プラウド阿佐谷南二丁目ってどうですか？

[マンション住民さん]

プラウド阿佐谷南二丁目についての情報を希望しています。
阿佐ヶ谷駅徒歩3分の場所に新しくマンションがたつようです。
駅も近くてきになっています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115910/

所在地：東京都杉並区阿佐谷南二丁目836番4（地番）
交通：ＪＲ中央線 「阿佐ケ谷」駅 徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.48平米～122.15平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

ほう、気になるゾ

[2: 匿名さん]

阿佐谷南二丁目市街地住宅の跡地ですね。
非分譲の14戸は地権者かURの取り分でしょうか。元の所有関係がわかりませんが。
いずれにせよすごい値段になりそうです。@600くらい？

[3: 周辺住民さん]

周辺住民です。1階にピアゴがあった所です。マンション前の道路は案外車が通るのと迎えの飲み屋は深夜までやっているので外でも騒いだりしてうるさかったりします。（コロナ禍ではどうなっているかは不明）
とはいえ、商店街に近いし、阿佐ヶ谷は安いスーパーが多いので買い物が便利なのでここ買う人は羨ましいかもです。

[4: マンション比較中さん]

>>3 周辺住民さん

どことお間違えですか？
ここは昔から放射線科のクリニックと透析のクリニックが入ってましたけど？

[5: 匿名さん]

阿佐ヶ谷駅に近くて便利ですが、
周辺は昔ながらの街並みが広がり、どこかほっこりとするような環境。
マイホームは住みやすさが大切ですよね。
価格がかなり気になります。

[6: マンション検討中さん]

立地も最高で前向きに検討しているものです。
皆様にお伺いしますが、マンションの後ろにあるラブホテルは購入意欲に影響いたしますでしょうか？
また、通常１フロアには４戸で、恐らくファミリー向けは東の角部屋だけだと思います。私はファミリー向けを検討していますが、単身や二人暮らし向けが多いマンションだと、騒音などに関してお互いに価値観とかが違うのでトラブルとかになりやすいでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>皆様にお伺いしますが、マンションの後ろにあるラブホテルは購入意欲に影響いたしますでしょうか？
個人的にはマンションを購入するということ考えると、周辺の施設やお店などは気になります。
特に子供がいるご家庭の場合はこういう風俗系の施設に関しては敏感になると思いますよ。

ただ、一人暮らしや夫婦二人暮らしの場合はそれほど影響はないのかなと思います。

[8: マンション検討中さん]

以前杉並区に長く住んでいたので検討中です。
いい立地ですね。阿佐ヶ谷にプラウドが増えていきますね。
移転した阿佐ヶ谷地域区民センターの跡地にでも建つのかと思いましたが、もう少し先の住宅の跡地だったのですね。
ファミリー世代よりは、駅前は単身や夫婦向けかも知れませんが家族も多い地域なので暮らしやすい区でした。
　
ラブホテルはあまり気にしませんが、駅から近いこともあり電車の音がどれくらい来るかは多少気になります。線路が近い立地は二重サッシだとしてもなかなか響く物件もあるようなので。
非分譲住戸もあったので地権者分なのかも気になりますが、また情報が出るのを楽しみにしたい物件です。

[9: 匿名さん]

ここめちゃくちゃ欲しいです。
いくらになるんですかね・・・

[10: 匿名さん]

西友、イトーヨーカドウ物で困ることはなさそうですね。

[11: ご近所さん]

>>6 マンション検討中さん

すみません、裏手のラブホって何ですか？
このへんだと一番街沿いにしかないはずですが。
裏手どころか近くもないですよね。

[12: 匿名さん]

この立地は住み心地は最高だと思う。
駅前のプラウドもいいけど

[13: 名無しさん]

立地はかなり良いですね。阿佐ヶ谷駅徒歩3分でメインの商店街から脇にちょっと入った所にあるから周辺はとても静かです。線路やラブホテルとの近さを気にしている書き込みもありましたが、どちらも気にする程の距離ではないと個人的には思います。ラブホテルの外観も繁華街にあるような華美なものではなく至って地味なので景観を汚すようなものではありませんし。
あとは価格がどうなるかですね

[14: 匿名さん]

商店街がいいですね。
スーパーやコンビニ、そのほか銀行や郵便局だったりがあると便利ですが、
味のある店が多いのもまた面白そうです。

[15: 匿名さん]

西友、イトーヨーカドー食品、銀行、郵便局全て駅前にありますよ～

[17: 匿名さん]

