（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3026: 匿名さん]

>>3024 評判気になるさん
環境保全を諦めるかわりに1億円もらえるとしたらどうでしょうか。皆さん1億円を選ぶのではないでしょうか。あなたはどうですか？

[3027: 匿名さん]

環境保全の方を重視しますが。

[3028: 匿名さん]

1億円いらないなんてお金持ちなんですね。環境保全を求めるなら、こんなゴミゴミしたところに住んでないで、もっと良いところに引っ越せばいいのにと思います。

[3029: 坪単価比較中さん]

・桜蔭→東大→財閥系大企業の女性と結婚し家で子育てに専念してもらう年収三千万以上のエリート男性
・桜蔭→東大→財閥系大企業のバリキャリ女性と結婚し養ってもらいつつ家事と子育てと妻のケアに専念する無職主夫

どちらが幸せですかね？

[3030: 評判気になるさん]

>>3029 坪単価比較中さん
楽しいですか？
こんな事書いて。
読み返して恥ずかしくなりませんか？

[3031: マンション掲示板さん]

>>3021 匿名さん
認可地縁団体（地方自治法第260条の2）なのですか？

[3032: 通りがかりさん]

>>3028 匿名さん
嫌になったらその土地を捨ててよそに行く方はそういう発想になるのでしょう
長年この地を慈しんできた方はそういう考えは持ちえません

[3033: 通りがかりさん]

桜蔭卒の男？

[3034: 匿名さん]

> 長年この地を慈しんできた

こんなゴミゴミした商業地域に、そんな感情を抱くのですかね

[3035: 匿名さん]

>>3021 匿名さん
ということは三つの法人と二つ？の政党ないし政治結社がその組織をあげて、シンパのマスコミも巻き込んでよってたかって一般人のよせあつめであるマンション管理組合を叩いているということになりはしないでしょうか。

そして、総合設計制度を使った老朽マンションの建て替えという国や都が推進している政策にのっとった建て替えを阻止しようとしているわけですね。こういう視座から俯瞰すると、私は建て替えに賛成したくなってしまいますね。判官贔屓というのは日本人のもつ、弱者を保護する伝統ですが、これが発動するのではないでしょうか。

[3036: 通りがかりさん]

ここの事業協力者はどこ？
80平米2億で買えますか？

[3037: 匿名さん]

>>3031 マンション掲示板さん
そうです。認可地縁団体です。

[3038: 評判気になるさん]

>>3029 坪単価比較中さん

こんな事書いて。
読み返して恥ずかしくないですか？

[3039: 匿名さん]

>>3038 評判気になるさん
無視しましょうよ。レスがないからといって同じこと書くのも、なんだかなーです。

[3040: 評判気になるさん]

>>3037 匿名さん
そこまできちんとした町会が反対してるということは、ここの建て替え計画がいかに酷いかってことでしょうね
ただ私は管理組合のみなさんがそういう計画を自ら立てたとはとても思えません
区分所有者のみなさんが自分の建物を建て替える資金を持ち寄って今と同じ規模の建物を建てればそれで良いのですから。
いたずらな規模拡大、近隣影響など歯牙にもかけぬ強姿勢
裏で操ってるのはだれ？

[3041: 匿名さん]

都市計画に沿って適法な建築を建てようということだから、酷いというのは単なる個人の感想にすぎない気がします。むしろ東京都や文京区の計画に沿って、計画された通りの容積率や高さで建築することを牽制する強硬な意見は法治への挑戦とも言えるでしょう。定められたルールのなかで最大限リソースを活用し人が輝くのが我々の生きる自由な資本主義の真髄だと思います。

[3042: 匿名さん]

不思議に思うのは、反対している周辺の人・団体・学校も、ここと同じように総合設計制度を使えば資金面で有利に建て替えられるのに、なにしてるんだという点。

[3043: 周辺住民さん]

そこまで合理的に考えられないのが文京区民の限界なのです
だから稼ぎもそれなりで千代田区や港区のマンションは買えません

[3044: 通りがかりさん]

>>3042 匿名さん
学校の総合設計の事例は少ないと思います
グラウンド確保の必要があり公開空地をつくりづらいのと学校という性質からして高層化が馴染まないというところですかね

周辺で少ないのは敷地が基準面積に満たないのか、或いはまだ建て替えするほど老朽化していない、ということかなー？

[3045: 匿名さん]

中央区の城東小学校は再開発ビルの一部になっていますね。総合設計制度による建て替えではないと思いますが。

[3046: 匿名さん]

