（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[825: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん
>ねえねえ、四大紙ってどれ？
都心三区とか六区とかと同じでお好きな新聞をお入れになったらいかがですか
まあ現代においてはほぼ死語ですよね。

私も紙の新聞を購読しなくなってからもう何年も経ちます。

[826: 匿名さん]

>>825 匿名さん
日経、読売、朝日ならまだしも、それ以外の新聞をまだ紙で読んでる人って、情報弱者過ぎると思うが、、

[827: 匿名さん]

昼食にアジフライが続いているのだが。メディアの影響は大きいね。

[828: 匿名さん]

>>826 匿名さん
最近は日経を入れるみたいだけど、昭和の頃には朝日毎日読売産経だったと思う。
政治的な記事を皆好んで読んだ時代なので、ちゃんと左から右に濃ゆさの順に並んでいるのが面白い。

[829: マンション検討中さん]

>>828 匿名さん

ちょー、まい、よみの順番は、50年くらい前の新聞発行部数の順番の名残と聞いたことがある。今の毎日新聞の部数は知りませんが。

[830: 匿名さん]

>>829 マンション検討中さん
毎日は東京新聞にかなり購読者を持ってかれているかもなあ...
まあ、いまどき紙の新聞を購読している層はかなりの高齢者かゴミ捨てが面倒臭くないまめな人ぐらいだろうな。

[831: 匿名さん]

>>830 匿名さん
毎日の減り方って尋常じゃないですね
てか、紙の新聞をとってるって、毎日、ごみを配達されているようなものだから当然といえば当然だが

https://news.yahoo.co.jp/byline/fuwaraizo/20191003-00145036

[832: 周辺住民さん]

こっちに貼るべきでした。https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/ から

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/9247/ 匿名さん
ありがとうございました。TBSの取材に応じている地元の皆さんは、心を乱すことなく淡々と受け答えていましたね。むしろ好感が持てました。ただし、28:52の説明会の録音で住民の方がヒステリックに不規則発言っぽくなっていましたね。

20:17　計画見直しを訴える町会副会長「私たちは建て替えに反対しているのではない」
20:50　高さ制限の地図が映される。ただし、計画地の位置が間違っており、正しくは下側（南側）のエリア
21:22　計画見直しを訴える町会長「町会の80％が陰の被害をこうむる」
21:30　住民提供の日影図が映される
22:22　神社広報担当者「神社に日差しが届くように神様を敬う」
24:08　学校法人桜陰学園　齊藤由紀子　理事長・校長「日当たりが悪くなるということが一番それから圧迫感」。桜陰学園が提供したイメージが映される（例の図）
28:52　参加者が録音した説明会の様子。紛糾している。建築主「普通にやっていたのではマンションの建て替えがなかなか進まない。…少しでも費用負担を減らすということで今回総合設計制度を活用しての建て替えを計画した」
29:45　1回平面図が映される。東南の出っ張った土地を公開空地に。それ以外は割と南側に寄せている感じ。総合設計制度のついて影アナが説明
30:02　容積率が400％→600％、高さ制限が46m→69m、部屋数が68戸→197戸、と映される
区長
30:56　住民「（公開空地は）必要ない」「そのために公園もある給水公苑もある」
※公園として元町公園が映される。給水公苑はちょっと遠いぞ笑
31:16　都市計画に詳しい明治大学特任教授　大方潤一郎さん「いまさら公園とか広場とかいらない　こういうケースでは…市街地環境はむしろ悪化してしまう」
※「総合設計制度は明朗会計」とも発言していてバランスはとれています
32:26　文京区成澤廣修区長「当該計画に関する紛争予防は都が扱うことになりますが…」
32:40　文京区議会板倉美千代区議「文京区の街づくりの問題」

[833: 周辺住民さん]

>> https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/9260/ 匿名さん
> 能楽堂を建替えする費用を持たされているのではないか

どうしてそんな構図になるのか想像つきませんね。マンション部分の住民が「お前は鹿馬か」と言えば終わる話では？

[834: 周辺住民さん]

