（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3654: 匿名さん]

>>3652 匿名さん
関係者ですね？

[3655: 匿名さん]

>>3652 匿名さん
もしそれが本当なら住友建設以外のデベロッパーなら建てていいことになる。

[3656: 匿名さん]

都市整備委員会速記録第九号　より抜粋

令和四年九月十五日（木曜日）
第五委員会室
午後一時開議


○竹井委員　それでは、私からも幾つか質問させていただきたいと思います。
　現在の宝生ハイツを建設する際、先ほどもお話がありましたけれども、当時の建設施工会社などと学園側が取り交わした覚書があるということですけれども、その経緯と覚書の内容、そして、今後の都の対応について伺います。

○飯泉市街地建築部長　お尋ねの覚書についてでございますが、昭和五十二年九月、現在の宝生ハイツを建築するに当たり、学校法人桜蔭学園と当時の建築主側との間で締結されたものであると承知してございます。
　その内容については、建物の位置や高さなど、建築上の諸条件を関係者間で確認したものであると認識しているものの、合意事項の解釈について双方で見解の相違があると聞いております。
　覚書は民間同士で取り交わされたものであることから、関係者間で誠意を持って解決を図る必要があり、都としては、あっせんの機会などを通じて話合いが円滑に進むよう努めてまいります。

[3657: 匿名さん]

> 学校法人桜蔭学園と当時の建築主側との間で締結された

「建築主」って宝生ハイツではなく住友建設ですよね。宝生ハイツは建物名であって法人ではないから、覚書を交わすならせめて「宝生ハイツ管理組合」かと思いますが、建設前に管理組合が存在するはずがなく。

[3658: 匿名さん]

いずれにしても2025年着工はできないようですね

[3659: 匿名さん]

> 建設前に管理組合が存在するはずがなく。
そこだよね。今なら重説に必ず入れるんだろうけれど、1977年当時は今みたいに厳密ではなかったろうし。関係者は後から出てきてびっくりしているということでは。ただそうなるとどこまで拘束力があるかは微妙だな。

[3660: 評判気になるさん]

公益社団法人宝生会は知っていたと思うな

[3661: 匿名さん]

>>3660 評判気になるさん
知っていたかどうかは不明だが、買った人たちは知らなかったとすると整合性はあるね。特定継承人は、特別の定めのない限り、被継承人たる売主が有していた債権・債務関係には拘束されないとされていて、少なくとも分譲住宅の購入者にまで覚書の効力は発生しない。もちろん、覚書の内容に同意して債務を継承する契約である場合は別だが、多分当時の時代的背景を考えるとそれはなかっただろう。おそらく憲法に定められた財産権は保護されるので建て替えする側は覚書に拘束されないで建て替えができる。

[3662: 匿名さん]

最終的に裁判で決着かな。長引きそうですね。

[3663: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3664: 匿名さん]

それ以外にも争って来ると思われるから。文京区なので。

[3665: 匿名さん]

>>3664 匿名さん
まあ無理筋ですね、相手は憲法ですから。

[3666: 匿名さん]

仮に老朽マンションの建て替えを差し止める判決をすることを考えた時、裁判官は建て替える人の不利益と建て替えさせない人の利益とを天秤にかけると思うんですよね。さらにその判決が東京都や国の防災行政に与える大きな不利益がそこに加わります。

私が無理筋だなと思うのはそういう理由です。国土強靭化が進まなくなる判決をしようというのは、かなり勇気がいると思います。不法行為があるなら別ですが。

[3667: 匿名さん]

しばらく様子見ですね。いずれにしても再開まで時間かかりそうです。

[3668: 匿名さん]

そういえば、宝生ハイツが建つ前から宝生会が居ました。ということは、住友建設に加えて宝生会も建築主だった可能性がありますね。宝生ハイツが建った時代に、高層化に歯止めをかけようと、容積率や高さ制限が導入されています。

今は逆に制限緩和の方向に進んでいますね。絶対高さ制限こそ導入されましたが、容積不算入面積が増え、総合設計制度なども使いやすくなっています。「ボーナスやるから旧耐震は建て替えろ」という行政からのメッセージですね。

[3669: 評判気になるさん]

当然、公益社団法人宝生会は知っていたでしょうね。

[3670: 匿名さん]

宝生会は知らないとは言ってないのではないですか

[3671: マンション検討中さん]

ていうかおまえら覚書のこと知らんで今までわーわー言ってたの？
ほんと外野は無責任だな

[3672: 匿名さん]

