（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2826: 匿名さん]

> ただ、文京区も東京都も都市計画をやったらやりっぱなしで、そういう高度利用をどのように実現するかは地主に丸投げなんですよね。そこはちょっと問題ありと思います。

行政がそこまでするわけがないし、ありえないと思います。行政としては「チャンスを与えるから後は努力してね」だと思います。

[2827: 検討板ユーザーさん]

意見を言うのが私的財産の侵害と決めつけるとはね
恐ろしい人たちが跳梁跋扈

[2828: 匿名さん]

私的財産の侵害は、意見を言うことに対してではなく、意見の中身に対して言っているのかと。

[2829: 匿名さん]

>>2826 匿名さん
>「チャンスを与えるから後は努力してね」
私たちに突きつけられた地球温暖化の問題や災害に対する強靭化など待ったなしの課題が多く存在しているのに、啓蒙すらしないし、その意欲も体力もない人々へのサポートすらない。それは行政の怠慢というのではないでしょうか。

私はそういうことをしているうちに、地主が一人一人他界されて虫食いで無秩序な開発が行われるのではないでしょうか。区内でも反対運動が起きてもけんもほろろで黙らされてしまったところがありますよね。そこに住んでいないデベロッパーが土地を買って地主になってしまえば、適法の範囲であれば議論の余地すらないです。

そうなる前に住民がきちんと話し合って地元最適解が出せる状態で再開発を進めるべきだと思いますけどね。文京区は行政の腰が引けすぎていて、区議会は区議会で一部政治勢力が開発の邪魔をすることで適切な時期に適切な開発が行われることを阻害しているようにも思えます。そうこうしているうちに追加で余計な税金すらかかっているケースもあって、何をやっているのかと呆れるほかありません。

[2830: 匿名さん]

行政が関与を強めれば開発は進むでしょうが、多摩センターのような無機質な街になってしまいそうです。多少の理不尽や紆余曲折があっても民意に委ねた方が、多様性のある素敵な街になると思っています。

多摩センは個性より開発を優先したのである意味、想定通りの仕上がりだと思います。個性よりも早くて安いことが求められたでしょうし。

[2831: 匿名さん]

>>2829 匿名さん
訴訟のリスクがあるからね。文京区には。

[2832: 匿名さん]

>>2830 匿名さん
>多少の理不尽や紆余曲折
もちろん闊達な議論が戦われてよりよい方向になることが理想ですよ。
ただ今のところ地主は高齢化してしまって、廃ビル寸前の入居者も久しくない古ぼけたオフィスビルのペントハウスで寝たり起きたりの生活をしている人も少なくないわけで、アシストの必要はあるのでは？あと、行政が全部手取り足取りやる公助スキームは今時はやらなくて、やはり民間デベロッパーの利益誘導による共助スキームが望まれますね。

[2833: 匿名さん]

> 民間デベロッパーの利益誘導
利益を得たのはデベロッパー。周辺の住環境や学校環境は悪化した。とならないようにしていただきたいものです。

[2834: 匿名さん]

>>2833 匿名さん
開発への嫌悪感しかない人にはわかりづらいとおもいますが、より広い範囲を巻き込んで調整することで大半の人が満足するようなやり方は実現できると思いますよ。そこに住んでいる人たちが善意に基づいて話し合いができるのは幸せです。

ところが個々の土地が売りに出て外部のデベロッパーが買って適法に建てられたら、近隣にいかなる配慮もなされないでしょう。文句を言えば威力業務妨害ですから、反対に訴えられるかもしれませんね。土地が一つ買い取られるたびに無秩序にオフィスやマンションが建つでしょう。どちらがいいかは明白ですよ。

[2835: 名無しさん]

ル・サンクの魂が宝生ハイツに「おまえもこっちに来い」と手招きしています

[2836: 匿名さん]

>>2835 名無しさん
それは現状認識が異なっていて、ルサンクは周辺の反対派住民が死に絶えるまで塩漬けにするぐらいのことは平気でするでしょうが、ここは住んでいる人たちがいて、老朽化による震災への脆弱性の脅威に常に晒され続けているということです。つまり震災が明日にも来るという状況で、立て直しを先延ばしする選択肢はあまりないということですね。切実さが違います。

[2837: 匿名さん]

つまり土地が外部のデベロッパーなり投資家に買われるということの意味を示しています。いまここに住んでいる人は話し合いの余地がありますが、法人には寿命がないので、とりあえず30年でも50年でも放置できるし、周辺住民とガチンコ勝負になることも辞さないってことです。有限の寿命のある人間にとってこれは辛い事実。

[2838: 匿名さん]

はっきり言って有限の寿命の地主が死ねば、子孫は相続税を払うために手放すんですよ、土地を。それを企業が買って、適法な限り好き勝手になんでも建てます。太平の夢にまどろんでいるうちに、黒船は明日にでもやってきます。

[2839: 匿名さん]

