（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[851: 匿名さん]

今回、真っ暗になるのは神社横の駐車場のようですね。

[852: 周辺住民さん]

>>850 匿名さん
あと疑わしいのは公開空地の位置。住民提供の平面図を見る限り、南東の張り出した部分だけでなく、周囲全部が公開空地の可能性があります。森のようにするのは南東部分だけかと思いますが。

[853: 匿名さん]

森にはなりませんよ。屋上緑化ですから。

[854: 匿名さん]

>>853 匿名さん
それは敷地の全体ではないように思います。
おそらく南西寄りの部分ではないでしょうか。

確かに大木は屋上部分（とはいっても隣地高校からみると同じ高さのフラットな地表にしか見えないですが）には植えられないと思いますが、それ以外にも緑地が作られそうですよ。

[855: 匿名さん]

ぜひ高さのある大きな木を植えてマンション性能評価みどり星三つを達成してほしいな

[856: 匿名さん]

>>854 匿名さん
>>855 匿名さん
森にはなりませんね、残念ながら。費用がかかることは全て拒否のようで、文京区都市計画課が要請した屋上緑化部への昇降機の設置も拒否したとのこと。

[857: 匿名さん]

>>856 匿名さん
>屋上緑化部への昇降機
かなりランニングコストがかかる設備だと思います。設置する意義は少ないように思われますが...

文京区を思い通りに動かせる人たちって本当にすごい権力をお持ちですね
次の選挙の時には考えさせていただきます

[858: 匿名さん]

ちなみに屋上緑化部への昇降機は文京区都市計画課が求めたものです。隣の！東京マガジンの報道の通り地元住民は総合設計に反対しているようです。

[859: 匿名さん]

文京区の区議って1500票ぐらいが足切りラインで簡単に当選しちゃうんだよね

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/senkyo/kugikucho31/h31kugi.html

湯島とか本郷のマンションに住んでいる人が結束すれば区議の二人や三人当選させることは簡単なように見える。開発促進議員をちょっと送り込みたいですね。

落選運動も同時に行うといいかも

[860: 匿名さん]

西側道路側に樹木帯はないとのことです。超高層マンションのエントランスでピロティ状です。

[861: 匿名さん]

そもそも町内会が会計報告を作ってちゃんと明朗会計になったきっかけはマンションに住んでいる一流企業の人々だった。企業のコンプライアンスに詳しい彼らは町内会の会計がどんぶり勘定であることに驚愕し、町内会費を払わないと騒ぎになったことが、町内会の会計が明朗になった大きな一因。

文京区にはへそ曲がりな区議が一部のへそ曲がりな有権者たちによって送り込まれているのが最近目立つので、文京区を一度洗濯した方がいいんじゃないかと思う。やはり商業とか近隣商業に指定された場所を住専のようにしたい、というのは何か間違っている。

[862: 匿名さん]

そうした人たちの意を受けて潜り込んでいる文京区職員というのもどうやらいるようなので、その洗濯もぜひ期待したい。

[863: 匿名さん]

地元町会に何かウラミでもあるのですか？

[864: 匿名さん]

総合設計の計画基準にある配慮すべき事項ですが、
きちんと配慮されているのでしょうか？

ア 周辺の市街地環境等に対して配慮した建築形態であること。
イ 周辺市街地の状況の変化等を踏まえ、計画建築物の用途、形態、配置等について、
地区の将来像を見据えた配慮がなされていること。
ウ 計画の規模及び周辺市街地の状況に応じ、都市施設若しくは公共施設等の機能補完
又はこれらの負荷軽減のための具体的な措置を講じていること。
エ 計画の規模に応じ、周辺市街地の防災、避難に有効な施設を設けていること。
オ 福祉のまちづくりの推進に配慮したものであること。

[865: 匿名さん]

文京区都市計画課が屋上緑化部への昇降機を求めた背景には福祉のまちづくりの推進への配慮があったのかもしれませんね。

[866: 匿名さん]