>>3668 匿名さん
建て替えを考えなければいけないマンションのオーナーの大半は住宅ローンの組めない老人や、値段のこなれた築古マンションしか買えない所得層なのでそもそも自力で資金を工面して建て替えなんてできないんですよ。容積率の割増で余剰の床を売って原資としないととてもじゃないが無理です。

なので自分で借金して今と寸分違わないマンションを建てろというのはかなり無理のある要求なのです。

[3673: 匿名さん]

計画変更しないですすめるのは難しくなっていると推測しますけど。周辺住民への説明会もやり直すしかないでしょう。

[3674: 匿名さん]

>>3673 匿名さん
もう計画変更はされているんですよ。地域への配慮はなされていることが都の議事録にも明記されてます。そんなの当然だと心無い発言をしている議員さんがいましたが、誠意ある対応だなと私は思いました。

[3675: 匿名さん]

いえ。いまの計画からの計画変更が不可避という話です。

[3676: 匿名さん]

バラエティー番組で以前取り上げられていましたが、放映後にネットで公開された動画を見る限りでは、建て替えを事実上不可能とする主張であると思いました。多分反対派の要求を100％満足させるような計画変更の余地は事実上ないと思います。

[3677: 匿名さん]

いずれにしても2025年着工が難しいようですね。気長に待ちましょう。

[3678: マンション検討中さん]

将来の建て替えに向けて資金を蓄えてきた実直な人々には公的支援は何らなしで、さんざん浪費してきて今さら金はないと言い張る輩に無負担で新築住戸を与えるのはモラルハザードそのもの
近隣に精一杯配慮したうえで容積・高さがアップされるのは近隣住民として甘受すべきだが、無計画・無努力な人々に無償で財産的利得を与えるのは適正な社会規範に反する
建て替え負担ができなければデベに現住戸を売ればよい
ここを離れたくなければ借家人として再入居すればよい
デベにはその条件で現住戸を売ればよいのだ

[3679: 匿名さん]

全くその通りです

[3680: 匿名さん]

>>3678 マンション検討中さん
>さんざん浪費してきて
そういう誹謗中傷は感心しませんね。建て替えようとしているのはあなたと同じ普通の人たちですよ。もう何十年も同じ地域で暮らしてきた同じ地元の人たちではないですか。

>近隣に精一杯配慮したうえで容積・高さがアップされるのは近隣住民として甘受すべき
ともあれ、総合設計制度による建て替えを支持されているようなので、これは一種のツンデレ的な意思表明でしょうか。

[3681: 通りがかりさん]

そうかな。>>3680 匿名さんはここの計画について高さの緩和にも容積の緩和にも明らかに反対の立場と思いますが。

[3682: 通りがかりさん]

>>3678 匿名さんはここの計画について高さの緩和にも容積の緩和にも明らかに反対の立場と思いますが。

[3683: 匿名さん]

「近隣に精一杯配慮したうえで」

[3684: 匿名さん]

>>3681 通りがかりさん
>高さの緩和にも容積の緩和にも明らかに反対
私には建て替えを望むマンション住民の人格を貶める発言のように読めますが。
憎い相手には当然の権利も認めてやらないというどこか根深く暗い感情が行間に滲み出ているようです。もういちどおちついてゆっくり読み直してみたらいかがですか？

反対派への当て擦りの投稿じゃないかとすら思えます。

[3685: 匿名さん]

>>3683 匿名さん
配慮してますよ。計画変更だってあったわけですから。

[3686: 匿名さん]

地元住民には十分と思われてないようですし、現実問題として、計画変更がいるようですが。

[3687: 匿名さん]

>>3686 匿名さん
とりあえず今公開されている情報の範囲ではどこが落とし所になるのかは不明ですけれど、それを探っているのではないかと思います。野次馬が決めるようなことではないですが、文京区に足りない公共の空間が増える方向でお願いしたいですし、近隣の地主の方が将来の希望を抱けるような方向で解決してほしい。今のままでは皆萎縮してしまうばかりです。

[3688: 匿名さん]

そうですねえ。落とし所を探るにしても数年を要するでしょう。解体工事と建築工事はそれからになるので出来上がるのはまだまだ先ですね。

[3689: 匿名さん]

少し冷却期間をおいて冷静になって考えれば理解は得られるはずです。

[3690: 通りがかりさん]

>>3680 匿名さん
＞建て替えようとしているのはあなたと同じ普通の人たちですよ。もう何十年も同じ地域で暮らしてきた同じ地元の人たちではないですか。

だから処方箋を示している。

[3691: 通りがかりさん]