>はっきり言って有限の寿命の地主が＊＊ば
アスタリスク二つは、命を失って骸となることを意味する言葉です。
人間いつかは死んでしまう。それを狙っているデベロッパーに好き放題やられていいんですか？再開発を自分たちの意思で、自分たちの納得できる形で行うことはおそらく今のままなら未来永劫できませんし、高さ制限とか容積率の割り増しについても文句をつければ、いざ再開発を望んだときに手を縛られますよ。いいことはありません。

[2840: 匿名さん]

水道橋駅の北側には飲食店が少ないので、居酒屋ビルができるかもしれませんね。それを拒めませんよ。商業地ですし、文教地区に飲食店は禁止されてません。いちいち都知事に文句をつけても、簡単には都知事は禁止できないでしょう。ピンサロだったらわかりませんが、普通の飲食店なら訴えられれば負けますから。

[2841: 匿名さん]

たとえば飲食店ビルができる、そこにフーターズみたいな短パンタンクトップローラースケートのお色気ウエートレスが走り回るような店ができてごらんなさい、接待は伴わないからエロいけど風俗営業じゃないですよ。さあ、どうします

[2842: 匿名さん]

あるいは秋葉原にあまたあるような、キャストオフすると全裸になるエロフィギュアを扱うオタク向けの模型屋ができたらどうします？反対すれば芸術だとか表現の自由があるとかいって逆に威力業務妨害で訴えてきますよ。ただの模型店ですからね、扱っている商品はともかく。

[2843: 匿名さん]

秩序ある開発をするなら、再開発しかないんです。無秩序な開発に反対する人は、そこがわかっていない。再開発は資本主義の悪魔が不当に儲けることだと思っている。そうじゃないんです、資本主義は片務的なものではなく、違いに利益をあげられるシステムなのですから。商売をしている人なら直感的に理解できるはずです。

[2844: 口コミ知りたいさん]

>>2843 匿名さん
あ、あの。。。
いったい何の話をなさっているのですか？
都市計画の持論私論を語りたいなら他でやってください
宝生ハイツの建て替えには関係ない話ですよね？
それとも再開発再開発再開発というのが宝生バイツの建て替えにどう関係しているのでしょうか？

[2845: 口コミ知りたいさん]

バイツ→ハイツ
お住まいのみなさま、誤字失礼しましたm(_ _)m

[2846: 匿名さん]

白山通り沿いまでを含めた再開発

[2847: 匿名さん]

>>2844 口コミ知りたいさん
建て替えが問題だというのならば、地域一体の再開発を行って積年の問題を解決したらよいのではという提案ですね。

そもそも個人の土地に限定した建設が100%近隣の迷惑にならないかというとそれはあり得ないからです。ならば、地域全体でみんなが不満に思っているところを改良すればいいじゃないか、その中で建て替えも、道路で分断されて有効な土地利用ができない地主も、本来高台にあって人々の崇敬を集めるべき地主も、老朽ビルの建て替えができずに頭をかかえている地主も、みんなが納得できる地域一体の再開発をしたらいい。

そういう提案です。

もちろん私はその議論に加わる資格のない赤の他人ですが、赤の他人である政治的な勢力がこの地域の発展を阻害しているのはいかにも残念。そういう気持ちから書き込ませていただきました。

[2848: マンション検討中さん]

>>2840 匿名さん
本郷や春日にもピンサロできてほしいです
文京区ならではの高学歴地味ブサ女性を集めてほしい
文京区内で湯島だけが風俗店だらけなのはズルイ

[2849: 匿名さん]

>>2848 マンション検討中さん
さすがに風俗営業は文教地区に指定された場所にはできませんが、ウエートレスのミニスカートが腰みのみたいな破廉恥な制服のウェートレスが働くカフェぐらいはできるんじゃないですかね。

[2850: 匿名]

>>2841 匿名さん
さあ、どうします？って嫌なら行かなければ良いし、行く人がいなければお店は無くなりますよ。だいたい場外馬券場が目と鼻の先に有るような場所ですよ。そんなに格調高い住宅街ってわけでもないし。なにをそんなに大騒ぎしているのか理解できません。

[2851: 匿名さん]

>>2835 名無しさん
> ル・サンクの魂が宝生ハイツに「おまえもこっちに来い」と手招きしています

ル・サンクも宝生ハイツも設計者が日建ハウジングシステム。既出ですが。

[2852: 匿名さん]

責任者も同じだったりして

[2853: 匿名さん]

ル・サンク小石川がダメだったのは設計の細かい点であり、恐らく日建ハウジングシステムのミスっぽいです。本件は管理組合＞三井不動産＞日建ハウジングシステムの指示系統なので、ル・サンク小石川と同列には語れないかと思います。

[2854: 評判気になるさん]

日建ハウジングシステムは文京区の会社だけど、もう文京区の仕事するのが嫌になってるかもしれませんね（苦笑

[2855: 評判気になるさん]

設計のミスでル・サンク小石川が頓挫したなら、文京区民（在勤者）が原因ですな。

[2856: 匿名さん]