>>864 匿名さん
詳細は不明だからなんとも言えないが、基本的に全て配慮されていると考えていい。特にイに関してはむしろ他に見習って欲しいとすら思う。商業／近隣商業と指定されているのに、住専のような住環境を持ち出している時点で論点が最初からズレていると理解するべきだと思う。もちろん計画に反対するというところから出発してケチをつけようというのなら、いくらでもつけられるだろうけどね。

[867: 匿名さん]

能楽堂のような劇場施設は避難民の収容に非常に有効なんだよね。以前ウクライナで市民が避難している劇場がロシア軍に攻撃されるという悲劇が世界を揺るがしたが、劇場というのは震災で周辺の木造家屋や旧耐震ビルが倒壊したり大破したときに家を失った人の一時的な避難場所として有効なんだよ。その時には宝生流のみなさんに手をあわせよう。

[868: 匿名さん]

>>865 匿名さん
能楽堂がバリアフリーではだめですかね？

[869: 匿名さん]

繰り返しますが、バリアフリーの能楽堂で小学生や肢体不自由の障がい者が伝統芸能に親しむというのはまさしく福祉のまち、文の京にふさわしい素晴らしい施設だと思います。良いものを建てて欲しいと切に願いますね。

学校の作ったCGは色々間違いがあり、誤った先入観を与えるものです。

報道がいくつもされるに従って、棟間距離が14mあること、現状でも当該マンションは高い建物で学校からの視線に常に晒されていることなどが明らかとなり、先週の日曜日のテレビバラエティ番組が見逃し配信でネットに晒されると、隣地からの離隔も図られ、日当たりも主張されているものと比べてかなり配慮されているように見えることなどが次々と明らかになってきました。Twitterでも反対する勢力への批判のつぶやきがますます増えてきています。藪から蛇とはこのことです。

[870: 周辺住民さん]

>>864 匿名さん
配慮されているか否かを判断するのは、周辺住民ではなく東京都。制度の趣旨からして、きちんと配慮されるまで東京都が事業者に対してダメ出しするはずです。

[871: 周辺住民さん]

>>865 匿名さん
それは否定しませんが、「文京区としてできる限りのことをしました」というアリバイ作りにしかなっていませんね。

[872: 匿名さん]

最近は、隣地学校名と覗きをキーワードにツイッターを検索すると批判勢力の書き込みがザクザクヒットするようになってしまいました。学校の名前がこういう形で有名になってしまうのは、非常に残酷だと私は残念に思いますが、世に主張を広く問えば、当然批判もあるわけで、これは甘んじて受けるべきかと思います。多分東京新聞や朝日新聞が大々的に住民を誹謗する記事を書き飛ばしていた時に、マンションに住んでいる人たちもとても辛かったとおもいます。当然の報いとすら思います。

[873: 匿名さん]

>>871 周辺住民さん
>「文京区としてできる限りのことをしました」というアリバイ
なんかね、そういう言い訳をしなければいけない怖い人って誰なのかなと思ってしまいますね。文京区の政治はどうなっているのでしょうか。これは我々若い世代が、そういう勢力を追い出すまで続くのではないかとすら思います。志ある人は、今日のこの状況を作り出している議員のツイートを読んで、しっかりこの人だと心に刻んでください。

次の選挙には対立候補に絶対に入れます。

[874: 匿名さん]

劇場は天井の機材などが気になり（東日本大震災での被害状況からも）
個人的には震災時にはできれば避けたい場所なので、
避難するとしたら「都市計画公園」でもある東京ドームシティの方にしますね。

[875: 匿名さん]

>>874 匿名さん
>震災時にはできれば避けたい
新耐震ですし、能楽堂の構造に無知なのはわかりました（笑

まあこれだけ酷い言葉をさんざんなげかけておいて、いまさらどんな顔をして避難できるでしょうね。どうぞ遠くへお逃げください、もう帰ってこなくていいです。

[876: 匿名さん]

新耐震でも震災時は劇場はできれば避けたい場所の一つ。
https://www.bosai.yomiuri.co.jp/feature/5206

[877: eマンションさん]

>>863 匿名さん
ウラミはないけど、合法建築に対してここまでイチャモンをつけたからには、町会会計でインチキやってたら大変なことになるんじゃないかと心配してるんだよ

