（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3734: 匿名さん]

>>3733 匿名さん
多分皮肉として書き込んだのだろうけれど、確かにご指摘の通り日テレ通りまちづくり協議会はせっかくの話し合いの機会が闘争の場になってしまって建設的な方向に議論が進まなかった。

千代田区が善意にもとづく会合の場を作っても決して紛争防止には役立たないということが示されたことは、地域の建築物に対して周辺住民の意見を反映させようという試みが日本においては非常に難しいことを証明してしまった。今後は極端な意見を抑止するために第三者の専門家による行司役が入るスタイルが模索されるのではないかと思う。

[3735: 匿名さん]

千代田区の事例が示したことは、計画を頓挫させようとする強い敵意を持っている人はそもそも話し合いの場には向かないということだ。協議会に参加する市民の代表者としてふさわしいかどうかは吟味する必要があるだろう。

文京区の高さ制限も高さ制限以下であればいかように地域に悪影響があっても建てて良いし反対の余地すら与えられないという制度的な限界が見えてきた。おそらく共産党が主張するように屋上屋を重ねるように条例で規制したところで、新たな規制を守っていることを盾にして地域の意向をまるで無視して建てること自体は止めることはできない。こうして公共の空間はますます狭められて、規制をくぐりぬける小規模な建物が乱立したり、老朽化したビルの更新をはばんで地域の活力を奪うことにしかならないだろう。そうした大所高所からの意見が聞かれないのは悲しい限り。

[3736: 匿名さん]

近隣説明会が一昨年から開催されてないね

あと7～8年はかかるかな

[3737: 匿名さん]

本郷ハウスの方が規模も大きくて良さげ。

[3738: 匿名さん]

本郷ハウスは複合用途でないしね

[3739: eマンションさん]

>>3732 匿名さん
法定再開発？
できるのそんなこと？？
実現可能性少しでもあるの？？？
あるならチャレンジもありだろうけど。。。

[3740: 匿名さん]

周辺一帯の再開発。できればいいけど、この一帯はご近所さん同士で足を引っ張り合っている構図ですからね。。

「お里が知れる」って書いた方の意に反して、ホントそうなっていると思います。同じ本郷でも建て替えが進む地域とそうでない地域に分かれてしまっているのですから。

[3741: eマンションさん]

>>3740 匿名さん
建て替えやってるとこも法定再開発ではないですよね？

[3742: 匿名さん]

少なくとも本郷では、法定再開発はないですよ

[3743: 匿名さん]

本郷４丁目で再開発が頓挫したことを忘れて書込みしていますね

[3744: 匿名さん]

これですね
↓
https://news.google.com/articles/CBMiOmh0dHBzOi8vcHJ0aW1lcy5qcC9tYWluL...

[3745: 匿名さん]

本郷4丁目の再開発って反対運動で頓挫したんじゃないですよね。待てなかったのか仲間割れしたのか知りませんが、先に真ん中に天翔オフィスが建ちましたけど、それ以外の土地を坂入産業がまとめている最中です。

[3746: 匿名さん]

>>3745 匿名さん
再開発地域のど真ん中に所有者不明の土地があったと以前マンコミュの掲示板に書き込みがありましたね。

[3747: 匿名さん]

再開発の見積りが甘かったのは確か。業者は選ばないとね。

[3748: 匿名さん]

でここで法定再開発とかほざいてるおっさんは法定再開発の要件をクリアできるのか言ってみろや

[3749: 匿名さん]

>>3748 匿名さん
このスレ、おばさんも居そうですよ

[3750: マンション検討中さん]

>>3749 匿名さん
でここで法定再開発とかほざいてるおばはんは法定再開発の要件をクリアできるのか言ってみろや

[3751: 匿名さん]

>>3750 マンション検討中さん
このスレ、おかまも居そうですよ

[3752: 匿名さん]

インクルーシブな発想がないイクスクルーシブな人がなにか吠えているようですが、イクスクルーシブなやり方で繁栄できた国はないですよ。ロシアしかり、北朝鮮しかり、習近平政権下の中華人民共和国しかりです。

[3753: 匿名さん]

法定再開発は >>3739 さんが勝手に言っているだけかな

この辺は法定再開発の制度に頼らずとも、総合設計制度とか旧耐震の特例とか使って自費で建て替えられるはず。

それにケチ付けているのが周辺の住民。自分たちが建て替える際に総合設計制度や旧耐震の特例が使えるというのに。駅近なのにひなびたままで見苦しいです。

まあ、30年くらいして世代が変われば良い方向に進むのでしょうね。

[3754: 匿名さん]