隣人だから努力しない人にも恩恵与えてよいわけではないのですよMr.モラルハザードさん

[3692: 通りがかりさん]

努力なしに恩恵を受けようと企む人よ
ここで前例をつくれば自分も一財産つくれるというさもしい考えは許されませんよ

[3693: 通りがかりさん]

建て替えは自分のお金でやるのが本来の姿

[3694: 通りがかりさん]

老齢で現金がない？
権利床があるだろ？
なんならおれが○千万円で買ってやるよ
それであと10年の寿命は十分生きていけるだろ？

[3695: 匿名さん]

努力なしで利益とかおっしゃいますが、建て替えは思いのほかエネルギーの要る事業ですよ。小さなビルひとつ、小さな家ひとつ建て替えるのだって個人にとっては大きなエネルギーのいる大事業です。ましてや何十世帯もが建て替えを決意するにはそれよりも大きな努力が必要です。遊んでいてできることではありません。

[3696: 匿名さん]

おそらく地域にはビルの建て替え時期が来て頭を抱えている地主さんも多いと思います。老朽化して借り手がいなくなったフロアは物置になっているビルも多いと思いますよ。そうしたビルが何軒か集まって総合設計制度を使って複合ビルを建てようというときに、総合設計制度の適用に反対運動が起きた地域の履歴は銀行の融資の審査などで不利に働くでしょう。

[3697: 匿名さん]

総合設計を使わないのが本郷１丁目流

[3698: 匿名さん]

>>3697 匿名さん
>総合設計を使わないのが本郷１丁目流
反対運動の弊害ですよね。公共の空間を提供しなくてもよく、適法の範囲であれば隣地への影響を無視できるという現在の制度の問題点がよりむき出しで隣地住民に襲いかかるわけです。適法だから隣地住民の住環境が守られると思ったら大間違いです。

[3699: 匿名さん]

総合設計にすれば隣地住民の住環境が改善されると思ったら大間違いです。

[3700: 匿名さん]

>>3699 匿名さん
そうですか、では総合設計制度使わなければいいんですね？高い建物は建たないかわりに、隣地には悪影響が大きいですよ。学校や神社が困ってもいいと言うのが遠いところに住んでいる人の主張なんでしょうか。

[3701: 匿名さん]

地元住民が総合設計を使わないように言っているんだし総合設計を使わないで決着させたらいいんじゃない？

[3702: 匿名さん]

>>3701 匿名さん
>総合設計を使わないで決着させたら
そうですね、でも元のサイズのマンションにはならないところに注意が必要です。でも適法だから阻止できません。

[3703: 匿名さん]

ちなみに、強行規定に反する内容の契約は違法・無効となるとされています。
覚書は憲法に定められた財産権を制限するもので民法90条に抵触する可能性があります。

[3704: 匿名さん]

それを主張するのは宝生会からでしょう？

[3705: マンション検討中さん]

>>3703 匿名さん
このケースにおける強行規定って何のこと？
分かって書いてるとは思えないから答えられないだろうけど

[3706: 匿名さん]

>>3700 匿名さん
近隣商業　46m高度地区に建つ適法の範囲ギリギリ一杯ででっかいマンションを建てていいならそれもいいね。

[3707: 匿名さん]

総合設計を適用しなければいいのです。

[3708: 匿名さん]

総合設計を適用すれば良いのです。

[3709: 匿名さん]

それが建てる側に都合が良いからね

[3710: 匿名さん]

>>3709 匿名さん
総合設計制度がなぜできたのか、を知らないとそう思うのかな。
公共空間のない、ビル同士がくっつきあった商業地のコンクリートジャングルを見て、これではいけないと考えた人々が作った制度であることを忘れている。

[3711: 匿名さん]

地元住民が総合設計を使わないように言っているんだし総合設計を使わないで決着させたらいい。あたかも地元住民のためですよというフリはやめたらいい。

[3712: 匿名さん]

>>3711 匿名さん
>地元住民のためですよというフリ
総合設計制度についての誤った理解をして反対するというボタンのかけ違いからそもそも出発しているのではないかと思うんだけどね。上流の方で業者に売ってマンションを建て替えてもらえとかいう人もいたが、これもわかっていない。全部第三者の業者が買い取ったら、それこそ地元の意向など優先せずに最大限経済性を追求して作るだろうから。実際に反対している人はそこまでではないとは思うが、ここに書き込んでくるような外部の野次馬には想像力が欠如している。

[3713: 評判気になるさん]

それはアナタの勝手な押し付けですな

[3714: 名無しさん]

