（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3151: 匿名さん]

景観と住環境を考える全国ネットワークの機関紙に宝生ハイツ建替えの問題点が載っていますよ

[3152: 匿名さん]

文京区のマンション計画は原住民の反対があるからJFA跡地の三井の再開発も一悶着ありそうやな。
デベもそういうリスクありきで計画立てないとね。

[3153: 購入経験者さん]

>>3151 匿名さん
なぜ建て替えをしなければいけないのか、なぜ総合設計制度なのか、そこを無視してひたすらにオラが主張を声高に叫ぶのは成熟した市民社会の一員とみなすことはできない。

[3154: 匿名さん]

宝生能楽堂の建替え計画に景観と住環境を考える全国ネットワークが疑義をもっているのは確かと思う

[3155: 匿名さん]

ツイッターにいるデベ周辺の人達はNIPPOに同情的で文京区民を厄介者と思ってる感じだよねw

[3156: 匿名さん]

再開発反対派の会合に参加したことあるんだけど、
主催してる人々は元々地域に根付いている人で、
区政に憤りがあったり実際に迷惑こうむってるって人が多い。
人格もまとも。

そこに不純物が混じってくるんだよね。記者崩れの活動家が。

[3157: 匿名さん]

区長を変えるところから　かな

[3158: 匿名さん]

文京区は立地の良さに胡座をかきすぎ。

[3159: 匿名さん]

立地が良いから高さを抑えて建てても十分に採算がとれる

[3160: 評判気になるさん]

>>3157 匿名さん
区長は変わるの？
代える方が早くない？

[3161: 匿名さん]

今の文京区長は独断専行というよりバランス重視で敵を作らないタイプの人。区議会や文京区役所が変わればそれに合わせて変わっていく柔軟さはあると思う。最近の行政の動向をみると、区民の層が変化するとともに文京区は変わってほしいという世論が高まっているようで、それに応じて今後変化していくのではないかと思う。このあいだの区長選でもかなり肝を冷やしただろうしね。

[3162: 匿名さん]

次は女性の区長が誕生しないかな

[3163: 匿名さん]

文京区で女性区長って嫌な予感しかないわ

[3164: 匿名さん]

文京区議会に女性の議長はいましたね

[3165: 匿名さん]

港区女子の上に君臨する桜蔭→東大理三の強者女性（美容外科医）
https://i.imgur.com/6BqTXy5.png
http://michaelsan.livedoor.biz/archives/52039703.html

[3166: 匿名さん]

海老沢さん僅差で負けたよね。惜しい！

[3167: 匿名さん]

>>3166 匿名さん
まあ彼女はなにをするにも土地がないって言ってたからな。
土地をどうやって捻出するかとなればもう再開発しかないよな。
高層の多目的施設を作って上の方をマンションにでもしてデベロッパーの金で建設させちゃうのが一番だよ。豊島区とか中央区にできて文京区にできない理はない。

[3168: ここの社長は日本人？]

不動産屋の金儲けのために、わざわざ日本トップの女子校に嫌がらせみたいなことをするなよ
本当に品がないな

不動産屋の金儲けのために、日本を背負うトップへの教育に影響が出たら
日本国への背信行為になるぞ

ただでさえ、日本トップの頭脳が低下してやばいのに、金儲けで拍車をかけてどうするの？

[3169: 匿名さん]

学校の方が高層化しやすいのに、そういうことをしない。偏差値は日本一だけど、知恵が足りなさそうなのが残念。

[3170: 匿名さん]

不動産屋の思考でしか考えられない人なんだね

[3171: マンション掲示板さん]

>>3169 匿名さん
学校の方がってことは他の用途は高層化しづらいの？

[3172: 匿名さん]

城東小学校

[3173: 匿名さん]

そっちが特殊な事例と思うけど

[3174: 匿名さん]

ここの近所見ても学校は高層化しやすいのわかるっしょ。

[3175: 口コミ知りたいさん]

>>3174 匿名さん
マンションよりも学校の方が高層化に向いてるの？

[3176: 匿名さん]

向いてない

[3177: 匿名さん]

豊島岡女子学園とかは8階建てだし
https://www.toshimagaoka.ed.jp

東京都立工芸高等学校は地上9階地下2階だよね
https://www.metro.ed.jp/kogei-h/our_school/feature.html

茗台中学校も地上8階地下1階
https://www.mext.go.jp/b_menu/shingi/chousa/shisetu/002/toushin/011001...

