（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3066: マンション検討中さん]

>>3065 匿名さん
この辺りは法定再開発は使えないと感じるのですが。。。
見た感じですがほとんどの建物がRCですよね？

[3067: 匿名さん]

自分は2つの中規模マンションの建て替えを内部と間近で見てきたけど、住民同士の対立が必ず発生して最後の最後まで揉め続けるし、最終的に主導した側の住民も結果的には竣工後に去っていったり…
宝生ハイツの場合それに加えて桜蔭との交渉があるわけで、住民代表の方々はストレスが半端ないだろうなと思う。

[3068: 匿名さん]

>>3066 マンション検討中さん
法定再開発はハードルが高いですが、総合設計制度なら割と使えると思います。確か敷地面積500㎡から使えます。

[3069: 匿名さん]

>>3066 マンション検討中さん
そういう形でなくても道路をなくしたり、建物の場所を移動したりすることは可能ですよ。ビルとはいってもかなり老朽化が進んでいますし、今一番苦しい中小オフィスビルが大半ですから先行きが心配です。今需要があるのは広い大規模オフィスですし、飲食テナントにしても箱の大きな省力化の効果が大きいものが人気です。

大きな土地に集約して総合設計制度を使ったりする再開発は可能です、というかやらないと小さな土地が次々と切り売りされて賃貸マンションだらけになっちゃいますよ。賃貸だらけの地域ではマナーの悪い住人が騒いだり、タバコのポイ捨てや立ち小便したり、乱暴に自転車を乗り回したり、玄関先のゴミ捨て箱が溢れていたり、そういうの見たことあるでしょう？

ここは駅が近いから、そういう方向性にしかならざるおえないでしょうね。土地の価値はダダ下がりですね。

[3070: 通りがかりさん]

>>3069 匿名さん
「そういう形でなくても道路をなくしたり」
ってどういう方法があるのでしょう？
区画整理？
そこまでひどい土地利用状況ではないと思いますが。。。

[3071: 匿名さん]

>>3070 通りがかりさん
銀座三越の事例がありますね。
学校の環境をよくするためという錦の御旗があれば、区道ごときあっという間に廃止できるでしょう。日当たりをよくするために敷地の東北側に建物を集約し、南西側をグラウンドと公開空地にすれば良いと思いますね。さらに総合設計制度を利用して建物の高層階は定借でマンションにして建設費を捻出するといいでしょう（もちろん入り口は別ですよ）。学校に合格した父兄がご褒美に学校の上のマンションを借りてくれるかもしれませんね。

[3072: 匿名さん]

もし近隣が一体となる再開発の手法をとれば低地の神社を忠弥坂の上の日当たりのいい敷地へスワップすることもできますよ。大きな建物を建てるのは莫大な原資がいるため、建設資金は総合設計制度を利用して発生した容積をマンションなどにして販売した利益をあてることが前提となるでしょう。神社は高さが必要ないためたくさんの容積を販売できるでしょう。売るのが嫌なら定借でもいい。

[3073: 匿名さん]

木造密集地域でしか再開発ができないなら、ビルだらけの春日後楽園とか、今進行中の後楽二丁目とか再開発できているのはなぜですか？中小のビルを集約して大きな床面積の取れる大企業も入れるようなオフィスを作る、証券化の手法をとれば地権者一人一人の持分に合わせて物件を細分化する必要もない。不動産のプロを呼び入れることでさまざまな知恵が集まるはずです。疑心暗鬼で人を信用できない人は、良い話も舞い込まないし、そもそも従業員を雇って事業を回すことすらできないでしょう。

[3074: 匿名さん]

>>3071 匿名さん
なるほど、都市再生特区の適用をお考えなのですね。
そこまでの大仕掛けをお考えとは！
まずは都市再生緊急整備地域の指定を得るところからですね。
頑張ってください。

[3075: 評判気になるさん]