[878: 周辺住民さん]

>>874 匿名さん
東京ドームの屋根は電気で加圧して屋根の形状を保っているので、停電になったら屋根が落ちるかもです。もちろん、幕の屋根なので落ちても死なないと思いますが。

[879: 周辺住民さん]

>>873 匿名さん
1万㎡超の建築計画は文京区ではなく東京都マターです。さらに本件の総合設計制度の審査は東京都です。なので文京区は何も言えないはずなのに何かをしたということは区議会関連の圧力でしょうかね。まともな民間企業であれば下剋上などありえないので、不可思議です。

[880: 匿名さん]

>>876 匿名さん
災害時の対応では学校の方が貢献しています。避難所が提供されることになっています。

令和4年5月9日（月曜日）、文京区は、学校法人桜蔭学園（以下「桜蔭学園」という。）との間に「災害時における相互協力に関する協定」を締結しました。
この協定は、災害時において、指定避難所の避難スペースの不足に備え、桜蔭学園の施設の一部を女性及び子ども等の二次的な避難所としてご提供いただくものです。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0248/9708/kyouteisyo.pdf

[881: 匿名さん]

>>879 周辺住民さん
地元住民は総合設計そのものを反対しているのですから。文京区都市計画課の屋上緑化部への昇降機の設置の要請に区議会関連の圧力があったわけではないと思いますよ。

[882: 通りがかりさん]

>>881 匿名さん
合法的な東京都総合設計制度を否定する根拠が、カーテンを開けて女子高生が着替えをしたら覗かれるとの話を真に受ける必要ってあるんですかね

[883: 周辺住民さん]

>>881 匿名さん
では地元住民は区役所に働きかけたということでしょうか。

文京区は東京都の下部組織です。下部組織が上部組織に対する越権行為とも解される行動をとるのは、特段の理由がない限りありえないように思います。民間企業的な発想ではありますが。

[884: 匿名さん]

地元住民は総合設計そのものに反対しているのですから、区役所に高さを下げることを働きかけても、屋上緑化部への昇降機の設置を働きかけることはしていないと思いますよ。

[885: 周辺住民さん]

>>881 匿名さん
> 地元住民は総合設計そのものを反対しているのですから。
掲示はもとよりTBSの番組でも明らかですが「反対」という表現は使っていませんよね。対立関係にしてしまうと逆に自分たちが不利だとの判断でしょう。実際、番組内での対応は紳士淑女的なものと感じました。

ただし番組で紹介された説明会の録音では、地元住民の女性がヒステリックに叫んでいました。これは本音なのでしょう。でも、もし一般の社会（私は民間企業しか知りません）でそのような不規則発言をしたならば、話せる相手ではないとレッテルを貼られ、相応のポジションに追いやられます。

その意味でTBSの番組では、常識的な人だけが取材に受け答えしていました。ヤバい人を町会がはじいて番組に対応したと思われます。

[886: 周辺住民さん]

>>884 匿名さん
>>885

[887: 匿名さん]

>>885 周辺住民さん
建替えに反対していないだけで、総合設計にははっきり反対していますよ。

[888: 匿名さん]

>>885 周辺住民さんは地元住民が総合設計に反対していないという思い込みが強すぎるのです。

[889: 周辺住民さん]

>>887 匿名さん
だから「反対」という言葉は使っていませんよ。町会としてはあくまで「要望」では？　

それはあなたの解釈でしょ。「総合設計に反対」と表現しているなら、そのソースを示していただけませんか。

[890: 周辺住民さん]

>>887 匿名さん
というか、あなたは「反対」と言いたいのに、町会に静止されているのではないでしょうか。

これ、単なる言葉尻ではなく、デリケートですよ。番組での町会の方々の話しぶりは言葉を選んでいて非常に慎重でしたが、あなたは雑過ぎるように感じます。

[891: 周辺住民さん]

>>887 匿名さん
実務レベルで言えば。。。町会のなどの要望に応じて、本件は東側のベランダをなくす検討をしているのですよね。でももし敵対関係に変わったら、その検討は撤回されベランダは復活すると思います。なにしろベランダを設けても適法なので。

