（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[785: 匿名さん]

現状でも桜蔭をのぞけるビルとか沢山あるように思うんですが、無いんでしょうか？
近所なんで思うのは小さい敷地で校舎がばらばらの桜蔭こそ再開発するとすっきりした
建物になるように思います。いまも新築工事やってるようですが。

[786: マンコミュファンさん]

>>785 匿名さん
だいたい、プールや体育の着替えをカーテン閉めずに外から見えるようにやるはずないと思うけどね
つまり、あり得ないリスクをあたかもあるかのように装っているんじゃないかな
ちなみにJGは日テレのスタジオ棟建設の影響で天文部の望遠鏡が遮られる実害はあったみたいだけどね

[787: 匿名さん]

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[788: 匿名さん]

周辺の方々は激おこぷんぷん丸のようですね。

[789: 匿名さん]

>>785 匿名さん
>いまも新築工事

時間の経過とともに、周りにギリギリまで高さと容積率を使い切った植栽もない安い賃貸マンションが建ち並ぶので、見ていましょう。阻止する事はほぼ不可能。緑がいらない人が多いようだから問題ないでしょう。

[790: 匿名さん]

問題は建て替えが頓挫して、既にかなり進んでいるとみられる建物の老朽化と不具合が進めば転売されてどんな輩が棲みつくかわかったものではないけどね。

[791: 匿名さん]

宝生ハイツを売りに出している人がいるようで。

[792: 匿名さん]

やはりどうしてもひっかかるのは、ここは第一種文教地区だということでしょうね。

[793: 匿名さん]

1950年代からここは文教地区に指定されている。

[794: マンション掲示板さん]

>>791 匿名さん
これだけもめたら建替え無理だから、せいぜい坪200万ってとこじゃない

[795: 匿名さん]

>>794 マンション掲示板さん
近隣とトラブルになるのが目に見えてる土地なんか筋の悪い業者とか会社じゃないと
買わないよね。こわ。

[796: 匿名さん]

総合設計制度を使った建物って東京都が処分庁にならないのかな？

[797: 匿名さん]

>>795 匿名さん
金利の土地も同様の評価を受けるでしょうね
変な思惑のある、一筋縄ではいかないような人が集まるんでしょう

[798: 匿名さん]

三井不動産が買い取れば？

[799: 周辺住民さん]

>>791 匿名さん 2022/10/25 15:07:23
>>792 匿名さん 2022/10/25 15:17:14
>>793 匿名さん 2022/10/25 15:19:06

一人三役さんでしょうか。

[800: 匿名さん]

>>799 周辺住民さん
あなた、いつも勝手に勘違いしているようだけど、違いますよ。
面倒だから訂正してないだけです。

[801: 匿名さん]

792からでした

[802: 匿名さん]

>>799 周辺住民さんには面白くないのでしょうが

[803: 匿名さん]

>>792 匿名さん
>やはりどうしてもひっかかるのは
多分、文京地区という制度が建物の用途を制限するものであって、高さも日照時間も容積も制限するものではないということをご理解されていないからだと思います。
条文をよくお読みください。

https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001298....

住宅は建てて良いということになっています。高さも、広さも、容積も制限するものではありません。

[804: 周辺住民さん]

>>800 匿名さん
>>801 匿名さん
>>802 匿名さん

ご報告ありがとうございます。

[805: 匿名さん]

文教地区に指定されると、学校は王様で、周辺の地主を支配できるとでも言うのでしょうか。なにかね、すごく傲慢に思えるのは私だけでしょうか。

学校だから何か社会的に特権的な地位にあって、同情を引けばものの道理もねじまげられるとでもおもっていらっしゃるのかしら。健全な社会人、それも社会の模範となるべき自立し完成された社会の秩序を尊重する社会人を養成する理想を持っておられる学校が、なぜ他人の財産権を制限するようなことをするのでしょうか。

[806: 匿名さん]

この意見は合っていますでしょうか？

https://twitter.com/kawaiikuo/status/1578065252175921153

[807: 匿名さん]

都議会共産党が力を入れて阻止をめざしている老朽マンションの建て替え計画に対して、朝日新聞社は他社と比べて突出した規模、すなわちテレビ放送、新聞紙面、インターネットメディアのメディアミックスで支援をした。朝日新聞社の中枢にいる非常に高位の人物が日本共産党に極めて近い関係にあることを推測される事態だが、影響力は落ちたとはいえ四大紙の一角を占める全国紙が共産党の強い影響下にあることを疑われかねない現状は、不偏不党を期待されるマスメディアとして信頼性を損なうものと考えられるがいかがなものだろうか。

[808: 匿名さん]