今の計画が地元の意向を優先していない自覚はあるのだろうか
想像力以前に理解力の欠如が甚だしい
いや認知能力の低下か
他山の石として自戒しよう

[3715: 匿名さん]

総合設計を使うなというのは、5000万円を捨てろというのと同じく財産権の侵害に当たるのでは？

憲法29条　財産権は、これを侵してはならない。
②　財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。
③　私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

総合設計制度が公開空地をマストとしているのは、29条3項が根拠ですね。

[3716: 評判気になるさん]

で、強行規定ってなんのことさ
具体的に言ってみな
採点してやるからさ

[3717: eマンションさん]

建築基準法の目的は公共の福祉の増進に資することです。（第一条）
その目的に反する形で総合設計を使うのは法の目的に反します。

[3718: 匿名さん]

建築基準法第一条　この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

「財産の保護」とありますね。総合設計制度で公開空地を設けるのは「公共の福祉の増進に資」していると思います。

[3719: 匿名さん]

本郷憲章でも作ったらどうでしょう

[3720: デベにお勤めさん]

住民があれこれコントロールしたい場合は、都市計画法が定めている「地区計画」を決めればよいのですよ。そういうことをせずに反対ばかりしているのはなんだかなーです。

[3721: 匿名さん]

まさに文京区民らしい生き様と言えよう

[3722: 匿名さん]

>>3718 匿名さん
財産とは、あなたが無償で価値増進を企んでいるものだけではないのです
近隣所有者の財産、地域の環境価値、そういったものも国民の財産です
また総合設計制度そのものは誰も否定していないですよ
ここの計画が地域価値を侵害するから反対されているのです
いい加減に自覚してくださいよ

[3723: 匿名さん]

>>3722 匿名さん
>地域価値を侵害
立派なマンションができて高値で取引されて地域の不動産相場がさらに上がったり、老朽化したマンションからきれいな新築マンションが建つことは街の風景を改善する気がします。あなたが主張する地域の価値とはなんでしょうか？

[3724: 匿名さん]

周辺住民と良好な関係を築くことができないデベロッパーやコンサルは採用しない方がいいですよ

[3725: 匿名さん]

建て替えそのものを不可能にする要求をしている時点で、どんなデベロッパーやコンサルが手がけたとしても建て替えを目指す限りは折り合わないのではないですかね。そういう誹謗中傷をするような感心しない人が反対派にいるのかと思わせたいのでしょうか？

[3726: デベにお勤めさん]

> また総合設計制度そのものは誰も否定していないですよ
> ここの計画が地域価値を侵害するから反対されているのです

あなたが建て替える時に同じことを言われたらどう対応するのでしょうか。

[3727: 口コミ知りたいさん]

>>3726 デベにお勤めさん
あなたのその発言、お里が知れるというものです

[3728: 匿名さん]

>>3726 デベにお勤めさん
ブーメランが飛んでくるよって言ってもわからない理由は、小さい土地の地主でもみんなで協力すれば地区計画の変更も再開発もできて今の閉塞感を打開できるということを理解する前に、総合設計制度は金持ち優遇の悪の制度だみたいなデマを誰かに注入されているんじゃないかと思うんですよね。

なんかねえ、どことは言わないけれどお前ら何かのカルトかみたいな集団いますからね。

[3729: 匿名さん]

>>3727 口コミ知りたいさん
ご自身の発言が認められたいと思うなら、まず「同じことを言われたらどう対応する」に正対して答えた方が良いと思います。お里の話に論点をずらしているだけに見えてしまいます。

[3730: マンション掲示板さん]

>>3729 匿名さん
だからお里が知れるというのです
そのようなレトリックをいくら弄したところであなたの企みが正当化されることにはなりません
そのような事態を出来せしめることがない私が仮定架空の問いかけに回答する義務など何一つないのですから

[3731: 匿名さん]

まあ判断は読む人に任せましょう笑

[3732: 匿名さん]

そもそも近隣商業で高度地区なのに、まるで戸建て住宅街にしろと言わんばかりの発言を読んでいるとめまいがしてくるよ。高台に神社と学校を移転させて日当たりや敷地の狭さの問題を解決させてあげるとか、老朽化した中小ビル群をまとめて優良な最新設備のオフィスビルに変身させるとか魔法のようなことが再開発には可能なのにね。

むしろいい機会だから、周辺一帯の再開発の一環として建て替えようみたいな建設的な提案はできないのだろうか。

[3733: 匿名さん]

むしろいい機会だから、まちづくり協議会を設立して時間をかけて議論しては。

[3734: 匿名さん]