駅前にお店が揃っているので、駅周辺で一通り済ませられるのがいいですね。
住み心地としては全く文句なさそう。
ちなみに周辺の治安としてはいかがでしょうか。

[18: 購入経験者さん]

>17
中杉通りは朝夕は小中学生の通学路になってますし、パールセンターは夜でも明るいので、治安は良いのかなと思います。

駅周辺の細い路地（一番街・スターロード・川端通り）は飲食店が集まっていて、夜はガヤガヤしているものの、柄の悪さは感じないので、治安は悪くないのかなと思います。
ちなみにパールセンター入口近くにキャバクラやガールズバーが数件あり、客引きの人が数人立ってますが、気にする程でも無いと思います。

[19: 匿名さん]

ご近所さんから伝わる情報だと清濁あるというか雑多な街という印象が湧きました。
まあ駅前なのでこんな感じなのでしょうね。
ヨーカドーがあるみたいなんですがロケーションのページには紹介されてないですね。
鳥のマークが付いてるような店舗ではなくミニショップみたいなところなんですかね？
買い物には困らなさそうな場所なのは好印象です。

[20: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん

北口駅前のヨークフーズですよ。
食料品の品揃えは良好です。
鳩のマークは控えめに付いてます。

[21: マンコミュファンさん]

>>19 匿名さん
ハイソではありませんが良い意味で庶民的な商店街の残る街、という感じですからね。とはいえお店はたくさんありますし賑わいもあります。
受ける印象は人によって違うとは思いますが、一度訪れて周辺を歩かれるとよく分かりますよ。

[22: マンション検討中さん]

いいところですね。

[23: マンション検討中さん]

新宿までも近いですし、都心アクセスも悪くなさそうですね。

[24: 購入経験者さん]

>>23
土日は中央線快速が止まらず、中央線各駅も新宿行きは１０分に１本くらいしか出てないので、地味に不便です。
(2本に１本が地下鉄東西線直通なので、中野→高田馬場→九段下に行ってしまいます)

[25: 周辺住民さん]

>>24　の投稿者です。
名前がデフォルトの設定？で「購入経験者」になっていましたが、実際には周辺住民です。
申し訳ありません。

[26: 匿名さん]

>>24
たしかに土日は平日に比べるとアクセス悪くなりますね。
ただ駅から近いので時刻表見てから出ればそこまで不便にも感じない気もしますが。

[27: マンション検討中さん]

お隣の荻窪の方が駅的には便利でしょうけど、この辺や南阿佐ヶ谷の方が高い気がする。なんでだろう。

[28: マンション検討中さん]

杉並区役所が阿佐ヶ谷にありますね。荻窪もかなり高いですが阿佐ヶ谷も高いのは中央線、総武線、東西線、丸ノ内線が使えるところが大きいのかな。（阿佐ヶ谷は南阿佐ヶ谷までも歩けますからね)
高円寺は丸ノ内線の選択肢が消え少し安くなるイメージがあります。

[29: マンション検討中さん]

駅だけみると荻窪の方が丸ノ内線始発ですし、休日中央線止まりますよ…

[30: マンション検討中さん]

ここも坪600万くらいしそうですか？

[31: 匿名さん]

坪550～600くらいですかね・・

[32: マンション検討中さん]

ホームページの内容も更新されてきましたね。ものすごく高そう。。

[33: マンション検討中さん]

この立地で安くなるわけないですからね。

[34: 匿名さん]

>>19 匿名さん
阿佐谷の街のイメージって庶民的で、いい感じのにぎやかさがある点と思います。

JR沿線だからか価格がそんなに安くないんですね。
JRの阿佐ヶ谷駅を利用することが多いかと思うものの、南阿佐ヶ谷も利用できるので、価格も高いのかと思いました。ピーコックストア行って、アキダイ行って、商店街通りながら夕食の買い物しつつ帰るのも楽しそうだと思いました。買い物には困らないでしょうね。阿佐ヶ谷駅も南阿佐ヶ谷駅もどちらもいい感じ。

[35: マンション検討中さん]

となると最上階は2億は軽く超えてきますね。庶民は買えないわ。

[36: 周辺住民さん]

オンライン案内会のメールが来ました。
申込みフォームの予算は～5,000万円が最低ラインで、希望の返済額は月々16万円までが最低ラインでした。

この調子だと、一番狭い38m3でも6,000万円位しそうですね・・・

[37: 名無しさん]

>>36 周辺住民さん
たっかー。中野の再開発の影響もあるんでしょうか

[38: 匿名さん]