報道記事は、本日現時点でグーグル検索を　女子校　覗き　のキーワードで検索をすると上から３番目であり、数日前はトップにリストされていた。このような破廉恥なキーワードで学園の名前を明記した記事がグーグル検索でリストされてしまうのはいささか贔屓の引き倒しも甚だしいのではないか。今後いかなる不利益が生じるのか、私は大変憂慮する。いくら記事に人を誘引したいからと言っても、このように扇情的かつインモラルなキーワードでヒットさせるというのは手段を選ばぬにしても許されるものではないだろう。

[809: 匿名さん]

それよりも大々的に報道されることによって起きる当該地域全体へ注がれる偏見や憶測などは今後長く悪影響を残しかねない。おそらく問題の解決にむけたさまざまな動きにも悪影響を与えるだろう。文京区の発展や今後老朽マンションの建て替え問題に与える悪影響も懸念される。政党の党利党略につきあうのはやめてもらいたい。

[810: 周辺住民さん]

>>806 匿名さん
ツイートの流れからして適当に書いていると思われますが、管理組合における宝生流の議決権は、能楽堂の広さからして軽く10以上持っていると思われます。つまり彼らの影響力は大です。

ちなみに、円滑化法による建て替えではないので、事業主は建替組合ではなく管理組合です。

[811: 周辺住民さん]

>>807 匿名さん
かつて野党もメディアも権力を監視するという重責を担っていたわけですが、平成以降はインターネットで誰でもいろんな詳しい情報が入手できるようになったこともあり、監視や批判自体が目的になるなど弊害も目立つようになりました。野党もメディアも時代についていけていないのだと思います。

[812: 匿名さん]

>>811 周辺住民さん
確かにその通りで、最近の統一教会をめぐる問題についても、一人のテロリストの暴挙が社会を動かしてしまい、それを賞賛するかのような雰囲気が生じていることは、戦前の5.15事件のような日本の民主主義を崩壊させる序曲ではないかという指摘があります。政局ばかり考えて日本という国の行く末を見ない野党の姿は、今回のマンション建て替えをめぐる都議会共産党の姿勢にも見えると思います。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%94%E3%83%BB%E4%B8%80%E4%BA%94%E4%...

[813: 匿名さん]

政治の話は別スレでも立てたらいかがでしょうか。
立てられるのか知りませんが。

[814: 匿名さん]

組合の主導権を宝生流一派が握っているの書込みに反応して、政治の書込みが増えたようです。

[815: 匿名さん]

>>813 匿名さん
マンションを巡って都議会共産党が発言を繰り返している以上、政治を抜きにしては話せないマターになってきてしまっていますよね。

[816: 匿名さん]

>>810 周辺住民さん
>彼らの影響力は大
ちょうどその話を聞いて思い出したのが原宿のコープオリンピアの建て替えだね。
たしかコープオリンピアを建てた人の子孫が確か下のテナントのオーナーで、建て替えを拒否したため話が流れたという報道があった。

おそらくその程度の影響力はあるんだと思うんだけど、今回は賛成に回ったというだけの話だよね。７０戸ほどあるようだけど、彼らは過半数を占めてはいないはずだ。確かに彼らが反対してくれればこの話はなかったかもしれないので、槍玉にあげたいのだろうが、名誉毀損で訴えられる犠牲者が出るのは私の望むところではない。

[817: 匿名さん]

>>814 匿名さん
ちょっと、トリビア

http://umemuranou.blog.fc2.com/blog-entry-103.html

[818: 匿名さん]

>>816 匿名さん
>今回は賛成に回ったというだけの話だよね。
と書いてからふと思ったのだが、彼らは賛否をどう示したかについては沈黙している。
ひょっとしたら反対したのだけれどその他多数に押し切られてしまった可能性も残されている。自分で言っていてなんだが、やはりわかりもしない外部の人間が、あやふやな憶測を根拠にあれこれ名前をあげて取り沙汰するのは感心しないと思う。

[819: 周辺住民さん]

>>816 匿名さん
建て替え決議を成立させるには議決権ベースで5分の4以上の賛成が必要なわけですが、今のトレンドでは、緩和される方向ですね。

個人的な想像ですが、建て替え後の規模からして、組合員には恐らく金銭負担が発生せず、ゆえに多くが建て替え賛成に回ったと思われます。

現・宝生ハイツの標準的住戸は75～80㎡くらいだったと記憶しています。対して宝生能楽堂はホールとロビーで約1000㎡です。順当に割り当てるなら、宝生流の議決権は最大12～13くらいになりそう。もちろん、もっと少ない可能性もあります。

[820: マンション検討中さん]

>>807 匿名さん

ねえねえ、四大紙ってどれ？
まさか産経入れちゃってる？w

[821: 口コミ知りたいさん]

建て替え後の戸数の増加率を見ると、能楽堂部分の建設コストがかなり高いのだろうね。

[822: 匿名さん]

能楽堂部分の建設コストは補助金や寄付金でまかなうのが筋ではないのかな

[823: 周辺住民さん]

