（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2846: 匿名さん]

白山通り沿いまでを含めた再開発

[2847: 匿名さん]

>>2844 口コミ知りたいさん
建て替えが問題だというのならば、地域一体の再開発を行って積年の問題を解決したらよいのではという提案ですね。

そもそも個人の土地に限定した建設が100%近隣の迷惑にならないかというとそれはあり得ないからです。ならば、地域全体でみんなが不満に思っているところを改良すればいいじゃないか、その中で建て替えも、道路で分断されて有効な土地利用ができない地主も、本来高台にあって人々の崇敬を集めるべき地主も、老朽ビルの建て替えができずに頭をかかえている地主も、みんなが納得できる地域一体の再開発をしたらいい。

そういう提案です。

もちろん私はその議論に加わる資格のない赤の他人ですが、赤の他人である政治的な勢力がこの地域の発展を阻害しているのはいかにも残念。そういう気持ちから書き込ませていただきました。

[2848: マンション検討中さん]

>>2840 匿名さん
本郷や春日にもピンサロできてほしいです
文京区ならではの高学歴地味ブサ女性を集めてほしい
文京区内で湯島だけが風俗店だらけなのはズルイ

[2849: 匿名さん]

>>2848 マンション検討中さん
さすがに風俗営業は文教地区に指定された場所にはできませんが、ウエートレスのミニスカートが腰みのみたいな破廉恥な制服のウェートレスが働くカフェぐらいはできるんじゃないですかね。

[2850: 匿名]

>>2841 匿名さん
さあ、どうします？って嫌なら行かなければ良いし、行く人がいなければお店は無くなりますよ。だいたい場外馬券場が目と鼻の先に有るような場所ですよ。そんなに格調高い住宅街ってわけでもないし。なにをそんなに大騒ぎしているのか理解できません。

[2851: 匿名さん]

>>2835 名無しさん
> ル・サンクの魂が宝生ハイツに「おまえもこっちに来い」と手招きしています

ル・サンクも宝生ハイツも設計者が日建ハウジングシステム。既出ですが。

[2852: 匿名さん]

責任者も同じだったりして

[2853: 匿名さん]

ル・サンク小石川がダメだったのは設計の細かい点であり、恐らく日建ハウジングシステムのミスっぽいです。本件は管理組合＞三井不動産＞日建ハウジングシステムの指示系統なので、ル・サンク小石川と同列には語れないかと思います。

[2854: 評判気になるさん]

日建ハウジングシステムは文京区の会社だけど、もう文京区の仕事するのが嫌になってるかもしれませんね（苦笑

[2855: 評判気になるさん]

設計のミスでル・サンク小石川が頓挫したなら、文京区民（在勤者）が原因ですな。

[2856: 匿名さん]

>>2850 匿名さん
>行く人がいなければお店は無くなりますよ。
後楽園にある女性が接客するカウンターバーは流行ってますからね。他に競争者もいないので作れば大繁盛間違いなしです。

[2857: 通りがかりさん]

>>2847 匿名さん
うーん分からない
共同建替をやるべきってことですか？
この辺は法定再開発は不可能ですよね
耐火建築物だらけだもん

[2858: eマンションさん]

>>2852 匿名さん
桜蔭でいい成績をとることが当事者にとって本当に幸せをつかむことになってるんだろうか

[2859: 通りがかりさん]

>>2853 匿名さん
> ル・サンク小石川がダメだったのは設計の細かい点であり、恐らく日建ハウジングシステムのミスっぽいです。本件は管理組合＞三井不動産＞日建ハウジングシステムの指示系統なので、ル・サンク小石川と同列には語れないかと思います。

設計にミスがあった場合に、指示系統に三井不動産が入っているからといってどうにかなるのですかね。三井不動産が補償してくれるのでもないのだろうから。

[2860: 匿名さん]

現状の本件には設計ミスはありません。日経ハウジングシステムは三井不動産の指示通りに設計しただけなので、責められる筋合いはないと思います。

という趣旨です。

[2861: 匿名さん]