>>3044 通りがかりさん
文京区に限った話ではないでしょうが、個々の地主が所有する敷地が小さすぎるケースが多いと思います。ここの敷地に隣接する学校も道路で敷地を分割されてしまっていて、校舎の拡張に苦心しているように見えます。

子供達の学習環境を考えると再開発で道路を廃止したり、高層校舎の建設でグラウンドを確保したり日当たりがよくなるように配棟計画するのが良いと思えます。せっかくの高度地域なんですから、総合設計制度を使わずともそういう計画が可能なはずです。文京区や東京都も、こうした取り組みをするように制度について教えてあげたり、補助金や許認可面で支援することが望ましいと思います。みんなが制度を使えるとなったら反対する人はいないように思います、そんな大それたことはできないという絶望感、無力感が反対運動を煽っていないでしょうか。悪い奴らが企んで独占的に美味い汁を味わっているという誤解を晴らす必要があります、そうじゃない、みんなもできるんだよって広報しないと。

[3047: 匿名さん]

>>3045 匿名さん
校舎単独ではないけれど、再開発ビルの一部になっているというところが画期的ですよね。昔は都心は昼間仕事に行ったり、ナイトライフを楽しむ場所で人の住む場所じゃなかったように思うんですが、今は都心の商業地にマンションが林立し子供も増えています。そうした現代的なニーズを捉えると、足りなくなる学校や公共施設の充実のために、再開発の手法を使って公共の空地や小学校を整備する、あるいは日当たりが悪くなる学校を日当たりのいい場所に移転させたり、学校の敷地を分断する道路を廃止してひとつにまとめてグラウンドの敷地を確保させてあげたりするなどがもっともっと促進されるべきです。都心の土地は限られていますから。高度化しないとこれは無理で、高さ制限だけにこだわると誰も幸せにはなれませんよ？

[3048: 匿名さん]

ここは着工までに5年はかかりそうです

[3049: 匿名さん]

>>3046 匿名さん
学園の関係者は、建築関連の法規に疎いように思えますね。秀才ばかり排出しているはずなのに、どうしてか。

[3050: 名無しさん]

>>3049 匿名さん
排出って嫌味かーい

[3051: 匿名さん]

>>3049 匿名さん
それ言うなら輩出ですね。
建築や都市政策に詳しいOGが少ないのかもしれません。
まあ学校の先生にここ数年の間に起きた、制度政策の変化などフォローしろというのはさすがに酷かと。

こういうアイデアを民間にもたらして社会の改良にむすびつけるのが行政の正しい民への介入方法だと思うんですけどね。

[3052: 匿名さん]

>>3047 匿名さん
神の使い、才女の輩出元、地元の支配者と大手デベと伝統芸能の平行線の議論はまだまだ続きそうですなー

[3053: 匿名さん]

> 大手デベと伝統芸能の平行線の議論
まさにその通り

[3054: 匿名さん]

適法なら建ててしまえばいいんじゃないか。

[3055: 匿名さん]

>>3051 匿名さん
総合設計制度は50年以上前から存在するのですがね。。。

[3056: 匿名さん]

>>3051 匿名さん
一般論として、特に学校は官の介入を嫌いますよね。それでいて桜蔭学園が文京区に頼っているのは滑稽でもあります。

[3057: 匿名さん]

桜蔭ならOGのつてで比較的容易に官公庁のコネを得られそうなものですが、体制に反対しがちな教職員と体制の一員となった元生徒では、色々な面でタワマンの低層階と最上階くらいの違いがあるのでしょうか

[3058: 匿名さん]

>>3055 匿名さん
運用が変化して使いやすくなったのは最近のことだと思うけどな。

[3059: 匿名さん]

>>3058 匿名さん
詳しく教えてください

[3060: 匿名さん]

いっそ街ぐるみの再開発のきっかけになってくれればいい

[3061: 匿名さん]

[差別表現のため、削除しました。管理担当]

[3062: 匿名さん]

ここの建築計画が止まっていることに不満な人がいるようです

[3063: 匿名さん]

ここの建築計画が止まっていることに満足している人がいるようです

[3064: 匿名さん]

老朽化はかなり進んでいると思うので、そのうち建て替えはしなければいけないと思います。ただ、それが地域の価値を高める形で建て替えられるのか、そうでない形かの違いだと思います。

止めることが大事なのではなくて、地域がどうあるべきかが一番大事なのではないですかね。おそらく地元のひとはそこをしっかり話し合っているのではないかと思うのですが、この掲示板に来る無責任な傍観者はもっと酷いことになることを期待してにやにや笑いながらあることないこと書き込んでいるような気がします。

[3065: 匿名さん]

