プラウド向ヶ丘遊園ってどうですか？

[検討板ユーザーさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116260/

所在地:神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地2779番11(地番)

交通情報
小田急電鉄小田原線 「向ヶ丘遊園」駅 徒歩4分
小田急電鉄小田原線 「登戸」駅 徒歩10分
ＪＲ南武線 「登戸」駅 徒歩10分

入居（引渡）時期:2024年4月中旬（予定）

総戸数:168戸

売主:野村不動産株式会社
管理:野村不動産パートナーズ株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション

間取り: 1LDK～4LDK
面積:38.36 m2～95.38 m2



商業一帯開発の楽しみな案件です。
ただし、ハザードリスクのある多摩川が近いです。

[スムラボ 関連記事]
プラウド向ヶ丘遊園｜子育てにめちゃ最適！資産性は？開発と区画整理で飛躍する街【クリスティーヌ】
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「これなら推せる！」プラウド向ヶ丘遊園を推すための10ポイント【yossy】
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【タイトルを正式物件名称に変更しました。2022.10.7　管理担当】
【物件概要を追記しました。2022/10/12 管理担当】

[451: 検討板ユーザーさん]

>>449 マンション掲示板さん
なかなか高いですね。
ただそれも検討の余地ありかなあ。

[452: 匿名さん]

>>450 匿名さん

ペントハウスは比較対象としては例外だよ
どこも最上階は超富裕層向けの100平米以上みたいな部屋なんだから

[453: マンション検討中さん]

>>447 検討板ユーザーさん
行ってみて改めていい物件だとは思いましたが、遊園でこの価格なのでてっきり都内レベルの仕様で来るのかと思いきや、南武線の他物件と同じ仕様で部屋も使い回しでなんだかなあと言った感想です。価格に見合わない気がしますが、遊園にそれだけ価値を見出しているのでしょうね。都内に毎日通勤の共働きで売れるんですかね。

[454: マンション掲示板さん]

>>453 マンション検討中さん

ありがとうございます！
私の事前調査だと仕様は低くなかったですが、何を持って南武線レベルと認識されてますか？
コンセプトルームの時点で使い回し感はありますよね、、、
天井高とサッシ高は低いなと思いました

[455: 検討板ユーザーさん]

一期販売、南西向きが多いですが
南西向きの部屋より南東向きの方が
明らかに日照問題で良いですよね。
建物なんとかならなかったのかなー。
西陽のキツさを知ってるから
南西部屋はちょっとなぁ。

[456: マンション掲示板さん]

>>455 検討板ユーザーさん

南東は日照いいかもだけど、この土地だと眺望ほぼ望めないよ

[457: 匿名さん]

価格出る前はいいマンションと言われてたけど、価格出てからすごい言われよう…
たしかに、向ヶ丘遊園ならそこそこリーズナブルに買えていいマンションを期待してしまうところが、コストに見合った駅では無いんだよね。
どんな人が買うのか気になる。。

[458: 検討板ユーザーさん]

興味はあるから
コンセプトルームまでは
行くけど
タワマン待ちかなー

案外同じような人多い気がする

[459: 検討板ユーザーさん]

知人の不動産屋に調べてもらいました。


あのプラウドの土地は元々沼の地域で、
昔お金がなくて住めない人々を
寄せ集めて住まわせる地域だったとの事。
特に問題ないと思うって言われたけど、
買うなら三井とか待ってもいんじゃ無い？
との話。

我が家のプラウド問題は
振り出しに戻りました。

[460: 通りがかりさん]

>>459 検討板ユーザーさん

その話でどう思うかはあなた次第だと思いますが、個人的にはそんなことよりハザードかかってるっていうことの方が問題に感じてます。

[461: 検討板ユーザーさん]

>>457 匿名さん
多人数からいろいろな事をディスられる珍しい物件になってしまった

[462: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[463: 名無しさん]

元沼地で思ったけれど
そういえば最近は地盤大丈夫なの？ってところにもよくマンション建ってますよね

タワマンが乱立する武蔵小杉も遡れば沼地ですし、
最近マンション建設が多い海老名もこの前まで田畑だった場所にマンション建ててますし

地盤って特に気にしなくても大丈夫なものなんですかね

[464: 検討板ユーザーさん]

考えてみたら
住所からしてなんか怪しいと思った。
この住所、なんて読むのでしょうかね？

[465: eマンションさん]