ルサンク小石川で施主も設計者もミスを予見できてなかったようだが

[2862: 匿名さん]

>>2860 匿名さん
現状の本件には設計ミスはありません。
→どうやって検証したの？

[2863: 匿名さん]

そうですね。同じことを疑問に思いました。

[2864: 匿名さん]

>>2860 匿名さん
おそらく土地柄から細心の注意を払うだろうし、極端に傾斜して高低差があるとか欠けや張りが大きな変形土地でもないので、グレーゾーンを攻めるような無理をする必要がない。足下をすくわれるようなことをする動機がないので、違反を見つけるのは非常に難しいだろうと容易に推測可能だね。

[2865: 匿名さん]

ともあれ、ここに反対する人の要求を丸呑みして容積率緩和を諦め、現状の制限の範囲で建てますとなったときに、それ以上に反対することは大変難しくなることを理解しているのかと逆に心配になる。

[2866: 匿名さん]

現状の制限の範囲で建てれば良いのでは？　そうするのを嫌がっているのは、宝生ハイツ＋三井不動産の側と思うけど。

[2867: 口コミ知りたいさん]

>>2865 匿名さん
それ以上に反対するのはもはや私権侵害

[2868: 匿名さん]

>>2867 口コミ知りたいさん
そこだよね。
総合設計制度の方が高さが出るから隣地との離隔もとれるし、公開空地はお祭りとか地域のイベントにも使える。

既存の建築基準法では敷地ギリギリで風通しの悪ければ日照にも影響のあるビルばかりが建つから、せめて大規模なものは周辺に配慮して公共のスペースを提供させる代償として容積などの割り増しを許そう、というのが総合設計制度の趣旨なんだけどね。

[2869: 匿名さん]

私権侵害だと裁判所で主張してはいかがですか？

[2870: 匿名さん]

>>2869 匿名さん
>私権侵害だと裁判所で主張してはいかがですか？
威力業務妨害で訴える方が多いですかね。実際に訴訟になって反対派住民が有罪になったケースもあるし、弁護士からの内容証明郵便のレベルで反対運動を諦めるところはその何十倍もあるんじゃないかな。

[2871: 匿名さん]

威力業務妨害で訴えて有罪になった事例は、何に載ってますか？
マンション反対運動の事例で聞いたことがないので。

[2872: 匿名さん]

>>2871 匿名さん
実力行使を伴うもので違法を問われた件は過去にいくつもありますよ。

表現や思想信条の自由は憲法で保証されていますので反対運動自体は問題とはなりませんが、公道を封鎖するなどして工事車両の進入を物理的に阻止したり、刺激的なビラや横断幕、デモ活動で販売を妨害するような場合にはやはり問題となるでしょう。

冷静な話し合いが大事だということですね。

[2873: 匿名さん]

特に説明会の会場で施主や建設会社の社員に対して大声をだしたり机を叩いて威嚇するなどは脅迫罪になりうるので厳に戒めるべきです。冷静に対応したいものです。

[2874: 匿名さん]

つまり
>>2872 匿名さん
>>2873 匿名さん
で、何が言いたいかと言えば、適法な建築は裁判をおこしても適法である以上は差し止めは不可能で、単なる嫌がらせ以上の効果は皆無です。さらに建築や販売を実力で阻止しようとしたり、当事者を大声などを出して威嚇し脅迫することは明確に違法とされているので、訴えられれば負けます。たとえそれがいかに不服であったとしても間違いなく建つということです。

[2875: 匿名さん]

>>2873 匿名さん
> 特に説明会の会場で施主や建設会社の社員に対して大声をだしたり机を叩いて威嚇するなど

ここの近隣住民が机を叩いて威嚇？　何処か別の物件と混同していますよね。
それに、施主は近隣説明会をしてないですよ、この1年以上。

[2876: 匿名さん]

机を叩いて威嚇はないかもしれませんが、絶叫していた人はいましたね。
by噂の東京マガジン

[2877: 匿名さん]