>>3073 さん
後楽二丁目を例に取ると区の資料では
＞一方で、「後楽二丁目南地区」および
＞「後楽二丁目北・北西地区」の地区
＞の内側については依然として木構造
＞の建物が多いため、より一層の不燃
＞化促進が必要である
となっています。
（該当部分貼っておきます）
より詳しく学びたいなら都市再開発法に当たってください。
区に問い合わせるのもよいでしょう。

[3076: 匿名さん]

金刀毘羅宮の緑を守っていただきたい

[3077: 匿名さん]

都市計画法にもとづく開発行為はそこまで制限されていないと思いますけどね。
許可が必要とはいっても現状は都市計画に沿った土地利用がされていないわけで、十分理由になると思いますが、違いますか？

[3078: 匿名さん]

>>3076 匿名さん
日当たりの悪い谷間から日当たりのいい高台に移動したら根本的に解決されると思いますよ。

[3079: 匿名さん]

総合設計制度を利用することができなくなれば、容積率や高さについて定めた都市計画に沿った地域の土地利用を促進できなくなるわけで、東京都には毅然とした対応をお願いしたい。

[3080: 匿名さん]

東京都が毅然と止めているのかも…

[3081: 匿名さん]

丁寧に話し合いをしているんじゃないかと思いますね。でも、総合設計制度が使えない地域にしてしまうと、その＊＊は無関係な第三者にもふりかかりかねませんから。よくよく考えて話し合いをしてほしいですね。

[3082: 匿名さん]

都市計画は最終的には自治体の覚悟しだいだと思うんですよね。一部の反対勢力が拒否権を安易に乱発するようになれば政策は止まってしまい、民主主義のルールがだいなしになるという代償を払うことになります。民主的に決めたことはしっかりと実施してほしいです。

[3083: マンション掲示板さん]

>>3081 匿名さん
妙な伏せ字は使わないでください。
下品な印象を受けます。

[3084: 通りがかりさん]

>>3082 匿名さん
「一部の反対勢力」には「拒否権」があるのですね。
どのような手続で拒否権を得るに至ったのでしょうか？

[3085: マンション掲示板さん]

（あくまで推測だが>>3081の伏せ字はここの掲示板が特定ワードにかけるフィルターじゃないか？）

[3086: 通りがかりさん]

>>3085 マンション掲示板さん
（なるほど、そういう可能性として受け止めときます）

[3087: 匿名さん]

>>3083 マンション掲示板さん

>>3085 マンション掲示板さん　が指摘していますがここの掲示板の仕様で伏せ字になったものです。日本語２文字で、英語で言うとcurseですね。
１文字目は映画呪怨の怨の前の一文字で、２文字目はひらがなの"い"です。

どういう経緯でNGワードになったのか興味ありますね。

[3088: 匿名さん]

SNSなんかを日々見ていると、およそ人間のすること全てに反対者はいるものだなと実感します。それを１００％なくすまで必死で説得をしようとするのは、ある意味大変な優しさだと思うのですが、合理的ではないと思います。

全員一致でないと決められないというのは大変なハードルで、行政手続きを麻痺させ、民主主義のシステムを崩壊させてしまう危険性があります。全ての人が大賛成するのは望ましいですが、それにこだわるべきではない。

[3089: マンコミュファンさん]

>>3088 匿名さん
まったくおっしゃるとおりです。
近隣多数がこぞって反対しているという事実を事業協力者、設計、コンサル、そして行政は民主主義の立場で重く重く受け止めて欲しいですね

[3090: 匿名さん]

>>3089 マンコミュファンさん
>近隣多数
どこもそうだけど、反対する人は多数派だと主張するんだよね。
沈黙を守っているマジョリティはどう思っているやら。

[3091: 匿名さん]

コンサルを変えるところから始めてはいかがですか？

[3092: 匿名さん]

確かに無名の＊＊＊っぽいコンサルなら、面倒臭い事抜きでぱっぱと建て替えてしまったことだろう。敷地いっぱいギリギリで建てて風も光も全て奪っちゃって、今頃大いに恨まれただろうな。

[3093: 匿名さん]

