（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3773: 匿名さん]

壱岐坂の南側の本郷一丁目は地域のど真ん中におおきな土砂災害警戒区域に指定された崖が存在するし、水道橋駅の目と鼻の先で商業／近隣商業で高度地区にもなっているにもかかわらず、容積率や高さがフルに利用されていない。商業地として十分に発展しているとは言い難い。これはすごくもったいないことだと思う。個々の建物はとても小さく個々の地主は資金もないと思われるので、自力で総合設計制度の利用は難しい。だからこそ、政策的に誘導するためにもデベロッパーを入れて再開発をを行うのは多くの区民の利益になると思う。

[3774: 匿名さん]

そうは思いませんけどね。開発を推進したい人の意見として聞いておきます。

[3775: 匿名さん]

都立工芸高校の方からの視線から子供達を守るためにも再開発でもっと壱岐坂よりの方へ移転させてあげるべきだと思う。

[3776: 匿名さん]

>>3774 匿名さん
>そうは思いませんけどね。
だけど地図をじっと見ていると再開発でよくなりそうなところもあるんだけどなあ。
個人の力ではどうしようもないと諦めていたいろいろなことが実現できるのにね。

[3777: 匿名さん]

>>3773 匿名さん
この地区は街区がきれいな四角になっているので公開空地たっぷりの理想的な建て替えが可能ですよね。なのに現状はもったいです。

[3778: 匿名さん]

>>3764 マンション掲示板さん
事実でない（私の書き込みではない）前提でバカにされたので、管理人さんに削除していただきました。

[3779: 匿名さん]

>>3777 匿名さん
学校の土地が道路で四分割されているのがかわいそうですね。あれではグラウンドも確保できない。屋上などを使って体育をしているようですが、運動部は練習場所確保に相当苦労しているのではないでしょうか。
銀座三越のように再開発すればいいのに。

https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

[3780: 匿名さん]

>>3775
都立工芸高校の方が可愛い子が多そうなイメージある

[3781: 匿名さん]

文の京の学校環境を守れ！

[3782: 匿名さん]

文京区政「シビックセンターを建てた時点で我々の夢は叶いその使命を終えました。余生を静かに過ごす事だけが我々の願いです」

[3783: 匿名さん]

>>3781 匿名さん
だからその学校の環境をより改善させる再開発が必要なのではないかと提案しています。

[3784: 匿名さん]

敷地分割された学校の敷地を一つにするには道路の廃止しか手はないです。
再開発によって公開緑地や広場を作ることで学校の周辺に緩衝地帯を作れば日当たりなどもかなり改善するでしょう。そんなに子供や神様が大事ならばそれぐらいのことは大人の知恵を集めてやるべきです。

[3785: 匿名さん]

道路は法律上は廃止ですが、実態は付け替えですね。十字部分をなくす替わりに周囲を広げる。この近くだと上野の吉池がそうです。ユニクロと鮮魚売場の間の区道を廃止した替わりに春日通り側に広場ができました。

通常なら廃止する十字部分に立ち入れるようにするのだけど、学校は閉鎖空間だから恐らく立ち入りは拒否。なので結局付け替えは無理となりそう。

[3786: 匿名さん]

開発を推進したい人の書込み。妄想を語るのは自由ですが。

[3787: 匿名さん]

学校は新校舎できたばかりでは...

[3788: 匿名さん]

>>3785 匿名さん
単体で難しいとなるとますます地域一体の再開発にしないといけませんね。

[3789: 匿名さん]

>>3787 匿名さん
> 学校は新校舎できたばかりでは...
今すぐできることではないですが、もったいないなら新しい所を残すプランにすれば良いのでは。文京ガーデンの時には、再開発決定後に建ったワンルームマンションを築古になる前に取り壊していましたね。

[3790: 匿名さん]

>>3785 匿名さん
> 通常なら廃止する十字部分に立ち入れるようにするのだけど
それでは廃道にならないのでは？

[3791: 名無しさん]

>>3790 匿名さん
法的には廃道にして歩道状空地扱いにして通行機能は堅持するのが最近よくある手法

[3792: 検討板ユーザーさん]