>>2850 匿名さん
>行く人がいなければお店は無くなりますよ。
後楽園にある女性が接客するカウンターバーは流行ってますからね。他に競争者もいないので作れば大繁盛間違いなしです。

[2857: 通りがかりさん]

>>2847 匿名さん
うーん分からない
共同建替をやるべきってことですか？
この辺は法定再開発は不可能ですよね
耐火建築物だらけだもん

[2858: eマンションさん]

>>2852 匿名さん
桜蔭でいい成績をとることが当事者にとって本当に幸せをつかむことになってるんだろうか

[2859: 通りがかりさん]

>>2853 匿名さん
> ル・サンク小石川がダメだったのは設計の細かい点であり、恐らく日建ハウジングシステムのミスっぽいです。本件は管理組合＞三井不動産＞日建ハウジングシステムの指示系統なので、ル・サンク小石川と同列には語れないかと思います。

設計にミスがあった場合に、指示系統に三井不動産が入っているからといってどうにかなるのですかね。三井不動産が補償してくれるのでもないのだろうから。

[2860: 匿名さん]

現状の本件には設計ミスはありません。日経ハウジングシステムは三井不動産の指示通りに設計しただけなので、責められる筋合いはないと思います。

という趣旨です。

[2861: 匿名さん]

ルサンク小石川で施主も設計者もミスを予見できてなかったようだが

[2862: 匿名さん]

>>2860 匿名さん
現状の本件には設計ミスはありません。
→どうやって検証したの？

[2863: 匿名さん]

そうですね。同じことを疑問に思いました。

[2864: 匿名さん]

>>2860 匿名さん
おそらく土地柄から細心の注意を払うだろうし、極端に傾斜して高低差があるとか欠けや張りが大きな変形土地でもないので、グレーゾーンを攻めるような無理をする必要がない。足下をすくわれるようなことをする動機がないので、違反を見つけるのは非常に難しいだろうと容易に推測可能だね。

[2865: 匿名さん]

ともあれ、ここに反対する人の要求を丸呑みして容積率緩和を諦め、現状の制限の範囲で建てますとなったときに、それ以上に反対することは大変難しくなることを理解しているのかと逆に心配になる。

[2866: 匿名さん]

現状の制限の範囲で建てれば良いのでは？　そうするのを嫌がっているのは、宝生ハイツ＋三井不動産の側と思うけど。

[2867: 口コミ知りたいさん]

>>2865 匿名さん
それ以上に反対するのはもはや私権侵害

[2868: 匿名さん]

>>2867 口コミ知りたいさん
そこだよね。
総合設計制度の方が高さが出るから隣地との離隔もとれるし、公開空地はお祭りとか地域のイベントにも使える。

既存の建築基準法では敷地ギリギリで風通しの悪ければ日照にも影響のあるビルばかりが建つから、せめて大規模なものは周辺に配慮して公共のスペースを提供させる代償として容積などの割り増しを許そう、というのが総合設計制度の趣旨なんだけどね。

[2869: 匿名さん]

私権侵害だと裁判所で主張してはいかがですか？

[2870: 匿名さん]

>>2869 匿名さん
>私権侵害だと裁判所で主張してはいかがですか？
威力業務妨害で訴える方が多いですかね。実際に訴訟になって反対派住民が有罪になったケースもあるし、弁護士からの内容証明郵便のレベルで反対運動を諦めるところはその何十倍もあるんじゃないかな。

[2871: 匿名さん]

威力業務妨害で訴えて有罪になった事例は、何に載ってますか？
マンション反対運動の事例で聞いたことがないので。

[2872: 匿名さん]

>>2871 匿名さん
実力行使を伴うもので違法を問われた件は過去にいくつもありますよ。

表現や思想信条の自由は憲法で保証されていますので反対運動自体は問題とはなりませんが、公道を封鎖するなどして工事車両の進入を物理的に阻止したり、刺激的なビラや横断幕、デモ活動で販売を妨害するような場合にはやはり問題となるでしょう。

冷静な話し合いが大事だということですね。

[2873: 匿名さん]

特に説明会の会場で施主や建設会社の社員に対して大声をだしたり机を叩いて威嚇するなどは脅迫罪になりうるので厳に戒めるべきです。冷静に対応したいものです。

[2874: 匿名さん]

つまり
>>2872 匿名さん
>>2873 匿名さん
で、何が言いたいかと言えば、適法な建築は裁判をおこしても適法である以上は差し止めは不可能で、単なる嫌がらせ以上の効果は皆無です。さらに建築や販売を実力で阻止しようとしたり、当事者を大声などを出して威嚇し脅迫することは明確に違法とされているので、訴えられれば負けます。たとえそれがいかに不服であったとしても間違いなく建つということです。

[2875: 匿名さん]

>>2873 匿名さん
> 特に説明会の会場で施主や建設会社の社員に対して大声をだしたり机を叩いて威嚇するなど

ここの近隣住民が机を叩いて威嚇？　何処か別の物件と混同していますよね。
それに、施主は近隣説明会をしてないですよ、この1年以上。