>>3092 匿名さん
おお、伏せ字がまた発動か。
カタカナ３文字の反社会勢力の通称ね。

[3094: ご近所さん]

総合設計反対の人へ
令和５年６月２６日文京区議会 建設委員会（速報版）を一部抜粋してお届けする。熟読して再考するように。
○依田委員 請願第７号についてですけれども、この請願については、桜蔭学園と宝生ハイツの間の建築紛争を例に取り上げられておりますけれども、この件に関しては都の許認可事項であるということ等々を除いて考えても、この例に関しては宝生ハイツの建て替えを実施する方々も区分所有者がつくる建て替え組合でありまして、長年、その地に住んで、今後も住み続けたいと思っている住民の方でございます。耐震性不足等々あって、その建物を建て替えるために今回のようなスキームをつくって建て替えを進めると、大きい建物を造って余った床を売るということで、ようやく建て替えの合意ができたというところがあるかと思います。そういったことを鑑みますと、当然、当事者同士の交渉に委ねるべきというところもありますし、それから一般論としても、こういった例もあるということを考えると、隣が教育施設だからということ、それから文教地区だからということだけで特別扱いするというのはやっぱり何か違うのではないかなというふうに考えております。
○西村委員 第１項につきましては、建物を建てる際には様々な規制の中で建てることになり、総合設計そのものは防災や安全などの意味でも有用な制度であるため、規制を強化するのではなく、当事者同士の話合いの中でバランスを取ってうまく解決していただきたいと考えます。宝生ハイツの件は、規模の観点から、東京都で総合設計の審査やあっせん、調停が適切に行われるものと認識しております。規模に応じて都、または区が適切に審査等を行うという制度であり、都が審査するものについて教育施設の周りだけ区も関与するというのは難しいと考えています。
第２項につきまして、地域隣接地から学校施設への日影は許されませんが、学校施設から地域隣接地への日影は許されるような一方的なルールを整えるとも読めます。また、教育施設の隣接地に後から高層建築物を建設、建築する場合とありますが、建築を制限するルールが、先に建てたか後から建てたかで変わるというのも、後から建てる側からすれば納得がいかないのではないかと考えます。自分の土地の隣に学校施設ができたために、これまで建てることができた建物が建てられなくなり、逆に隣の学校施設に合わせて制限された建物を建てた後で、その学校施設がなくなったら、もう好きなように建てていいですよとなるような隣に振り回されるルールは公平性という観点で問題があると考えます。
○豪一委員 自由民主党は、請願第７号、まず第１項について、私が子どもの頃、冬になると国立競技場は高校サッカー、代々木体育館だとか東京体育館でもやっていますけど、高校生のバスケットボールをやっていて、本郷一丁目というのは、その高校生が泊まる旅館がいっぱいあったんです。由緒正しき古い旅館がたくさんあったんです。それが、昭和25年にできた建築基準法の後、第一種文教地域というのができて、この請願には詳しく書いていなかったけど、旅館とかホテル、両方とも文教地区にはできなくなった。そういった由緒正しき旅館が、文教地区という名前をつくるために協力してできなくなったわけです。そういう歴史がある。今、そういう制限があって、残念ながらそういう旅館がなくなっていったということもございます。地域の人たちというのは、こういった教育環境を守るために、こういう制限を旅館の人が受け入れてきたという歴史がある。建築基準法、先ほど佐久間課長から説明がありましたけど、そういったいろいろな制限もあるという中で、この上にさらに制限をかけることが、既にこの話を聞いている上で宝生ハイツと学園側にいろいろな交渉を受け入れてきて、宝生ハイツ側も譲っている部分があるらしいんですよね。幾つもある。そういったものをやっているのに、それ以上にいろいろな規制をしたり何か制限をかけるということは、財産権を侵害することにもなる。ましてや都市計画法に定められた、文京区というのは都市計画地域であって、近隣商業地域だとか商業地域の中にあると。ほかの例えば港区なんかを見ても、名門の高校が商業地域の中にあって、その名門というのを維持しているわけですし、それは時代とか環境に、ある程度、しっかりと遵法性があるものは従っていかないといけないというふうに考えています。自由民主党は第１項については、これ以上やると財産権に大きな影響を及ぼすことにもつながりかねないということで、まず不採択。第２項については、学校施設整備指針に基づいた教育施設の隣接地に教育環境を悪化させるような日影をつくるような建築計画を認めないというものなんですけれども、気持ちは分かるけれども、建物を建てるということは、一日中、全く日が当たらないということはあり得ないじゃないですか。建築すれば日影は必ず生じるものであって、その日影が隣地の教育環境を悪化させるかどうかというのは、今回の相手側の宝生ハイツも、ある程度、譲っているという話も聞いております。相手側の教室の配置や窓の向きによって変わってくるし、その相手側の主観というのも当然あると思うんです。このような相手方の状況とか考え方次第で変わっていく問題というのは、これは請願とかじゃなくて、やっぱり当事者同士でしっかりと解決するものであって、それに建築指導課にもあっせんと調停とかいう制度があるわけですから、その中でしっかりと解決すべきであって、あらかじめルールで規制するというのは現実的ではないというふうに考えております。ということで、自由民主党は第２項についも不採択ということでお願いいたします。