阿佐ヶ谷の北側でも再開発が予定されています。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん
どのような再開発でしょうか？

[40: 匿名さん]

https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/5725.html
再開発の内容はここに載っております。

[41: 検討板ユーザーさん]

>>40 匿名さん
2030年までの大規模再開発なんですね。中野さながらにすごいですね

[42: 匿名さん]

近くに商店街があるみたいですが、利用しやすい店舗は揃っていますでしょうか？
個人的にはお惣菜とか食品系が多かったらいいなとは思うのですが、
案外商店街ってあまり使わないお店が多いケースもあるかと思いますので。

[43: 匿名さん]

ここの平均坪単価を予想しましょう。
プレミアム住戸除いて坪560
周りはごちゃごちゃしてますが、阿佐ヶ谷駅駅近のマンションて貴重ですからね

[44: 匿名さん]

商店街は阿佐ヶ谷パールセンター商店街のことでしょうか？
この商店街自体は結構大きな商店街になりますから、お店は色々あるようですよ
チェーン店が多いですが、飲食店もあったりするので便利だと思います。
お惣菜店は少ないですがいくつかあるのかな？

[45: マンション検討中さん]

600万超えるくらいでしたね。

[46: 匿名さん]

もう予定価格出たんですか？

[47: 匿名さん]

600超えですか??プレミアム除いても600くらいでしょうか。かなり高いですね。70m2で12700万程度。阿佐ヶ谷でこの価格とは恐るべし。

もはや都内駅近新築マンションは、お金に糸目をつけず買いたい人だけが買える領域ですね。

[48: 購入経験者さん]

開けてびっくりまさかのお値段。
まさか御茶ノ水を越えるとはねぇ。

[49: 匿名さん]

↑48
すみません、動揺して購入経験者さんにしてしまいました。
購入諦めたマンです。

[50: マンション検討中さん]

説明会を聞きました。3LDK狙いで12000以上なら、山手線内かな…と悩みます。立地はとても魅力的で価格以外気になる点はないので、お金に困らない人は買って後悔しなさそうです。

[51: 匿名さん]

３Lで１２０００なら坪５００位じゃないの。

[52: 検討板ユーザーさん]

13000くらいって聞きました。

[53: 評判気になるさん]

3Ｌの広さは70.35㎡なので、坪500で10660、坪550で11730、坪600だと12790になる。
13000であれば、坪600超えということか。値上がり凄い。
最上階の122㎡の部屋、3億近くなるのでは？

[54: 匿名さん]

3LDKは、阿佐ヶ谷の価格ではないな。
余裕あるならともかくダブルローンとかで背伸びして買う物件ではないと思うな。一般家庭の話ね。

[55: 購入経験者さん]

杉並区ハザードマップ貼っておきます。
駅前一帯、浸水履歴がありますね。
これをどう見るか、それぞれの捉え方、ご判断になるかと思います。
https://www.city.suginami.tokyo.jp/anzen/saigai/hazardmap/1013470.html

[56: 評判気になるさん]

浸水は割と最近みたいです。あと建設地周辺はギリギリ浸水免れてた様ですが、駅の周りは標高が低くなっていて水が溜まりやすい様です。

それ以外にも、外廊下だったり、キッチンが人造石だったり、環境性能（長寿命化）が星1個しか無かったりと、値段が超高級な割に色々引っかかる点があるマンションだなぁ・・・というのが正直な感想です。
阿佐ヶ谷の住みやすさを知る人にとっては最高な立地なだけに、色々惜しい気がしています。

[57: マンション検討中さん]

>>48 購入経験者さん え？

[58: 匿名さん]

直近の浸水は確か2018年くらいで、駅周りの排水溝が落ち葉で詰まり機能しなかったのが原因と不動産屋に聞きました。（今は対策されたのかな不明）
浸水対策で阿佐ヶ谷駅北口に地下貯水施設もあるので、過度に心配しなくてもいいのかなと思ってます。

[59: 通りがかりさん]

とんでもなく強気の価格設定みたいですね。阿佐ヶ谷でこれは売れないのでは。これからのマンション価格を考えても、検討中の人には一年後に電話がかかってきますよ。
3LDKで13,000からって。山手線内側も検討できますからね。

[60: 匿名さん]

地元の富裕層が買うんでしょうね

[61: 匿名さん]

価格はそれなりに強気な感じなんですね。
個人的には全然場所も内容もありではあるんですが、
ちょっと相場的にはお高い感じなのでしょうか。

[62: 検討板ユーザーさん]