>>3778 匿名さん
一人何役？
お疲れさま

[3793: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
法規上はそれでも廃道になるんです。

三越の例：2ページ目の右の図に「通行機能維持部分」とあるのがそれ
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

吉池の例：5ページ目の文章
https://www.city.taito.lg.jp/kenchiku/toshikeikaku/keikaku/toshikeikak...
御徒町駅北口周辺の吉池周辺における区道を歩道に付け替えて溜まり空間を整備したり、

[3794: 匿名さん]

>>3792 検討板ユーザーさん
管理人さんが削除してくれたというのが答えです

[3795: 匿名さん]

雰囲気の悪いところですね

[3796: 匿名さん]

>>3779 匿名さん
「街区がきれいな四角」と書いたのは、女子高もそうですが、宝生ハイツ北側の反対派の皆さんが住んでいる地域を意図しました。地図を見ると区画がきれいな四角形なんですよね。

どの区画も5～10棟くらいしかないので、区画ごと建て替えるとしたら、本来なら意見をまとめやすそうです。デベの力を借りれば負担なしで（しかも余裕で）建て替え可能でしょう。現状のように鄙びたままにしておくのはもったいないし、子供世代のためにも後ろ向きな反対運動ばかりしてないで考えを改めてほしいですね。

[3797: 匿名さん]

そうは思いませんけどね。開発を推進したい人の意見として聞いておきます。

[3798: 匿名さん]

負のオーラたっぷりの人が生息していますね

[3799: 評判気になるさん]

>>3794 匿名さん
私の発言は削除されてませんが
そんなふうに決めつけるのは楽しいですか？

[3800: 評判気になるさん]

>>3798 匿名さん

>>3494さん、ディスられてますよ

[3801: 匿名さん]

> 私の発言は削除されてませんが
> そんなふうに決めつけるのは楽しいですか？

あなたの発言が削除されたとは書いていません。>>3763さんが削除された意味を考えてほしいという趣旨で書いています。

>>3792 検討板ユーザーさん
>>3799 評判気になるさん

どちらも私にあてての書き込みだから同一人物なのでしょうか。だとすれば名前を変えて投稿しているんですね。

[3802: マンコミュファンさん]

>>3801 匿名さん
粘着質さん、執拗な分析、キモいですよ

[3803: 匿名さん]

どっちが笑

[3804: eマンションさん]

こういう人が地域に居ると思うとゾッとするわ
でもこれも多様性として受け止めるべきなのか

[3805: 匿名さん]

>>3804 eマンションさん
> でもこれも多様性として受け止めるべきなのか

まあ、そうでしょうね。うちのご近所さん（少し離れている）でもあり残念ですが。

[3806: 匿名さん]

>>3793 匿名さん
なるほど、見落としていました。
小石川三丁目のダイエーの裏のマンションも再開発なんですが、敷地外に道路が付け替えになっていてマンションの中の動線は作られなかったですね。おそらくですが袋小路状の路地は通過動線不要のようです。通過動線の作られているマンションも小石川一丁目にあるんですが、一階部分だけが通路になっていて、マンションはその上を跨ぐようにして作られているので学校もそうすればいいと思います。

[3807: 匿名さん]

豊島岡女子学園は８階建てで、六階と八階は体育館になっています。屋上の体操だと覗かれる恐れがありますが、体育館ならプライバシーも保てるでしょう。

[3808: 匿名さん]

>>3806 匿名さん
小石川一丁目の件は、パークスクエアとサンクタスですよね。あそこは元私道だったので動線確保だけで良かったです。

三越と吉池は区道を廃止しました。その分、三越は東側の道路、吉池は春日通り側を公的に提供するかたちになっています。

[3809: 匿名さん]

