（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3229: 匿名さん]

もう一つ私が感じる懸念は、建て替えができないとなったら安く売り払って多くの住民が立ち去るという危険性です。おそらく近隣の人々との対話を望むであろう、昔から住んでいる住民の皆さん（多くは高齢化し、あるいは相続した若い人もいるかもしれませんが）が、建て替えを諦めて不具合のある老朽化した家を売るというのは合理的な選択肢だと思います。買うのはおそらく投資家でしょう。地域の人間関係など全く考慮しないビジネスマンです。彼らが問答無用で建て替えるとき、地域の人々の意見を聞かない利益を最大化する計画にするだろうということです。

[3230: 匿名さん]

建て替えができない、老朽化した物件を高く売ることはできないですよね。そこに投機的資金が入る可能性は極めて高いです。何十年も一緒に住んで、お祭りにも参加したりして地域の活動に参加した人も立ち去る可能性は大きいのですが、代わりにやってくるビジネスマンは訴訟など恐れませんよ、逆に訴えられるかもしれません。

[3231: 匿名さん]

こういう事態はコミュニティの危機です。

私のいる町会はマンションを受け入れてきました。そして不動産価値も上昇し、多くの地権者が利益を得ています。地価が上がれば、再開発も容易となり、個人では限界を迎えた老朽化したオフィスビルや家をより価値の高い商業ビルに建て替えることも視野に入ってきます。反対運動だけではなく、もっと建設的な方向性がないものかと余所者は考えてしまいます。

[3232: 検討板ユーザーさん]

>>3231 匿名さん
伝統芸能vs町会、神社、進学校の法廷闘争に裁判所がどう判断するかを見守るしかないね
所詮はカネを巡る争いにすぎんやろ

[3233: 匿名さん]

まだ裁判になっていないと思いますが

[3234: 匿名さん]

貴方、知らないんですね？

[3235: 検討板ユーザーさん]

> 伝統芸能vs町会、神社、進学校
伝統芸能、デベロッパー vs 町会、神社、進学校

[3236: 匿名さん]

建て替えができない物件は投資家は避けると思いますが。

[3237: 評判気になるさん]

>>3236 匿名さん

いえ、建替はできますよ。
3227の方が仰っているように総合設計制度を使わずに、適法に、
隣地ギチギチに建築基準法の許す限り、商業地域の最大建蔽率で天空率を発散方式で利用して（※閉鎖ではなく）やれば、絶対に負けはないです。

この地域の住民だと、まだくだらない受忍限度の議論で多少の抵抗をする程度が関の山でしょう。

投資家が安く買い叩けば後は総合設計なんかやらずに単純な建基法通りの建替です。
あなたやそなたのごくふつうの一軒家を建て替えるのと何ら変わりません。
中高層なので近隣説明はありますが、所詮は説明であり、建て替えさせないことはできません。

公開空地の議論もいらない、隣地までの離隔の議論もいらないです。
商業地域に用途指定されているという純然たる事実もわからない地域住民。

もういいんじゃないんですか？
宝生ハイツの皆さん。

手出し増えてもいいので、容積割増なんて使わずに（総合設計なんて使わずに）、
シンプルに建基法その他の関係法令に基づいて、隣地離隔ギリギリまで寄せて。

影をがっつり落としながら建て替えしましょうよ！！

ここは商業地域ですよ！！！

[3238: 評判気になるさん]

日影はないから発散、閉鎖は関係ないか。

[3239: 匿名さん]

総合設計を適用しないと日影が増えるのは事実でしょうか？

事業者は近隣説明会でそれを示せなかったようですが…

[3240: 匿名さん]

総合設計を適用せずに建て替えが良いと思います。

[3241: 匿名さん]

少なくとも総合設計制度を利用しないで最大限容積率を使い切る設計になれば、当然隣地境界からの距離は近くなると思いますので、計算したわけではないですが建坪が小さく離隔が取れる総合設計制度を利用した場合よりも明らかに隣地への日影の影響は大きくなると思います。圧迫感も相当なものになりそうです。