[3095: 匿名さん]

議員ご本人ですか？
長文ご苦労様。

[3096: 評判気になるさん]

参考になりませんね
主観的な意見表明だけで議論になっていない

[3097: 匿名さん]

>>3094 ご近所さん
与田委員の主張はは総合設計制度によって建設費用を賄うことで、ようやく建て替えに辿り着いたもので、耐震性も不足していて緊急性がありさすがに隣が学校だからダメというのはいかがなものかって話ですね。まあ常識的な判断かと思います。

豪一委員の話で驚くことは、旅館が複数営業中だったのに、そこに文教地域の指定を強引に行なった結果、廃業においこまれたという段ですね。何があったのかわかりませんが、戦争中の官僚が引き続き戦後も行政を担っていたことを考えると、自治体の決定に民が無理やり従わされるという大日本帝国憲法の精神がまだまだ骨の髄まで染み込んでいた行政が何か政治的な合理性があって、無理やり区民を犠牲にしたのかなと思ってしまいますね。当時のことを恨んでいる人も近隣でまだご存命かもしれませんね。

ポピュリズムはときにファシズムの匂いがしますが、文京区にもそんなことがあったんですね。

[3098: eマンションさん]

>>3097 匿名さん
フラットな立場同士なら法令に沿った総合設計による建替えなので何の問題もない話だが、町会、神の使い、最高レベル女子高といった特別な立場の方々からの問題提起なので行政としては従わざるを得ないのかなと思ふ

[3099: 匿名さん]

令和5年6月26日建設委員会会議録速報版を読んでいるんだけど、30ページに品田委員の発言に興味深い事実が述べられていて、

"かつて、大分前ですけれども、私の学区の金富小学校の南側に凸版印刷のラグビーボール状のものが建つときに、学校の施設に日影を落とすということで、特に校庭に日影を落とすということで、むしろ逆に高くしていただいて、公開空地を子どもたちの遊び場にしていただいたり、学校に関しては、あそこのトッパンホールで合唱発表会をやっていただくとか、そのときの議員たちでいろいろな条件整備をして御納得いただいたりとか"

凸版印刷の本社が建て替えとなるときに、小学校が日陰になるから"むしろ逆に高くしていただいて"と言っているんだよね。さらに文京区が率先して総合設計制度の活用による建て替えを指導していることが語られている他の参加者の話もあり、どうやら総合設計制度による建て替えを推進する会派が区議会においても多数を占めつつあるようだ。総合設計制度に反対するという戦術は破綻したと考えるべきだろう。

今回の「教育環境悪化を避ける区独自の仕組みやルール等を整える検討を求める請願」については請願事項第１項、第２項とも、採択１、不採択６で不採択になった。採択は小林副委員長 ただ一人...ずいぶんと孤立したもんだね。