>>3751 匿名さん
ネタにマジレスはなんなんだけど、噂の東京マガジン見ました？　番組で絶叫していたオバサン、ここに居そうです。おかまじゃなくオバサン。

[3755: 匿名さん]

>>3753 匿名さんは>>3732さんですね
法定再開発は要件的に無理と気付いたようで何よりです
どうぞ自費で建て替えてください
まわりに迷惑をかけずにね

[3756: 匿名さん]

高度利用地区に指定されればいいんだよ。

[3757: 匿名さん]

再開発をしたいという意志を持って行政を動かせばできる。
できないと決めつけている人には絶対にできないのが再開発。

[3758: 匿名さん]

>>3732さんは>>3753じゃないけど、法定再開発なんて言ってないと思います。別に法定じゃなくても可能でしょう。

うちのマンションは新しいので建て替えはずっと先かな。

[3759: 匿名さん]

> 再開発をしたいという意志を持って行政を動かせばできる。

法定再開発でない普通の再開発なら、行政に動いてもらうほどではないと思いますが。

なんか皆さん、勘違いしてませんか。

[3760: 匿名さん]

>>3759 匿名さん
誤解されているな。マンションの建て替えではなく、地域一体の再開発。
容積率や高さは許されている部分を使い切れておらず、老朽化した建物も周辺には多い、よくみると学校は道で敷地が分断されていてグラウンドも確保できておらず、神社は西側の高いビルの影で日照時間が短い

[3761: 匿名さん]

都市マスの改訂に関する会合でも容積率や高さを使い切れていないことが問題視されていた。再開発を行う理由は十分にある。

[3762: 匿名さん]

そうは思いませんけどね。開発を推進したい人の意見として聞いておきます。

[3763: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3764: マンション掲示板さん]

無知を認めずしれっと軌道修正、見苦しい

[3765: 匿名さん]

私は >>3758 >>3753だけど、>>3732 ではないよ。曲解と事実誤認があまり酷いようなら削除依頼出します。

[3766: 匿名さん]

雰囲気の悪いところですね

[3767: 匿名さん]

>>3766 匿名さん
なんか反対派の旗色がわるそうな流れだから必死になっちゃったみたい。

[3768: 匿名さん]

文京区に必要なのは再開発

個別案件に反対するのは、格差を感じてしまうからだろう。平等に利益を得られる再開発ならみんながハッピーになれるはずだ

[3769: 匿名さん]

まずは西片から始めよう

[3770: 匿名さん]

西片に再開発は要らない

[3771: 匿名さん]

西片にも新築マンションください

[3772: 匿名さん]

>>3771 匿名さん
西片にマンションは建ってるよ。それに台地の縁を除くとアップダウンがそれほどなくて道も広く碁盤の目状で整っているのであまり再開発の必要性はないかな。

道が狭く曲がりくねっていたり、階段があると救急車が入れないし、老人とか大変よ。再開発が必要な地域とそうでない地域の違いはその辺かな。

[3773: 匿名さん]

壱岐坂の南側の本郷一丁目は地域のど真ん中におおきな土砂災害警戒区域に指定された崖が存在するし、水道橋駅の目と鼻の先で商業／近隣商業で高度地区にもなっているにもかかわらず、容積率や高さがフルに利用されていない。商業地として十分に発展しているとは言い難い。これはすごくもったいないことだと思う。個々の建物はとても小さく個々の地主は資金もないと思われるので、自力で総合設計制度の利用は難しい。だからこそ、政策的に誘導するためにもデベロッパーを入れて再開発をを行うのは多くの区民の利益になると思う。

[3774: 匿名さん]

そうは思いませんけどね。開発を推進したい人の意見として聞いておきます。

[3775: 匿名さん]

都立工芸高校の方からの視線から子供達を守るためにも再開発でもっと壱岐坂よりの方へ移転させてあげるべきだと思う。

[3776: 匿名さん]

>>3774 匿名さん
>そうは思いませんけどね。
だけど地図をじっと見ていると再開発でよくなりそうなところもあるんだけどなあ。
個人の力ではどうしようもないと諦めていたいろいろなことが実現できるのにね。

[3777: 匿名さん]

>>3773 匿名さん
この地区は街区がきれいな四角になっているので公開空地たっぷりの理想的な建て替えが可能ですよね。なのに現状はもったいです。

[3778: 匿名さん]