>>464 検討板ユーザーさん
甲乙つけがたい、
の続きの
甲乙丙丁戊己「庚」辛壬癸
７番目の土地って意味なので地名としてはおかしくないよー
まあ南武線ではあるので黒歴史があるのかは知らんけど

[466: 匿名さん]

根拠のない適当な批判が多いなあほんと
企画がいいだけにアンチが多いのはしょうがないか

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん
企画がいいとは全く思わないけど、とりあえず、嫌なら買うなって話ですよね。

[469: 匿名さん]

基本的には三井や登戸直結を待ったほうが良いでしょうね
ここはそこまで待てない人や、予算が1億まで伸びない人向けでしょう

[470: マンション検討中さん]

なんか平気ですごい言葉を投稿してくる方いますね。今時に下品すぎて言葉が出ません。どんな方なのでしょうか？何が目的なのでしょうか？

[471: マンション検討中さん]

再度の投稿で失礼します。下品というより人間的に終わってると思います。

[473: eマンションさん]

>>472 マンション掲示板さん

野村かどうか関係ないよ
批判の切り口が下品で受け入れ難いからやめてくれって話
ちなみにプラウドが建つところはもともと沼地ではない。地理院データで確認しろ。
これ以上沼地がどうのいうやついたら通報する。

[475: eマンションさん]

>>437 名無しさん

これが削除されないことに驚き

[476: マンション検討中さん]

地理院データというのはどの様に確認すれば良いのでしょうか？また、かつてこの土地が被差別＊＊だったか否かを確認する術はありますかね？自分は購入を検討していたので、近々コンセプトルームを訪れる際にも質問してみようとは思いますけれど。

[477: 検討板ユーザーさん]

>>474 マンコミュファンさん

あなたの価値観を否定するつもりはないですが、今時そういうことを気にされる方もいるんですね。
もう定年すぎてリタイアされた方なのでしょうか。

[478: eマンションさん]

差別思想を口に出したりこの掲示板含む公の場で議論するのやめた方がいいですよ。見てないことを願うけど、地元の人が見たらどう思うのよ。今後その類の投稿見かけたら削除依頼します。

>>472 マンション掲示板さん

「一生の買い物なんだから土地が曰く付きかどうか気になる」って、高い金を出すことを理由にしてるけど、単純にあなたが差別主義者だから気にしてるというだけだからね。

[480: マンション検討中さん]

買い手が知りたいことではなく、不動産屋や業者に都合のいい情報を一方的に流されるのではないかと心配しています。

[481: eマンションさん]

>>479 さん

論点ズレてますよ。差別は基本的人権の問題で、マンションのデメリットどうこうの低次元の話じゃないです。
それが超具体的な住所をもとに公に議論されてるのにスルーするのが真の非差別主義者だって？笑わせないでください。

目くじら立てるほどじゃないと思ってるのはあなたが安全地帯から傍観する立場だからでしょ？あなたがこの地域に住んでいて、全く根拠なくこういう議論されて、許せるの？

スレ汚しすみません。自分自身のレスも含め削除依頼します。

[482: 名無しさん]

>>481 eマンションさん
この地区にお住まいの方ですか？

[483: eマンションさん]

仮に自分が気にしなくても
世間一般が気にしていることは考慮しないといけない
それが家の購入ってものなのでは

[486: 口コミ知りたいさん]

[No.468～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[487: 名無しさん]

>>483 さん

>>483 eマンションさん
家を購入するにあたって重要な点だと思うのであれば、モデルルーム行って直接聞いてみたらいかがですか？
この掲示板の中では、ソースを示して説明してくれる方もまだいないようですし。あなたにとって重要な点であれば、このような掲示板ではなく、売主から聞いた方が納得もできますよね。（正面から聞ける度胸があればですが。）

[488: 口コミ知りたいさん]

管理人ありがとう。助かるわ。
みなさん、モデルルーム初訪問までに申し込み住戸は決めていってます？
申し込み期限いつまでなんだろ

[489: マンション検討中さん]

ウェブ案内会、すぐに予約で埋まりましたね
掲示板ではなんやかんや騒がれてますが、期待度は高いのでしょう

[490: 口コミ知りたいさん]

ウェブ相談はそうなんだけど、コンセプトルーム予約は混雑してなさそうだったな
金額で撤退する人が多いんだろね

[491: マンション検討中さん]