>>3733 匿名さん
多分皮肉として書き込んだのだろうけれど、確かにご指摘の通り日テレ通りまちづくり協議会はせっかくの話し合いの機会が闘争の場になってしまって建設的な方向に議論が進まなかった。

千代田区が善意にもとづく会合の場を作っても決して紛争防止には役立たないということが示されたことは、地域の建築物に対して周辺住民の意見を反映させようという試みが日本においては非常に難しいことを証明してしまった。今後は極端な意見を抑止するために第三者の専門家による行司役が入るスタイルが模索されるのではないかと思う。

[3735: 匿名さん]

千代田区の事例が示したことは、計画を頓挫させようとする強い敵意を持っている人はそもそも話し合いの場には向かないということだ。協議会に参加する市民の代表者としてふさわしいかどうかは吟味する必要があるだろう。

文京区の高さ制限も高さ制限以下であればいかように地域に悪影響があっても建てて良いし反対の余地すら与えられないという制度的な限界が見えてきた。おそらく共産党が主張するように屋上屋を重ねるように条例で規制したところで、新たな規制を守っていることを盾にして地域の意向をまるで無視して建てること自体は止めることはできない。こうして公共の空間はますます狭められて、規制をくぐりぬける小規模な建物が乱立したり、老朽化したビルの更新をはばんで地域の活力を奪うことにしかならないだろう。そうした大所高所からの意見が聞かれないのは悲しい限り。

[3736: 匿名さん]

近隣説明会が一昨年から開催されてないね

あと7～8年はかかるかな

[3737: 匿名さん]

本郷ハウスの方が規模も大きくて良さげ。

[3738: 匿名さん]

本郷ハウスは複合用途でないしね

[3739: eマンションさん]

>>3732 匿名さん
法定再開発？
できるのそんなこと？？
実現可能性少しでもあるの？？？
あるならチャレンジもありだろうけど。。。

[3740: 匿名さん]

周辺一帯の再開発。できればいいけど、この一帯はご近所さん同士で足を引っ張り合っている構図ですからね。。

「お里が知れる」って書いた方の意に反して、ホントそうなっていると思います。同じ本郷でも建て替えが進む地域とそうでない地域に分かれてしまっているのですから。

[3741: eマンションさん]

>>3740 匿名さん
建て替えやってるとこも法定再開発ではないですよね？

[3742: 匿名さん]

少なくとも本郷では、法定再開発はないですよ

[3743: 匿名さん]

本郷４丁目で再開発が頓挫したことを忘れて書込みしていますね

[3744: 匿名さん]

これですね
↓
https://news.google.com/articles/CBMiOmh0dHBzOi8vcHJ0aW1lcy5qcC9tYWluL...

[3745: 匿名さん]

本郷4丁目の再開発って反対運動で頓挫したんじゃないですよね。待てなかったのか仲間割れしたのか知りませんが、先に真ん中に天翔オフィスが建ちましたけど、それ以外の土地を坂入産業がまとめている最中です。

[3746: 匿名さん]

>>3745 匿名さん
再開発地域のど真ん中に所有者不明の土地があったと以前マンコミュの掲示板に書き込みがありましたね。

[3747: 匿名さん]

再開発の見積りが甘かったのは確か。業者は選ばないとね。

[3748: 匿名さん]

でここで法定再開発とかほざいてるおっさんは法定再開発の要件をクリアできるのか言ってみろや

[3749: 匿名さん]

>>3748 匿名さん
このスレ、おばさんも居そうですよ

[3750: マンション検討中さん]

>>3749 匿名さん
でここで法定再開発とかほざいてるおばはんは法定再開発の要件をクリアできるのか言ってみろや

[3751: 匿名さん]

>>3750 マンション検討中さん
このスレ、おかまも居そうですよ

[3752: 匿名さん]

インクルーシブな発想がないイクスクルーシブな人がなにか吠えているようですが、イクスクルーシブなやり方で繁栄できた国はないですよ。ロシアしかり、北朝鮮しかり、習近平政権下の中華人民共和国しかりです。

[3753: 匿名さん]

法定再開発は >>3739 さんが勝手に言っているだけかな

この辺は法定再開発の制度に頼らずとも、総合設計制度とか旧耐震の特例とか使って自費で建て替えられるはず。

それにケチ付けているのが周辺の住民。自分たちが建て替える際に総合設計制度や旧耐震の特例が使えるというのに。駅近なのにひなびたままで見苦しいです。

まあ、30年くらいして世代が変われば良い方向に進むのでしょうね。