（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[151: 匿名さん]

ここの前は千川通りで都バスは上60が通っているんだけど1時間に一本程度しかないんだよね。池袋と上野を結ぶ路線なので、せめて15分に一本ぐらい来てくれたら便利だけど、ここなら歩いて後楽園に出て丸ノ内線や大江戸線で出た方が時間的には早そう。

[152: 匿名さん]

うちは本郷なので上野にはよく行きますが池袋にはめったに行きませんね。
小石川の人だと逆でしょう。

[153: 匿名さん]

上60はひたすら裏道を通っている感じですが千川通りはマンションが増えたので増発してほしいところですね。

本数少ないのに意外と乗車率はよいですし。普段は都02に乗って、時間が合う時だけ上60に乗るのかな？

[154: 名無しさん]

三徳あるし、クイーンズ伊勢丹とかあるからスーパーは入らないような。。
共同印刷相手にオープンテラスのカフェがいいな。
ちなみに小日向側の人なら三徳か江戸川橋のマルエツ、いなげやが多いぞ。

[155: 匿名さん]

>>154 名無しさん
>小日向側の人なら三徳か江戸川橋のマルエツ、いなげや
小日向でもどの辺かによっても別れる気が。ちなみに小日向の実家を相続して住んでいる知り合いはよくクイーンズで会いますね。どこも微妙に品揃えは異なり好みもわかれるので一概にはそうとは言えないと思います。

あと大塚のライフは駐車場がやたら狭くて一時路駐が増えて近隣住民の苦情があったのか停めるのも簡単ではなくなったので、車で行きやすい店があったらそれだけでかなり広い範囲の集客が望めますよ。今のところ自走式でとめやすいラクーアの成城石井が車派には人気みたいです。

[156: コミュファン]

リビオシティ南砂町と似たようなスペックになるのかな～。長谷工、300部屋以上、定借で。

価格は南砂町より坪＋350万～くらいでしょうか。立地いい定借だと所有権の1割減くらいってことですがどうなるでしょうね。

[157: 匿名さん]

>>156 コミュファンさん
>坪＋350万～
希望的観測ですね、そうなるといいですが、とりあえずクジ運が強くないと手に入らないマンションになりそうです...てか躯体の品質が心配になります。

[158: 匿名さん]

あ、よく見ると+ってリビオシティ南砂町の坪単価300前後にプラス350ということですかね。それならあり得ますね。500台はなさそう。

[159: 匿名さん]

ブリリアシティ西早稲田なら200台からあったな

[160: 名無しさん]

さすがにそこまで安くないでしょう

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん
あちらは東西線と都電荒川線ですが、ここは三田線、南北線、大江戸線、丸の内線がそれぞれ１０～15分圏内なのでそれだけでも評価はより高くなると思います。
さらに小石川4丁目なので地位いはこちらの方が上でしょう。

[162: マンコミュファンさん]

リビオの時点でお察し

[163: 匿名さん]

>>161 匿名さん
ブリリアは副都心線も使えます。こちらは路線に魅力がありますが、駅まで遠いのが難点ですね。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん
ラクーアも徒歩圏で、周辺にもスーパーなどが多くあるのでブリリアより生活利便性も上なような気がしますけどね。スペックによる差もさりながら、最大の価格アップ要因はブリリアは昨年竣工した物件で、売り出しがブリリアより数年経過しているということでしょうね。全く同じでも、２～３年遅れるだけで坪単価はかなり違ってくるでしょう。

[165: 匿名さん]

生活利便性はブリリア西早稲田よりこちらの方が断然上だと思います。駅から遠くても相当高い値付けをしてくると思います。

バスの増便を要請している、とかだったら面白いですけどね。あとは、マンションとしてバスを運行するか。

[166: eマンションさん]

>>164 匿名さん
徒歩20分を徒歩圏と言うかはだいぶ意見が割れそうですね…バス停がすぐそばにあるので、バス利用で10分、の方が刺さりそうです

[167: 匿名さん]

セブンイレブン文京植物園前点からラクーアまで1.3kmなので、不動産の広告的には徒歩17分になりますね。20分以内なら徒歩圏と言ってよいと思います。

[168: eマンションさん]

>>167 匿名さん
「言って良い」かどうかは発信側の都合なので「情報の受け手がそう捉えるか」ですね。もちろん人に依るのは理解していますが、私は徒歩17分と書かれてもそれをポジティブには捉えることはないです。。。

[169: 匿名さん]