価格もう少し詳細に来てました

・M1タイプ　38.36㎡　1LDK　(南東向き)
3階：4,600万円台、5階：4,800万台
・Dタイプ　65.00㎡　3LDK　(南西向き)
1階：6,900万円台 、3階：7,500万円台、5階：7,600万円台
・C2タイプ　70.15㎡　3LDK　(南西向き)
1階：7,600万円台 3階：8,200万円台、5階：8,300万円台
・Bタイプ　70.64㎡　3LDK　(南西向き)
3階：8,200万円台、5階：8,400万円台
・Lタイプ　84.77㎡　4LDK　(南東角部屋)
１階：9,500万円台 、2階：9,900万円台、4階：10,500万円台
※凡例：●,●00万円～●,●99万円

[492: マンコミュファンさん]

単価で言えば５年前のブリリアの1.7倍くらい？
やってられませんな

[493: 検討板ユーザーさん]

アトラスの値段調べたら動けなくなると思いますよ
時代が違うと言われてもね

[494: 匿名さん]

数年前に、斜向いのルジェンテ向ヶ丘遊園の3LDKが5000万で売れ残っていましたね。
モデルルーム家具付きで4500万円！となってもだいぶ苦戦していた様子で、
我が家にも営業マンがピンポンしてきたのを覚えています。
だからなんだって話ですが。

[495: 通りがかりさん]

>>494 匿名さん

このバブルが落ち着くのもあと3年4年はかかるとして5年後は同じ現象が起きてるかもですねー。ここ数年は高値掴みなのは間違いないですし

[496: マンション検討中さん]

良いマンションがあればと初期費用や引越しなど諸々含めて9000万を上限に探してます。まさか向ヶ丘遊園なんかでこんな高くなるとは思いませんでした&向ヶ丘遊園にそんな予算では見れないので検討から外しましたが暇つぶしを兼ねてコンセプトルーム見学までは頑張って付き合おうと思っております。野村不動産さんよろしくお願いします。

[497: 名無しさん]

>>496 マンション検討中さん
その予算だと、どういったエリアで検討されていますか？？
参考までに教えていただけないでしょうか。

[498: 名無しさん]

>>496 マンション検討中さん

9000万円で買えるのに撤退する理由は？

[499: 検討中]

>>498 名無しさん

向ヶ丘遊園だからでしょう。この場所にその金額は出せない

[500: 匿名さん]

＞４８８

間取り図だけだと梁とかわからないからモデルルームに行って販売図面確認してからかな。

[501: 名無しさん]

コンセプトルームまで来てもらえる段階で、ノムラさんとしては営業活動がうまくいってる気がしますよ。
9000万予算のお客なんで後は現地の営業力次第で何とでもなるし。対面で他物件の提案もする機会もあるわけで。

[502: 口コミ知りたいさん]

>>497 名無しさん

練馬区、品川区、北区、東急東横線沿いとアクセスや子育て環境もある程度見つつ幅広く見てます。
9000万上限といえど初期費用や引っ越しなどで諸々かかると思うので物件に出せるお金は8500万として探してますが、、当然もっと予算上げないと良い物件は買えないなと理解してます。。

[503: マンション掲示板さん]

>>502 口コミ知りたいさん

そのあたりだと、中古で納得するの出てくるのほぼないよね。つらいわ

[504: 口コミ知りたいさん]

>>503 マンション掲示板さん

中古買うならある程度大手のデベ物件にしたいですしね。。良いなと思うのは予算オーバー物件ばかりですが。
この物件は向ヶ丘遊園でこの価格ってのはもちろんのこと、オール電化ってことも引っかかるので検討から外しますが今後の仕様参考として見学のみしたいですね。

[505: 匿名さん]

>>504 口コミ知りたいさん
調べたらアトラスタワーの20階、８５平米で新築時5050万円だったんですねぇ
こちらはその倍の価格出して見下ろされるのかぁ
時代が違うとは言え本当、動けなくなりました

[506: マンコミュファンさん]

オール電化が何かと話題になりますね。今からでもオール電化やめてくれないかな、無理ですよね。

[507: 名無しさん]

交通利便最強のプラウドシティ小竹向原がマンションマニアに相当きつい批評されている。主旨は、小竹向原に9000万円は高すぎるとのこと。

えっ、じゃあここはどうなるのよ、、、。

[508: 匿名さん]

>>507 名無しさん
マンションマニアさんに向ヶ丘遊園も評価して欲しいですね、販売前に。

[509: 名無しさん]