こうした高層の校舎を建てる理由は限られた校地の中で、十分な教室スペースと各種設備、グラウンドを確保するため。都市では日当たりも高層の方がよくなるよ。

[3178: 名無しさん]

>>3177 匿名さん
重ねてお聞きしますが、
「学校の『方が』高層化しやすい」
というのは何と比較してのお話ですか？

[3179: 匿名さん]

高層化推進の人の偏った主張なので。

[3180: 匿名さん]

魂のステージが高い文京区民こそ天空に近い高層階に住むべきです

[3181: 匿名さん]

>>3178 名無しさん
区報ぶんきょうを読んでないのですか？
2014年3/20号は試験に出るのできちんと読んでくださいね。

[3182: eマンションさん]

>>3181 匿名さん
重ねてお聞きしますが、「学校の『方が』高層化しやすい」 というのは何と比較してのお話ですか？
説明できないのですか？

[3183: 匿名さん]

>>3182 eマンションさん
4面の下段3をお読みください。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0282/8573/140320zettaitakasa.pd...

[3184: マンション掲示板さん]

>>3183 匿名さん
ここの話ではなく区内の一般論を語られていたのですね。。。

[3185: 匿名さん]

用途が学校の場合に適用されるのでしょうが、複合用途の建築物にも適用されるのですかね。。。

[3186: 匿名さん]

学校はその他の建築物よりも優先されるというところが重要な点です。
ここはそれが逆転しているから違和感があり、これだけ問題にもなっているのでは。

[3187: 匿名さん]

マンションとの複合用途の建築物に適用できるかどうかによって変わって来ます。違和感にはなりません。

[3188: 匿名さん]

>>3186 匿名さん
建設委員会でも議員さんが言っていたけれど、文京区内にある教育機関はとんでもない数にのぼっていて、その全ての周辺の土地の利用を制限するということになったらとんでもない規模の私権の制限を加えることになる。

順天堂のキャンパスホスピタルみたいなものを想定している規定に決まっているじゃないか。

[3189: 匿名さん]

8階ぐらいまでは学校の用途に供して、9階から20階は公営住宅というのでもいいと思うよ。共産党さんがしきりに主張していたよね、公営住宅の整備。とにかく文京区って土地がないからさ。

[3190: 匿名さん]

そのような計画では学校としての特例は認められないと思うよ。

[3191: 匿名さん]

>>3190 匿名さん
ブルガリ小学校こと中央区立城東小学校の例もあるしね。あれよりも公共性がより高いから認められる可能性は高いと思うね。公営住宅ができるとなったら共産党も反対できないだろう。

[3192: 匿名さん]

執拗にマンションと女子校を合体させようとする、けしからん人がいますね。。。

[3193: 匿名さん]

桜蔭学園だよ。
その辺の学校と一緒に考えない方がいいよ。

[3194: 匿名さん]

>>3193 匿名さん
>その辺の学校と一緒に考えない方がいいよ。
私学協会を敵に回すような発言はお控えください
https://www.tokyoshigaku.com/

[3195: 匿名さん]

三井不動産も分かっているはずだが。。。

[3196: 匿名さん]

そういう特権階級の驕りから出た失言だろうという印象を与えるような発言を書き込むのは学校への誹謗中傷を書くのと同じだからやめなさい。削除依頼どころか弁護士から内容証明が届くかもしれませんよ。

[3197: 匿名さん]

はっきりいって、騒がれて迷惑だと考えているご父兄や生徒も多いと思う。煽った新聞やテレビも無責任すぎますね、マンションのオーナーは特権階級にも属さない、社会に貢献し汗を流す青春時代を過ごし、引退した老人ばかりでしょう。社会の先輩への敬意がない、輝かしい歴史と伝統に泥を塗る一部の人の発言には残念としか言いようがありません。

[3198: 匿名さん]

特定政党の売名行為に利用された時点で本当に残念。建設的な議論から遠ざかってしまった。情報の発信が止まった今は、冷静な議論がなされているはずです。静かに見守ろうじゃないですか。特に絶版雑誌のライターさん、ちょっと静かにしてもらえませんか。

[3199: 匿名さん]

着工まで５年はかかりそうです

[3200: ご近所さん]

もういいかげん反対派の輩に東京都都市計画審議会と都議会都市整備委員会で引導を渡してほしいですね。

[3201: 匿名さん]

>>3194 匿名さん

レベルの話をしているのではないです。
校風の話です。
柔軟じゃないですよ。

[3202: 通りがかりさん]

震災勃発して宝生ハイツに犠牲者が出て忠弥坂に慰霊碑でも建ったら毎日あの坂を通る学園の皆さんはどう思う?