[892: 周辺住民さん]

>>887 匿名さん
というギリギリの攻防戦を繰り広げているなかで、それを打ち壊しかねないあなたの無邪気な発言ってどうなんだろうと思う今日この頃です。

[893: 匿名さん]

>>878 周辺住民さん
昔メンテナンスで東京ドームの圧を抜いて天井を虚脱させた時の写真というのを見たことがありますが、垂れ下がっても一応人が立って歩ける程度には地面から離れていましたね。もっともそこに雨が降ったら水が溜まってかなり危険な気がします。

[894: 匿名さん]

>>881 匿名さん
>区議会関連の圧力があったわけではない
忖度せざるおえない事情があったのではないでしょうか。
とっても面倒臭い人がいるとすると、整合性がとれる話です

[895: 匿名さん]

>>892 周辺住民さん
でももうテレビとか新聞とか動かして、共産党関連組織の人を動員してまで派手に誹謗中傷してしまった時点でそれは意味なくないですか？私が中の人だったら怒り心頭だと思いますよ。まあ、仏の心で許すだけの立派な人ばかりなんでしょうけど。

[896: 匿名さん]

まあしかし、語るに落ちるというやつですけどね。さすがに報道する末端の記者は良心がとがめたのか、反対する側に不利な情報を方々に仕込んだ記事になってるってところが哀れさを誘います。上が言うからこうしたものの、納得いかないんじゃないですかね現場で取材したスタッフは。上のその上には共産党がいるんじゃないかと思います。

[897: 匿名さん]

>>880 匿名さん
素晴らしい。男性はどちらに避難するのですか？耐震性不足の能楽堂ですか？

[898: 匿名さん]

>>873 匿名さん
縦割り行政は日本の無形文化財ですよ。

[899: 匿名さん]

>>864 匿名さん
その下に計画基準が書かれておりますので、それに沿って計画をするのです。

[900: 匿名さん]

だから反対屋を呼んだのが間違いのはじまりなんだよ。

あいつらロクなことをしない...

地域のもめごとは地域で完結しろよ

[901: 匿名さん]

>>897 匿名さん
旧耐震の学校より能楽堂の方が強靭だったりして（笑

[902: 匿名さん]

>>845 匿名さん
文京区の区議って共産党なんだけど、ここのスレッドでも再三にわたって文京区はどうするんだみたいな書き込みがされている。文京区のマターにすればひっくり返るだけの自信があるようだ。

どんだけ赤いんだ文京区
特定政党に牛耳られすぎなんじゃないか?
マンション住んでいる人、忙しいのかもしれないが選挙でちゃんとした人選ばないとやばいぞ文京区。

[903: 匿名さん]

現地を見たこともなく書込みしている人が増えて来たようです

[904: 匿名さん]

どの書込みかを１つ１つ挙げることはしませんが

[905: 匿名さん]

ミソジニーな書き込みも見られて興味深いですね。

[906: マンション掲示板さん]

>>902 匿名さん
文京区がまずやるべきことは、町会である元ニ親和会が、各マンションからいくら町会費を徴収してるのか、1戸あたりの徴収額はいくらなのかを調査し、不適切な徴収が行われてないか確認し、情報公開することだろ

[907: 匿名さん]

用途地域を知らない人が書き込みをしているようです
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/kensaku.html

[908: 匿名さん]

どの書込みかを１つ１つ挙げることはしませんが

[909: 匿名さん]

アンチインテレクチュアリズムの書き込みも見られて興味深いですね

[910: 匿名さん]

共産党の都議さんのツイート、審議させたのは成果だと。なるほど、成果を誇るのは勝手だが、これだけ地域社会をかき乱して無責任な発言だが。結局たっちゃうんだろ？

[911: 匿名さん]

もう言い訳を始めている。いつものことだ、また逃走するんだろ。そしてシレッと何もなかったような顔でまたどこかでもめごとを煽るんだ。選挙運動なんだよな、これ。

[912: 周辺住民さん]