>>9261 匿名さん
> 能楽堂部分の建設コストが高いのだろう
劇場・ホールの建設単価は一般には住宅より安いですよ。しかも能楽堂部分（東南の張り出した部分）はRC造じゃなくS造ですよね。

>>9262 口コミ知りたいさん
> 能楽堂部分の建設コストのような気がしてなりません
気のせいです。
3LDKよりワンルームの方が建設単価が高いって知ってますか？

[835: 匿名さん]

能楽堂部分の建設コストが低いのなら、
あまり戸数を増やさなくても建て替え可能だという事なのかも（朗報では？）

[836: 周辺住民さん]

>>835 匿名さん
現・能楽堂部分の面積は、全体の1割弱と思われますので、建設コストの高低にさほど影響しないと思います。

[837: 匿名さん]

>>836 周辺住民さん
てっきり能楽堂の建設コストが高いから
他事例に比べて戸数を大幅に増やさなければならないのかと思っていましたので、
十分朗報でした。なんだなんだ、そうだったんですね。

[838: 評判気になるさん]

> あまり戸数を増やさなくても建て替え可能だという事なのかも（朗報では？）
儲けるために戸数を目一杯にしているということ！？

[839: 匿名さん]

>>832 周辺住民さん
拝読させていただきました。マンション側への取材無し。東京都への取材無し。報道番組ですか？いいえバライティ番組です。

[840: 匿名さん]

文京区には取材してコメントもらっているね。宝生会にも取材申込みはしているのではないかな？

[841: 匿名さん]

>>839 匿名さん
TVerで見られますよ

[842: 匿名さん]

TVer のリンクも張っておきますね
https://tver.jp/series/sr7lhvqi9e

[843: 匿名さん]

噂の！東京マガジンは今週から見逃し配信が始まったので、まさに宝生ハイツの報道は見逃し配信の最初です。

[844: 匿名さん]

>>832 周辺住民さん
日陰図がチラっと表示されていましたが隣の学校に影が落ちる時間は午後からで、例の学校が作成したCGのようになるのはどうやら夕方5時ぐらい以降のようですね。動画だと止めてしげしげと見れるのでそこはありがたい（笑

あと番組作成のCGですが、敷地いっぱいにビルが地面から立ち上がるように描かれたり、建て替え前のマンションの形も間違っています。無批判に不正確な学校作成のCGを流すなどあまり感心しない偏った番組作りです。

住専ではなく本来日陰規制が緩い地域なのに、用途地域にはほとんど触れず、住専に背の高い建物が建つかのような印象を与えることに終始しています。商業地を住専みたいに使っている事自体が問題とする専門家の意見もありそうですが、そこはスルーみたいです。

[845: 匿名さん]

文京区の区議が文京区の街づくりの問題と言うんだけど、用途地域を民主的に決めたのは文京区なわけで、矛盾しているよね。

最近は東京都の都市計画も市区町村の枠を外して複数の区や、周辺の県も含めた広い視野で作られるようになっていて、文京区の問題のように矮小化するのはそういう時代に逆行する意見かと。

[846: 口コミ知りたいさん]

絶対高さ制限って名前がいけないね。トラブルの元。
「絶対」って聞くと、まさか破られると思わないもの。

[847: 匿名さん]

文京区のマンション建築騒動 ～どうすればよいか、あるべき行政の姿を税理士兼不動産鑑定士として考える 冨田建 不動産鑑定士・公認会計士・税理士
https://news.yahoo.co.jp/byline/tomitaken/20221027-00320751/

[848: 周辺住民さん]

>>847 匿名さん
偏りのない視点で書かれた記事ですね。不動産の専門家なのに、容積率や総合設計制度などにあえて触れない点に好感が持てました。

[849: 周辺住民さん]

>>844 匿名さん
> 住専ではなく本来日陰規制が緩い地域なのに、
本来はこの指摘こそ触れられるべきですよね。用途地域や高さ制限の根拠となり、最上流に位置する都市計画マスタープランでは、この地域は「都心複合市街地」と定義づけられているんですよね。

[850: 匿名さん]