購入リスク洗い出してみました。

リスク超高
近隣マンションの平均坪単価の記録を大幅に更新する値付け

リスク高
ハザードマップがっつり色付き（臨時修繕積立金徴収の可能性高）
府中街道沿い（川崎の暴走族やアイドリングストップ、信号の視覚補助の音など）

リスク中
駅への大通りの歩道沿い
IHクッキングヒーター
田の字間取りが大半
駐車場や駐輪場、ゴミ置き場の動線が非常に悪い
小学校までの通学路が悪路でかつ10分かかる（歩道がない）
再開発の展望が乏しい地域

リスク小
シェアストレージが使わなくなる可能性あり
多摩区は川崎市の中では川崎区並みに教育水準が低い

[510: 匿名さん]

>>507 名無しさん

坪単価だと、プラウドシティ小竹向原より1割安いですかね。でも、ここは高い。
一方、ここと似ているスーパー隣接のプラウド武蔵新城ステーションマークスがほぼ瞬間蒸発で順調に売れたので、武蔵新城より条件の良いここは1割高い値段設定は妥当な気がします。
悩ましい。

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん
小竹向原なんて何もないのにあの価格はおかしいですよね。
異常に感じます。
ここも充分高いですが…

[512: 通りがかりさん]

>>511 匿名さん

池袋近いし、副都心線も利用できることを考えると、高いけど妥当なのでは。

[513: 名無しさん]

コンセプトルーム行ってきた。

言えないけど商業施設の件でまじかーー、、、って事実が２つあった。行った方はぜひ色々聞いてみてください。
1つは確実なことで、1つは将来的にわからない話でしたが野村がここに力をあまり入れてないのかなという印象を抱いてしまいました。買うとしてもテナントはあまり期待しすぎないようにします。

[514: 名無しさん]

コンセプトルーム行って良かった点

ブルーボトルコーヒーがタダで飲める
VRが結構面白い（けど肝心なところが見えない）
眺望を確認できる（あまり眺望よくない）

以上

[515: マンション検討中さん]

ブリリア向ヶ丘遊園が6000万で売ってたから内覧しようとしたらあっと言う間に売れてた。。。

[516: eマンションさん]

>>513 名無しさん
情報ありがとうございます。
コンセプトルーム行った時に聞いて見ようとは思いますが、テナント次第かなと思っていたので、残念です。

[517: 検討板ユーザーさん]

広域検討の私はたぶん撤退です。中古にシフトします。

撤退理由はとにかく価格、そしてハザード、府中街道騒音、実際に見た駅力の無さや雑然さ、眺望の無味乾燥さに全体のバランスが見合ってないと判断しました。

[518: 通りがかりさん]

>>517 検討板ユーザーさん

ですね。遊園でこの価格は…だと思います。

[519: 名無しさん]

>>516 eマンションさん
コンセプトルーム行って聞いてみたのですが、今のところ何も決まってないの一点張りでした。。
百円ショップ的な話があったくらいです。
逆に言うと、あまりポジティブな材料も見当たらず。

[520: マンコミュファンさん]

>>519 名無しさん
情報ありがとうございます！
決まって無いのは、それはそれで不確定なものに対してこの価格を出すは尻込みしちゃいます。
特別なものは期待してないので、他のソコラに入ってるチェーン店系で日常使いに便利なものに期待です。
保険とか病院とか周りにあるものならがっかりです。

[521: 名無しさん]

>>520 マンコミュファンさん

本当ですね。カフェ的なものとか入ればそれは便利なんでしょうけど、この距離感なら駅周辺にあれば別にそこでもいいわけですし。保険、携帯ショップがQOLを上げる材料にはならないですよね。

[522: 匿名さん]

遊園の３LDK賃貸はどんなに高くても23万。
23万×12＝276万
276万/8200万＝3.4%（表面利回り）

結論：高すぎる

[523: マンション掲示板さん]

おっしゃるとおり利回り計算するとどう考えても価格が合わないんですよね。ただ今の新築マンションは利回りおかしいものばかりなのも事実で、ほんとに恐ろしいです。

[524: 匿名さん]

>>523 マンション掲示板さん
気に入って永住目的なら買ってもいいんじゃないですかね。私は10年程度で売却する予定なんで残債割れを防ぐために価格はシビアにみないといけませんが。