[3203: 匿名さん]

> 東京都都市計画審議会と都議会都市整備委員会
どのように関係するのですか？　教えてください。

[3204: ご近所さん]

>>3200 訂正です。
都市計画審議会ではなく東京都建築審査会です

[3205: 匿名さん]

それ以前のところで止まっているようですが

[3206: 通りがかりさん]

文京区議会は腹を括ったようだね

[3207: 匿名さん]

当事者の意識がないからね

[3208: 匿名さん]

優しいよね、訴訟騒ぎにすらならない。あまりの誠実さに涙がでてくる。

[3209: 匿名さん]

訴訟になって良いとのお考えですね。

[3210: 匿名さん]

というより、優しい人たちだなと思う。大きな声で騒がれて辛いだろう、活動家は酷いな。

[3212: 匿名さん]

宝生ハイツが訴訟をするのですか？

[3213: 匿名さん]

都市計画への挑戦を続けるのですね。

[3214: 匿名さん]

訴訟はいつですか？

[3215: 匿名さん]

>>3212 匿名さん
違法建築、手続き瑕疵くらいの論点での法定闘争になるんでしょうかね

[3216: 匿名さん]

防災都市への取り組みに冷水をあびせかけるのですね。

[3217: 匿名さん]

周辺住民の住環境への配慮をしましたか？

[3218: 匿名さん]

総合設計制度で日照と通風を確保し、隣地との離隔も最大限とって配慮をしているようですが？他にも数々の譲歩をしているようですが、それ以上に望まれるのですか？

[3221: 匿名さん]

着工までに5年は要するだろうな。

[3222: 匿名さん]

鬼籍に入る所有者の方も増えるでしょうが、おそらく相続を控えて売りに出る物件も増えるでしょう。仮にどこかのデベロッパーが買い占めていたら...

[3223: 匿名さん]

面積の半数程度を能楽師の法人が所有していますから、個人の集まりの管理組合というのでなく能楽師の法人の支配のもとの管理組合と見るべきでしょうか？

[3224: 匿名さん]

生徒さんもここから通学しているので、ご父兄からお聞きになったらいかがですか？

[3225: 匿名さん]

デベロッパーを儲けさせるだけですか？

[3226: 匿名さん]

お住まいの方々が日々直面している老朽化による不具合もあるかと思います。建て替えさせてあげたいと思うのですが。

[3227: 匿名さん]

総合設計を適用せずに建て替えてはいかがでしょう？

[3228: 匿名さん]

そこなんですよね、非常に奇妙に部外者である我々が感じるところは。

総合設計制度を使わないと隣接する学校や神社の日照を大きく阻害する計画になってしまうというところです。確かに遠く離れた場所の土地を持っている人は日照を遮られなくなるかもしれません。ところが総合設計制度を使わないとなると敷地いっぱいの計画となって隣接する土地の日照を商業地、さらに高度地域として許される最大限に邪魔する計画しかあり得なくなってしまう点です。あえて日照を悪化させる計画を求める人と、悪化させない計画を求める人とが共闘するというのは珍しいと思います。

[3229: 匿名さん]

もう一つ私が感じる懸念は、建て替えができないとなったら安く売り払って多くの住民が立ち去るという危険性です。おそらく近隣の人々との対話を望むであろう、昔から住んでいる住民の皆さん（多くは高齢化し、あるいは相続した若い人もいるかもしれませんが）が、建て替えを諦めて不具合のある老朽化した家を売るというのは合理的な選択肢だと思います。買うのはおそらく投資家でしょう。地域の人間関係など全く考慮しないビジネスマンです。彼らが問答無用で建て替えるとき、地域の人々の意見を聞かない利益を最大化する計画にするだろうということです。

[3230: 匿名さん]

建て替えができない、老朽化した物件を高く売ることはできないですよね。そこに投機的資金が入る可能性は極めて高いです。何十年も一緒に住んで、お祭りにも参加したりして地域の活動に参加した人も立ち去る可能性は大きいのですが、代わりにやってくるビジネスマンは訴訟など恐れませんよ、逆に訴えられるかもしれません。