プラウド南阿佐ヶ谷圧勝じゃん

[63: マンション検討中さん]

阿佐ヶ谷とか荻窪狙いの地元富裕層っているんですよ。白金や代官山買えてもこの辺を選ぶっていう。最近のマンションはほぼそういうターゲティイングです。地縁の無い人は手を出さない方が良いです。

[64: 匿名さん]

立地で言うとプラウド阿佐ヶ谷とパークハウス阿佐ヶ谷レジデンスは超えられませんね。正真正銘の駅前でレジデンスになったのは奇跡

[65: 匿名さん]

他とどう差を出してくるのかっていうのも見どころなんじゃないでしょうか。
差別化はしていきたいだろうし、どうなっていくのかな。
コスパが良いほうが嬉しいけれど、
単独で見れば駅まで近いマンションですからね・・。
気になる点があるとすれば、地権者さんが意外といるなぁという点。

[66: 評判気になるさん]

>>64 匿名さん
プラウド阿佐ヶ谷とパークハウス阿佐ヶ谷レジデンスは最高の立地ですが、中古を狙ってもなかなか売りが出てこないですねぇ。
直近で丸ノ内線側のプラウド南阿佐ヶ谷もかなり強気な価格帯でしたが、あっという間に完売してさらに築直後に転売で上乗せして儲けた人までいましたし、、、
次に建つとしたら杉並第一小学校移転後の跡地あたりかもしれませんが当分先になりそうです。
駅前とはいえないまでもなんだかんだで富裕層の需要はあるんでしょうね。

[67: マンション比較中さん]

まさかの東中野駅近のセントレジデンス超えの坪単価なのですか？？(@@;)

[68: 匿名さん]

天井の高さが２．５m以上あるようなので
部屋が広く見えそうですね。
間取りが狭いので、空間が広く見えるのはリラックスできそう。
プラウド物件なので、どれくらいするでしょうね。

[69: 匿名さん]

阿佐ヶ谷姉妹の目撃情報よろしく！

[70: 匿名さん]

ザマス

[71: マンション検討中さん]

外廊下なんですか　

[72: 匿名さん]

坪どのくらいですか？

[73: 匿名さん]

床暖房が洋室まで設置してあるので家全体が温かそうです。
後から設置するのは難しいし、最初から広めに設置してあれば冬場は床暖房だけで
十分過ごせるでしょう。
特にマンションは戸建てよりも温かいので床暖があれば十分です

[74: マンション検討中さん]

外廊下ですね。

[75: 匿名さん]

床暖使ったことないから分からなかったんですが結構あったかいんですね。
暖房と言えばストーブみたいに温風があるものというイメージでしたが、
床暖って部屋あったまるんですね。

[76: マンション検討中さん]

阿佐ヶ谷も高くなったザマス

JRの高架下で、菊華のスケバンと文杉の体育会系女子が乱闘してたのは遠い昔の話ザマス！

そんな不良女子高生も見なくなり、今はすっかり落ち着いた住宅街ザマスのよ。

[77: 口コミ知りたいさん]

>>75 匿名さん
床暖房は頭寒足熱だし乾燥しないし、身体に良いですよー。

[78: マンション検討中さん]

え外廊下なの？

[79: 評判気になるさん]

>>78
外廊下です。
中～上層階の人は、廊下から裏のラブホが嫌でも目に入るんじゃないかと…
https://goo.gl/maps/qFssspuCsjJwJrxv8

[80: マンション検討中さん]

南阿佐ヶ谷買っておくべきだったか

[81: 匿名さん]

阿佐ヶ谷駅まで徒歩３分。
近くに商店街もあり、住みやすい環境がいいでーなと感じました。
来月から販売開始ですが、まだ価格は出ていませんね。
資料を取り寄せされた方はいらっしゃいますか？

[82: マンション住民さん]

>>81 匿名さん
転載禁止だったので書きませんが、オンライン案内会で予定価格はでていますよ
エリアは違いますがプラウド御茶ノ水くらいの仕様ならなぁと…

[83: 匿名さん]

非分譲の部屋が多いですねー。

[84: eマンションさん]

>>82 さん

お茶ノ水の方が仕様、高級感あるのかな？

[85: マンション住民さん]

>>84 eマンションさん
内廊下、地下駐車場、ゆかいふる、バルコニーにスロップシンクとプランターなどですかね。
立地が全然違うので比較が難しいですが価格帯は近いので阿佐ヶ谷ももう少し基本仕様高くてもいいのにと思いました。

