（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2906: マンション掲示板さん]

>>2905 匿名さん
エスカレーターは移動円滑化設備の一つではあるのですが車椅子やベビーカーの移動には適していません。
大量輸送の必要がない公開空地ではエレベーターが適しています。

[2907: 匿名さん]

もし都市再生特区の制度を使うなら、昇降装置を付けさせるのは可能かと思いますが、ただの総合設計制度でそこまで求めるのはTooMuchな気がしますね。

[2908: 名無しさん]

>>2907 匿名さん
そうですよね過剰と思います
ところで、ここで都市再生特区が適用される可能性についてはいかがお考えですか？

[2909: 匿名さん]

> 地域貢献を謳うことは

総合設計制度はそこまで求めていないはずです。単なる公開空地。都市再生特別地区の制度（都市再生緊急整備地域）であればきっちり公共貢献がうたわれていますね。

文京ガーデンはただの再開発事業・地区計画をベースに進められましたが、税金をたくさん投入したからか、（文京区からみて）エレベーター・エスカレーターを多数設置させることに成功しました。宝生ハイツに無理なお願いをしているのは、この「成功体験」が背景にあるのかなと勘ぐってしまいます。

[2910: 匿名さん]

> ここで都市再生特区が適用される可能性

それは100％ないです。対象地域として規定されていないからです。
https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/index.html

文京区もなんだよなあ。政府に働きかけて南東部だけでも含めてもらえばよいのに。

[2911: 匿名さん]

>>2905 匿名さん
坂に面しているから坂の下では二階（？）でも坂の上では一階ですね。バリアフリー同線がとれています。

[2912: 匿名さん]

同線じゃない、動線でしたね。

[2913: 検討板ユーザーさん]

>>2911 匿名さん
1/12未満じゃないですよねあの坂

[2914: 匿名さん]

忠弥坂の勾配は16m/150mであり、>1/12のようです。
http://www.sakagakkai.org/profile/bunkyo/chuyazaka.html

グーグルマップでみてみると、公開空地部分は長さ50mに対して1.5フロア＝4.5mくらいの高低差があるようです。

[2915: マンコミュファンさん]

高低差があると計画は難しいものですね。
でも皆さんが指摘されている問題点をきちんと解消して疑いのない計画としてほしいものです。
先に間違いようがない敷地だと評されている方もいらっしゃいましたが、この公開空地の問題のように思わぬところに落とし穴があるものですね。
悪しき前例の二の舞いは避けていただきたいものです。

[2916: 匿名さん]

勾配1/12のスロープで広場状空地の1階部分と2階部分とを回遊できるようにしてはいかがですか＞日建ハウジングシステム

[2917: 通りがかりさん]

>>2916 匿名さん
ここで指摘してもらってよかったねー＞日建ハウジングシステムさん

[2918: 匿名さん]

公開空地のレベルを低い方に合わせるか高い方に合わせるか、近隣住民の投票で決めればよいと思いますよ。

エレベーターやエスカレーターを設置しろというのは、経済音痴な役人の発想だと思います。

[2919: eマンションさん]

>>2918 匿名さん
発想も何も公開空地としての機能を満たすために必要なことを要請してるだけだと思いますよ。
何かといえば近隣住民から指弾されるのは役人なんですから。
多少の防衛過剰マインドは目をつぶってあげましょうよ。

[2920: 匿名さん]

防衛過剰マインドに目をつぶる点はアグリーですが、、

総合設計制度の公開空地は、段差の解消まで求めていますかね。
昇降装置の設置について、B/Cを算出しているのでしょうか。

ということを近隣住民に伝えているんでしょうかね。それをできずに弱いもの（宝生ハイツ）しているだけに見えてしまいます。

[2921: 評判気になるさん]

>>2920 匿名さん
本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。
そこをなんとか認めてやろうということで、昇降施設の設置さえしてくれたら頑張って庁内通すよという都市計画畑の親心と理解しています。
そこにB/Cという観点はありません。
だって費用対効果じゃありませんから。
この建替計画を通させられるかどうかですから。
それに宝生ハイツは弱い者ではありません。
建替計画を具体化できる、それだけで既に強者です。
その上、大手デベが付いている。
簡単ですよ。
デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
どうせ奴らは過剰に安全サイドの資金計画を出してくるのです。
そして極端に有利な保留床取得、
そして極端に高値での販売。
地権者はその時になってしまったと思っても後の祭り。
昇降施設のイニシャルコストなんて彼らの利幅に比較したらほんの僅か。
徹底的にに要求すればいいのです。
遠慮は要りません。
ましてや地権者さんたちが私腹を肥やそうというのではなく地域のための話です。
胸張っていきましょう。