>>3764 マンション掲示板さん
事実でない（私の書き込みではない）前提でバカにされたので、管理人さんに削除していただきました。

[3779: 匿名さん]

>>3777 匿名さん
学校の土地が道路で四分割されているのがかわいそうですね。あれではグラウンドも確保できない。屋上などを使って体育をしているようですが、運動部は練習場所確保に相当苦労しているのではないでしょうか。
銀座三越のように再開発すればいいのに。

https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

[3780: 匿名さん]

>>3775
都立工芸高校の方が可愛い子が多そうなイメージある

[3781: 匿名さん]

文の京の学校環境を守れ！

[3782: 匿名さん]

文京区政「シビックセンターを建てた時点で我々の夢は叶いその使命を終えました。余生を静かに過ごす事だけが我々の願いです」

[3783: 匿名さん]

>>3781 匿名さん
だからその学校の環境をより改善させる再開発が必要なのではないかと提案しています。

[3784: 匿名さん]

敷地分割された学校の敷地を一つにするには道路の廃止しか手はないです。
再開発によって公開緑地や広場を作ることで学校の周辺に緩衝地帯を作れば日当たりなどもかなり改善するでしょう。そんなに子供や神様が大事ならばそれぐらいのことは大人の知恵を集めてやるべきです。

[3785: 匿名さん]

道路は法律上は廃止ですが、実態は付け替えですね。十字部分をなくす替わりに周囲を広げる。この近くだと上野の吉池がそうです。ユニクロと鮮魚売場の間の区道を廃止した替わりに春日通り側に広場ができました。

通常なら廃止する十字部分に立ち入れるようにするのだけど、学校は閉鎖空間だから恐らく立ち入りは拒否。なので結局付け替えは無理となりそう。

[3786: 匿名さん]

開発を推進したい人の書込み。妄想を語るのは自由ですが。

[3787: 匿名さん]

学校は新校舎できたばかりでは...

[3788: 匿名さん]

>>3785 匿名さん
単体で難しいとなるとますます地域一体の再開発にしないといけませんね。

[3789: 匿名さん]

>>3787 匿名さん
> 学校は新校舎できたばかりでは...
今すぐできることではないですが、もったいないなら新しい所を残すプランにすれば良いのでは。文京ガーデンの時には、再開発決定後に建ったワンルームマンションを築古になる前に取り壊していましたね。

[3790: 匿名さん]

>>3785 匿名さん
> 通常なら廃止する十字部分に立ち入れるようにするのだけど
それでは廃道にならないのでは？

[3791: 名無しさん]

>>3790 匿名さん
法的には廃道にして歩道状空地扱いにして通行機能は堅持するのが最近よくある手法

[3792: 検討板ユーザーさん]

>>3778 匿名さん
一人何役？
お疲れさま

[3793: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
法規上はそれでも廃道になるんです。

三越の例：2ページ目の右の図に「通行機能維持部分」とあるのがそれ
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

吉池の例：5ページ目の文章
https://www.city.taito.lg.jp/kenchiku/toshikeikaku/keikaku/toshikeikak...
御徒町駅北口周辺の吉池周辺における区道を歩道に付け替えて溜まり空間を整備したり、

[3794: 匿名さん]

>>3792 検討板ユーザーさん
管理人さんが削除してくれたというのが答えです

[3795: 匿名さん]

雰囲気の悪いところですね

[3796: 匿名さん]

>>3779 匿名さん
「街区がきれいな四角」と書いたのは、女子高もそうですが、宝生ハイツ北側の反対派の皆さんが住んでいる地域を意図しました。地図を見ると区画がきれいな四角形なんですよね。

どの区画も5～10棟くらいしかないので、区画ごと建て替えるとしたら、本来なら意見をまとめやすそうです。デベの力を借りれば負担なしで（しかも余裕で）建て替え可能でしょう。現状のように鄙びたままにしておくのはもったいないし、子供世代のためにも後ろ向きな反対運動ばかりしてないで考えを改めてほしいですね。

[3797: 匿名さん]

そうは思いませんけどね。開発を推進したい人の意見として聞いておきます。

[3798: 匿名さん]

負のオーラたっぷりの人が生息していますね

[3799: 評判気になるさん]

>>3794 匿名さん
私の発言は削除されてませんが
そんなふうに決めつけるのは楽しいですか？

[3800: 評判気になるさん]

>>3798 匿名さん

>>3494さん、ディスられてますよ

[3801: 匿名さん]

