プラウド向ヶ丘遊園ってどうですか？

[検討板ユーザーさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116260/

所在地:神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地2779番11(地番)

交通情報
小田急電鉄小田原線 「向ヶ丘遊園」駅 徒歩4分
小田急電鉄小田原線 「登戸」駅 徒歩10分
ＪＲ南武線 「登戸」駅 徒歩10分

入居（引渡）時期:2024年4月中旬（予定）

総戸数:168戸

売主:野村不動産株式会社
管理:野村不動産パートナーズ株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション

間取り: 1LDK～4LDK
面積:38.36 m2～95.38 m2



商業一帯開発の楽しみな案件です。
ただし、ハザードリスクのある多摩川が近いです。

[スムラボ 関連記事]
プラウド向ヶ丘遊園｜子育てにめちゃ最適！資産性は？開発と区画整理で飛躍する街【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/63754/
「これなら推せる！」プラウド向ヶ丘遊園を推すための10ポイント【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/65736/

【タイトルを正式物件名称に変更しました。2022.10.7　管理担当】
【物件概要を追記しました。2022/10/12 管理担当】

[501: 名無しさん]

コンセプトルームまで来てもらえる段階で、ノムラさんとしては営業活動がうまくいってる気がしますよ。
9000万予算のお客なんで後は現地の営業力次第で何とでもなるし。対面で他物件の提案もする機会もあるわけで。

[502: 口コミ知りたいさん]

>>497 名無しさん

練馬区、品川区、北区、東急東横線沿いとアクセスや子育て環境もある程度見つつ幅広く見てます。
9000万上限といえど初期費用や引っ越しなどで諸々かかると思うので物件に出せるお金は8500万として探してますが、、当然もっと予算上げないと良い物件は買えないなと理解してます。。

[503: マンション掲示板さん]

>>502 口コミ知りたいさん

そのあたりだと、中古で納得するの出てくるのほぼないよね。つらいわ

[504: 口コミ知りたいさん]

>>503 マンション掲示板さん

中古買うならある程度大手のデベ物件にしたいですしね。。良いなと思うのは予算オーバー物件ばかりですが。
この物件は向ヶ丘遊園でこの価格ってのはもちろんのこと、オール電化ってことも引っかかるので検討から外しますが今後の仕様参考として見学のみしたいですね。

[505: 匿名さん]

>>504 口コミ知りたいさん
調べたらアトラスタワーの20階、８５平米で新築時5050万円だったんですねぇ
こちらはその倍の価格出して見下ろされるのかぁ
時代が違うとは言え本当、動けなくなりました

[506: マンコミュファンさん]

オール電化が何かと話題になりますね。今からでもオール電化やめてくれないかな、無理ですよね。

[507: 名無しさん]

交通利便最強のプラウドシティ小竹向原がマンションマニアに相当きつい批評されている。主旨は、小竹向原に9000万円は高すぎるとのこと。

えっ、じゃあここはどうなるのよ、、、。

[508: 匿名さん]

>>507 名無しさん
マンションマニアさんに向ヶ丘遊園も評価して欲しいですね、販売前に。

[509: 名無しさん]

購入リスク洗い出してみました。

リスク超高
近隣マンションの平均坪単価の記録を大幅に更新する値付け

リスク高
ハザードマップがっつり色付き（臨時修繕積立金徴収の可能性高）
府中街道沿い（川崎の暴走族やアイドリングストップ、信号の視覚補助の音など）

リスク中
駅への大通りの歩道沿い
IHクッキングヒーター
田の字間取りが大半
駐車場や駐輪場、ゴミ置き場の動線が非常に悪い
小学校までの通学路が悪路でかつ10分かかる（歩道がない）
再開発の展望が乏しい地域

リスク小
シェアストレージが使わなくなる可能性あり
多摩区は川崎市の中では川崎区並みに教育水準が低い

[510: 匿名さん]

