プレミスト京都五条ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト京都五条についての情報を希望しています。
賑わっている場所からは少しありますが、食事や買い物も楽しくできそうですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/gojo/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153844

所在地：京都府京都市下京区五条通堺町東入塩竈町374番4他（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線「五条」駅徒歩5分
京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩12分
阪急電鉄京都線「京都河原町」駅徒歩15分
間取：1LDK+S(納戸)～3LDK
面積：54.89ｍ2～85.50ｍ2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[24: 匿名さん]

働いていればマンション管理組合の理事は輪番制とは言え大きな負担になりますし、委任できれば楽になりますね。
管理組合の業務内容は長期修繕計画がらみ、修繕積立金・管理費運用、住民への連絡業務以外に何があるんでしたっけ。

[25: 購入経験者さん]

最大手に近い財閥系デベさんのマンションでの体験ですが、管理会社の担当者が無能でした。色々指示を出して、ちゃんとやらないことが重なったので換えてもらいました。管理費では年間運用費用が赤字になりそうな時には、一括請負ではなく、エレベーター、掃除など、各業者から見積もりを入れてもらって何とか切り抜けたこともあります。

[26: 匿名さん]

管理委託費用をケチるとちゃんとしたマンション管理士が担当にはつかないみたいですよ

[27: 匿名さん]

経験がありますが、住民で管理をしていくは
ほんとうになかなか大変です。住民同士の大きなもめごとの始まりというか。
働いている人がほとんどですし、第三者管理というのは理想的ですね。

[28: 購入経験者さん]

>>26 匿名さん
管理委託費は削ってはいません。一括請負になっていた部分（エレベーターの保守点検、清掃、火災保険料など）を相見積もりを入れてもらって見直しただけです。当初の担当者は無能でしたが、なぜダメなのかを管理会社に具体的に説明したら、担当者を入れ替えてくれました。流石に財閥系デベさんだと思いました。担当者が入れ替わっていたおかげで、数年後、運営費用が赤字になりそうな時に協力が得られました。

[29: 匿名さん]

>>第三者管理というのは理想的
話は変わりますが、PTAも外部委託していたりしますし、お金を払っても外部委託したい人は多いと思います。
管理委託費用がどのくらいが妥当かはわかりませんが、働いている人が、ボランティアに近いマンション管理をしようと思うと厄介な気がします。

[30: 検討板ユーザーさん]

第三者管理方式はタワマン等の合意形成が難しい物件に多くみられますね。同じプレミストでも通常の管理方式の所も多くあると思います。
売主側として、この物件は合意形成が難しい（セカンドハウス目的、投資目的の購入者が一定数いる）との想定なのではないでしょうか。
第三者管理には勿論メリットもありますが、管理費増加や利益相反リスクといったデメリットも考慮された上で購入された方が良いかと思います。
まぁ、京都の実需層で五条に住みたいって方は多くないので、あまり問題ないのかもしれませんが。

[31: 匿名さん]

３ＬＤＫのプランは結構広い間取りになっています。

コンパクトマンションが多いので、珍しいかなという印象。

ただ、立地的に日中問わず、五条通の交通量が半端ないので

広さ的にはファミリーでも住めそうですけれど、このあたりって家族むけではないのかなと。

ターゲット層がわからない物件ですね。

[32: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん
３ＬＤＫの85平米の部屋いいですね
モデルルームにこの前行ってきましたがＴ－２サッシ使っていて遮音の対策がされていてファミリーですが良いと感じましたよ。何より田の字で広さと値段のバランスが良いかと

[33: 匿名さん]

3LDKの間取りはどれもちょっと変わった感じで良いと思いました。
サービスバルコニーがあるのでエアコンの室外機を置くのも楽ですし。
ただまあそれでも小さめの部屋になるとバルコニーが小さくなってる上に
室外機二つ＋避難ハッチとなるので洗濯物を干すのがちょっと大変かなあという印象が出ました。
こういう部屋だともう室内干しもしくは乾燥機利用として割り切るのが正解なんでしょうけど。

[34: 匿名さん]

3ldkが魅力的に感じますが、2ldkもかなり好調なようですね。完成はかなり先ですが、五条とはいえ、最近の田の字エリア物件と比べると割安に感じる人が多いのでしょうか。