[3100: 匿名さん]

外堀はもう埋まってしまったんじゃないかな。

[3101: マンション掲示板さん]

>>3099 匿名さん
現行の総合設計制度における受益と地域貢献のバランスが均衡していないことの一例ですね。
地域貢献が形だけの公開空地だけでは均衡を欠くのでホール使用機会提供その他追加の地域貢献策を凸版さんが提案し地域の賛同に至ったのでしょう。
事業協力者さん、ここで何をすべきか、よくよく考えてくださいね。

[3102: 匿名さん]

昭和五十二年の九月に取り交わしたとされる覚書の件で揉めてるのかと思ってたけど違うの？

[3103: 匿名さん]

着工までに5年はかかりそうですね

[3104: 匿名さん]

2030年頃が東京の人口増加のピークで、以降は減少に転じると予想されているね。
宝生ハイツ、湯島ハイタウン、ル・サンク小石川後楽園… この辺の建て替えが実現する頃にはマンション価格下落してそう。

[3105: 匿名さん]

>>3101 マンション掲示板さん
話をはぐらかそうとしているように思えるが、
高くすることで日陰を減らすように"配慮"したというところが重要だと思うよ。

高くすることによるメリットをもう少し考えてもらってもいいと思う。

[3106: 匿名さん]

時間が経つごとに徐々に世論の流れは建て替え支持に変わっているように思います。

[3107: 検討板ユーザーさん]

2億3億で売るには眺望が重要
周辺から図抜けた高さにする必要あり
周辺環境を犠牲にして生まれるのは普通の勤労者世帯ではけして買うことのできないプレミア住戸です

[3108: 匿名さん]

東京都は総合設計制度というスキームで老朽マンションの建て替えをさせるという政策を推進しています。公開空地などのパブリックに開かれたスペースを提供させるかわりに、容積率や高さを割り増しして建築面積で損をする部分を補填させてあげることで公開空地や隣接する土地からの離隔をふやし、通風や日照を改善させ都市空間を豊かにしてくれます。

高い建物を期待しているのは東京都です。

[3109: マンション検討中さん]

>>3105 匿名さん
では話の本筋とは何か端的に述べよ

[3110: マンション検討中さん]

>>3108 匿名さん
笑止
単なるメニューの提示
それにふさわしい立地・環境の場合に限り採用妥当

[3111: 匿名さん]

>>3104 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園は建替えって言うのかね？

[3112: 匿名さん]

>>3110 マンション検討中さん
ふさわしいかどうかを考える主体はどこかという話でしょう。

東京都は総合設計制度による建て替えは東京都にふさわしいと考えている。違いますか？

しかも我々は投票によってそういう為政者、都知事、都議会議員を選んでいる。
文京区議ですら、多数派は総合設計制度による建て替えに異論はないと言う。もちろん、話し合いをするべきだという立場は堅持しているが、後日の別な委員会で、立ち退きに反対する居住者への民事訴訟への賛意を条件付きながら１対６で可決した建設委員会の状況を見ると、ここの建て替えの異議申し立てにそろそろ現実的な落とし所を誠意を持ってお互いに定めたら、という気持ちは文京区議会ですら多数派だと思うよ。特に建設側は大きく譲歩をしているようだしね、フーテンの寅さんならなんて言うかな。

[3113: 匿名さん]

>>3109 マンション検討中さん
>では話の本筋とは何か端的に述べよ
総合設計制度は既存の建築基準によってないがしろにされている、彩光や通風だけでなく、パブリックな空間の創出という視点での建築者への配慮を求めている点で優れている制度だということです。それに反対することで自分の首を絞めるような事はしない方がいい。私が町会の会長なら、何かの会合で会った時にお前何しているんだよ、と諌めるところですが。

[3114: 匿名さん]

町会長が70メートルマンションに反対していますが

[3115: 匿名さん]

日本政府や東京都は総合設計制度を適用することによって、高齢化して借金もできない高齢者の住む老朽化マンションの建て替えを促進したいと考えているようです。