[3242: 匿名さん]

無責任な部外者が煽っているだけなので、おそらく内部の人は真面目に話し合いを続けていると思います。建て替えができると信じています。

[3243: 匿名さん]

無責任な他所者が無双する前に、地元の人同士で納得できる良いものを建ててください。おねがいします。

[3244: 匿名さん]

法廷で真剣なのは当然のことでしょう　

[3245: 匿名さん]

>>3243 匿名さん
三井不動産も他所者でしょうね

[3246: 匿名さん]

>>3245 匿名さん
建築お知らせ看板には三井不動産とは書かれていないようですが。

[3247: 匿名さん]

それは三井不動産が他所者であると言いたいのですね。

[3248: 匿名さん]

三井不動産は協力者だから、地元かよそ者かなんて関係ないはずですが

[3249: 匿名さん]

>>3237 評判気になるさん
一般設計でも、女子生徒の着替えを覗かれるし、神様の宿る神社を見下ろすことになるんだからアカンやろ
とにかく建替えるなと町会長たちは言ってるんちゃうの

[3250: 匿名さん]

一般設計より総合設計のほうが周辺にとって良いことを事業者が示していないようで。

それぞれでどのような建物になるかをパースで示せばいいと思うのだが、それを事業者が拒んでいるようで。まさかと思うが、管理組合も、確かめてなかったりして。

[3251: 匿名さん]

日本一頭の良い女子高生達に罵倒されて生きていきたいなあ

[3252: 匿名さん]

女性の弁護士も多いのだろう

[3253: 匿名さん]

口頭弁論はいつですか？

[3254: 匿名さん]

>>3252 匿名さん

同窓会会長は、東大卒の敏腕弁護士ですから。

[3255: 匿名さん]

地元住民にも医師や弁護士が多いのは、文京区だからさ。

[3256: マンコミュファンさん]

>>3255 匿名さん
文京区民って、微妙なプライドがあって扱いにくいね
街並みだとか、伝統だとか抽象的なこと言われても、部外者はピンとこないよね。

[3257: 匿名さん]

デベロッパーも知っていないとね。裁判になると長引くよ。

[3258: 匿名さん]

訴訟になっているって本当なんですか？ソースがないのに無責任な発言は控えましょう。

[3259: 匿名さん]

特に誰が誰を訴えたのかという主語と目的語がはっきりしていないところを見ると、関係者を脅すためのスピンでしょう。真面目に話し合いをしている人たちを困らせてはいけませんよ。

[3260: マンション検討中さん]

>>3259 匿名さん
スピンとは？？？

[3261: 匿名さん]

管理組合の人は知ってますよ。

知らないのは >>3259 匿名さんが他所者だから。

[3262: 匿名さん]

訴訟っていうだけで問題が大きくなったと騒ぐのって何なの？
単なる紛争解決手段の一つに過ぎないのに。

[3263: 匿名さん]

訴訟だけはしてくれるな。って書いてる人が昔ここにいた気がするけど残念でしたね。

[3264: 匿名さん]

日本橋室町の業者だったかな。

[3265: 匿名さん]

コンサルの業者が、訴訟にならないよう交渉するのに失敗したのですね。

[3266: 匿名さん]

>>3262 匿名さん
紛争解決に向けて
桜蔭同窓会会長弁護士に仕切って頂きましょう。
彼女を丸め込むなんて考えない方がいいです。

[3267: 匿名さん]

地元住民を怒らせないのがいいです。

[3268: 匿名さん]

主語を欠いているので誰が誰を訴えているのかいまだに全くわからないという（笑

よほど何かを恐れているんだね。　正義がなされることを祈る。

[3269: 匿名さん]

管理組合は知っていますよ。

[3270: 匿名さん]

>>3269 匿名さん
そしてあなたは知らない。おもわせぶりなことしか言えない。他所者はどっちだ。

[3271: 匿名さん]

憶測に基づく無責任な書き込みはリスクを負うことになると思う。
書けないなら書かないことだ。

[3272: 匿名さん]

裁判になって困っているのですか？

[3273: 匿名さん]

>>3272 匿名さん
誰と誰が何の裁判をしているの？それもわからないんだ（笑

[3274: 匿名さん]

三井不動産に逆風
https://news.google.com/articles/CBMiJWh0dHBzOi8vc21hcnQtZmxhc2guanAvZ...

