（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[751: 匿名さん]

>>749 匿名さん
コロナ前にもう私一度見に行ってますよ。シックな超高級マンションでしたね。
景観と調和する京都らしいデザインでした。

しかし下鴨神社の経済的な苦境をみなさん支える覚悟がおありなんでしょうかね。
いつも思うんですが、反対する人って言いっぱなしでその後のことを全く考えていないんですよね。持続可能性ゼロですね。

[752: 評判気になるさん]

建築確認の執行停止が認められたケースですね。新聞やテレビでも報じられました。

[753: 匿名さん]

反対するなら遺失利益を補填するぐらいの甲斐性をみせてほしいです。
あるいは一方的な要求だけでなく、現実的な対案を示すべきです。とくに70超えた老人に何千万も借金しろはなしですよ、現実的ではない。

[754: 匿名さん]

>>752 評判気になるさん
執行停止が認められた後また認められて今は建っているということですか？

[755: 周辺住民さん]

>>745 匿名さん
高さ制限についてのパブコメを見返してみたところ、本郷1丁目についての意見が1件だけありました。緩和（45mは46mに）でなく強化しろと（50mは40mに、45mは40mに）。それに対して文京区が以下のように回答していました。

> 本郷地域がある都心地域は、秋葉原や神田、大手町と連続した、東京の中でも国際的な商業地域です。また商業地域、近隣商業地域が面的に拡がる地域で、文京区都市マスタープランにおいて都心型高層市街地を目指す地域として位置づけられています。

上記すら第4回の素案になってようやく出てきた意見なので、大半の人は46m制限で問題ないと思っているはずです。

パブコメの結果
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0078/6988/ikenbosyukekka-takasa...

[756: 匿名さん]

>>752 評判気になるさん
倉庫の建築は執行停止になったようですが、マンションの方はどうですかね？

[757: 匿名さん]

>>755 周辺住民さん
商業／近隣商業で住居よりお事務所の方が多い土地柄ですからね、当然かと思います。いっそ神社を白山通り沿いに移築して学校の北側に商住兼用の大規模タワーを建てれば良いんじゃないかと思うんですけどね。というか学校も敷地をくっつけてあげて真ん中の道路をなくしてあげればもっと日当たりのいい位置に校舎が建てられるんじゃないですかね。なんか見ていると学校としてはすごく狭いですよね、敷地が。

[758: マンション掲示板さん]

>>735 匿名さん
その通りなんだけど結局投票日に投票所に行くのもジジババだから政治家も無視出来んわけよ。

[759: マンション検討中さん]

>>758 マンション掲示板さん

日本の未来を見ず、成功体験に呪縛された老い先短いジジババをみている政治家って、世の中での存在意義はなんなのだろう？ むなしくなる。

[760: 匿名さん]

>>758 マンション掲示板さん
多分46m高度地域にして地価が上がったほうがいいという老人が多数派だったのではないかと。

それを失念してしまったのなら残念だし、あるいはそれを知っている人は今は口をつぐんで何も言わないだけだと思う。ご近所さん同士、ここであえてもめる必要はない。（普通ならそう思う）

[761: 匿名さん]

46m高度地域になることで70mが建つことをを想像する奴は極一部のマニアのみ。

[762: 匿名さん]

>>761 匿名さん
第一種文教地区に劇場が建たないなんてトリビアを知っているぐらいだから当然知悉していたんじゃないですか。

ただそんなにマンションの敷地は広くないと思っていたのかもしれませんんが。

[763: 匿名さん]

いずれにせよ個人の立場では自分の持っている土地しか自由にはできないわけで、一帯を再開発して地区計画に格上げしてしまえばかなり柔軟に周辺の利害を調整できそうなのは間違いないです。学校と神社を南西方向の角に配置して参拝者や学生が来やすくして日照も眺望も改善させるなんてのは造作もないわけです。老朽化したビルは空室リスクも大きいと思うのですが、最新のオフィス環境を実現できる再開発タワーになったらそれなりに人気が出るでしょう。

私は争うよりもみんなでグルになっちゃった方が利益が大きいと思います。

[764: 周辺住民さん]