[35: 匿名さん]

近隣は保育園やこども園が多いかんじですかね？
公式サイトの地図を見ていると
やたら多いなぁという印象です。
子供がいる世帯が、この辺りでは多いということなんでしょうか。
保育園の入りいやすさというのも気になるところです。

[36: 匿名さん]

長年京都に住んでいます。

あまり子供が多い地域というイメージはないのですが、

確かに、周辺には保育園などがいくつかありますね。

京都は、「子育て・教育環境日本一・京都」に向けて子育て支援施策の充実を図っています。

待機児童は６年連続でゼロ。預けられないということはまずないと思います。

[37: 匿名さん]

今はどこも出も保育園、かなりパツパツだと思っていたんですが
京都は余裕があるんですか。すごいなぁ。
京都市も子育て支援がんばって、これからのことをやっていかなきゃ、という段階に入っているので
今はもしかしたら子育て環境という面ではいいかもしれないなぁ。

[38: 匿名さん]

なにやら外観というか敷地？が独特な形なのですね。平面概念図を見ると各部屋の外周も複雑。なぜにこうなった？という印象です。唯一Cタイプが整った四角だけど、位置が微妙な感じ。外階段の横にバルコニーがあるという。そうかと思えばDタイプなどは1LDKなのにとても良い感じに思えましたが、サービスルーム付きで、妙なバルコニー付きですね。これは実物を見てから検討したい物件に思えますが、夏の完成まで売れてしまいそうな感じかな。

[39: 匿名さん]

確かに独特な形のマンションで、実物が見たいところではありますが、マンションサロンに伺ったところ、既にかなり売れてしまっていました。形が独特な分、田の字内にしては価格が抑えめで、お買い得感があるのでしょうか。

[40: 匿名さん]

>>マンションサロンに伺ったところ、既にかなり売れてしまっていました。
売れ行き好調とのこと。
マンションホームページで間取りを見たところ、まだ完売間取りはなかったようでした。

面白いのは、エレベーターが2基あって、ABCとDEFになっていることです。
プライベート空間を考えたマンションなんでしょうか。

[41: 評判気になるさん]

このマンションは五条とはいえ、他の新築物件なんかと比較しても凄く割安に見えるのですが、何かあるのでしょうか？
割安と言っても、高いのには変わらないのですが。

[42: 匿名さん]

価格が比較的抑えられているのは、他の方もおっしゃられているように、間取りが独特なことが一因ですかね。
気に入る間取りがあれば、お得感はあるかもしれません。ちなみにHPではAタイプは完売、Eタイプはあと1邸となっていますね。

[43: 匿名さん]

一番売れているのは方形の間取りかと思えば真っ先になくなったのは南向きの部屋でしたか。
まあ、一見凸凹でもよく確認すると居室は方形をキープする工夫があるので日照や専有面積で選ばれているかもしれませんね。

[44: 通りがかりさん]

かなり売れてきてますね。
周りよりも安い価格設定やから。このへんも値崩れが始まった感じするなww

[45: マンション検討中さん]

50㎡程度の1LDK＋Sが6000万程度で、安いほうと言われる京都市内中心部は恐ろしい。
関西でマンション買うならやっぱり京都が良いなと思います。

[46: マンコミュファンさん]

>>44 さん

値崩れで安くなっていると結論付けている根拠は何なのでしょうか。純粋に気になります。

[47: 匿名さん]

入居スタート時期は来年ですし、今の状況を見ると売れているほうなのかもしれませんね。
子育て家庭が入居を…と考えるには、もう少し考えたほうが良いのかなって。
前はかなり交通量の多い五条通。飛び出しのことと考えるとちょっと怖いかな。

[48: マンション検討中さん]

飛び出しで言うと狭い通りの方がリスクはありそうです。どこも結構車が通るので。

[49: 匿名さん]

>>45さん
>>50㎡程度の1LDK＋Sが6000万程度で、安いほうと言われる京都市内中心部
そうなんです。
最近の京都のマンションの価格って恐ろしいと思います。