>>821 口コミ知りたいさん
能楽堂は広いのでグロスではコストがかかりますが、単価でみれば住戸より安いはすです（といわれています）。住戸内は壁が多いし、水回りなどの設備が高くつくし、電機、ガス、換気などのルートも複雑になりがちだからです。

[824: 匿名さん]

劇場には、消防法、火災予防条例等の規定による設備が求められて住宅とは異なるコストがかかります。
消防水利の問題もありますね。

[825: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん
>ねえねえ、四大紙ってどれ？
都心三区とか六区とかと同じでお好きな新聞をお入れになったらいかがですか
まあ現代においてはほぼ死語ですよね。

私も紙の新聞を購読しなくなってからもう何年も経ちます。

[826: 匿名さん]

>>825 匿名さん
日経、読売、朝日ならまだしも、それ以外の新聞をまだ紙で読んでる人って、情報弱者過ぎると思うが、、

[827: 匿名さん]

昼食にアジフライが続いているのだが。メディアの影響は大きいね。

[828: 匿名さん]

>>826 匿名さん
最近は日経を入れるみたいだけど、昭和の頃には朝日毎日読売産経だったと思う。
政治的な記事を皆好んで読んだ時代なので、ちゃんと左から右に濃ゆさの順に並んでいるのが面白い。

[829: マンション検討中さん]

>>828 匿名さん

ちょー、まい、よみの順番は、50年くらい前の新聞発行部数の順番の名残と聞いたことがある。今の毎日新聞の部数は知りませんが。

[830: 匿名さん]

>>829 マンション検討中さん
毎日は東京新聞にかなり購読者を持ってかれているかもなあ...
まあ、いまどき紙の新聞を購読している層はかなりの高齢者かゴミ捨てが面倒臭くないまめな人ぐらいだろうな。

[831: 匿名さん]

>>830 匿名さん
毎日の減り方って尋常じゃないですね
てか、紙の新聞をとってるって、毎日、ごみを配達されているようなものだから当然といえば当然だが

https://news.yahoo.co.jp/byline/fuwaraizo/20191003-00145036

[832: 周辺住民さん]

こっちに貼るべきでした。https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/ から

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/9247/ 匿名さん
ありがとうございました。TBSの取材に応じている地元の皆さんは、心を乱すことなく淡々と受け答えていましたね。むしろ好感が持てました。ただし、28:52の説明会の録音で住民の方がヒステリックに不規則発言っぽくなっていましたね。

20:17　計画見直しを訴える町会副会長「私たちは建て替えに反対しているのではない」
20:50　高さ制限の地図が映される。ただし、計画地の位置が間違っており、正しくは下側（南側）のエリア
21:22　計画見直しを訴える町会長「町会の80％が陰の被害をこうむる」
21:30　住民提供の日影図が映される
22:22　神社広報担当者「神社に日差しが届くように神様を敬う」
24:08　学校法人桜陰学園　齊藤由紀子　理事長・校長「日当たりが悪くなるということが一番それから圧迫感」。桜陰学園が提供したイメージが映される（例の図）
28:52　参加者が録音した説明会の様子。紛糾している。建築主「普通にやっていたのではマンションの建て替えがなかなか進まない。…少しでも費用負担を減らすということで今回総合設計制度を活用しての建て替えを計画した」
29:45　1回平面図が映される。東南の出っ張った土地を公開空地に。それ以外は割と南側に寄せている感じ。総合設計制度のついて影アナが説明
30:02　容積率が400％→600％、高さ制限が46m→69m、部屋数が68戸→197戸、と映される
区長
30:56　住民「（公開空地は）必要ない」「そのために公園もある給水公苑もある」
※公園として元町公園が映される。給水公苑はちょっと遠いぞ笑
31:16　都市計画に詳しい明治大学特任教授　大方潤一郎さん「いまさら公園とか広場とかいらない　こういうケースでは…市街地環境はむしろ悪化してしまう」
※「総合設計制度は明朗会計」とも発言していてバランスはとれています
32:26　文京区成澤廣修区長「当該計画に関する紛争予防は都が扱うことになりますが…」
32:40　文京区議会板倉美千代区議「文京区の街づくりの問題」

[833: 周辺住民さん]

>> https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/9260/ 匿名さん
> 能楽堂を建替えする費用を持たされているのではないか

どうしてそんな構図になるのか想像つきませんね。マンション部分の住民が「お前は鹿馬か」と言えば終わる話では？

[834: 周辺住民さん]

>>9261 匿名さん
> 能楽堂部分の建設コストが高いのだろう
劇場・ホールの建設単価は一般には住宅より安いですよ。しかも能楽堂部分（東南の張り出した部分）はRC造じゃなくS造ですよね。

>>9262 口コミ知りたいさん
> 能楽堂部分の建設コストのような気がしてなりません
気のせいです。
3LDKよりワンルームの方が建設単価が高いって知ってますか？