（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3654: 匿名さん]

>>3652 匿名さん
関係者ですね？

[3655: 匿名さん]

>>3652 匿名さん
もしそれが本当なら住友建設以外のデベロッパーなら建てていいことになる。

[3656: 匿名さん]

都市整備委員会速記録第九号　より抜粋

令和四年九月十五日（木曜日）
第五委員会室
午後一時開議


○竹井委員　それでは、私からも幾つか質問させていただきたいと思います。
　現在の宝生ハイツを建設する際、先ほどもお話がありましたけれども、当時の建設施工会社などと学園側が取り交わした覚書があるということですけれども、その経緯と覚書の内容、そして、今後の都の対応について伺います。

○飯泉市街地建築部長　お尋ねの覚書についてでございますが、昭和五十二年九月、現在の宝生ハイツを建築するに当たり、学校法人桜蔭学園と当時の建築主側との間で締結されたものであると承知してございます。
　その内容については、建物の位置や高さなど、建築上の諸条件を関係者間で確認したものであると認識しているものの、合意事項の解釈について双方で見解の相違があると聞いております。
　覚書は民間同士で取り交わされたものであることから、関係者間で誠意を持って解決を図る必要があり、都としては、あっせんの機会などを通じて話合いが円滑に進むよう努めてまいります。

[3657: 匿名さん]

> 学校法人桜蔭学園と当時の建築主側との間で締結された

「建築主」って宝生ハイツではなく住友建設ですよね。宝生ハイツは建物名であって法人ではないから、覚書を交わすならせめて「宝生ハイツ管理組合」かと思いますが、建設前に管理組合が存在するはずがなく。

[3658: 匿名さん]

いずれにしても2025年着工はできないようですね

[3659: 匿名さん]

> 建設前に管理組合が存在するはずがなく。
そこだよね。今なら重説に必ず入れるんだろうけれど、1977年当時は今みたいに厳密ではなかったろうし。関係者は後から出てきてびっくりしているということでは。ただそうなるとどこまで拘束力があるかは微妙だな。

[3660: 評判気になるさん]

公益社団法人宝生会は知っていたと思うな

[3661: 匿名さん]

>>3660 評判気になるさん
知っていたかどうかは不明だが、買った人たちは知らなかったとすると整合性はあるね。特定継承人は、特別の定めのない限り、被継承人たる売主が有していた債権・債務関係には拘束されないとされていて、少なくとも分譲住宅の購入者にまで覚書の効力は発生しない。もちろん、覚書の内容に同意して債務を継承する契約である場合は別だが、多分当時の時代的背景を考えるとそれはなかっただろう。おそらく憲法に定められた財産権は保護されるので建て替えする側は覚書に拘束されないで建て替えができる。

[3662: 匿名さん]

最終的に裁判で決着かな。長引きそうですね。

[3663: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3664: 匿名さん]

それ以外にも争って来ると思われるから。文京区なので。

[3665: 匿名さん]

>>3664 匿名さん
まあ無理筋ですね、相手は憲法ですから。

[3666: 匿名さん]

仮に老朽マンションの建て替えを差し止める判決をすることを考えた時、裁判官は建て替える人の不利益と建て替えさせない人の利益とを天秤にかけると思うんですよね。さらにその判決が東京都や国の防災行政に与える大きな不利益がそこに加わります。

私が無理筋だなと思うのはそういう理由です。国土強靭化が進まなくなる判決をしようというのは、かなり勇気がいると思います。不法行為があるなら別ですが。

[3667: 匿名さん]

しばらく様子見ですね。いずれにしても再開まで時間かかりそうです。

[3668: 匿名さん]

そういえば、宝生ハイツが建つ前から宝生会が居ました。ということは、住友建設に加えて宝生会も建築主だった可能性がありますね。宝生ハイツが建った時代に、高層化に歯止めをかけようと、容積率や高さ制限が導入されています。