>>507 名無しさん

坪単価だと、プラウドシティ小竹向原より1割安いですかね。でも、ここは高い。
一方、ここと似ているスーパー隣接のプラウド武蔵新城ステーションマークスがほぼ瞬間蒸発で順調に売れたので、武蔵新城より条件の良いここは1割高い値段設定は妥当な気がします。
悩ましい。

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん
小竹向原なんて何もないのにあの価格はおかしいですよね。
異常に感じます。
ここも充分高いですが…

[512: 通りがかりさん]

>>511 匿名さん

池袋近いし、副都心線も利用できることを考えると、高いけど妥当なのでは。

[513: 名無しさん]

コンセプトルーム行ってきた。

言えないけど商業施設の件でまじかーー、、、って事実が２つあった。行った方はぜひ色々聞いてみてください。
1つは確実なことで、1つは将来的にわからない話でしたが野村がここに力をあまり入れてないのかなという印象を抱いてしまいました。買うとしてもテナントはあまり期待しすぎないようにします。

[514: 名無しさん]

コンセプトルーム行って良かった点

ブルーボトルコーヒーがタダで飲める
VRが結構面白い（けど肝心なところが見えない）
眺望を確認できる（あまり眺望よくない）

以上

[515: マンション検討中さん]

ブリリア向ヶ丘遊園が6000万で売ってたから内覧しようとしたらあっと言う間に売れてた。。。

[516: eマンションさん]

>>513 名無しさん
情報ありがとうございます。
コンセプトルーム行った時に聞いて見ようとは思いますが、テナント次第かなと思っていたので、残念です。

[517: 検討板ユーザーさん]

広域検討の私はたぶん撤退です。中古にシフトします。

撤退理由はとにかく価格、そしてハザード、府中街道騒音、実際に見た駅力の無さや雑然さ、眺望の無味乾燥さに全体のバランスが見合ってないと判断しました。

[518: 通りがかりさん]

>>517 検討板ユーザーさん

ですね。遊園でこの価格は…だと思います。

[519: 名無しさん]

>>516 eマンションさん
コンセプトルーム行って聞いてみたのですが、今のところ何も決まってないの一点張りでした。。
百円ショップ的な話があったくらいです。
逆に言うと、あまりポジティブな材料も見当たらず。

[520: マンコミュファンさん]

>>519 名無しさん
情報ありがとうございます！
決まって無いのは、それはそれで不確定なものに対してこの価格を出すは尻込みしちゃいます。
特別なものは期待してないので、他のソコラに入ってるチェーン店系で日常使いに便利なものに期待です。
保険とか病院とか周りにあるものならがっかりです。

[521: 名無しさん]

>>520 マンコミュファンさん

本当ですね。カフェ的なものとか入ればそれは便利なんでしょうけど、この距離感なら駅周辺にあれば別にそこでもいいわけですし。保険、携帯ショップがQOLを上げる材料にはならないですよね。

[522: 匿名さん]

遊園の３LDK賃貸はどんなに高くても23万。
23万×12＝276万
276万/8200万＝3.4%（表面利回り）

結論：高すぎる

[523: マンション掲示板さん]

おっしゃるとおり利回り計算するとどう考えても価格が合わないんですよね。ただ今の新築マンションは利回りおかしいものばかりなのも事実で、ほんとに恐ろしいです。

[524: 匿名さん]

>>523 マンション掲示板さん
気に入って永住目的なら買ってもいいんじゃないですかね。私は10年程度で売却する予定なんで残債割れを防ぐために価格はシビアにみないといけませんが。

[525: マンション検討中さん]

この駅で8000万使うんだったら豊洲辺りのタワマン買った方が資産価値的にはいいかと。俺は子供を転校させることになるから遊園で探すしかないが。。

[526: マンション検討中さん]

一概に比較できないけど、築5年のブリリアが6000万、築10年のレグノヒルズが5000万で売り出されている事を考えると買った瞬間一気に下がるように思えるんだけどどうなんだろう。

[527: マンコミュファンさん]