>>844 匿名さん　
上記書き込みでも指摘していますが、日曜日にやっていた番組には建築主が示した日陰図に建物の形がしっかり記載されていることですね。一瞬だったので長い日陰を印象付けるつもりだったのでしょうが、放送ではなく動画になると止められるので（笑　スクショとると著作権的にアレなのでしっかり目に焼き付けました。

いままで反対する方の画像しか見ることができなかったのですが、これでどんな建物が建てられるのか正確にわかったことに大きな意義があります。学校側のCGはあえて東西に広い幅の建物を敷地東側にがったり建てるように描いていますが、実際には西寄りに大きく寄っていてかなり棟間間隔が空いたプランになっており、そこから日照が北側にも差し込んで神社の植栽にも陽が当たるように配慮して設計されていることがわかったことは大きいです。

[851: 匿名さん]

今回、真っ暗になるのは神社横の駐車場のようですね。

[852: 周辺住民さん]

>>850 匿名さん
あと疑わしいのは公開空地の位置。住民提供の平面図を見る限り、南東の張り出した部分だけでなく、周囲全部が公開空地の可能性があります。森のようにするのは南東部分だけかと思いますが。

[853: 匿名さん]

森にはなりませんよ。屋上緑化ですから。

[854: 匿名さん]

>>853 匿名さん
それは敷地の全体ではないように思います。
おそらく南西寄りの部分ではないでしょうか。

確かに大木は屋上部分（とはいっても隣地高校からみると同じ高さのフラットな地表にしか見えないですが）には植えられないと思いますが、それ以外にも緑地が作られそうですよ。

[855: 匿名さん]

ぜひ高さのある大きな木を植えてマンション性能評価みどり星三つを達成してほしいな

[856: 匿名さん]

>>854 匿名さん
>>855 匿名さん
森にはなりませんね、残念ながら。費用がかかることは全て拒否のようで、文京区都市計画課が要請した屋上緑化部への昇降機の設置も拒否したとのこと。

[857: 匿名さん]

>>856 匿名さん
>屋上緑化部への昇降機
かなりランニングコストがかかる設備だと思います。設置する意義は少ないように思われますが...

文京区を思い通りに動かせる人たちって本当にすごい権力をお持ちですね
次の選挙の時には考えさせていただきます

[858: 匿名さん]

ちなみに屋上緑化部への昇降機は文京区都市計画課が求めたものです。隣の！東京マガジンの報道の通り地元住民は総合設計に反対しているようです。

[859: 匿名さん]

文京区の区議って1500票ぐらいが足切りラインで簡単に当選しちゃうんだよね

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/senkyo/kugikucho31/h31kugi.html

湯島とか本郷のマンションに住んでいる人が結束すれば区議の二人や三人当選させることは簡単なように見える。開発促進議員をちょっと送り込みたいですね。

落選運動も同時に行うといいかも

[860: 匿名さん]

西側道路側に樹木帯はないとのことです。超高層マンションのエントランスでピロティ状です。

[861: 匿名さん]

そもそも町内会が会計報告を作ってちゃんと明朗会計になったきっかけはマンションに住んでいる一流企業の人々だった。企業のコンプライアンスに詳しい彼らは町内会の会計がどんぶり勘定であることに驚愕し、町内会費を払わないと騒ぎになったことが、町内会の会計が明朗になった大きな一因。

文京区にはへそ曲がりな区議が一部のへそ曲がりな有権者たちによって送り込まれているのが最近目立つので、文京区を一度洗濯した方がいいんじゃないかと思う。やはり商業とか近隣商業に指定された場所を住専のようにしたい、というのは何か間違っている。

[862: 匿名さん]

そうした人たちの意を受けて潜り込んでいる文京区職員というのもどうやらいるようなので、その洗濯もぜひ期待したい。

[863: 匿名さん]

地元町会に何かウラミでもあるのですか？

[864: 匿名さん]