>>761 匿名さん
総合設計制度などの例外規定は区報で毎回、説明されていたので、マニアじゃなくても気づいていた人は多いはず。

[765: 周辺住民さん]

>>746 匿名さん
つっこみますがお許しを。お寺は檀家がいて関係ない人から拝観料を拝受することもありますが、神社は檀家がいないし拝観料もとらないのが一般的です。そうした背景から神社の敷地内に定借マンションが建つケースがみられます。

もっとも、神社も祭りの際に氏子から寄付金があったりするのですが（うちのマンションも某神社に収めています）、こんぴらさんは氏子がいないようですね（氏神じゃない）。

[766: 周辺住民さん]

>>759 マンション検討中さん
ほとんどの政治家さんはそんな感じじゃないでしょうか笑

[767: 匿名さん]

細かい地権者ごとにオフィスが細分化されて狭すぎるために入るテナントも限られるのではないかという懸念もあるかもしれません、ならば現物は所有しないで証券化し共有して、持分に応じて配当だけ受け取るなんてやり方もできそうです。色々なアイデアがあるんじゃないでしょうか。

[768: 匿名さん]

>>765 周辺住民さん
白山通り沿いに神社があったらみんなの目について初詣に行こうとか考える人も多くなりそうですね。巨大な再開発タワーのふもとならご利益がありそうで参拝者も集まるんじゃないでしょうか。虎ノ門の金毘羅様なんかたくさん参詣者が集まっていますし、御神楽の日はかなり人が集まりますよね。たとえ日当たりがなくても立地によっては参拝者が集まると思います。

[769: マンション検討中さん]

>>766 周辺住民さん

そんな政治家の食い扶持が、我々の支払う税金だと思うと腹立たしい。

[770: 周辺住民さん]

>>767 匿名さん
> 細かい地権者ごとにオフィスが細分化されて狭すぎるために入るテナントも限られる
これはそうですね。文京ガーデン以外で一定規模のオフィスを確保できているのはフクダ電子くらいじゃないでしょうかね。プリファードのように東大ベンチャーが育った際に、広い社屋が確保できないという理由で文京区から出ていってしまうケースがあり、もったいないです。

文京ガーデンの店舗部分も区分所有にしないで組合方式にして、諸々三井不動産に委託していれば、魅力のある店舗が誘致できたと思います。

[771: 周辺住民さん]

>>768 匿名さん
虎ノ門のこんぴらさんは、国道1号からもアクセスしやすくなっていて、全体の計画がよく出来ていると思います。その意味で水道橋のこんぴらさんも、もう少し頭を使ってほしいです。

[772: 周辺住民さん]

>>769 マンション検討中さん
私そこそこ税金納めていますが、政治に期待するのは諦めています笑。前回の参院選東京選挙区なんて誰に入れてよいかわかりませんでした爆。もちろん、選挙は皆出席です。

直近だと菅前総理が良かったかな。安倍さんも良かったけど経済政策（アベノミクス自体はよいけれど出口を示さない点がバツ）とコロナ対応はダメだと思いました。

[773: 匿名さん]

宝生ハイツ管理組合はゆるゆると近隣説明会を続けておけばよかったのではないですか。近隣説明会を打ち切るなどと言うから紛争になったのだと思いますよ。

[774: 匿名さん]

>>773 匿名さん
説明会を続けろと要求し続ければ永遠に着工を阻止できますね。

私は変な先入観を植え付けることに成功した活動家の皆さんの手腕には敬服しきりです。

うまく洗脳しましたね。

[775: 名無しさん]

>>774 匿名さん
桜陰が「女子高生の着替えが覗き見される」、金刀比羅が「神様を祀る社が見下ろされる」、町会長が「町会の8割が日陰被害を被る」とそれぞれキャッチーなフレーズで一般民衆を煽ったのが功を奏したということでしょう

[776: 匿名さん]

>>775 名無しさん
うーん、ちょっと違いますけどね。
色々な可能性があるのに、それから背を向けるように仕向けたというところではないかと思います。開かれた議論の機会を不信感と猜疑心を煽り立てることで閉ざしてしまった。

[777: 匿名さん]