[525: マンション検討中さん]

この駅で8000万使うんだったら豊洲辺りのタワマン買った方が資産価値的にはいいかと。俺は子供を転校させることになるから遊園で探すしかないが。。

[526: マンション検討中さん]

一概に比較できないけど、築5年のブリリアが6000万、築10年のレグノヒルズが5000万で売り出されている事を考えると買った瞬間一気に下がるように思えるんだけどどうなんだろう。

[527: マンコミュファンさん]

>>526 マンション検討中さん

ブリリア、レグノは共に、枡形の山の中って感じの物件ですからね。。
仰る通り一概に比較は出来ないですが、登戸駅を使う選択肢が入ってこない分、私は個人的にはまぁ妥当かな、という印象で見ています。

[528: マンコミュファンさん]

>>526 マンション検討中さん
買った瞬間からは新築プレミアム分はどうしても下がりますが、維持できる何か材料あれば…
武蔵小杉のドレッセは、東急新横浜線のお陰で竣工前で1割あがったみたいな書き込みみかけました。

材料あると、中古相場もあがってしまいそうですが

[529: 名無しさん]

>>528 マンコミュファンさん
遊園歴長いですが、維持できる材料は思いつかないです。。

[530: 名無しさん]

3年後の遊園タワマン待とうかな

[531: マンション検討中さん]

要望書結構出てるみたいですね。
意外...でもないんですすかね。

[532: 匿名さん]

>>531 マンション検討中さん
何の要望書？

[533: 匿名さん]

>524

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなるよ。

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
そうなんですよね。
だから資産性を考慮して物件を選定しないといけないのですが、
今はどこも高いので八方塞がりな状況です。
ずっと賃貸かな。。

[535: 匿名さん]

価格出てから過疎ったねｗ

[536: マンション検討中さん]

同じ利回りでも都心と郊外では全く意味が違う。都心で許されても郊外では許されない水準というものがある。
向ヶ丘なら最低でも新築で4.5％は必要。それ以下だったら購入は万一のときのことを考えると相当リスキー。

[537: 匿名さん]

遊園タワマン、登戸タワマンはさらに高くなりそうですね…

[538: 検討板ユーザーさん]

>>532 匿名さん
この部屋売って欲しいと
売主に出す要望書ですよ

[539: 匿名さん]

>>536 マンション検討中さん
首都圏近郊の駅徒歩圏内で利回り4.5％の新築マンションなんてありますか？もはや新築マンションは贅沢品ですね

[540: 匿名さん]

>>532 匿名さん
買える人は買えるんだよな
世帯年収1500万も珍しくないですし
残念だけど世帯年収1000万程度の俺は中古へGoだな

[541: マンション検討中さん]

レグノヒルズ、申し込み殺到してるみたい。
新築がこんだけ高ければそうだよなって納得。。

[542: eマンションさん]

>>541 マンション検討中さん
そうやって中古がまた値上がり、利回りとは別の相場になっていってるんですよね…

[543: 匿名さん]

タイミング悪く、オール電化仕様のこのマンション電気代がやばそう。うちも今オール電化で月３万近い

[544: 匿名さん]

＞538

名目はそうだけど実態は購入希望住戸アンケート。出さなくても大丈夫。

[545: マンション検討中さん]

黒田の後任も金融緩和派とのことなんでまだまだマンション価格上がりそうだよ笑

[546: 検討板ユーザーさん]

東京近郊で持ち家はハードル高い時代になったな。
夫婦の稼ぎの内訳にもよるけど、世帯年収1500万くらいあっても、この価格帯で買うのは健全じゃないと思う。
不動産市況も不確定要素多い中で、共働きで無くなったり、仕事変わったり、ライフプランが何か変わったら詰むリクスが高すぎる。

[547: マンション検討中さん]

なんか、この掲示板も完全に冷え込みましたね。。
野村ももうちょっと見直した方が。。2.1って。

[548: マンコミュファンさん]

オール電化が最も重荷
次いでアトラスの値段にため息

[549: 口コミ知りたいさん]

>>548 マンコミュファンさん
確かに
アトラスの価格を聞くと、今住宅を探している人間は本当に貧乏くじ引かされてる気がしますねぇ
もう築15年経っているのにヘタしたら分譲価格の1.5倍で売れちゃうんじゃないかなぁ

[550: マンション検討中さん]

>>549 口コミ知りたいさん
下手したら2倍ですよ