もしそこそこの規模のスーパーが併設されるのであれば、駅から遠い点は思ったほどマイナスにならないかもしれませんね。

[170: 匿名さん]

ブリリア西早稲田、仕上がり良いんだよね。ここもインナーフォレストできないかな。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
敷地面積が12500㎡で建築面積が7500㎡と空地が5000㎡あるので、植樹は期待できそうです。ただ、森と言えるほどかどうかは微妙でしょうね。小石川植物園が森なので、そっちに行ってくれみたいなことになりそう。

[172: 名無しさん]

>>170
わたしも何度かお邪魔しました
外観とかアプローチまでは良いと思ったんですが、廊下に入るにつれて薄暗くないですか？ 光が入ってきてないような、ジメジメしたイメージを持ちました。
小石川はカラッと爽やかなホテルライクな作りだといいな

[173: 匿名さん]

高級感を演出しようとするとどうしても証明は暗め、内装もダークな色調を選びがちだからね。長谷工の設計ならそういう変な高級感の演出はないんじゃないかな。照度高めのガラスを多用した開放感のあるプランになるでしょ。

[174: 匿名さん]

90～100㎡の部屋でますかね～
ルーバルあったら尚いいんですが、そうなると定借とはいえ1.2億超えてきますよね

[175: 匿名さん]

そういえばスーパーのオーケーが銀座に出店するのですよね。この物件にも入ったら面白いことになりそう。都心店を増やしたいと。
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20230623-OYT1T50222/

[176: 匿名さん]

スーパーやテナント入ってほしい反面、ゴキブリやネズミも発生しますよね
それだけは勘弁だ

[177: 匿名さん]

田の字じゃなくて責めた間取りを期待したいです

[178: 匿名さん]

>164

マンションでバス便物件ってのは刺さらない。

[179: 匿名さん]

都02のバス停が使えるなら重宝しますよ、行くところにもよりますが、丸ノ内線や大江戸線より便利。

区内の新築マンションではまず触れられませんが、隠れたメリットです。

[180: マンション掲示板さん]

>>179 匿名さん
地下鉄より便利は無理がある。
バス便は飽くまでオプションで考えた方がいい。

[181: 匿名さん]

>>175 匿名さん
こいつか、マロニエゲートのビゴの店を追い出してラクーアに引っ越させたのは

[182: 匿名さん]

単に賃貸契約上の期限がそうなっていただけでしょう。店子を追い出すなんてできないと思いますよ、相当な補償金を積まない限り。それに仮に追い出したとしてもスーパーじゃなくてマロニエ＝読売。

[183: 匿名さん]

本郷あたりから上野の松坂屋に行くのであれば、大江戸線より都バスの方が早く着くケースが多いです。

ここから池袋の西武とかだと、丸ノ内線の方が早く着きますが駅までが遠いので、グーグルなどで経路を調べると都バス利用もサジェストされます。

使いこなせればバスは便利です。

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
文京区全体をみれば交通手段によって早い遅いは異なると思います。バスは信号と渋滞の影響を大きく受けるので乗る時間帯によっても印象は異なるでしょう。一概にそうとは言えないとは思います。

[185: 匿名さん]

特に春日通りの北側に住んでいるか、南側に住んでいるかによってもその辺の感想は変わってくるでしょうね。

[186: 匿名さん]

>>183 匿名さん
バスが何分に1本か、乗り場外で天候気にするとか考えた方がいいですよ。
夜は少ないしけっこう不便ですよ。

[187: 匿名さん]

ここで使えるバスは何路線ですか？

[188: 匿名さん]

共同印刷社員や関係者に優先権とかつくんですかね？

[189: 匿名さん]

>>187 匿名さん
コミュニティバスのB-ぐる　の共同印刷バス停
時刻表↓
https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00280998/00052804/0/

都営バス　上６０　の白山二丁目バス停
時刻表↓
https://tobus.jp/blsys/navi?VCD=cslst&ECD=NEXT&LCD=&func=f...