東京都が介入して一気に本郷一丁目南側の再開発を進めるしかないんじゃないでしょうか。民間任せにしていてはまとまらないと思います。

この建て替えができなかったら東京都や日本国全体のマンション建て替えスキームが崩壊しかねません。

[778: 匿名さん]

宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切ったことの方が開かれた議論の機会を閉ざすことになったと思いますが

[779: 匿名さん]

>>777 匿名さん
文京区にそんな影響力ありましたっけ…

[780: 匿名さん]

文京区で超高層マンション計画に反対運動が起きないとでも思っていたのでしょうか？

[781: マンション検討中さん]

>>780 匿名さん
文京区って工事が始まってから、建築認可取消したり、ちょっとイチャモンつけられると、すぐ態度を翻す二枚舌的な行政態度が過ぎる気がするな
はじめから、認可しなければ、そもそも問題にならないわけで、安易な行政認可が関係者を泥沼の争いに陥らせているように見えるね

[782: 匿名さん]

ルサンク小石川のことなら、建築確認を行ったのは行政ではなく都市居住評価センターという民間会社。文京区都市計画部の元職員が役員に就いている。

[783: 通りがかりさん]

>>782 匿名さん
音羽のスミフのマンションは販売後に高さが変更になった記憶があるが、、、

[784: 通りがかりさん]

建築確認の事務の民間開放から後に、建築審査会での建築確認取り消し事例は増えている。

[785: 匿名さん]

現状でも桜蔭をのぞけるビルとか沢山あるように思うんですが、無いんでしょうか？
近所なんで思うのは小さい敷地で校舎がばらばらの桜蔭こそ再開発するとすっきりした
建物になるように思います。いまも新築工事やってるようですが。

[786: マンコミュファンさん]

>>785 匿名さん
だいたい、プールや体育の着替えをカーテン閉めずに外から見えるようにやるはずないと思うけどね
つまり、あり得ないリスクをあたかもあるかのように装っているんじゃないかな
ちなみにJGは日テレのスタジオ棟建設の影響で天文部の望遠鏡が遮られる実害はあったみたいだけどね

[787: 匿名さん]

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アジフライ＆文京区高層マンション計画に広がる波紋
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[788: 匿名さん]

周辺の方々は激おこぷんぷん丸のようですね。

[789: 匿名さん]

>>785 匿名さん
>いまも新築工事

時間の経過とともに、周りにギリギリまで高さと容積率を使い切った植栽もない安い賃貸マンションが建ち並ぶので、見ていましょう。阻止する事はほぼ不可能。緑がいらない人が多いようだから問題ないでしょう。

[790: 匿名さん]

問題は建て替えが頓挫して、既にかなり進んでいるとみられる建物の老朽化と不具合が進めば転売されてどんな輩が棲みつくかわかったものではないけどね。

[791: 匿名さん]

宝生ハイツを売りに出している人がいるようで。

[792: 匿名さん]

やはりどうしてもひっかかるのは、ここは第一種文教地区だということでしょうね。

[793: 匿名さん]

1950年代からここは文教地区に指定されている。

[794: マンション掲示板さん]

>>791 匿名さん
これだけもめたら建替え無理だから、せいぜい坪200万ってとこじゃない

[795: 匿名さん]

>>794 マンション掲示板さん
近隣とトラブルになるのが目に見えてる土地なんか筋の悪い業者とか会社じゃないと
買わないよね。こわ。

[796: 匿名さん]

総合設計制度を使った建物って東京都が処分庁にならないのかな？

[797: 匿名さん]

>>795 匿名さん
金利の土地も同様の評価を受けるでしょうね
変な思惑のある、一筋縄ではいかないような人が集まるんでしょう

[798: 匿名さん]

三井不動産が買い取れば？

[799: 周辺住民さん]

>>791 匿名さん 2022/10/25 15:07:23
>>792 匿名さん 2022/10/25 15:17:14
>>793 匿名さん 2022/10/25 15:19:06

一人三役さんでしょうか。

[800: 匿名さん]

>>799 周辺住民さん
あなた、いつも勝手に勘違いしているようだけど、違いますよ。
面倒だから訂正してないだけです。