>>2875 匿名さん
もちろん、ここがそうだというわけではありません。ご安心ください。ただ興奮のあまり大声で執拗に長時間責め立てたり、大人数で取り囲むなどしますと強要罪が成立する場合もあるので注意が必要です。

https://keiji.vbest.jp/columns/g_violence/3237/

[2878: 匿名さん]

マンション反対運動で強要罪の事例があるのですか？
聞いたことないですが。

[2879: 匿名さん]

春日通り沿いのビルを住商が解体してる。マンションだろうか

[2880: 匿名さん]

白山通り？かな

連担建築物にして白山通り沿いの容積率を増せばいいのでは？

[2881: 匿名さん]

金刀比羅宮の森に日影にならないように配慮していただきたいです。

[2882: マンション掲示板さん]

>>2880 匿名さん
連担の適用は隣接してる土地同士です。
道路挟んでると適用できません。

[2883: 匿名さん]

虎ノ門の金比羅さんは思い切りビルの谷間ですね

[2884: 検討板ユーザーさん]

>>2868 匿名さん
総合設計を否定するなんて、どうかしてるよね
木を見て山を見ずとしか言いようがない
知識の乏しい町会長が騒ぐのはしょうがないけど、それに桜蔭や神社が乗ったのが、まずいよな

[2885: 匿名さん]

学校も宗教法人も世間の荒波を（というか世間を、か）知らなさそうですしね

[2886: 匿名さん]

町会からの猛反発を受けるような近隣交渉をするコンサルだったのは確かな訳で

[2887: 匿名さん]

>>2883 匿名さん
虎ノ門の金毘羅さんはよく行くけど、いつも参詣の人でにぎわっているね。御神楽が有名で、人気がある。
https://okumiya-jinja.com/interview/interview003/

[2888: 通りがかりさん]

>>2868 匿名さん
こないだたまたま近くを通った者ですが、こちらの建替え計画では広場状空地が想定されているのでしょうか？
周辺環境からして歩道状空地は地域に貢献すると思いますが、広場状空地は必要ないように思いました。
お祭やイベントなど広場的な利用は周辺の学校に協力してもらう方がよいように思いました。
よそ者の感想、失礼しました。

[2889: 匿名さん]

>>2888 通りがかりさん

同感です。広場状空地は要りません。
広場状空地への通路に高低差がありバリアフリーになってない問題もあるようです。

[2890: 匿名さん]

>>2888 通りがかりさん
>周辺の学校に協力
学校に校庭がないのをご存知ですか？
敷地を分断する道路を廃止して再開発することで広いグラウンドができるかもしれませんが今は難しいですね。

[2891: 通りがかりさん]

>>2890 匿名さん
そうてすか、それは失礼しました。
南側にグラウンドらしきものが見えたような気がしましたが、気のせいでしたか。

[2892: 匿名さん]

>>2891 通りがかりさん

>南側にグラウンドらしきもの
都立工芸高校の施設だね。
裏の坂から直接アクセスできないので学校の中を通らないと使えないみたいだよ。
不特定多数が集まるようなお祭りには使えないと思うね。そもそもお神輿が建物中を通過できるほど間口の広い出入り口があるかどうかもわからない。

建て替えでできる公開空地はお神輿の安置場所にもいいと思うし、災害の時にも支援の拠点になれる。

[2893: eマンションさん]

>>2892 匿名さん
公開空地はその性質上安置場所にはできません
一時的な利用は可能ですが常時継続的な安置は不可です
災害時の支援拠点はよいお話ですね
建て替え後の管理組合が帰宅困難者を支援する覚悟と備えをなさっているのであれば、心から尊敬します

[2894: 匿名さん]

お祭りの時の御神酒所はさすがに大丈夫だと思うけどね

[2895: 匿名さん]

広場状空地がバリアフリーに難ありの件で。広場状空地にエレベーターを設けるように文京区都市計画課が要請しているとのこと。