[190: 匿名さん]

この辺から後楽園に出るならB-ぐるよりはシェアサイクルや徒歩の方が速い気がする。
都営三田線白山駅や東京メトロ丸の内線茗荷谷はいずれも坂があり、徒歩の人は後楽園駅や春日駅を利用することをお勧めする。健康な現役世代であればよほどの土砂降りか日照りでもないかぎりはさほど苦にならないだろう。

[191: マンション検討中さん]

少し歩けば、上58/都02も使えますよ

[192: 周辺住民さん]

交通利便性考慮したらけっこう安く出てくるな
楽しみー

[193: 匿名さん]

まあ安く出ると言われながら、思ったより高くて撤退とか書き込む人続出かもね。
今の時点での相場じゃなくて、少し未来の相場で出すのが常態になってしまった。

[194: 匿名さん]

千川通りのバス停以外は駅もバス停も遠いですが、それらをうまく使い分ければ意外と便利だと思いますよ。なので、それほど安く出てこないと思います。定借なので所有権よりは高いと思いますけど。

上60なんて本数が少なく、なかでも池袋発（通常は大塚発）となれば絶滅品種並みなのに、意外と乗っているんですよね。恐らくですが、千川通り沿い近辺に住んでいる人が、普段は茗荷谷駅を使っているけど（徒歩15分とか）、上60の発車時刻に合う場合は上60に乗っているんだと思います（徒歩3分とか）。マニアックな選択ではあります。

上野に行くなら春日通りに出て都02か上69に乗れば、電車より早いと思われます。

[195: 匿名さん]

電車で都心に向かう場合も、行き先によって丸ノ内線か三田線かを使い分けることになるでしょう。

[196: マンション検討中さん]

坪500位でしょうか？

[197: 評判気になるさん]

>>196 マンション検討中さん
それぐらいを平均にして欲しいですよね。借地ですし。条件悪い部屋なら450ぐらいからあるかと。

[198: 匿名さん]

良い敷地なので条件の悪い部屋は生じえない気がします

[199: マンション検討中さん]

お墓ビューとかですか？？

[200: 匿名さん]

南西向きなら漏れなくお墓ビューだと思います。北東向きは設定されなさそうですが、もし設定されば道路沿いなので、どっちもどっちでしょうか。

[201: 匿名さん]

高低差があるので、隣地との距離にもよるとは思うが南西側の高台の下になる日当たりが悪い低層階あたりがパンダ部屋になりそうな気もする。

[202: 匿名さん]

高低差は確かに大きいのですが、敷地の奥行自体も結構ありそうなので、日当たりに難はないと予想します。

奥行きはユーカリハイツ分ありますね。

[203: マンション検討中さん]

詳しい方にお聞きしたく。
こういうタイプの大規模マンションの駐車場は屋外自走が基本ですか？
できれば地下自走、平置きが理想なんですが、あり得ますかね？

[204: 匿名さん]

ブリリアシティ西早稲田は機械式だね
https://library.ttfuhan.co.jp/mansion/1408135/more_page/page2.html

最近のものは地方都市の物件はいざ知らず都心で自走式は珍しいと思う。

[205: 名無しさん]

計画に地上10階/地下0階とあるので地下は無いと思われますね。機械かなと思いますが戸数に対してどれくらいになりますかね。

[206: マンション検討中さん]

ありがとうございます。タワマンなんかは地下で機械＋自走だったりするので
もしかしたらと思いましたが既に計画で発表されていたんですね。残念。

[207: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん
>タワマンなんかは地下で機械＋自走だったりするので
敷地が広いから一部平置きはできる可能性もあると思うよ。
あくまでも一般的な例を挙げたまででここがそうとはまだ決まったわけじゃない。

[208: 匿名さん]

日鉄興和がこんな取り組みをしていますね
マンション専用バスならぬマンション専用モビリティサービス
https://uchi-repo.jp/news/pick_up/1577/

[209: マンション検討中さん]

ちょっと使い勝手が良いのか悪いのかよくわからないですね
個人的には一定のルートを定刻でぐるぐる回ってくれていた方が合わせやすいかな

[210: 匿名さん]

通常のルート固定の送迎バスだとどうしても利用者が限られてくるけれど、フレキシブルにすることで利用者を増やして事業としての採算性を確保しようという試みかな。

ただ、最近運輸業界も人材難でドライバーの確保が難しい。また人を乗せる公共交通なので、安全性や法規制との整合性などなかなかハードルも高いので、採算をとるのは難しいと思う。都バスの運行本数を増やしてもらうように陳情する方が建設的かも。

[211: 匿名さん]

このマンションであれば、区役所（後楽園駅）までを往復してくれたらOKな気がします。たぶん10分で往復できるので、1台のバスで10分おきの運行は可能に思います。昼間だけとか平日朝夕だけとか運行パターンをシンプルかつ省力化することで採算ラインに乗せることができそうな気がします。

[212: 匿名さん]

仮にマンション専用バスが次のルートを10～15分で走るとします。本マンション → ダイエー前 → 後楽園駅8番出口前 → 春日駅前バス停 → マルエツ前 → ダイエー前 → 本マンション