今は逆に制限緩和の方向に進んでいますね。絶対高さ制限こそ導入されましたが、容積不算入面積が増え、総合設計制度なども使いやすくなっています。「ボーナスやるから旧耐震は建て替えろ」という行政からのメッセージですね。

[3669: 評判気になるさん]

当然、公益社団法人宝生会は知っていたでしょうね。

[3670: 匿名さん]

宝生会は知らないとは言ってないのではないですか

[3671: マンション検討中さん]

ていうかおまえら覚書のこと知らんで今までわーわー言ってたの？
ほんと外野は無責任だな

[3672: 匿名さん]

>>3668 匿名さん
建て替えを考えなければいけないマンションのオーナーの大半は住宅ローンの組めない老人や、値段のこなれた築古マンションしか買えない所得層なのでそもそも自力で資金を工面して建て替えなんてできないんですよ。容積率の割増で余剰の床を売って原資としないととてもじゃないが無理です。

なので自分で借金して今と寸分違わないマンションを建てろというのはかなり無理のある要求なのです。

[3673: 匿名さん]

計画変更しないですすめるのは難しくなっていると推測しますけど。周辺住民への説明会もやり直すしかないでしょう。

[3674: 匿名さん]

>>3673 匿名さん
もう計画変更はされているんですよ。地域への配慮はなされていることが都の議事録にも明記されてます。そんなの当然だと心無い発言をしている議員さんがいましたが、誠意ある対応だなと私は思いました。

[3675: 匿名さん]

いえ。いまの計画からの計画変更が不可避という話です。

[3676: 匿名さん]

バラエティー番組で以前取り上げられていましたが、放映後にネットで公開された動画を見る限りでは、建て替えを事実上不可能とする主張であると思いました。多分反対派の要求を100％満足させるような計画変更の余地は事実上ないと思います。

[3677: 匿名さん]

いずれにしても2025年着工が難しいようですね。気長に待ちましょう。

[3678: マンション検討中さん]

将来の建て替えに向けて資金を蓄えてきた実直な人々には公的支援は何らなしで、さんざん浪費してきて今さら金はないと言い張る輩に無負担で新築住戸を与えるのはモラルハザードそのもの
近隣に精一杯配慮したうえで容積・高さがアップされるのは近隣住民として甘受すべきだが、無計画・無努力な人々に無償で財産的利得を与えるのは適正な社会規範に反する
建て替え負担ができなければデベに現住戸を売ればよい
ここを離れたくなければ借家人として再入居すればよい
デベにはその条件で現住戸を売ればよいのだ

[3679: 匿名さん]

全くその通りです

[3680: 匿名さん]

>>3678 マンション検討中さん
>さんざん浪費してきて
そういう誹謗中傷は感心しませんね。建て替えようとしているのはあなたと同じ普通の人たちですよ。もう何十年も同じ地域で暮らしてきた同じ地元の人たちではないですか。

>近隣に精一杯配慮したうえで容積・高さがアップされるのは近隣住民として甘受すべき
ともあれ、総合設計制度による建て替えを支持されているようなので、これは一種のツンデレ的な意思表明でしょうか。

[3681: 通りがかりさん]

そうかな。>>3680 匿名さんはここの計画について高さの緩和にも容積の緩和にも明らかに反対の立場と思いますが。

[3682: 通りがかりさん]

>>3678 匿名さんはここの計画について高さの緩和にも容積の緩和にも明らかに反対の立場と思いますが。

[3683: 匿名さん]

「近隣に精一杯配慮したうえで」

[3684: 匿名さん]

>>3681 通りがかりさん
>高さの緩和にも容積の緩和にも明らかに反対
私には建て替えを望むマンション住民の人格を貶める発言のように読めますが。
憎い相手には当然の権利も認めてやらないというどこか根深く暗い感情が行間に滲み出ているようです。もういちどおちついてゆっくり読み直してみたらいかがですか？

反対派への当て擦りの投稿じゃないかとすら思えます。

[3685: 匿名さん]

