（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[841: 匿名さん]

>>839 匿名さん
TVerで見られますよ

[842: 匿名さん]

TVer のリンクも張っておきますね
https://tver.jp/series/sr7lhvqi9e

[843: 匿名さん]

噂の！東京マガジンは今週から見逃し配信が始まったので、まさに宝生ハイツの報道は見逃し配信の最初です。

[844: 匿名さん]

>>832 周辺住民さん
日陰図がチラっと表示されていましたが隣の学校に影が落ちる時間は午後からで、例の学校が作成したCGのようになるのはどうやら夕方5時ぐらい以降のようですね。動画だと止めてしげしげと見れるのでそこはありがたい（笑

あと番組作成のCGですが、敷地いっぱいにビルが地面から立ち上がるように描かれたり、建て替え前のマンションの形も間違っています。無批判に不正確な学校作成のCGを流すなどあまり感心しない偏った番組作りです。

住専ではなく本来日陰規制が緩い地域なのに、用途地域にはほとんど触れず、住専に背の高い建物が建つかのような印象を与えることに終始しています。商業地を住専みたいに使っている事自体が問題とする専門家の意見もありそうですが、そこはスルーみたいです。

[845: 匿名さん]

文京区の区議が文京区の街づくりの問題と言うんだけど、用途地域を民主的に決めたのは文京区なわけで、矛盾しているよね。

最近は東京都の都市計画も市区町村の枠を外して複数の区や、周辺の県も含めた広い視野で作られるようになっていて、文京区の問題のように矮小化するのはそういう時代に逆行する意見かと。

[846: 口コミ知りたいさん]

絶対高さ制限って名前がいけないね。トラブルの元。
「絶対」って聞くと、まさか破られると思わないもの。

[847: 匿名さん]

文京区のマンション建築騒動 ～どうすればよいか、あるべき行政の姿を税理士兼不動産鑑定士として考える 冨田建 不動産鑑定士・公認会計士・税理士
https://news.yahoo.co.jp/byline/tomitaken/20221027-00320751/

[848: 周辺住民さん]

>>847 匿名さん
偏りのない視点で書かれた記事ですね。不動産の専門家なのに、容積率や総合設計制度などにあえて触れない点に好感が持てました。

[849: 周辺住民さん]

>>844 匿名さん
> 住専ではなく本来日陰規制が緩い地域なのに、
本来はこの指摘こそ触れられるべきですよね。用途地域や高さ制限の根拠となり、最上流に位置する都市計画マスタープランでは、この地域は「都心複合市街地」と定義づけられているんですよね。

[850: 匿名さん]

>>844 匿名さん　
上記書き込みでも指摘していますが、日曜日にやっていた番組には建築主が示した日陰図に建物の形がしっかり記載されていることですね。一瞬だったので長い日陰を印象付けるつもりだったのでしょうが、放送ではなく動画になると止められるので（笑　スクショとると著作権的にアレなのでしっかり目に焼き付けました。

いままで反対する方の画像しか見ることができなかったのですが、これでどんな建物が建てられるのか正確にわかったことに大きな意義があります。学校側のCGはあえて東西に広い幅の建物を敷地東側にがったり建てるように描いていますが、実際には西寄りに大きく寄っていてかなり棟間間隔が空いたプランになっており、そこから日照が北側にも差し込んで神社の植栽にも陽が当たるように配慮して設計されていることがわかったことは大きいです。

[851: 匿名さん]

今回、真っ暗になるのは神社横の駐車場のようですね。

[852: 周辺住民さん]

>>850 匿名さん
あと疑わしいのは公開空地の位置。住民提供の平面図を見る限り、南東の張り出した部分だけでなく、周囲全部が公開空地の可能性があります。森のようにするのは南東部分だけかと思いますが。

[853: 匿名さん]

森にはなりませんよ。屋上緑化ですから。

[854: 匿名さん]

>>853 匿名さん
それは敷地の全体ではないように思います。
おそらく南西寄りの部分ではないでしょうか。

確かに大木は屋上部分（とはいっても隣地高校からみると同じ高さのフラットな地表にしか見えないですが）には植えられないと思いますが、それ以外にも緑地が作られそうですよ。

[855: 匿名さん]

ぜひ高さのある大きな木を植えてマンション性能評価みどり星三つを達成してほしいな

[856: 匿名さん]

>>854 匿名さん
>>855 匿名さん
森にはなりませんね、残念ながら。費用がかかることは全て拒否のようで、文京区都市計画課が要請した屋上緑化部への昇降機の設置も拒否したとのこと。

[857: 匿名さん]

>>856 匿名さん
>屋上緑化部への昇降機
かなりランニングコストがかかる設備だと思います。設置する意義は少ないように思われますが...

文京区を思い通りに動かせる人たちって本当にすごい権力をお持ちですね
次の選挙の時には考えさせていただきます

[858: 匿名さん]

ちなみに屋上緑化部への昇降機は文京区都市計画課が求めたものです。隣の！東京マガジンの報道の通り地元住民は総合設計に反対しているようです。

[859: 匿名さん]

文京区の区議って1500票ぐらいが足切りラインで簡単に当選しちゃうんだよね

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/senkyo/kugikucho31/h31kugi.html

湯島とか本郷のマンションに住んでいる人が結束すれば区議の二人や三人当選させることは簡単なように見える。開発促進議員をちょっと送り込みたいですね。

落選運動も同時に行うといいかも

[860: 匿名さん]

西側道路側に樹木帯はないとのことです。超高層マンションのエントランスでピロティ状です。