（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[21: 周辺住民さん]

>>19 eマンションさん
そうです。長谷工は低コストで造るのが得意なんです。彼ら自身それを売りにしています。

>>20 匿名さん
日鉄興和はコンペで選ばれたと思われますが、財閥系はそのコンペに参加しなかったと思います。交通の便がイマイチで戸数が多いとなれば、財閥系とは異なる面々が得意とする分野なのかなと。

[22: マンション検討中さん]

何となく、文京区に永住というよりは子供が学校に通う期間限定で住む人達用になるんですかね。

[23: マンコミュファンさん]

茗荷谷駅からは徒歩12分くらいになりそうですが、白山駅からはうまくエントランスを取って徒歩10分に持っていきそうですね。価値ある商品として、作り込んでくれることを期待したいです。リセールにも繋がります。

[24: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん
十年後にはけっこう入れ替わってるでしょうね
昭和の頃の「団地」「ニュータウン」といった言葉をふと思い出しました

[25: 匿名さん]

リセールのこと考えると地代が気になりますね。
最近どこも管理費と修繕積立金が高いので…

[26: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん
確かにマンションわらしべ長者スキームで買い替えしてグレードアップできた昔は10年サイクルで新築を渡り住んだものだけど、最近の高いマンションを一時取得した層はそうそう買い替えできないだろうということと、文京区は住みやすいので永住する人が経験的に多いということからも、転職とか定年退職とかなにか大きな生活上の変化でもない限り、大半の人はそのまま住み続けるだろうね。

[27: 坪単価比較中さん]

定借で駅から距離もあるからリセールは期待しづらく、結果定住向きなのかと思います。もちらん、晴海フラッグのように超割安で販売されるのであれば話は別でしょうが、既にバブルが終わりかけていますからね。価格は上がっていますが販売戸数が減少しています。

[28: 匿名さん]

>>21 周辺住民さん
白金ザスカイには長谷工入ってなかったっけ、あれ結構お高かったような印象がある。

[29: 匿名さん]

>>27 坪単価比較中さん
文京区は割と堅実に価格が右肩上がりで上がる区だから、大儲けはないけれど、ハズレも少ない印象だけどね。特に文京区で大規模分譲は希少で、小規模な低層とくらべると修繕積立金が潤沢で管理もいいので、周辺の小規模物件と比べると魅力があり人気を集めると思う。

[30: 匿名さん]

坪450というのは共同印刷の操業を停止した工場の廃墟のような建物が建っていた時の周辺の小規模マンションの価格なので、それがなくなって美しい街ができるとなると500はのせてくるような気もするんだけどね、どうなんだろう。

[31: 匿名さん]

「堅実に価格が右肩上がりで上がる区」って…
バブル末期を想起させて怖いですね。

[32: 周辺住民さん]

>>28 匿名さん
白金ザスカイは施工に長谷工が入っていますが、設計が梓設計です。二重床かどうかは知りませんが。
https://shirokane-sky.com/outline/

[33: 匿名さん]

定借ですし、坪450でもなかなか厳しいでしょうね。

[34: マンション検討中さん]

坪450だとして、70平米だと1億いかないぐらいですかね。それに地代を払わなきゃいけないとなると、この辺の所有権のマンション買えるかもしますが。。

[35: 匿名さん]

文京区は実需エリアなので底堅いとよく言いますが、その底って坪300とかそれ以下なことに気付いている人はいるのかな、って思っちゃいます。

[36: 周辺住民さん]

個人的にはブリリアシティ西早稲田を参考にした価格になるのかと思っています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664223/

とはいえ、これよりもうちょっと高めでしょうね。

[37: マンコミュファンさん]

>>35 匿名さん
それってどの辺の地域ですか？

[38: 周辺住民さん]

>>37 マンコミュファンさん
35さんは知識がリフレッシュされていないと思われますので、そっとしておいてあげましょう。

[39: ざっくり検証さん]

豊島区の定借ブリリアシティ西早稲田の直近半年の中古成約事例でざっくり坪430万円ですね。こちらは文京区、新築、準デベ考慮の1.15倍でも約495万円になります。
ただブリリアは新築未入居が多かったので、実質新築として高めに出ているとも言えるかもしれません。
現状相場維持でも坪500程度の水準になるかもしれませんが、1年半後？ぐらいのお楽しみということで。
なお、金利がそこそこ上がれば建物価格は否応無しに下がると思います。

[40: 匿名さん]

>>39 ざっくり検証さん
>金利がそこそこ上がれば建物価格は否応無しに下がる
とはいえ、金利が安いうちに借りなきゃ、という思いを抱く人も出てきますのでね。
金利先高感というのはインフレ期待と同じで現物資産へと人を駆り立てるでしょう。

[41: 周辺住民さん]

仮に店舗が1000㎡、それを除いたレンタブル比（≒共用部）が75％とすると、1戸当たりの広さは平均61㎡になります。50㎡前後の部屋も結構ありそうです。単価はそこそこ高いけどグロスの価格は抑える、という線がありえそうです。

[42: マンション検討中さん]

店舗が何が入るかとても気になります！スーパーは入りそうですが、飲食店入ったりしませんかね。

[43: マンション検討中さん]

皆さんの予想が坪500だと、530ぐらいになる気がします…。さすがにそんな価格だと買えないか。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん
>皆さんの予想が坪500だと、530ぐらい
確かに最近のマンションはそんな感じですね、いつも予想の上をいく

[45: 周辺住民さん]

>>42 マンション検討中さん
飲食店はどうでしょうか。播磨坂辺りにオシャレなお店が多いですしね。

[46: 周辺住民さん]

>>44 匿名さん
確かにそうですが、都心以外はそろそろ値上がりが止まってきた感があります。そもそも定借なので、控え目な値付けになる気がしますね。

[47: 匿名さん]

>>46 周辺住民さん
>控え目な値付け
多分グロスだけね...