[2922: 匿名さん]

そういうのを弱いものイジメという気がします。完全上から目線ですしね。

[2923: 匿名さん]

表参道ヒルズの傾斜している廊下のようにすればいいんでしょ

[2924: 評判気になるさん]

>>2923 匿名さん
いいですね！
それで1/12取れるといいですね

[2925: 匿名さん]

> 本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。

坂の下か途中か上か知りませんが、どこかの高さから自由に入れる、つまりバリアフリーなのでは？

> そこをなんとか認めてやろうということで、
> デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
> どうせ奴らは

憎くて仕方ないようですね。まとまな会話が成立しなさそうです。

[2926: 通りがかりさん]

文京区役所からの要請には従っておくものと思うけどね…三井不動産ではなく管理組合が反発しているのかしら？

[2927: 匿名さん]

本件は1万㎡を超えるので、担当は区ではなく都になります。その中でどんな根拠で区が要請しているのか不明です。

民間の会社だったらありえないですよね。会社がほかの会社と交渉しているときに子会社が（子会社の分際で）ワーワー言い出す構図なので。

[2928: 匿名さん]

総合設計制度の活用で老朽マンションの建て替えを促進しようとする国や都の政策に逆行するのが果たして適切なのかどうか、ですね。

[2929: 匿名さん]

多分、実際にはそういう話はないんだろうな。ここに誰かが書き込んでいるだけで...

[2930: 匿名さん]

区役所のレベルは高い()から、そういう話があっても不思議はないんだが、さすがに根拠となる法令なりを想定しているはず。>>2921 さんとかは、そういう話を書いてほしいな。

[2931: 評判気になるさん]

>>2927 匿名さん
都が親会社で区が子会社のような関係だとおっしゃりたいのですか？
子会社の経営は親会社の支配従属下にありますが、区と都も同じような関係とのご認識でしょうか。

[2932: 匿名さん]

>>2928 匿名さん
福祉のまちづくりを推進することは区役所に求められていることです。総合設計制度と合わないものではないですが。

>>2929 匿名さん
文書による要請がされているようです。

[2933: 匿名さん]

>>2932 匿名さん
過去にも地下鉄の入り口を作るよう要請しても無視してホテルが建ったこともありますし、あくまでもお願いベースなんでしょうね。

[2934: 評判気になるさん]

形としてはお願いベースというご認識で結構です。
文京区は、まちづくり推進連絡調整会議要綱という要綱（内規のようなもの）を持っていて、総合設計案件は「大型建築物検討分科会」で検討することとしています。
この会では、事業者を呼んで計画概要を説明させ、委員からの質疑を行います。
会の後、区が意見・要望等を事業者に提出し、事業者が回答を区へ提出します。
繰り返しになりますが、要綱という名の通り、これは法律・条例で制定されたものではなく区の内部処理規定です。
ですので理屈としては、事業者はこの協議を拒否することは可能です。
区も「事業者へのお願い」としています。

[2935: 評判気になるさん]

皆さまご存知のとおり、１万平米以上の総合設計は区ではなく都扱いとなります。
都の総合設計案件処理フローの中で「地元区長への意見照会」があります。
「区からの要望に沿った計画としていただきたい」という回答がされることが多いようです。
あくまで意見照会なので、都が許可を決めるに当たり、この意見に拘束されることはありません。

[2936: 評判気になるさん]

ここまでが形式的なご説明です。
あとは行政協議の実態論になります。
ご興味あればまた投稿します。

[2937: 評判気になるさん]

興行施設（劇場）には東京都福祉のまちづくり条例で定める整備基準への適合遵守義務があるようですね。公共用通路にも。

[2938: 匿名さん]

>>2936 評判気になるさん
ありがとうございます！非常に参考になりました。また是非解説してください。

[2939: 匿名さん]

たとえお願いベースでも施主が受け入れることが多いように思いました

[2940: 匿名さん]

区の要請はバリアフリーを促進しようとする国や都の政策に合致するものですね。

[2941: 匿名さん]

でも実際にはバリアフリーになっているし...