>>526 マンション検討中さん

ブリリア、レグノは共に、枡形の山の中って感じの物件ですからね。。
仰る通り一概に比較は出来ないですが、登戸駅を使う選択肢が入ってこない分、私は個人的にはまぁ妥当かな、という印象で見ています。

[528: マンコミュファンさん]

>>526 マンション検討中さん
買った瞬間からは新築プレミアム分はどうしても下がりますが、維持できる何か材料あれば…
武蔵小杉のドレッセは、東急新横浜線のお陰で竣工前で1割あがったみたいな書き込みみかけました。

材料あると、中古相場もあがってしまいそうですが

[529: 名無しさん]

>>528 マンコミュファンさん
遊園歴長いですが、維持できる材料は思いつかないです。。

[530: 名無しさん]

3年後の遊園タワマン待とうかな

[531: マンション検討中さん]

要望書結構出てるみたいですね。
意外...でもないんですすかね。

[532: 匿名さん]

>>531 マンション検討中さん
何の要望書？

[533: 匿名さん]

>524

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなるよ。

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
そうなんですよね。
だから資産性を考慮して物件を選定しないといけないのですが、
今はどこも高いので八方塞がりな状況です。
ずっと賃貸かな。。

[535: 匿名さん]

価格出てから過疎ったねｗ

[536: マンション検討中さん]

同じ利回りでも都心と郊外では全く意味が違う。都心で許されても郊外では許されない水準というものがある。
向ヶ丘なら最低でも新築で4.5％は必要。それ以下だったら購入は万一のときのことを考えると相当リスキー。

[537: 匿名さん]

遊園タワマン、登戸タワマンはさらに高くなりそうですね…

[538: 検討板ユーザーさん]

>>532 匿名さん
この部屋売って欲しいと
売主に出す要望書ですよ

[539: 匿名さん]

>>536 マンション検討中さん
首都圏近郊の駅徒歩圏内で利回り4.5％の新築マンションなんてありますか？もはや新築マンションは贅沢品ですね

[540: 匿名さん]

>>532 匿名さん
買える人は買えるんだよな
世帯年収1500万も珍しくないですし
残念だけど世帯年収1000万程度の俺は中古へGoだな

[541: マンション検討中さん]

レグノヒルズ、申し込み殺到してるみたい。
新築がこんだけ高ければそうだよなって納得。。

[542: eマンションさん]

>>541 マンション検討中さん
そうやって中古がまた値上がり、利回りとは別の相場になっていってるんですよね…

[543: 匿名さん]

タイミング悪く、オール電化仕様のこのマンション電気代がやばそう。うちも今オール電化で月３万近い

[544: 匿名さん]

＞538

名目はそうだけど実態は購入希望住戸アンケート。出さなくても大丈夫。

[545: マンション検討中さん]

黒田の後任も金融緩和派とのことなんでまだまだマンション価格上がりそうだよ笑

[546: 検討板ユーザーさん]

東京近郊で持ち家はハードル高い時代になったな。
夫婦の稼ぎの内訳にもよるけど、世帯年収1500万くらいあっても、この価格帯で買うのは健全じゃないと思う。
不動産市況も不確定要素多い中で、共働きで無くなったり、仕事変わったり、ライフプランが何か変わったら詰むリクスが高すぎる。

[547: マンション検討中さん]

なんか、この掲示板も完全に冷え込みましたね。。
野村ももうちょっと見直した方が。。2.1って。

[548: マンコミュファンさん]

オール電化が最も重荷
次いでアトラスの値段にため息

[549: 口コミ知りたいさん]

>>548 マンコミュファンさん
確かに
アトラスの価格を聞くと、今住宅を探している人間は本当に貧乏くじ引かされてる気がしますねぇ
もう築15年経っているのにヘタしたら分譲価格の1.5倍で売れちゃうんじゃないかなぁ

[550: マンション検討中さん]

>>549 口コミ知りたいさん
下手したら2倍ですよ