[48: 匿名さん]

そんなにしませんよ。
営業の方ですか？

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん
営業もなにも今までだいぶ裏切られてきたからなあ...

[50: マンション検討中さん]

3LDK70平米8000万ぐらいだったら嬉しいですね！

[51: 周辺住民さん]

着工が2023年9月15日なので、販売はそれより先ですね。日銀総裁もチェンジしてて市況が変わっていそうです。

[52: 匿名さん]

>>51 周辺住民さん
インフレになることはGDPの成長を意味するので、政府債務の対GDP比を改善させる効果がある。おそらく金利を低くしてインフレにするとともに、弱くなった円は海外での投資の円レートでの収益を改善させ日本の国益にかなっているとおもわれる。多分金利は上げない。後任者も同じ意見だと思うので、多分マンションは我々が現役の間はまず下がらないだろう。

[53: 匿名さん]

また近所のマンションみたいに23区値上がり率ランキングの上位になるようなことが起きるのかな。転売屋がたくさんおしかけそうだ。

[54: 匿名さん]

東京23区マンション値上がり率ランキング
https://toyokeizai.net/articles/-/199667?page=2
リンク先の10位に注目

この時は44.1%だったけど、現在は50％を軽く超えているよね。新築時から持っていたみなさん、おめでとうございます。

[55: 匿名さん]

小石川ザレジデンス、所有権で坪220ぐらいだったのか…

[56: 周辺住民さん]

2000年代前半にマンションを買うのはかなり勇気がいりましたよ。なにせバブル崩壊後の価格下落がまだ続いていました。その後ミニバブル（リーマンショック前）になってようやくあの頃が底だったのかと実感できました。

[57: 匿名さん]

>>55 匿名さん
その後アインスが平米100万マンションだと騒がれたのが昨日のようです。

[58: 匿名さん]

>>56 周辺住民さん
2005年ごろは完全に底でしたね。
ただファンダメンタルとは別に、他と大きく違ったことは周辺の住環境の変化に負うところが大きいと思いますよ。はっきり言って当時は工場街、今は住宅の方が多いでしょう。

共同印刷小石川工場は、工業地帯だった千川通り沿いのある意味本丸御殿というべき存在でした。それがマンションになるということは、単なる工場の再開発という意味だけでなく近隣の住環境の大きな転換点であることを意味します。文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。

[59: 匿名さん]

>文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。

まさに仰る通りですが、肝心の区もデベも気づいてなさそう

[60: マンション検討中さん]

むしろすみふがここやってくれた方が良かったのかもしれない

[61: 周辺住民さん]

>> 文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。
> まさに仰る通りですが、肝心の区もデベも気づいてなさそう

ホントそう。もったいないですね。

[62: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
>むしろすみふがここやってくれた方が良かったのかもしれない
せっかく四丁目アドレスなのでね、広めのお部屋をいっぱい用意してくれればよかった。

[63: 匿名さん]

地方の伝統産業や下町の製造工場なんかはメディアが取り上げて職人文化として語り継がれていきそうだけど、近代日本の「知」を支えた文京区の印刷業については、既にネットがメインになったメディアからも忘れられて人々の記憶から消えていきそうな予感

[64: 周辺住民さん]

>>63 匿名さん
凸版印刷の博物館がありますね。
https://www.printing-museum.org/

印刷業といえば千川沿いだったので、その意味でのメモリアルがあるといいですね。ひょっとしたら本件で準備されているのかも。

[65: 匿名さん]

記念するプレートぐらいはあってもいいような気がしますね。

[66: マンション検討中さん]

ここはワンルームはかなり少なめですが、やはり実需で住むために買うならワンルームは少ない物件の方がいいんですか？例えばワンルームが3分の一を占めてたりしたらやめた方がいいんでしょうか。子持ちで3LDK検討中のものです。

[67: 周辺住民さん]

>>66 マンション検討中さん
それは考え方次第ですね。

ここは平均面積が狭めなうえにワンルームもあるので、多様な世代向けになると思われ、住民の代替わりが促進されそうです。一方、3LDKばかりのマンションだと同世代の人たちが集まりやすく、なにかと良い反面、住民はそろって高齢化します。

[68: 匿名さん]

最近はリモートワークが普通になってきているので、ワンルームよりも仕事部屋の確保できる1LDKの方が人気があるんですよね。ワンルームはアパートや寮と競合するので分譲賃貸として出すには家賃面でやや不利です。ワンルームの設定ってこれからだんだん減っていくのではないかと思っているんですが、今回ワンルームを設定してきたというのはどういう意図なのか...

[69: 周辺住民さん]

>>68 匿名さん
文京区の定義ですと、40㎡未満だとワンルームになります。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/oneroom.html

[70: 匿名さん]

最近の新築は坪単価が上がって面積が狭くなる傾向があるから、そのうちワンルームマンションしか建たなくなるかもしれませんね。39平米に親子三人ぐらしとかあるかも