総合設計の計画基準にある配慮すべき事項ですが、
きちんと配慮されているのでしょうか？

ア 周辺の市街地環境等に対して配慮した建築形態であること。
イ 周辺市街地の状況の変化等を踏まえ、計画建築物の用途、形態、配置等について、
地区の将来像を見据えた配慮がなされていること。
ウ 計画の規模及び周辺市街地の状況に応じ、都市施設若しくは公共施設等の機能補完
又はこれらの負荷軽減のための具体的な措置を講じていること。
エ 計画の規模に応じ、周辺市街地の防災、避難に有効な施設を設けていること。
オ 福祉のまちづくりの推進に配慮したものであること。

[865: 匿名さん]

文京区都市計画課が屋上緑化部への昇降機を求めた背景には福祉のまちづくりの推進への配慮があったのかもしれませんね。

[866: 匿名さん]

>>864 匿名さん
詳細は不明だからなんとも言えないが、基本的に全て配慮されていると考えていい。特にイに関してはむしろ他に見習って欲しいとすら思う。商業／近隣商業と指定されているのに、住専のような住環境を持ち出している時点で論点が最初からズレていると理解するべきだと思う。もちろん計画に反対するというところから出発してケチをつけようというのなら、いくらでもつけられるだろうけどね。

[867: 匿名さん]

能楽堂のような劇場施設は避難民の収容に非常に有効なんだよね。以前ウクライナで市民が避難している劇場がロシア軍に攻撃されるという悲劇が世界を揺るがしたが、劇場というのは震災で周辺の木造家屋や旧耐震ビルが倒壊したり大破したときに家を失った人の一時的な避難場所として有効なんだよ。その時には宝生流のみなさんに手をあわせよう。

[868: 匿名さん]

>>865 匿名さん
能楽堂がバリアフリーではだめですかね？

[869: 匿名さん]

繰り返しますが、バリアフリーの能楽堂で小学生や肢体不自由の障がい者が伝統芸能に親しむというのはまさしく福祉のまち、文の京にふさわしい素晴らしい施設だと思います。良いものを建てて欲しいと切に願いますね。

学校の作ったCGは色々間違いがあり、誤った先入観を与えるものです。

報道がいくつもされるに従って、棟間距離が14mあること、現状でも当該マンションは高い建物で学校からの視線に常に晒されていることなどが明らかとなり、先週の日曜日のテレビバラエティ番組が見逃し配信でネットに晒されると、隣地からの離隔も図られ、日当たりも主張されているものと比べてかなり配慮されているように見えることなどが次々と明らかになってきました。Twitterでも反対する勢力への批判のつぶやきがますます増えてきています。藪から蛇とはこのことです。

[870: 周辺住民さん]

>>864 匿名さん
配慮されているか否かを判断するのは、周辺住民ではなく東京都。制度の趣旨からして、きちんと配慮されるまで東京都が事業者に対してダメ出しするはずです。

[871: 周辺住民さん]

>>865 匿名さん
それは否定しませんが、「文京区としてできる限りのことをしました」というアリバイ作りにしかなっていませんね。

[872: 匿名さん]

最近は、隣地学校名と覗きをキーワードにツイッターを検索すると批判勢力の書き込みがザクザクヒットするようになってしまいました。学校の名前がこういう形で有名になってしまうのは、非常に残酷だと私は残念に思いますが、世に主張を広く問えば、当然批判もあるわけで、これは甘んじて受けるべきかと思います。多分東京新聞や朝日新聞が大々的に住民を誹謗する記事を書き飛ばしていた時に、マンションに住んでいる人たちもとても辛かったとおもいます。当然の報いとすら思います。

[873: 匿名さん]

>>871 周辺住民さん
>「文京区としてできる限りのことをしました」というアリバイ
なんかね、そういう言い訳をしなければいけない怖い人って誰なのかなと思ってしまいますね。文京区の政治はどうなっているのでしょうか。これは我々若い世代が、そういう勢力を追い出すまで続くのではないかとすら思います。志ある人は、今日のこの状況を作り出している議員のツイートを読んで、しっかりこの人だと心に刻んでください。

次の選挙には対立候補に絶対に入れます。

[874: 匿名さん]

劇場は天井の機材などが気になり（東日本大震災での被害状況からも）
個人的には震災時にはできれば避けたい場所なので、
避難するとしたら「都市計画公園」でもある東京ドームシティの方にしますね。