（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[21: 周辺住民さん]

>>19 eマンションさん
そうです。長谷工は低コストで造るのが得意なんです。彼ら自身それを売りにしています。

>>20 匿名さん
日鉄興和はコンペで選ばれたと思われますが、財閥系はそのコンペに参加しなかったと思います。交通の便がイマイチで戸数が多いとなれば、財閥系とは異なる面々が得意とする分野なのかなと。

[22: マンション検討中さん]

何となく、文京区に永住というよりは子供が学校に通う期間限定で住む人達用になるんですかね。

[23: マンコミュファンさん]

茗荷谷駅からは徒歩12分くらいになりそうですが、白山駅からはうまくエントランスを取って徒歩10分に持っていきそうですね。価値ある商品として、作り込んでくれることを期待したいです。リセールにも繋がります。

[24: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん
十年後にはけっこう入れ替わってるでしょうね
昭和の頃の「団地」「ニュータウン」といった言葉をふと思い出しました

[25: 匿名さん]

リセールのこと考えると地代が気になりますね。
最近どこも管理費と修繕積立金が高いので…

[26: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん
確かにマンションわらしべ長者スキームで買い替えしてグレードアップできた昔は10年サイクルで新築を渡り住んだものだけど、最近の高いマンションを一時取得した層はそうそう買い替えできないだろうということと、文京区は住みやすいので永住する人が経験的に多いということからも、転職とか定年退職とかなにか大きな生活上の変化でもない限り、大半の人はそのまま住み続けるだろうね。

[27: 坪単価比較中さん]

定借で駅から距離もあるからリセールは期待しづらく、結果定住向きなのかと思います。もちらん、晴海フラッグのように超割安で販売されるのであれば話は別でしょうが、既にバブルが終わりかけていますからね。価格は上がっていますが販売戸数が減少しています。

[28: 匿名さん]

>>21 周辺住民さん
白金ザスカイには長谷工入ってなかったっけ、あれ結構お高かったような印象がある。

[29: 匿名さん]

>>27 坪単価比較中さん
文京区は割と堅実に価格が右肩上がりで上がる区だから、大儲けはないけれど、ハズレも少ない印象だけどね。特に文京区で大規模分譲は希少で、小規模な低層とくらべると修繕積立金が潤沢で管理もいいので、周辺の小規模物件と比べると魅力があり人気を集めると思う。

[30: 匿名さん]

坪450というのは共同印刷の操業を停止した工場の廃墟のような建物が建っていた時の周辺の小規模マンションの価格なので、それがなくなって美しい街ができるとなると500はのせてくるような気もするんだけどね、どうなんだろう。

[31: 匿名さん]

「堅実に価格が右肩上がりで上がる区」って…
バブル末期を想起させて怖いですね。

[32: 周辺住民さん]

>>28 匿名さん
白金ザスカイは施工に長谷工が入っていますが、設計が梓設計です。二重床かどうかは知りませんが。
https://shirokane-sky.com/outline/

[33: 匿名さん]

定借ですし、坪450でもなかなか厳しいでしょうね。

[34: マンション検討中さん]

坪450だとして、70平米だと1億いかないぐらいですかね。それに地代を払わなきゃいけないとなると、この辺の所有権のマンション買えるかもしますが。。

[35: 匿名さん]

文京区は実需エリアなので底堅いとよく言いますが、その底って坪300とかそれ以下なことに気付いている人はいるのかな、って思っちゃいます。

[36: 周辺住民さん]

個人的にはブリリアシティ西早稲田を参考にした価格になるのかと思っています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664223/

とはいえ、これよりもうちょっと高めでしょうね。

[37: マンコミュファンさん]

>>35 匿名さん
それってどの辺の地域ですか？

[38: 周辺住民さん]

>>37 マンコミュファンさん
35さんは知識がリフレッシュされていないと思われますので、そっとしておいてあげましょう。

[39: ざっくり検証さん]

豊島区の定借ブリリアシティ西早稲田の直近半年の中古成約事例でざっくり坪430万円ですね。こちらは文京区、新築、準デベ考慮の1.15倍でも約495万円になります。
ただブリリアは新築未入居が多かったので、実質新築として高めに出ているとも言えるかもしれません。
現状相場維持でも坪500程度の水準になるかもしれませんが、1年半後？ぐらいのお楽しみということで。
なお、金利がそこそこ上がれば建物価格は否応無しに下がると思います。

[40: 匿名さん]

>>39 ざっくり検証さん
>金利がそこそこ上がれば建物価格は否応無しに下がる
とはいえ、金利が安いうちに借りなきゃ、という思いを抱く人も出てきますのでね。
金利先高感というのはインフレ期待と同じで現物資産へと人を駆り立てるでしょう。