[3275: 匿名さん]

>>3273 匿名さん
しかし訴訟がどうとか色々変な事を口走っている人がいるが、誰が誰を訴えるような訴訟が起きたのかを書くだけでヤバいってことでしょ？どんな権力者が出てきたんだろうね。まあ、困っている人を助ける正義がなされると思うから心配してないけどね。

[3276: 匿名さん]

>>3274 匿名さん
アセスメントが終わって着工してからぐちゃぐちゃ言ってもなあ（笑
イコモスの一件もアリバイ作りっていうもっぱらの評判みたいですけど。
多分追加で木を何本か残してくれるんちゃいますか？

[3277: 匿名さん]

イコモスのヘリテージアラートってなぜか神社の経営悪化や施設老朽化でやむなく建て替えという事業に文句をつけるのが大好きなんですよね。事実関係の確認も杜撰なので、結局無視されて建物が建っちゃうわけですよ。解体しないといけないほどにボロボロで鉄筋が露出するような老朽建築を保存するコストは誰が負担するというのでしょう。口だけ出して金は出さないイコモスの限界ですね、イギリスのナショナルトラスト運動の爪の垢でも煎じて飲んだらどうですか。
https://mainichi.jp/articles/20190411/ddl/k32/040/341000c

[3278: 匿名さん]

あなたの大切な
自然や歴史的環境を
のこすには

ナショナル・トラストの手引き

https://www.env.go.jp/nature/info/guide_n-trust/pdf/full.pdf

上から目線で口をだすだけではなく、必要なのは資金を集め、買い取ったり借り上げて保全することがきちんと書かれています。神宮外苑に反対している人がそんなにいるなら募金活動をしましょう、桑田佳祐みたいな一流の人は億単位の寄付をして範を示してファンへ募金を呼びかけましょう。そうしてもお金が集まらないから大声をだしているんじゃないですか？誰もがお金を出してでも保全したい価値がそこにあるならできるはずでしょう。明治神宮が困っている、だから再開発なわけで、ならば募金で助けてあげるべきではないですか。

[3279: マンション掲示板さん]

東京都建設審査会での進捗は?

[3280: 評判気になるさん]

>>3278 匿名さん
神宮外苑再開発って、銀杏並木を切るのかと思ったら、246沿いのビルと神宮球場とラグビー場の単なる建替えで、環境破壊云々の問題ではないんとちゃうの？

[3281: 通りがかりさん]

色々と物騒な言葉が飛び交うマンションスレですね。
この辺りはそういう感じなんですか？

[3282: 匿名さん]

>>3280 評判気になるさん
先日、報道1930をyoutubeで見たんだけど、イコモスの中の人が主張するところによると、どうやら神宮外苑の北辺にある、戸建てが1～２軒建つぐらいの小さな三角形の林がラグビー場を建てるために大半が切られることを大きな問題にしていた。他には現状枯れそうになっている銀杏並木をなんとかしろみたいな話で、そのためにビルは建てるな軟式野球場は芝生の広場にしろ、球場は今あるところに小さいまま建て替えろという話で笑っちゃったよ。こんなショボい話に国連が出てくる話かと。それに明治時代は泥だらけの練兵場というグラウンドだったところが江戸時代から守られてきた緑地だってさ、一から勉強してこいみたいな話だった。

そんなことしたらヤクルトはおそらく神宮を見捨てて築地とか地方都市の球場をホームにすると思うし、神社はあっというまに収入半減、神宮外苑は切り売りされて超高層ビルが屏風のようにぐるっと囲むようにして何軒も建つんじゃないかな。

[3283: マンション検討中さん]