参考までに、B-ぐるの年間運行委託費は9844万円です（2023年予算）。運行に必要な台数は時刻表から
・千駄木・駒込ルート：4台
・目白台・小日向ルート：4台
・本郷・湯島ルート：3台
です。概ね7～21時に運行しているので、1台当たりの年間費用は9844÷10台＝984.4万円となります。

仮に上記ルートを7～21時に10～15分間隔で運行するなら必要となる経費は984.4万円となり、全522戸で割ると1戸当たり1万8858円となります。月当たりだと1571円なので、それほどの負担ではない気がします。

[213: 匿名さん]

概ね7～21時に運行しているので、
　↓訂正
概ね7～21時に運行しており、

[214: マンション検討中さん]

白山、春日、後楽園、区役所、飯田橋、茗荷谷を周ってほしいですね。

[215: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん
まあ毎回全部回ると大変なので、おそらくは希望のあった時だけ回る場所と必ず回る場所が設定されるだろうね。あと春日駅まで行くなら後楽園駅前とかラクーアまで行った方がいい。せっかくの専用の送迎バスなので朝はピストン輸送で駅送迎に集中して、ラッシュ時以外はスーパーや大学病院などを循環すると便利かもしれない。

[216: 匿名さん]

利用者目線ならいろんなところに行けた方がよいと思いますが、コスト負担をどう考えるかですよね。

折り返しを春日駅（千川通り→富坂下交差点→春日通り→春日町交差点→白山通り）ではなく、ラクーア（千川通り→後楽園駅前交差点→牛込小石川線→壱岐坂下交差点→白山通り）にすると、時間が5分近く余計にかかりそうです。

10分で往復できるところが15分になると、コストが1.5倍になるということですね。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
コストのことを言うのなら停留所の数が増えるほど時間がかかるよ、停車する時間も乗るから。そもそも停留所をどこに設置するかという問題もあって、話は単純じゃない。右左折する車の量を考えるとシビックホールのあるブロックに停める方が現実的だよ。

[218: 匿名さん]

仮にコストを最小にするなら、シビックのブロックではなくその北側＝文京ガーデン南棟のブロックに沿うのが合理的かと思います。

停留所は本マンション→ダイエー前→（富坂下交差点）→春日駅前（都バスの停留所）→（春日町交差点）→マルエツ前→ダイエー前→本マンションですかね。

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
そもそも管理費に大きな負担を生じる送迎バスがあるかどうかもわからないのにご苦労なことだね。停留所の問題を指摘したけど、千川通りは沿道の住宅地から都心オフィスに向かう車通勤の人の車が多く通るのでラッシュアワーの通行量がそこそこ多くタクシーや社用車の停車にクレームが多い通りなんだよね。

通勤時間帯の話をしているのに、マルエツやダイエーの開店前に停めてもしょうがないし、都バスの停留所を使わせることを東京都交通局が許すはずがないと思うけど。その観点からすると、文京ガーデンノースとサウスの間の路地に止めることが辛うじて可能だと思う。都心で送迎バスを運行するには停める場所がないという大きな問題がある。

[220: 匿名さん]

ちなみにシビックホール側のブロックに停めるのは丸の内線のガード横の路地。後楽園のめとろ庵横の路地を入ったところなら通行量が少ないしすれ違いも可能なので、問題なく停車できるだろう。ひょっとするとシビックホールの車寄せで下ろすのもありかもしれないが、区からの許可が必要だと思うので、あまりお勧めではない。

[221: マンション掲示板さん]

リビオさんのイメージがつかない。

[222: 匿名さん]

>>221 マンション掲示板さん
確かに。日鉄興和さんで、この手の再開発の事例はありましたっけ

[223: 匿名さん]

文京区のスレは長文だらけだな笑
一体何をそんなに必死になってるんだ？笑

[224: マンション検討中さん]

現場看板のロゴが緑ってことは、規模間的にもリビオシティ船橋北習志野
と同じ感じじゃないですかね

[225: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん
あー今見たけど、そこ自走式駐車場があるんだね。
ここは商業も入るので、平置き駐車場はさすがに無理かな。
ただ大きめの自走式駐車場が、眺めの悪いお寺の方に建つという期待はしてもいいかな

[226: 匿名さん]

リビオシティ船橋北習志野と規模的には同じですね。ということは、自走式駐車場も、平面は難しいとして、ありえると思います。

[227: マンション検討中さん]

自走式であれば、何とか雨ざらしにはならなそうで加点ですね

[228: 匿名さん]