[2942: 匿名さん]

バリアフリーの件はいまだ謎です。詳細を知らずに書きますが、公開空地に高低差はないですよね。公開空地へのアクセスは、坂の下からはバリアフリーで計画されているかと思います。

加えて、坂の上からもバリアフリーで、つまり昇降装置を設けることを求めているのでしょうか。これは求めすぎな気がします。

近隣住民から要望があるのであれば、行政が忠弥坂の歩道をエスカレーターにすればよいと思います。利用されそうなら行政が設置する大義名分が成立します。逆に利用されそうにないけど設置すべきということであれば、そもそも民間に求めること自体が間違っていると思います。

[2943: 匿名さん]

興行施設、場外馬券場、有名風俗街

これだけ射倖心を刺激する施設が揃う区は文京区以外にない。
ここは施設の名に恥じないセクシーマンションにして欲しいよね。

[2944: 匿名さん]

>>2943 匿名さん
飲む・打つ・買うのうち、この辺は打つでしょうか。
買うは湯島に1件ありますね。飲むはたくさんありますが、特にどの辺を意図されていますでしょうか。

[2945: 匿名さん]

>>2942 匿名さん
エレベーターをつけるようにしろという地元の一部の意見を伝達したにすぎないのではないかという懸念を感じます。専門家としての意見はそこにないような気がします。

[2946: 匿名さん]

セクシーマンションw
小泉進次郎の事務所を誘致したいですね

[2947: 匿名さん]

>>2945 匿名さん
書面で要請しているのだから文京区の見解と考えられるよね

[2948: 匿名さん]

区の見解というのなら、区議会でそのような要請を採択したという議事録をお示しください。一職員の職権で出されたお願いにそこまでの重みはないでしょう。

[2949: マンション検討中さん]

>>2948 さん
議会決議があろうがなかろうが区の職員名で出された文書は区の行為そのものです。
重い軽いはありません。

[2950: 評判気になるさん]

事実関係をご存知ない方がいらっしゃるようですので、区議会議事録を用いてご説明します。
昨年11/10の本会議です。
長くなるので金子議員の質問と区長の答弁に分けて書き込みますね。

[2951: 評判気になるさん]