それでもこのあたりは便利なところですし、1駅いけば四条烏丸でお買物もしやすいですしいいエリアだと思います。気をつけなくてはいけないのは、四条烏丸あたりは自転車N.G.なので降りて走行しなくちゃいけないこと。割とN.G.エリア多いですよね。

[50: 匿名さん]

京都市内でもし便利さを求めるのであれば、他の立地も検討したほうが良いかも。
阪急も京阪も駅から離れていて、地下鉄は価格も高いですからね。
市内在住者が、ここへ…と検討はしにくいかな。
ただ通勤が市内ではなく、大阪方面などであれば地下鉄利用は便利なのかもしれないですね。

[51: 評判気になるさん]

>>49 匿名さん

自転車NGな場所多いんですか？！
しりませんでした。
調べてみます。

[52: ご近所さん]

>>51
四条烏丸～四条河原町
四条河原町～河原町御池は自転車NGで、寺町京極商店街もアーケード内はNG
でも、御幸町通りは乗れるし、横も蛸薬師通や綾小路なら乗れるんで実害はあんまりないかな。まあ、駐輪できる場所もほとんどないんで自転車でいってどうするんだってところではありますが。

[53: 検討板ユーザーさん]

結構前にここのマンションサロンに伺ったところ完売となっている間取り以外も全て最終一邸だった気がしますが、HPを見ている限りCDタイプはずっと表示されていないし、Fタイプも最近やっと出てきたところです。
すでに、商談が入っているのか、完売させる自信があるのか、強気ですね。

[54: 匿名さん]

待機児童は６年連続でゼロ。となっていても保育園に入園するのが大変な地域もありますよ。

保育ママや認可外保育園、認証保育園などの高い保育園に預けていて、認可保育園に入園を希望していても入れないという子供は
待機児童数にカウントされません。

待機児童数ゼロというのは、保育園に入れないというだけで、希望の保育園に入園するのは難しい場合があります。
ただ、子育て支援に力を入れているという点は子育て世帯はメリットが高いですね。

[56: 口コミ知りたいさん]

8,990万円・9,490万円／74.92平米・85.50平米。
どんな方々が購入されているのでしょう。
とても手が出ない価格帯です。

[57: 通りがかりさん]

何ヶ月前に電話問い合わせをしたとき、
価格改定予定とききました。
1000万くらいはあがる予定なので駆け込みで契約するかたがたくさんいると聞いた記憶があります。本当に価格改定したのでしょうかね。

凄く強気だなーと思いましたが、
それでも売れる京都
凄いな。

[58: あ、デベじゃないです]

京都の田の字エリアにあって、他の新築マンションと横並びに見ても坪単価は良心的でした。が、Bタイプは当初の価格よりも500万円～1000万ほど値上がりしてますので、今となっては高級マンションの仲間入りです。ジオ北大路やジオ御所西、円町グランドプレイス、ファインレジデンスなど、同時期の新築物件を全て比較検討しましたが、駐車場が無いこと以外のすべての点において、当マンションの資産価値に武があると判断してます。四条通からは徒歩圏内ですが、程よく距離を保つことで、夜は静かですが都会の生活利便性は享受できる立地ではないでしょうか。
地下鉄烏丸線や京阪など電車へのアクセスは言わずもがな、強調したいのが京都市の大動脈である五条通に面していることから、車での移動にも適していると言う視点です。京都市内の移動はどこに抜けても大変混雑します。またバス社会であるため、片側二車線のうち一車線はバスの挙動に制限され、あまりアクティブではありません。そのため市内では至る所で交通の澱みができてしまい、少し進んではすぐに信号にトラップされてしまい、ストレスフルです。市内中心部を避けて移動できれば理想的ですが、当物件は南インターまでは比較的スムーズに行けますので、高速道路へのアクセスはかなり良いと言えます。東に行けばすぐ滋賀県に、南に行けば大阪方面に、京都市内の繁華街へは歩いてもしくはバスですぐにアクセス可能であり、周辺環境も申し分ありません。スーパーやドラッグストアも近く、また徒歩30メーターでチョコザップもあります。小学校はかなり人気の学校ですし、中学校も悪くはありません。大通り沿いに面しており、交通の騒音、振動などは避けては通れません。あと、大通りを挟んで斜め前に消防署があり、特に夜はサイレンなどはよく響きます。とはいえ、今時のマンションであれば、耐震、防音、高機密、高断熱は当たり前ですので、デメリットは問題とはなりにくいでしょう。それよりも、生活利便性、交通利便性、鴨川などの自然環境へも散歩がてら行ける、観光スポットにも近いとなると、府外からの人気は高いでしょう。
総合判断の結果、資産価値の高い物件であると思います。