>>227 マンション検討中さん
壁がない構造だと雨に濡れるし日もさすので、壁はぜひ作って欲しい

[229: マンション検討中さん]

壁がない意味がないですよね。どうせなら壁は絶対ほしい。

[230: マンション検討中さん]

壁があれば地下平置きに次ぐメリットがある

[231: マンション検討中さん]

マンション内にスーパー出来そうですか？

[232: 匿名さん]

現場の標識に「共同住宅522戸（一部店舗）」とあるので、スーパーができる可能性はあると思います。

[233: 匿名さん]

クリーニング店の可能性も…

[234: 匿名さん]

準工だからクラフトビールの製造販売を行うブリュワリーバーとかができるといいなあ。

[235: 匿名さん]

「一部店舗」だからビールの製造はなさそうな感じ

[236: 匿名さん]

とはいえブリュワリーバーの多くは商業地の普通のテナントに入っているけどね。

[237: マンション検討中さん]

資材やら購入してるのは高騰している今年だろうから、３年後の竣工時に不動産がいまより落ち目でもそこまで値崩れしないですよねー
定借はそれでも安く販売できるんですかね

[238: 匿名さん]

>>237 マンション検討中さん
今後デフレになる未来というものが考えられない。
持続的な賃上げとインフレが起きるようになる
https://www.murc.jp/library/economyresearch/periodicals/graph_month/wa...

リンク先グラフを見るとわかるように、失業率がこれ以上減るようだと、急激に時給の上昇率が上がる。こういう銀行のレポートを見ている人はデフレになる、暴落だ、とか言われてもニヤニヤするだけ。誰かの養分になる人がいる、ぐらいに思っている。

[239: ナルト]

それってつまりどういうことだってばよ？？

[240: 匿名さん]

238さんは「持続的な賃上げとインフレが起きるようになる」と言いたいのでしょう。それ以外の表現が失敗しているようですが。

ただし、株価や預金金利がそれに追従するとは限らず、その場合、資産は目減りすることになりますね。都心の不動産は堅調を保つかもしれません。

[241: マンション検討中さん]

堅調を保つという見解となると、ここが定借といえどブリリア西早稲田ほどの価格には収まらないでしょうねぇ
それとも埋めるために激安物件、応募殺到で話題を集めるか・・・
わたしは近くの中古所有物件を視野に入れ始めました

[242: 匿名さん]

ブリリア西早稲田はまだ比較的安かった時期に売られた過去物件だし、もより駅も多く交通利便性はおそらくここの方が上、しかも生活利便性もこちらの方が上と、比較したら上がる要素ばかり。地位（ぢぐらい）も小石川4丁目アドレスであることを加味すると安くなるとは到底思えない。案外気づかれていないが、東側は小石川植物園の緑が毎朝拝める部屋もあると思うので、定借とはいえそこそこ高値になる可能性がある。

[243: 匿名さん]

植物園はいいですね。もし我が家の近くなら年間パスを買っていたでしょう

本件からみた植物園は、むしろ北側ですよね

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
そうですね、北側です。千川通が北西から東南に向けて走っていますので、北側角部屋があるとすれば真正面になります。距離は100m余りなのですぐそこに見える感じですね。おそらく窓から見ると晴れた日には南の空の太陽に照らされてキラキラ輝く緑の葉が美しいでしょう。

[245: マンション比較中さん]

播磨坂も近いし、いい場所と思います。駅から遠いので、車があった方が便利とは思いますが。気候が良ければ歩くのもいいのですけど。

[246: ナルト]

高齢化して、あの坂を上りきるのは大変そうですね
茗荷谷駅へ向かう解決方法がほしい物件

[247: 匿名さん]

>>246 ナルトさん
実は共同印刷には裏手のお寺方に出る裏門があって、そこに住民がアクセスできると便坂をショートカットできる。グーグルアースで見ると、体育館みたいなカマボコ屋根の建物のちょうど真横あたり、児童公園の横の路地を入ったあたりにある。開発される敷地の範囲を見るとちょっと無理くさいけど。

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん
>便坂
失礼、便利を消したつもりだが一文字消し忘れた。
>坂
でよろしく

[249: ナルト]

>>248
確認しましたが、共同印刷の敷地内を通ることはないんじゃないですかね
通れたとしても、大したショートカットにはならないように見えますし、むしろ
距離的には茗荷谷へは遠くなるように感じます。残念。

[250: 匿名さん]

> 体育館みたいなカマボコ屋根の建物のちょうど真横あたり、

右の横か左の横か書いていただければわかりやすいかなと思いました