>>3282 匿名さん
宝生ハイツも神宮外苑も都市開発という点では共通点あるから話題に出すなとは言わないけど、ここまで長文だとさすがにスレ違いと言いたくなるな。

[3284: 評判気になるさん]

がんばれ！宝生タワー！

[3285: 匿名さん]

>>3283 マンション検討中さん
悪い、予防線のつもりが長くなった

[3286: 口コミ知りたいさん]

>>3285 匿名さん
いえいえ
情報提供していただくのは有り難いと思ってます^_^

[3287: 口コミ知りたいさん]

>>3279 マンション掲示板さん
裁判の結果によるのではないでしょうか。

[3288: 匿名さん]

宝生ハイツも神宮外苑も三井不動産という点では共通点ある

[3289: 匿名さん]

千代田区でも揉めているようですね

[3290: 匿名さん]

いずれにせよ正義がなされると信じている。

[3291: 匿名さん]

正義も裁判のなりゆきによるでしょう。

[3292: 匿名さん]

いまだに誰が誰を訴えたのか書き込みがないな（笑

[3293: 匿名さん]

ここは最近静かだね。

[3294: マンション掲示板さん]

宝生タワーいつですか

[3295: 匿名さん]

5年は止まったままだと思うよ

[3296: 匿名さん]

ここめちゃくちゃ揉めてるのね。娘をOINに通わせるのに建て替わったら買おうと思ったけど難しそうね。商業地なんだから仕方ないじゃない。文京区って陰険な地域だ。

[3297: 匿名さん]

そう。地元住民とめちゃくちゃ揉めてる。

[3298: 匿名さん]

揉み揉み

[3299: eマンションさん]

>>3296 匿名さん
PC小石川の中古にしたら？
資産価値は万全だよ

[3300: eマンションさん]

>>3296 匿名さん
文京区って陰険な地域だ、に同意します

[3301: 匿名さん]

反対している人にとってみれば当然だと思っているかもしれないけれど、排他的な地域と思われるんじゃないか、街の発展を阻害されるんじゃないかと懸念している区民もいるとおもいます。それを察してか大騒ぎをせず、節度を保って活動をされているようにも見えますので、あまり煽られるのはいかがなものかと思います。

[3302: 匿名さん]

コンサルを変える方が良いと思う。反対されるのが明白だったから。

[3303: eマンションさん]

>>3302 匿名さん
宗教法人や学校法人といった特権を持つ人々が老朽化したマンションの建替えを妨害して、合法的な総合設計制度を否定する悪しき前例ができてしまって残念な気がします。

[3304: 評判気になるさん]

人それぞれなので。悪しき前例と評する人もいれば良き前例と評する人もいる。

[3305: 匿名さん]

この地域は本郷ハウスも総合設計での建替を目指しているから宝生ハイツが仮に頓挫したまま総合設計を断念となったら、もちろん本郷ハウスにもかなりの影響が出る。

交番を挟んで壱岐坂の道向かいにある郵便局が入っているマンションね。
これも結局、簡単には認めないよの雰囲気になって結局いつまでも建替えできない。

文京区はこんなのばっかだね。

[3306: 匿名さん]

総合設計を適用しないで建替えすれば良いだけでは？

[3307: 名無しさん]

本郷ハウスは現在も高層ゆえタワーでも問題なし。
覚書もないだろう。

[3308: 匿名さん]

ザ・パークハウス本郷の住民が反対しないですかね

[3309: 匿名さん]

>>3306 匿名さん
>総合設計を適用しないで建替え
経済的に非常に負担が大きい建て替えになるのでハードルは高いでしょう。
多くの住民は70歳前後だと思われるので、新築マンションが買えるほどの借金ができる世帯がどれほどあるか...

