これかなりの存在感がありますね。このレイアウトにしてきたということは、ロの字形ないしコの字形の配棟計画で、中に居住者しか入れないプライベートな内庭ができそうな予感がします。

この辺は児童遊園が小さくて走り回れないので、子供達が喜びそうですね。近所の小石川ザ・レジデンスにもごく小規模ですが中庭があります。

[298: 匿名さん]

>>297 匿名さん

ですね！
同じ長谷工、定借ということでリビオの南砂町見てきたのですが、フォレスト（中庭）押しで屋上テラスもありました。これのスケールアップ版になるのでは…と予想してます。

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん
中庭のある配棟計画はプライバシーと日照通風を両立できるので、実現すればすばらしいですね。なかなか贅沢な空間になりそうです。なんか高そうだなあ。

[300: マンション検討中さん]

リビオシティ文京小石川

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000309.000001379.html

[301: 匿名さん]

スーパーは入るのかな。

[302: マンション検討中さん]

3LDK81㎡で16000万～最上階は17500万位でしょうか？

[303: 匿名さん]

定借で？

[304: 口コミ知りたいさん]

40㎡台や条件低め～から90㎡台超のちょっぴりプレミア部屋もあるかな？で坪490万～600万と予想。
ボリュームゾーンは60㎡台×9100万～、70㎡台×11000万～と予想！

[305: 匿名さん]

>>304 口コミ知りたいさん
70平米の3LDKが一億一千万だったら蒸発しちゃうと思いますね。大抽選会になることはまちがいない。たぶん道路の影響を大きく受ける千川通りに面した2階の部屋とか、共同印刷本社社屋とお見合いの北側の低層部などではそれぐらいになるかもしれませんが、買える人が多い価格帯だけにそれでも人気でしょうね。

[306: 匿名さん]

プレスリリースの完成予想図を見る限り、割と南北は敷地境界ガッタリに作られている印象なので北側は結構お得な価格で出るんじゃないかという気がします。緑の中庭や、屋上庭園などが利用できるだけでも日当たりは関係ないと考える人も多いかもしれないので、ちょっと高めでも大人気になることは予想されます。

[307: マンション掲示板さん]

ここはハルフラみたいに押し並べて坪単価が安い事にはならないだろうから、瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋とでてくるような気がするなー。
高い金額出す（出せる）層ほど定借気にするだろうし。

[308: 匿名さん]

>>307 マンション掲示板さん
>瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋
まあいずこでも眼にする事ではありますけどね
むしろ少し時間をかけてでも高めに売る事を優先するでしょうし。

ただ一説によると日鉄興和のリビオって良心価格という話なので、どこかみたいに一年以上かけて高値追求ということはないと思います。

[309: 匿名さん]

>>298 匿名さん
現地を見ると裏のお寺は結構緑が多く、大きな木がたくさん生えて林になっているんですよね。おそらくそれに接続する緑地になると思われますので、砂町よりもさらに広々とした緑に見えるようになると思います。

そういえば、現場の塀に裏のお寺が経営する幼稚園の運動会のビラがはってありましたね。隣地地権者との関係も良好なようです。

[310: 口コミ知りたいさん]

全文京人類が「なんで日鐵興和やねん」と突っ込んでるのが聞こえる。

可哀想に。

[311: 匿名さん]

とはいえおそらく来年あたりと思われる販売時期には山手線内最大を謳えますからね。
むしろオプレジとかでなくてよかったと思ってます（笑

[312: 匿名さん]

仮にここがスミフだったら、と想像してください。坪700ぐらい吹っかけてきそうな気がします。

[313: eマンションさん]

今年4月に入居が始まったここと同アドレスのすみふさん物件は70㎡台坪570（2022年販売期）。

定借じゃなかったらスケールメリット押し出してお得意の小出し&数年かけるやり方で坪600半ばまでは確実に上げたことでしょう。

しかし定借だと販売に年数かけるのはデメリットな上に500戸ともなると現実路線かほんのりお得感のある価格帯にしていくのは避けられないでしょうね。
そう意味で良心価格販売路線（に見える）リビオで淡々と2年で売り切る、そんなやり方なんだという予想です。

たしかにオプレジじゃなくてよかったよ笑。

[314: 匿名さん]

>>313 eマンションさん
>良心価格販売路線（に見える）
というのはおだやかではありませんね。品質に疑問ありと言いたいのですか？

[315: eマンション]

>>314 匿名さん

いいえ。ここでは顧客が受ける心象の話です。
住友不動産、日鉄興和のいずれもこの一年以内に近隣区新築マンションのモデルルーム見学と説明を受け、個人的に感じた心象です。

すみふは条件のよい部屋は一期では出さず平均的な部屋を小出しにして反響を見て値上げしながら年数をかけ売っていきます。ホームページにも初期の価格は基本的に出しません。

リビオは一期から比較的条件の良い部屋も出し、価格も公開していきます。そのため多少の値上げ幅はあるかも知れませんが数百万単位の値上げは無いと思います。営業担当曰く「最初から2年待って申し込んでいただくお客さんがある中、あと出しで良い部屋を出すのは控えたい」とのこと。

売り手買い手のバランスが取れるならどちらのやり方も否定される事ではないですが、実需のファミリーがメインターゲットの物件では上記が営業トークだとしてもリビオのほうが良心的な印象です。（日鉄興和物件は販売は基本委託ですけど）

品質で比較なら本作のスペックが出てないのでなんともですよね。ちなみに私が見た他のリビオに関して言えば疑問はありません。すみふはゼッチに対応してるとかそういう差はありますけどあくまで価格に対しての妥当感は外していないと思います。

[316: マンコミュファンさん]

まー高値売り追求が好きなデベと資産価値追求が好きな客は参戦してこない物件てことでしょ。

[317: 匿名さん]

>>315 eマンションさん
やはり選べる楽しさはリビオの方が上のようですね。
販売員と値段や販売時期について丁々発止の心理戦をするよりは、あれもいいな、これもいいなと販売員と一緒に言いながら選んで買いたいですね。

[318: マンション検討中さん]

ここは洪水の心配ありますか？リムジンバスと敷地内スーパー出来れば最高すぎる。

[319: マンコミュファンさん]

>>318 マンション検討中さん
神田川の外水氾濫の心配はなし。
内水氾濫は、現時点のハザードマップだと色付きなので、リスクあり。ただ、千川通りの上流の方(豊島区側)で地下の貯水槽(?)を新設する工事中なので、この工事が完了すればハザードマップも改善されるのではと期待してます(「千川増強幹線工事」で検索してみてください)。
このマンションの販売時期に、貯水槽の工事やハザードマップの更新が終わってるかどうかは、わかりませんが……

[320: 匿名さん]

>>319 マンコミュファンさん
道路沿いの狭い範囲で水深も最大1m程度なので少し嵩上げして対応しちゃうかもしれませんね。