[59: 名無しさん]

>>58 あ、デベじゃないですさん

高速道路のアクセスがよいとはいえ、
駐車場がマンションになければ
別で探さないと行けないため不便に思います。
あとは、音や排ガスの問題が気にならなければいいのでは。

それにしても500～1000万値上がりって凄いな。

[60: マンション掲示板さん]

>>59 名無しさん
最近の京都市内中心部（いわゆる田の字エリア）では駐車場のあるマンションの方が少ないと思います。
あってもわずかで、ほとんどの住人は確保できませんので、正直無い方が将来の修繕費用などを考えると嬉しいくらいです。この辺りは、セカンドハウスも多いでしょうから需要には合っているのかも。

[61: 匿名さん]

>>59 名無しさん

調べてみると近くで月極駐車場を探せば2.5万～3.0万円が相場のようですね。
残ったBタイプは下がり天井が部屋の真ん中を横断するため、嫌がる人はいやでしょうね。それでも売れると踏んで、デベはかなり強気な値段設定にしていますね。

[62: 匿名さん]

>>下がり天井が部屋の真ん中を横断
天井高が低いことで、狭いと感じてしまいそうです。
マンションのホームページを見たところ、資料請求者用のサイトとして、パンフレット、図面集とありました。図面集って何ですか？イラストみたいなものなんでしょうか。

[63: 半澤]

>>62 匿名さん

図面なので間取りとかじゃないですか？
パンフレットだと写真やイメージ中心だし

[64: 匿名さん]

図面だと、破線で下がり天井とか梁とかも書いていてくれるところもありますが
ここの場合はどの程度までみせてくれますかね？
梁とかは柱と同様圧迫感ありますし、
実際の広さが視覚的に生かせないのでもったいない感じがしてきてしまうので確かめたいところですよねぇ。

[65: 匿名さん]

かなり間取りが個性的。
公式サイトに掲載されているDタイプは大小3つのバルコニーがついていて、
エアコンがきちんと各部屋に設置できるんだなぁと見ていて思いました。

１LDKという表記になっていますが、広めのサービスルームもあるので
実質２LDKっていうところでしょうか。

[66: マンション検討中さん]

残るはBタイプとDタイプが各1戸のみのようです。一般庶民でも買えるのはDタイプのみですかね、、

[67: 匿名さん]

うーん、高いですね

販売戸数 2戸
一戸当たりの専有面積 54.89m2･85.50m2
バルコニー面積 8.17m2･9.04m2
サービスバルコニー面積 1.77m2･2.71m2
販売価格（税込）
5,290万円･8,980万円

8980万円は諸経費入れると9000万円以上になってしまいそうですし。5000万円の部屋でも54.89㎡の間取りですよね。

[68: マンション検討中さん]

そうこう言ってる間に、2LDKの間取りは全て完売ですね。買えた人羨ましい。
3ldkが残り1邸ですがこのタイミングで値上がりしてるし、余程好調だったんですかね。

[69: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん
ホームページの動画がお洒落でスタイリッシュ。こんなマンションを拠点として、京都で何かクリエイティブな活動をしてみたいと思ってしまいます。

[70: 通りがかりさん]

売り切れてる！？

[71: マンション検討中さん]

売り切れですね～
近隣物件と比べてもかなり好調でしたね。

[72: 匿名さん]

残りはキャンセル住戸のみなのかな。再登録申込受付開始が１２月ですので、申込しても抽選になる可能性が
大きそうですね。それほど人気が高かったんでしょう
建物自体は完成しているようなので、完成した建物を見ることができるのは良いと思います。引き渡しはまだ２か月ほど先なので
それまでには完売しそうですね。

[73: 匿名さん]

キャンセル住戸欲しいですね！１、２人暮らしにはぴったり。