> 私の発言は削除されてませんが
> そんなふうに決めつけるのは楽しいですか？

あなたの発言が削除されたとは書いていません。>>3763さんが削除された意味を考えてほしいという趣旨で書いています。

>>3792 検討板ユーザーさん
>>3799 評判気になるさん

どちらも私にあてての書き込みだから同一人物なのでしょうか。だとすれば名前を変えて投稿しているんですね。

[3802: マンコミュファンさん]

>>3801 匿名さん
粘着質さん、執拗な分析、キモいですよ

[3803: 匿名さん]

どっちが笑

[3804: eマンションさん]

こういう人が地域に居ると思うとゾッとするわ
でもこれも多様性として受け止めるべきなのか

[3805: 匿名さん]

>>3804 eマンションさん
> でもこれも多様性として受け止めるべきなのか

まあ、そうでしょうね。うちのご近所さん（少し離れている）でもあり残念ですが。

[3806: 匿名さん]

>>3793 匿名さん
なるほど、見落としていました。
小石川三丁目のダイエーの裏のマンションも再開発なんですが、敷地外に道路が付け替えになっていてマンションの中の動線は作られなかったですね。おそらくですが袋小路状の路地は通過動線不要のようです。通過動線の作られているマンションも小石川一丁目にあるんですが、一階部分だけが通路になっていて、マンションはその上を跨ぐようにして作られているので学校もそうすればいいと思います。

[3807: 匿名さん]

豊島岡女子学園は８階建てで、六階と八階は体育館になっています。屋上の体操だと覗かれる恐れがありますが、体育館ならプライバシーも保てるでしょう。

[3808: 匿名さん]

>>3806 匿名さん
小石川一丁目の件は、パークスクエアとサンクタスですよね。あそこは元私道だったので動線確保だけで良かったです。

三越と吉池は区道を廃止しました。その分、三越は東側の道路、吉池は春日通り側を公的に提供するかたちになっています。

[3809: 匿名さん]

>>3808 匿名さん
>あそこは元私道
なるほど、区道ではなかったんですか。

>三越は東側の道路、吉池は春日通り側を公的に提供
区道の土地を返すイメージですね。

動線を提供するだけならば外部の人が通行できる通路で良いような気もします。
実際、元道路の上に銀座三越のビルがどんと乗っかってますし、学校の中に外部の人が通行できる通路を通せば良いだけと思います。できないことはないのではないかと。
この場合将来ある子供たちの学習環境の改善に資するところ大ですから結構すんなり話が進みそうですよ、行政にも強力なコネクションもありそうに思いますし。隣のマンションの建て替えに反対するよりも大幅に建設的な話になりそうですが。

[3810: 匿名さん]

三越の店内に車が通れる道があるというわけではないので、実質的に人が通れる通路があればいいのだろう。道路の上に人工地盤でグラウンドやテニスコートを作ることだって可能になるのはすばらしい。休日や災害時には近隣住民に開放されるとなれば、再開発への賛成意見の方が多数になると思う。

[3811: マンション検討中さん]

>>3810 匿名さん
銀座三越の廃道代替通路は歩車通行です
上京の折にでもご確認ください

[3812: 匿名さん]

三越の廃道部分はクルマが通れるようになっていますね。歩行者とぶつからないよう警備員さんが交通整理しています。

桜蔭こそ超高層に建て替えて緑地面積増やせばいいのにと思ってしまいます。

[3813: 匿名さん]

>>3811 マンション検討中さん
>廃道代替通路
なるほどパサージュのイメージに車が書いてありましたね。
では車が通れるぐらいの通路としておきましょう（笑
教えてくれてありがとうございます。でも上に建物があることは何一つかわりませんね。

[3814: 匿名さん]

>>3812 匿名さん
超高層いいですね。避難経路の関係か、教室は4階までで5階6階以上は特殊教室とか運動施設のような子供が常にいない用途でないとダメみたいなので、超高層にするならいっそ上を借地権マンションにしてしまえば建設コストも賄えて一石二鳥でしょう。

しかし地区計画的にはど真ん中ストライクでそうなるべきなんですが、どうして誰も教えてあげなかったんですかねえ。反対するのに忙しくてそれどころではなかった？

[3815: 評判気になるさん]

>>3813 匿名さん
なんともまあ嫌らしい書き方だな
にやにや気持ち悪い笑みを浮かべて書いてる姿が目に浮かぶようです
不快感を禁じえません

[3816: 匿名さん]

嫌らしいというか感じ悪いのは3811の方
> 上京の折にでもご確認ください

[3817: マンション検討中さん]

>>3816 匿名さん
来日の折にでもご確認ください。

[3818: 匿名さん]