>>910 匿名さん
このツイートですかね。建築審査会入りを1カ月遅らせたのは政治的にプラスですが、建てる側からしたらマイナスですね。損害賠償を求められたらどうするのか。紳士淑女はそんなことしないだろうけど。
https://twitter.com/yukofukute/status/1584847199170875392

[913: 匿名さん]

一刻も早く、建て替えて欲しい

[914: 匿名さん]

>>912 周辺住民さん
>政治的にプラス
これからはマイナスになります

[915: 匿名さん]

>>912 周辺住民さん
誰に賠償訴訟を起こすことを想定しておられるのでしょう。御教示いただけると。

[916: 評判気になるさん]

>>912 周辺住民さん
ホウショウハイツは法と秩序に対する挑戦とみてるんだろうな

[917: 匿名さん]

この中途半端な運動で大変な事になる場合があるのを議員も弁護士も考えて欲しいね。ルサンクが何の参考にもなってないのかな。

[918: 匿名さん]

>>912 周辺住民さん

どうしようもない状況になっても政治家も弁護士も勝てばいいだけ。あとは野となれ山となれ。

[919: 匿名さん]

ルサンクを何の参考にすればよいですか？
日建ハウジングシステムが設計した事例としての参考ですか？

[920: 匿名さん]

ルサンクって新しいお菓子ですか？

[921: 匿名さん]

ルサンクを参考にしたなら、施主が一方的に近隣説明会を打ち切るようなことをしてはいけない。

[922: 匿名さん]

損害賠償とか慰謝料を求めてもいいんだろうけど、裁判の間ずっと吐き気のする顔を眺めつづけなければいけないと思うと、どうでもいい気がする。選挙で落とせば済むことだ。

[923: 匿名さん]

せっかく勇気をふるってテレビに顔を晒したのに説明会の時の正気を失ったような金切り声と一緒に放映されちゃった人とか、覗きをキーワードにすると学校の名前が検索で出てくるようになってブランド価値を毀損された学校とか、みんな報いは受けている。

悪魔との契約と同じで、反対屋が出てくるとその場にいる全員がズタズタに傷つくんだよ。

マンションが建ったらノーサイドでまた仲良くできるといいね。

[924: 匿名さん]

三井不動産も日建ハウジングシステムもルサンクを知っていたのだから、近隣説明会を一方的に打ち切るようなことはしてはいけなかった‥‥

[925: 匿名さん]

>>924 匿名さん
一方的に打ち切ったと決めつけていいの？あなた誰様？

[926: 匿名さん]

どれだけ説明しても、まだ足らないまだ足らないって戦法ですね。

[927: 周辺住民さん]

>>923 匿名さん
> 説明会の時の正気を失ったような金切り声
こんなのテレビに出しちゃ町会の方が狂っていると思われ、不利になると思うのですがね。「反対」せず平静を装っているのが台無し。町会内部も一枚岩ではなさそうです。

[928: 周辺住民さん]

>>924 匿名さん
> 説明会の時の正気を失ったような金切り声
が相手だと会話が成立しないので、継続して説明するのは無意味じゃないでしょうか。

[929: 匿名さん]

日照プリーズ

[930: 周辺住民さん]

町会の活動は対学園としては一定の成果があったと思います。要望に応じて、新・宝生ハイツの東側のベランダなくすのですよね。

ここで反対している人たちは、たったのベランダくらいと思うかもしれませんが、自分の家のベランダがなくなった状態を想像してみてください。すごく大きな事だと思いませんか。

[931: マンション検討中さん]

>>927 周辺住民さん
>こんなのテレビに出しちゃ町会の方が狂っていると思われ、不利になると思うのですがね。

同感です。
多分テレビ局の中の人としては、悲痛な叫び声だと思ったんでしょうね...

日陰図とか出しちゃうから正確な建物の形がバレちゃうし...