>>3683 匿名さん
配慮してますよ。計画変更だってあったわけですから。

[3686: 匿名さん]

地元住民には十分と思われてないようですし、現実問題として、計画変更がいるようですが。

[3687: 匿名さん]

>>3686 匿名さん
とりあえず今公開されている情報の範囲ではどこが落とし所になるのかは不明ですけれど、それを探っているのではないかと思います。野次馬が決めるようなことではないですが、文京区に足りない公共の空間が増える方向でお願いしたいですし、近隣の地主の方が将来の希望を抱けるような方向で解決してほしい。今のままでは皆萎縮してしまうばかりです。

[3688: 匿名さん]

そうですねえ。落とし所を探るにしても数年を要するでしょう。解体工事と建築工事はそれからになるので出来上がるのはまだまだ先ですね。

[3689: 匿名さん]

少し冷却期間をおいて冷静になって考えれば理解は得られるはずです。

[3690: 通りがかりさん]

>>3680 匿名さん
＞建て替えようとしているのはあなたと同じ普通の人たちですよ。もう何十年も同じ地域で暮らしてきた同じ地元の人たちではないですか。

だから処方箋を示している。

[3691: 通りがかりさん]

隣人だから努力しない人にも恩恵与えてよいわけではないのですよMr.モラルハザードさん

[3692: 通りがかりさん]

努力なしに恩恵を受けようと企む人よ
ここで前例をつくれば自分も一財産つくれるというさもしい考えは許されませんよ

[3693: 通りがかりさん]

建て替えは自分のお金でやるのが本来の姿

[3694: 通りがかりさん]

老齢で現金がない？
権利床があるだろ？
なんならおれが○千万円で買ってやるよ
それであと10年の寿命は十分生きていけるだろ？

[3695: 匿名さん]

努力なしで利益とかおっしゃいますが、建て替えは思いのほかエネルギーの要る事業ですよ。小さなビルひとつ、小さな家ひとつ建て替えるのだって個人にとっては大きなエネルギーのいる大事業です。ましてや何十世帯もが建て替えを決意するにはそれよりも大きな努力が必要です。遊んでいてできることではありません。

[3696: 匿名さん]

おそらく地域にはビルの建て替え時期が来て頭を抱えている地主さんも多いと思います。老朽化して借り手がいなくなったフロアは物置になっているビルも多いと思いますよ。そうしたビルが何軒か集まって総合設計制度を使って複合ビルを建てようというときに、総合設計制度の適用に反対運動が起きた地域の履歴は銀行の融資の審査などで不利に働くでしょう。

[3697: 匿名さん]

総合設計を使わないのが本郷１丁目流

[3698: 匿名さん]

>>3697 匿名さん
>総合設計を使わないのが本郷１丁目流
反対運動の弊害ですよね。公共の空間を提供しなくてもよく、適法の範囲であれば隣地への影響を無視できるという現在の制度の問題点がよりむき出しで隣地住民に襲いかかるわけです。適法だから隣地住民の住環境が守られると思ったら大間違いです。

[3699: 匿名さん]

総合設計にすれば隣地住民の住環境が改善されると思ったら大間違いです。

[3700: 匿名さん]

>>3699 匿名さん
そうですか、では総合設計制度使わなければいいんですね？高い建物は建たないかわりに、隣地には悪影響が大きいですよ。学校や神社が困ってもいいと言うのが遠いところに住んでいる人の主張なんでしょうか。

[3701: 匿名さん]

地元住民が総合設計を使わないように言っているんだし総合設計を使わないで決着させたらいいんじゃない？

[3702: 匿名さん]

>>3701 匿名さん
>総合設計を使わないで決着させたら
そうですね、でも元のサイズのマンションにはならないところに注意が必要です。でも適法だから阻止できません。

[3703: 匿名さん]

ちなみに、強行規定に反する内容の契約は違法・無効となるとされています。
覚書は憲法に定められた財産権を制限するもので民法90条に抵触する可能性があります。