（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2901: 匿名さん]

公開空地云々は総合設計の話ですね。総合設計を認可するのは区ではなく都ですよ

[2902: 評判気になるさん]

>>2901 匿名さん
よく勉強されていますね。
形式的にはご指摘の通りです。
都に申請する前に区の大型建築物検討分科会を通さなくてはならないのですが、そこがとてもうるさくて大変なのですよ。
あと書き間違いとは思いますが念のため、総合設計は認可じゃなくて許可です。

[2903: 匿名さん]

バリアフリーになっていない公開空地を造ってしまうようでは
地域貢献を謳うことはできないでしょう

[2904: 匿名さん]

限られた情報からすると公開空地はバリアフリーに見えるけれどね。

[2905: 匿名さん]

公開空地は2フロア分の高低差がありますね。低い方に合わせても高い方に合わせてもエスカレーターガーって言いそう。

[2906: マンション掲示板さん]

>>2905 匿名さん
エスカレーターは移動円滑化設備の一つではあるのですが車椅子やベビーカーの移動には適していません。
大量輸送の必要がない公開空地ではエレベーターが適しています。

[2907: 匿名さん]

もし都市再生特区の制度を使うなら、昇降装置を付けさせるのは可能かと思いますが、ただの総合設計制度でそこまで求めるのはTooMuchな気がしますね。

[2908: 名無しさん]

>>2907 匿名さん
そうですよね過剰と思います
ところで、ここで都市再生特区が適用される可能性についてはいかがお考えですか？

[2909: 匿名さん]

> 地域貢献を謳うことは

総合設計制度はそこまで求めていないはずです。単なる公開空地。都市再生特別地区の制度（都市再生緊急整備地域）であればきっちり公共貢献がうたわれていますね。

文京ガーデンはただの再開発事業・地区計画をベースに進められましたが、税金をたくさん投入したからか、（文京区からみて）エレベーター・エスカレーターを多数設置させることに成功しました。宝生ハイツに無理なお願いをしているのは、この「成功体験」が背景にあるのかなと勘ぐってしまいます。

[2910: 匿名さん]

> ここで都市再生特区が適用される可能性

それは100％ないです。対象地域として規定されていないからです。
https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/index.html

文京区もなんだよなあ。政府に働きかけて南東部だけでも含めてもらえばよいのに。

[2911: 匿名さん]

>>2905 匿名さん
坂に面しているから坂の下では二階（？）でも坂の上では一階ですね。バリアフリー同線がとれています。

[2912: 匿名さん]

同線じゃない、動線でしたね。

[2913: 検討板ユーザーさん]

>>2911 匿名さん
1/12未満じゃないですよねあの坂

[2914: 匿名さん]

忠弥坂の勾配は16m/150mであり、>1/12のようです。
http://www.sakagakkai.org/profile/bunkyo/chuyazaka.html

グーグルマップでみてみると、公開空地部分は長さ50mに対して1.5フロア＝4.5mくらいの高低差があるようです。

[2915: マンコミュファンさん]

高低差があると計画は難しいものですね。
でも皆さんが指摘されている問題点をきちんと解消して疑いのない計画としてほしいものです。
先に間違いようがない敷地だと評されている方もいらっしゃいましたが、この公開空地の問題のように思わぬところに落とし穴があるものですね。
悪しき前例の二の舞いは避けていただきたいものです。

[2916: 匿名さん]

勾配1/12のスロープで広場状空地の1階部分と2階部分とを回遊できるようにしてはいかがですか＞日建ハウジングシステム

[2917: 通りがかりさん]

>>2916 匿名さん
ここで指摘してもらってよかったねー＞日建ハウジングシステムさん

[2918: 匿名さん]

公開空地のレベルを低い方に合わせるか高い方に合わせるか、近隣住民の投票で決めればよいと思いますよ。

エレベーターやエスカレーターを設置しろというのは、経済音痴な役人の発想だと思います。

[2919: eマンションさん]

>>2918 匿名さん
発想も何も公開空地としての機能を満たすために必要なことを要請してるだけだと思いますよ。
何かといえば近隣住民から指弾されるのは役人なんですから。
多少の防衛過剰マインドは目をつぶってあげましょうよ。

[2920: 匿名さん]

防衛過剰マインドに目をつぶる点はアグリーですが、、

総合設計制度の公開空地は、段差の解消まで求めていますかね。
昇降装置の設置について、B/Cを算出しているのでしょうか。

ということを近隣住民に伝えているんでしょうかね。それをできずに弱いもの（宝生ハイツ）しているだけに見えてしまいます。