総合設計制度を認めないとする局所的な利益が、総合設計制度を活用した老朽マンションの建て替え促進によって震災被害を少なくしようとする全体利益と反していることは少し頭の隅に置いてほしいものです。

[3310: 匿名さん]

そう言ってデベを儲けさせるだけ‥

[3311: eマンションさん]

>>3309 匿名さん
もう今回の経済対策で築50年以上のマンション建替えは一律で容積倍増OKにすればいいんだよ
そしたら住民は何の努力も不要だからさ
マンションに住んでさえいればお上が建替資金を出してくれるようなものだ
真面目に倹約してお金貯めてた人がバカを見る

[3312: 匿名さん]

真面目に倹約してローンを返してきた庶民がバカをみるのもよろしくないかと

[3313: 匿名さん]

土地のある人は土地を担保にお金を借りてビルを建て直すことができるけど、マンション住民にはそれができないという点でもどちらが弱者かわかりそうなもの。私はマンションに住む老人が建て替えで安全で脱炭素や国土強靭化などの公益に資するようなマンションに住み替えられればいいなと素朴に思います。

[3314: 匿名さん]

建てる側の言い分ですねえ

[3315: 匿名さん]

まるで侵略者がやってくるように、どこからともなくデベロッパーが現れて住民無視でビジネス一辺倒の計画を進めてきた、という事案ではないことだけは確実そうです。

老朽マンションの建て替えができない老人が、国や都が推進している総合設計制度の利用によって、危険で故障も多い老朽化したマンションを建て替えることで、より環境にやさしく、防災にも役立ち、公開空地という地域共通の資産も提供するという計画に反対することの意味をもう一度しっかり考えていただきたいと切に思います。

[3316: 匿名さん]

>>3315 匿名さん

お年寄りは働き世代に経済的負担をかけるだけで、過去のどうでもいい武勇伝を話し、店員に横柄で、きれやすく、犯罪率も高く、社会のごみでしかない。謙虚という単語を知らない老人が多すぎる。それもそうだ、わがままな団塊の世代なのだから。とっととこの世代の老人が少なくなる日を望む。

[3317: マンション検討中さん]

いかに古くとも都心にマンション持ってるだけで上級国民
総合設計で利益供与する必要なし
デベに権利譲渡すれば数千万円得られるのだから

[3318: 匿名さん]

> 総合設計で利益供与する必要なし
同感です

[3319: 匿名さん]

>>3317 マンション検討中さん
>デベに権利譲渡すれば数千万円得られる
本当にそういうでたらめを言っていいんですか？
多分元の家と同じ面積をもらうには、持ち出しになると思いますよ。

[3320: 匿名さん]

今住んでいる家を売れば当然のことながら代金として数千万円を得られるのですが、それが何か特別な利益であるかのようにおっしゃるのは謎ですね。そこに住んでいる人はおそらく何千万円ものローンを払っていらっしゃるはずですよ。換金してここから出て行けとおっしゃっているようにしか思えませんね。

[3321: マンション検討中さん]

>>3319 匿名さん
権利譲渡という文字が読めないのですか？

[3322: 名無しさん]

>>3305 匿名さん
本郷ハイツはとっくの昔に建替え決議とれてるよ

[3323: 通りがかりさん]

>>3322 名無しさん
本郷ハイツ？本郷ハウス？頭の中ごちゃごちゃしてる輩

[3324: 通りがかりさん]

宝生ハイツは膠着

[3325: 匿名さん]

本郷ルール誕生の予感

[3326: 検討板ユーザーさん]

>>3325 匿名さん

総合設計は２ｈ権利者全員のハンコ

[3327: 匿名さん]

いいですね

[3328: 匿名さん]

宝生ハイツの進捗状況は当然、今、他の文京区の建替予定マンション（※理事会等で協議中の）の計画の前提にも影を落としていると思いますので、デベ側ももちろんこの案件が有名案件化したことで、これ以上、文京区内で徒に総合設計を前提とした議論の土俵を用意するリスクを負いたいデベなんてもういませんから。

確かに文京自治区として東京都から分離独立して独自の条例を好き勝手たくさん設けてお互いを縛り合うのもいいかもしれませんね。

私権に制限をかけていい代表的なパターンを区として10個くらい定めて区の憲章の脇にでも明記しておいてはいかがでしょう。