もともと形の悪い道路に分割された土地に建っていたり、低い土地のそもそも日当たりがあまりよくないところに建っていて不満を感じている人を再開発事業は救えるのにね。総合設計制度は使わせない、今よりも高い建物にする現状変更には反対、この主張は結果的に自分たちの首を絞めないだろうか。ひるがえって土地の価値を下げてしまうのではないか。今困っていることを改良する糸口をなくしてしまうのはいかにも残念なこと。

[3066: マンション検討中さん]

>>3065 匿名さん
この辺りは法定再開発は使えないと感じるのですが。。。
見た感じですがほとんどの建物がRCですよね？

[3067: 匿名さん]

自分は2つの中規模マンションの建て替えを内部と間近で見てきたけど、住民同士の対立が必ず発生して最後の最後まで揉め続けるし、最終的に主導した側の住民も結果的には竣工後に去っていったり…
宝生ハイツの場合それに加えて桜蔭との交渉があるわけで、住民代表の方々はストレスが半端ないだろうなと思う。

[3068: 匿名さん]

>>3066 マンション検討中さん
法定再開発はハードルが高いですが、総合設計制度なら割と使えると思います。確か敷地面積500㎡から使えます。

[3069: 匿名さん]

>>3066 マンション検討中さん
そういう形でなくても道路をなくしたり、建物の場所を移動したりすることは可能ですよ。ビルとはいってもかなり老朽化が進んでいますし、今一番苦しい中小オフィスビルが大半ですから先行きが心配です。今需要があるのは広い大規模オフィスですし、飲食テナントにしても箱の大きな省力化の効果が大きいものが人気です。

大きな土地に集約して総合設計制度を使ったりする再開発は可能です、というかやらないと小さな土地が次々と切り売りされて賃貸マンションだらけになっちゃいますよ。賃貸だらけの地域ではマナーの悪い住人が騒いだり、タバコのポイ捨てや立ち小便したり、乱暴に自転車を乗り回したり、玄関先のゴミ捨て箱が溢れていたり、そういうの見たことあるでしょう？

ここは駅が近いから、そういう方向性にしかならざるおえないでしょうね。土地の価値はダダ下がりですね。

[3070: 通りがかりさん]

>>3069 匿名さん
「そういう形でなくても道路をなくしたり」
ってどういう方法があるのでしょう？
区画整理？
そこまでひどい土地利用状況ではないと思いますが。。。

[3071: 匿名さん]

>>3070 通りがかりさん
銀座三越の事例がありますね。
学校の環境をよくするためという錦の御旗があれば、区道ごときあっという間に廃止できるでしょう。日当たりをよくするために敷地の東北側に建物を集約し、南西側をグラウンドと公開空地にすれば良いと思いますね。さらに総合設計制度を利用して建物の高層階は定借でマンションにして建設費を捻出するといいでしょう（もちろん入り口は別ですよ）。学校に合格した父兄がご褒美に学校の上のマンションを借りてくれるかもしれませんね。

[3072: 匿名さん]

もし近隣が一体となる再開発の手法をとれば低地の神社を忠弥坂の上の日当たりのいい敷地へスワップすることもできますよ。大きな建物を建てるのは莫大な原資がいるため、建設資金は総合設計制度を利用して発生した容積をマンションなどにして販売した利益をあてることが前提となるでしょう。神社は高さが必要ないためたくさんの容積を販売できるでしょう。売るのが嫌なら定借でもいい。

[3073: 匿名さん]

木造密集地域でしか再開発ができないなら、ビルだらけの春日後楽園とか、今進行中の後楽二丁目とか再開発できているのはなぜですか？中小のビルを集約して大きな床面積の取れる大企業も入れるようなオフィスを作る、証券化の手法をとれば地権者一人一人の持分に合わせて物件を細分化する必要もない。不動産のプロを呼び入れることでさまざまな知恵が集まるはずです。疑心暗鬼で人を信用できない人は、良い話も舞い込まないし、そもそも従業員を雇って事業を回すことすらできないでしょう。

[3074: 匿名さん]

>>3071 匿名さん
なるほど、都市再生特区の適用をお考えなのですね。
そこまでの大仕掛けをお考えとは！
まずは都市再生緊急整備地域の指定を得るところからですね。
頑張ってください。

[3075: 評判気になるさん]

>>3073 さん
後楽二丁目を例に取ると区の資料では
＞一方で、「後楽二丁目南地区」および
＞「後楽二丁目北・北西地区」の地区
＞の内側については依然として木構造
＞の建物が多いため、より一層の不燃
＞化促進が必要である
となっています。
（該当部分貼っておきます）
より詳しく学びたいなら都市再開発法に当たってください。
区に問い合わせるのもよいでしょう。