金子議員質問

宝生ハイツの建て替え問題で伺います。
　宝生ハイツの建て替えについて、朝日新聞、東京新聞が取り上げました。ＴＢＳの「噂の！東京マガジン」も報道しました。計画変更を求める署名は、今、二万筆を超えて広がっております。
　区議会には、桜蔭学園から、八月三十一日に「学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願」が、六月には、都議会に「宝生ハイツの建て替えにより想定される学校法人桜蔭学園の教育環境等に関する請願」が出されました。これは継続審査のままになっています。
　今回の建設地である本郷一丁目は、絶対高さ四十六メートル、容積率は四〇〇％です。ところが、公開空地の設置によって六〇〇％に緩和され、高さ七十メートルにする計画です。
　今、この公開空地について、幾つもの疑問が住民の皆さんから出されております。
　一つは、急勾配の忠弥坂に大量の土を盛り拡幅する歩行者空間が安全なのかという点、二つ目は、地上三階の能楽堂の屋上が公開空地というのですが、急な長い階段や坂道を上がらなければならず、高齢者や障害がある方は使えないのではないかという声、そして三つは、一階の能楽堂のエントランスのメインアプローチ部分も公開空地としていますが、今でも毎日複数の車が駐車していて、車を止めない公開空地になるのか、疑問が出ています。
　区の障害福祉課でさえ、このように言っています。「建物入口から約七十六メートルを移動するのにスロープやエレベーターを導入するよう」、こう要請しています。幼児保育課も、「駆けっこやボール遊びが可能な場所として使用可能なスペースを確保してほしい」、こう要請しています。しかし、いずれも拒否しています。
　地上から公開空地と称する屋上までは、一体何メートルの高さで、階段は何段になるのですか。伺います。
　株式会社日建ハウジングシステムの計画が言う公開空地とは、公開空地の名に値するのか、疑問が尽きません。公開空地による容積率緩和は認められないと東京都に主張すべきです。伺います。
　宝生ハイツ管理組合が区と行った大型建築物の協議で、株式会社日建ハウジングシステムのプランに対し、アカデミー推進課は何一つ要請しなかったのは何でですか。伺います。
　大型建築物の協議、障害福祉課や幼児保育課の要請事項は何ら実現していないのに、アカデミー推進課は「本計画の検討を進めてください」と回答した理由も伺います。
　公開空地に値せず、公益は増進しないのですから、容積は少なくとも本則の四〇〇％にとどめるべきです。伺います。
　また、今年八月三十日の東京都総合設計制度に関わる許可申請についての都知事からの意見照会に対し、これだけの反対の世論があり、公開空地への区の要望が拒否されたのに、なぜ問題ない旨の回答をしたのか、また、東京都市街地建築部長から文京区の都市計画部長への許可申請の照会にも、「都市計画上、特段の意見はございません」と回答していますが、区長、都市計画部長双方の照会内容の撤回と、大型建築物の協議のやり直しを要望して伺います。
　桜蔭学園からは、屋上の公開空地から校舎がのぞき見できる高さとなると不安の声が出ています。こうした桜蔭学園の教育環境保全を求める声に対して、区は決算審査特別委員会で、私学の教育環境は所管外であるかのような答弁をいたしました。とんでもありません。撤回を求め、伺います。
　昭和五十二年の九月に、学校法人桜蔭学園と住友建設株式会社、公益社団法人宝生会との間で、位置や容積を含む現在の高さを超えては、将来とも一切建築物を設置せずとの覚書を結んでいます。覚書は民間同士のものでありますが、九月定例議会の我が党の本会議質問に対して、区は事業者に対して丁寧な対応に努めるとしているのですから、覚書に対して約束を守るよう、公益社団法人宝生会及び施工者に対して指導するべきではないのでしょうか。伺います。

[2952: 評判気になるさん]

区長答弁

最後に、本郷一丁目のマンション建て替え計画に関する御質問にお答えします。
　まず、建て替え計画についてのお尋ねですが、事業者が都に提出した総合設計制度の許可申請書によると、公開空地のうち、歩道状空地、坂下の広場状空地及びピロティ等空地は、道路とほぼ段差がない形状となっております。
　また、能楽堂上部の広場状空地は、忠弥坂上入口からの高さは一メートル未満で、坂下の敷地からの高さはおよそ八メートルであり、階段の段数は、法令の基準等を満たすよう、今後、設計されるものと認識しております。
　次に、公開空地による容積率の緩和についてのお尋ねですが、公開空地による容積率の緩和については、現在、都において適切に審査されているものと認識しており、都に意見を申し上げる考えはございません。
　次に、大型建築物等事前協議などについてのお尋ねですが、本件事前協議における区からの要請を行うより以前に、貴重な文化資源である宝生能楽堂の存続について、宝生ハイツ管理組合へ依頼しているため、その後、改めて同様の要請は行わなかったものです。
　次に、容積率に関してのお尋ねですが、先ほど御答弁申し上げたとおり、公開空地による容積率の緩和については、現在、都において適切に審査されているものと認識しております。
　次に、都からの意見照会などについてのお尋ねですが、本計画について、近隣住民等から様々な御意見が寄せられていることは承知しておりますが、当事者間の話合いにより解決すべき問題と考えております。
　そのため、総合設計の許可等の審査に係る意見を都に伝える考えはなく、回答の撤回や、大型建築物等事前協議のやり直しを行う考えはございません。
　次に、覚書についてのお尋ねですが、覚書は、取り交わした関係者間で誠意を持って解決するべきものと認識しております。
　都においては、あっせんの機会などを通じて、話合いが円滑に進むよう努めるとしており、本区からも、事業者に対して、地元住民等への丁寧な対応に努めるよう要望しております。

[2953: 匿名さん]

訴訟での争点になりますね。

[2954: 匿名さん]

中流層が消滅し国民の大半が下層となった現代の日本では、桜蔭も宝生流も多くの人達にとっては本心底どうでもいい問題でしょうね…

[2955: 匿名さん]

訂正
× 多くの人達にとっては本心底
◯ 多くの人達にとって心底