>>3808 匿名さん
>あそこは元私道
なるほど、区道ではなかったんですか。

>三越は東側の道路、吉池は春日通り側を公的に提供
区道の土地を返すイメージですね。

動線を提供するだけならば外部の人が通行できる通路で良いような気もします。
実際、元道路の上に銀座三越のビルがどんと乗っかってますし、学校の中に外部の人が通行できる通路を通せば良いだけと思います。できないことはないのではないかと。
この場合将来ある子供たちの学習環境の改善に資するところ大ですから結構すんなり話が進みそうですよ、行政にも強力なコネクションもありそうに思いますし。隣のマンションの建て替えに反対するよりも大幅に建設的な話になりそうですが。

[3810: 匿名さん]

三越の店内に車が通れる道があるというわけではないので、実質的に人が通れる通路があればいいのだろう。道路の上に人工地盤でグラウンドやテニスコートを作ることだって可能になるのはすばらしい。休日や災害時には近隣住民に開放されるとなれば、再開発への賛成意見の方が多数になると思う。

[3811: マンション検討中さん]

>>3810 匿名さん
銀座三越の廃道代替通路は歩車通行です
上京の折にでもご確認ください

[3812: 匿名さん]

三越の廃道部分はクルマが通れるようになっていますね。歩行者とぶつからないよう警備員さんが交通整理しています。

桜蔭こそ超高層に建て替えて緑地面積増やせばいいのにと思ってしまいます。

[3813: 匿名さん]

>>3811 マンション検討中さん
>廃道代替通路
なるほどパサージュのイメージに車が書いてありましたね。
では車が通れるぐらいの通路としておきましょう（笑
教えてくれてありがとうございます。でも上に建物があることは何一つかわりませんね。

[3814: 匿名さん]

>>3812 匿名さん
超高層いいですね。避難経路の関係か、教室は4階までで5階6階以上は特殊教室とか運動施設のような子供が常にいない用途でないとダメみたいなので、超高層にするならいっそ上を借地権マンションにしてしまえば建設コストも賄えて一石二鳥でしょう。

しかし地区計画的にはど真ん中ストライクでそうなるべきなんですが、どうして誰も教えてあげなかったんですかねえ。反対するのに忙しくてそれどころではなかった？

[3815: 評判気になるさん]

>>3813 匿名さん
なんともまあ嫌らしい書き方だな
にやにや気持ち悪い笑みを浮かべて書いてる姿が目に浮かぶようです
不快感を禁じえません

[3816: 匿名さん]

嫌らしいというか感じ悪いのは3811の方
> 上京の折にでもご確認ください

[3817: マンション検討中さん]

>>3816 匿名さん
来日の折にでもご確認ください。

[3818: 匿名さん]

三越のパサージュから車が出てくるところってあまり見ないんですが、たまには通っているんですかね。歩行者天国になっている休日しか知らないんで、わからないっす（笑

[3819: 匿名さん]

>>3815 評判気になるさん
車が通れるってことを教えてくれたので感謝しているので素直にとってください。
でも通路の天井高に影響が出るとはいえ、軽トラが通れるぐらいの高さのようなので総合設計制度を使って高い建物を建てられるなら許容範囲かと思います。

ところで都心の商業地のど真ん中に位置する女子校が地域の建築計画に反対する事件がたて続けに起きていますが、高層建築が許されている商業地で学校だけが規制によって高い建物を作れないことが不公平感を与えている側面ないですかね。学校はすぐに地上に子供が避難できる低層でなければいけないという変な規制をやめたらどうかなと思うのですが。文科省は都心の名門校に、優良な学習環境を守るために反対運動をやって地域の発展を阻害しろと奨励しているのでしょうか。もっと柔軟に対応できないのかと思いますね。色々学習環境がどうとか、欲張りな企業家の乱開発がどうとか言われるけれど、揉め事の根本原因は日本のおかしな岩盤規制の問題なんじゃないですかね。

[3820: 匿名さん]

三越と銀座シックスの廃道部分。銀座シックスのは狭そうだけど、道路交通法で規定している車両の最大サイズ全幅2.5ｍ車高3.8ｍはぎりぎりクリアしていそうです。

[3821: 匿名さん]

>>3819 匿名さん
学問の自由を盾にして、規制緩和を阻止しているように見えますね。

[3822: 匿名さん]

いずれにしても、7～8年はかかりそうですね