なんか騙されちゃったんだなあ、つまるところ。かわいそうだよ

[932: マンション検討中さん]

>>930 周辺住民さん
私なんか内見した物件にフィックス窓があるだけでマンションの格が三段階ぐらい（当人比）下がるような感じがしますからねえ。販売にもかなり悪影響が出そうですよ。

これだけやっても欲望丸出しの鬼畜みたいに言われちゃうんだからやってられないですね。担当者が心を病まないか心配です。

[933: 匿名さん]

担当者というのは。日建ハウジングシステムのですか？

[934: 周辺住民さん]

>>929 匿名さん
新・宝生ハイツによる日影は、北側のどのお宅も最長2時間くらいではないでしょうか。しかも冬至の日の日影図ですよね。一年のうち半分くらいは日影が落ちないのでは？

[935: 周辺住民さん]

例えば、本郷1-13-2の野口ビル（の南西角）ですと、日影は8時頃から11時頃までです。都市部でこれくらいの日影はごく普通だと思いますよ。

確かに開口部が東だけとか西だけとかだと絶望的かもしれません。しかし、近くに中層ビルがあって既に日照条件が悪いなら、少し遠くに超高層が建っても状況は変わらない気がします。

水道橋麺通団（讃岐うどん）が好きなので、野口ビルを取り上げました。

[936: 匿名さん]

味噌煮込罠も好きですか

[937: 周辺住民さん]

>>936 匿名さん
好きです。しばらく行ってないけど。

[938: 匿名さん]

麺類がお好みのようで。

[939: 周辺住民さん]

新・宝生ハイツの平面図で柱の立ち方から察するに、板状ではなくロの字状になるようですね。ロの字の内側はエレベーター、階段、非常用エレベーター、ゴミ置き場、タワーパーキングです。

住戸は南向きと北向きが半々（もちろん角部屋もあり）、そして恐らく中低層階は東向きと西向きも1戸ずつ設けられそうです。中低層の東向き住戸はかわいそうなことになりそうですが、お買い得になるかも。

[940: 匿名さん]

本郷一丁目のマンション紛争、前途多難ですよ。

[941: 匿名さん]

>>940 匿名さん
>前途多難
共産党がですか？

[942: 匿名さん]

これだけ世の中を騒がした下手人はぜひ落選運動で議会から引退していただきましょう

[943: 匿名さん]

味噌煮込みは塩っぱいから歳をとると医者から何かと言われて足が遠のいちゃうのよ

[944: 匿名さん]

部外者ながら、マンション建て替えの難しさを感じる案件ですね
老朽マンションの建て替えそのものには全員が賛成しているのに。
今の計画に反対している町内会や学校や神社に対して落ち着けと言いたいが
賛成派がその人たちを罵ることの口汚さにも呆れるわ。老人がどうとか共産党がどうとか
どっちもどっちという醜い争いに見えてこの地区全体のマイナスだな～

[945: 匿名さん]

今日、いちマンションの検討者として周辺を歩いてみましたが
あれだけの土地の広さがあれば、建て替えるなら20階くらいは
欲しいと当然考えるだろうな。とは思いました。
今は敷地のぎりぎりまで建物があるようですが、新計画では
多少セットバックして建てられるようですし、圧迫感が薄まる
面もあるのではないでしょうか。

[946: 匿名さん]

都市計画道路（白山通り）沿いならいいですが。奥に入った敷地で20階建てはやりすぎと感じますね。地元町会が反発するのも尤もな話です。

[947: 匿名さん]

これだけ注目事案になってしまったのだから、
組合側も計画案の詳細をSNSにオープンにし、
世論を味方につけた方が良いのではないだろうか。

[948: 匿名さん]

そんなに奥に入った敷地かなぁ。
歩いた感想では、住居地としては外郭の部類だと思った。

[949: 匿名さん]

まあ何が悪かったって新聞報道とかネット記事とかテレビなどで大々的に報道されたり、SNSで大規模な書き込みがされたりするなど悪目立ちしちゃったことだよね。

もうちょっと冷静な議論が水面下で進められればこんなことはなかったんだけどね。
またこんなことをいうと相手が悪いんだ、俺は悪くないといわんばかりの書き込みがされて、第三者としてはげんなりしちゃうんだけどね。自分の顔を鏡に映してから発言してほしい。

[950: 匿名さん]

>>946 匿名さん
基本的に住宅街ではない事務所街ですから。
現地を歩くと明らかに住宅街ではないですよ。