[86: 匿名さん]

外廊下って、ひと昔前はよく見かけたけれど、
今どきの高級マンションではあまり見ないような。
公式では室内の間取りだけでロア図を見せないのは
その辺あえて触れないようにしてたんですかねぇ。
公式で室内の紹介見て結構いいかなと思ったけれど、
建物の全体としてはちょっとチープな気がしてきました。

[87: 匿名さん]

内廊下だとやっぱり高級感が漂いますね。マンション内に入ってしまえば外気温の影響がないというのはメリットです。
ただまあ内廊下だと掃除とかは手間が掛かるでしょうし、そこにコストを掛け過ぎるのも大変でしょうからね。
どちらもメリットデメリットがつきものかなあと思います。
仕様についてのレスが多いのは価格帯とバランスが取れてないということになるんでしょうか。

[88: マンション比較中さん]

なんか盛り上がりませんね。
駅近とはいえ阿佐ヶ谷でこの価格はやっぱり買い手はつかないかな。
荻窪の南側ならまだしも。

[89: 評判気になるさん]

>>88
申し込みが今週末で、抽選会が3/18(金)のはずなのに、全然盛り上がらないですね。

[90: 匿名さん]

＠600超えが確定した時点で真剣な検討者以外は逃げ出したので静かなのでしょう。

[91: マンション住民さん]

マンマニさんのブログでも比較対象にプラウド御茶ノ水が上がっていましたね。
野村としては阿佐谷南二丁目は頑張って仕様を上げなくても立地の希少性から確実に売り切れるという判断なのでしょう。
個人的には価格なりの仕様にしてほしかったという思いはありますが仕方ないですね。

[92: 名無しさん]

プラウド湯島は日照眺望キツイだろ。
契約者はこっち来んなよｗｗ

[93: 匿名さん]

坪780万円てアホか？

[94: マンション検討中さん]

ロールちゃんみたいな1LDKはもうちょいどうにかならなかったのかね。あれに7000万出す単身者ってどういう層なんだろう

[95: マンション検討中さん]

バカ高いマンションとして注目集めてますね！いくら戸数が少ないとはいえこれで売れるのか見もの（特に中、高層階）

[96: マンション検討中さん]

阿佐ヶ谷ってこんなに高かったっけ…

[97: 坪単価比較中さん]

紀香

[98: 坪単価比較中さん]

>>97 坪単価比較中さん
高すぎます、地元ですが買いません。

[99: マンション検討中さん]

阿佐ヶ谷南は中央線屈指の人気エリアでありながら、関東大震災直後の建設ラッシュの名残で住居地域がスプロール化している為に、マンションを建設できる様なまともな土地が殆ど無い場所です。

新築マンションが建てられない場所なので、新築マンションを喉から手が出るほど欲しがる人たちが多くいるでしょうし、需要に対して供給が圧倒的に少なければ価格が高騰するのはやむを得ないと思います。昨今のマンションバブルによって価格が高騰している側面も否定できないでしょう。

そうやって高値を何とか呑み込んで購入を検討しようと考えつつも、以下の致命的な点が引っかかり、購入を断念することにしました……


まず全棟南向きを売りにしてたのは、北向きに出来ない（裏手にラブホテルががあり、線路の音もうるさい）事情があったのだと思います。今更言っても仕方ないですが、北向き住戸も設置できれば、内廊下設計＆もう少しワイドスパンに出来たのではないかと思います。

非分譲住戸の多さも懸念材料でした。個数にして3割の部屋（47戸中14戸）が非分譲になっています。
マンマニさんが「地主さん向けの住戸も多く総戸数47戸に対して販売対象は33戸と少なめ」と書かれてましたが、非分譲住戸が地主さん向けの等価交換であれば、少なくとも3割の部屋が賃貸マンションとして貸し出される事になるのだと思います。

あと支持杭の深さが40mを超えていたのも懸念点でした。ゼロメートル地帯や湾岸の埋立地ならまだしも、中央線沿線でそこまで深い杭を打ち込む事に、どうしても違和感を感じてしまいました。営業の方のお話では「杭が長いから地盤が悪い訳では無い」との事でしたが、不安が払拭できませんでした。

[100: 名無しさん]

プラウド阿佐ヶ谷やプラウド南阿佐ヶ谷に比べたらあからさまに見劣りするけれど、今は他に選択肢がないから妥協して…買うにはさすがに高過ぎる気がするし、もしも数年後第一小学校跡地に新築マンションができたらめちゃくちゃ後悔しそうな気もする。