三越のパサージュから車が出てくるところってあまり見ないんですが、たまには通っているんですかね。歩行者天国になっている休日しか知らないんで、わからないっす（笑

[3819: 匿名さん]

>>3815 評判気になるさん
車が通れるってことを教えてくれたので感謝しているので素直にとってください。
でも通路の天井高に影響が出るとはいえ、軽トラが通れるぐらいの高さのようなので総合設計制度を使って高い建物を建てられるなら許容範囲かと思います。

ところで都心の商業地のど真ん中に位置する女子校が地域の建築計画に反対する事件がたて続けに起きていますが、高層建築が許されている商業地で学校だけが規制によって高い建物を作れないことが不公平感を与えている側面ないですかね。学校はすぐに地上に子供が避難できる低層でなければいけないという変な規制をやめたらどうかなと思うのですが。文科省は都心の名門校に、優良な学習環境を守るために反対運動をやって地域の発展を阻害しろと奨励しているのでしょうか。もっと柔軟に対応できないのかと思いますね。色々学習環境がどうとか、欲張りな企業家の乱開発がどうとか言われるけれど、揉め事の根本原因は日本のおかしな岩盤規制の問題なんじゃないですかね。

[3820: 匿名さん]

三越と銀座シックスの廃道部分。銀座シックスのは狭そうだけど、道路交通法で規定している車両の最大サイズ全幅2.5ｍ車高3.8ｍはぎりぎりクリアしていそうです。

[3821: 匿名さん]

>>3819 匿名さん
学問の自由を盾にして、規制緩和を阻止しているように見えますね。

[3822: 匿名さん]

いずれにしても、7～8年はかかりそうですね

[3823: 匿名さん]

最終的には地域一体の再開発におちつくんじゃないでしょうか。

[3824: 匿名さん]

>>3823 匿名さん
地域一体で再開発するには、次の世代まで待つ必要がありそうですね。現状、宝生ハイツvs近隣住民になっているので、地域一体はないでしょう。

宝生ハイツ建て替えに反対と言っている人（例えば3730さん）に対して、反対される立場になったらどうするのかと質問しましたが、架空の質問には答えないとのこと。つまり、ご本人が生きているうちはご自宅を建て替える気がないのかと思います。

[3825: 匿名さん]

次の世代まで待って10年以上かけるといいものになりそうです

[3826: 匿名さん]

>>3824 匿名さん
>宝生ハイツvs近隣住民
一つ疑問なのが、それが近隣住民の「総意」なのかというところですね。
戦前と違って現代の町会はどこもそうですが組織率は低い、事実番町の方のスレで反対派は町会が地域の意見を代表することを真っ向から否定していますよね。まあこの手の話はタメにする議論で、都合がいい方に当事者は解釈するので眉に唾するレベルの話ですが、町会イコール地域住民でないことは間違いない。

女子校の周辺が近隣商業46m高度地区であることを選んだ人たちはどこへ行ったのか？ほとんど異論が出なかったと聞いておりますが。そのことからも、多数派ではない可能性を強く感じます。

[3827: 匿名さん]

>>3824 匿名さん
>次の世代まで待つ必要がありそう
そうでしょうか。
私は環境の変化がいずれ訪れると思います。団塊世代の方がすべて後期高齢者となった今、それは案外すぐに起きるんじゃないかと思いますね。先週元気で話していたあの人が、みたいな話をよく聞くようになりました。

[3828: 匿名さん]

相続のことを考えると、年季の入った中小ビルを相続させられる子孫は大変ですよ。
崩すのも高いし、建て替えはもっと高い。かといって老朽化していて店子もなかなかみつからない、稼ぐ力がほとんどないのに相続税や固定資産税は無慈悲に課税される。もとは木造二階建ての小さな自宅兼商店みたいな家だったと思うので、大して広くもない土地で抵当権を設定してもいくらも資金を借りれない。それこそデベロッパーに売り払うか、再開発でもやらないと大変だと思うんですね。

本当にどうするんだろうと首をかしげるばかりです。

[3829: 匿名さん]

あなた方にはわからないでしょうね

[3830: 匿名さん]

> あなた方にはわからないでしょうね

わかってもらいたいなら、わかるように説明しないと。ここだけじゃなくて。

[3831: 匿名さん]

いずれにしても10年程度かかりそうですね

[3832: 匿名さん]

>>3831 匿名さん
世代交代にはそんなにかかりませんよ

[3833: 匿名さん]

甘い甘い。