[3231: 匿名さん]

こういう事態はコミュニティの危機です。

私のいる町会はマンションを受け入れてきました。そして不動産価値も上昇し、多くの地権者が利益を得ています。地価が上がれば、再開発も容易となり、個人では限界を迎えた老朽化したオフィスビルや家をより価値の高い商業ビルに建て替えることも視野に入ってきます。反対運動だけではなく、もっと建設的な方向性がないものかと余所者は考えてしまいます。

[3232: 検討板ユーザーさん]

>>3231 匿名さん
伝統芸能vs町会、神社、進学校の法廷闘争に裁判所がどう判断するかを見守るしかないね
所詮はカネを巡る争いにすぎんやろ

[3233: 匿名さん]

まだ裁判になっていないと思いますが

[3234: 匿名さん]

貴方、知らないんですね？

[3235: 検討板ユーザーさん]

> 伝統芸能vs町会、神社、進学校
伝統芸能、デベロッパー vs 町会、神社、進学校

[3236: 匿名さん]

建て替えができない物件は投資家は避けると思いますが。

[3237: 評判気になるさん]

>>3236 匿名さん

いえ、建替はできますよ。
3227の方が仰っているように総合設計制度を使わずに、適法に、
隣地ギチギチに建築基準法の許す限り、商業地域の最大建蔽率で天空率を発散方式で利用して（※閉鎖ではなく）やれば、絶対に負けはないです。

この地域の住民だと、まだくだらない受忍限度の議論で多少の抵抗をする程度が関の山でしょう。

投資家が安く買い叩けば後は総合設計なんかやらずに単純な建基法通りの建替です。
あなたやそなたのごくふつうの一軒家を建て替えるのと何ら変わりません。
中高層なので近隣説明はありますが、所詮は説明であり、建て替えさせないことはできません。

公開空地の議論もいらない、隣地までの離隔の議論もいらないです。
商業地域に用途指定されているという純然たる事実もわからない地域住民。

もういいんじゃないんですか？
宝生ハイツの皆さん。

手出し増えてもいいので、容積割増なんて使わずに（総合設計なんて使わずに）、
シンプルに建基法その他の関係法令に基づいて、隣地離隔ギリギリまで寄せて。

影をがっつり落としながら建て替えしましょうよ！！

ここは商業地域ですよ！！！

[3238: 評判気になるさん]

日影はないから発散、閉鎖は関係ないか。

[3239: 匿名さん]

総合設計を適用しないと日影が増えるのは事実でしょうか？

事業者は近隣説明会でそれを示せなかったようですが…

[3240: 匿名さん]

総合設計を適用せずに建て替えが良いと思います。

[3241: 匿名さん]

少なくとも総合設計制度を利用しないで最大限容積率を使い切る設計になれば、当然隣地境界からの距離は近くなると思いますので、計算したわけではないですが建坪が小さく離隔が取れる総合設計制度を利用した場合よりも明らかに隣地への日影の影響は大きくなると思います。圧迫感も相当なものになりそうです。

[3242: 匿名さん]

無責任な部外者が煽っているだけなので、おそらく内部の人は真面目に話し合いを続けていると思います。建て替えができると信じています。

[3243: 匿名さん]

無責任な他所者が無双する前に、地元の人同士で納得できる良いものを建ててください。おねがいします。

[3244: 匿名さん]

法廷で真剣なのは当然のことでしょう　

[3245: 匿名さん]

>>3243 匿名さん
三井不動産も他所者でしょうね

[3246: 匿名さん]

>>3245 匿名さん
建築お知らせ看板には三井不動産とは書かれていないようですが。

[3247: 匿名さん]

それは三井不動産が他所者であると言いたいのですね。

[3248: 匿名さん]

三井不動産は協力者だから、地元かよそ者かなんて関係ないはずですが

[3249: 匿名さん]

>>3237 評判気になるさん
一般設計でも、女子生徒の着替えを覗かれるし、神様の宿る神社を見下ろすことになるんだからアカンやろ
とにかく建替えるなと町会長たちは言ってるんちゃうの

[3250: 匿名さん]

一般設計より総合設計のほうが周辺にとって良いことを事業者が示していないようで。

それぞれでどのような建物になるかをパースで示せばいいと思うのだが、それを事業者が拒んでいるようで。まさかと思うが、管理組合も、確かめてなかったりして。