（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2746: 匿名さん]

着工するまでに５年かかりそうな状況ですね

[2747: 匿名さん]

もしそうならば丁寧な説明をしているということになるわけで、暖かく見守るのがよろしいかと。

[2748: 匿名さん]

すごいね、低層の建物が立ち並ぶ街のまんなかに緑の高層建築が。

https://twitter.com/MasayukiTsuda2/status/1661509236705353729?s=20

ヨーロッパの人が低い建物しか建てないと思ったら大間違いだと思う。

[2749: 匿名さん]

それで？

[2750: 評判気になるさん]

建物老朽化によるリスクは確かに大きいですね
この建物だけでなく近隣にも被害を及ぼしかねないので事態は深刻です
一方でご老人を追い出すのは忍びないというお気持ちもよく分かります
優しい方ですね
ここは一つ、近隣にも理解してもらえる建て替え計画を一刻も早くまとめて建設許認可を取ってほしいです
そして20年後に解体をスタートすると宣言する
そうすれば70代80代の方々はここで天寿を全うできるでしょう
60代以下の方は大変申し訳無いですが移転してもらうことになりますがまだまだお元気な年頃
なんとかやっていけることでしょう
こうしたスケジュールが地域にも高齢居住者にも優しい建て替えになります
計画は早く、工事は余裕を持って、です

[2751: 匿名さん]

気の長い話で...その前に首都直下型地震がくる。
多摩川の堤防だって、合意形成と称してのんびりやっているうちに水害になってしまった。適切な速度感は必要なんだけどね。まあ赤の他人はそういう危機感を共有していないからな。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん
赤の他人はご老人の切なる気持ちを共有していないからな

[2753: 通りがかりさん]

近隣に住んでる奴ら
お前らの魂胆は分かってる
ここが総合設計・容積アップできたら自分のマンションの建て替えでも大儲けできる
だから策を弄してここの建て替えがさも正義であるように見せかける
そし建て替え反対者は特定の思想を持つ反社会的勢力と決めつける
薄汚い皮算用
欲にまみれたゲスな打算
御老体を追い出して慣れない土地での頓死を強いる

そこのあなた、あなたはそんな冷酷な方ではありませんよね
上記のような方はごくごく一部のノイジーマイノリティ
大半の方は良識ある心優しきサイレントマジョリティであると信じてます

[2754: 匿名さん]

>>2753 通りがかりさん
>近隣に住んでる奴ら
>お前らの魂胆は分かってる
ふーん（笑
情報ありがとう

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん　に捕捉発言

あのさ、思想で仕切るのやめてくれる？

あんたは谷根千専門でしょ？本郷にくちばしつっこまないでくれるかな。

[2756: 匿名さん]

谷根千専門の方々が本郷にくちばしつっこんでいるんですか？
そのソースは？

[2757: 匿名さん]

根津も千駄木も文京区だし、区内の超高層ビルの建設を憂いてのことでは。

[2758: 匿名さん]

超高層ビルはいらないという思想に毒された活動家なんだね

しかし建築基準法は超高層を定義していない。建築学用語辞典には15階”程度”以上が超高層としているようだが、一般の国語辞典では100mを超えるものを超高層と呼ぶという記載が多いようだし、一般の感覚的にもそれが妥当だと思う。イギリスの超高層建築関連ニュースサイトでは５００ft、150mを超えるものをskyscraper、摩天楼と称して日本でいうところの超高層ビルの扱いをしているようだね。

さて地上20階とされているが、超高層と言って良いのかどうか...一般人の感覚から行くとただの高層ビルだろう。このあたりは12階建てはわりと普通なので、普通よりちょっと高いという感覚じゃないかな。

[2759: 匿名さん]

捕捉すると、2007年までは「高さが60メートルを超える建築物」を「超高層建築物」と呼んでいたようだけどね。今はその言葉はなくなっているよ。理由はわかるでしょ、100mを超えるような建物が増えている昨今、60メートルを超える程度のビルを超高層と呼ぶのは適切ではなくなってきているからだろう。

だから20階建、66m程度のビルを超高層という人は相当なお爺さんということになる。

[2760: 匿名さん]

活動家なんて言葉使うのもお爺さんでは。
お爺さん vs お爺さん

[2761: 通りがかりさん]

超高層は建築基準法第20条第1項第1号に該当するものを意味します。
また、ガス事業法施行規則第21条の建物区分で超高層建物は高さ60メートルを超える建物と定められています。

>>2759 匿名さんは知らないみたいで…

[2762: 匿名さん]

>>2761 通りがかりさん
超高層と書いてあります？書いてませんよ。

[2763: 匿名さん]

ガス事業法施行規則第２１条を下に書きますね

第二十一条　法第二十二条第三項（同条第四項において準用する場合を含む。）の経済産業省令で定めるガス工作物は、告示で定めるガスを使用する建物ごとの区分（以下「建物区分」という。）のうち特定地下街等、特定地下室等、超高層建物、高層建物、特定大規模建物、特定中規模建物、特定公共用建物、工業用建物（木造その他これに類する構造の建物を除く。）、一般業務用建物（木造その他これに類する構造の建物（学校教育法（昭和二十二年法律第二十六号）第一条に規定する学校、同法第百二十四条に規定する専修学校及び同法第百三十四条第一項に規定する各種学校並びに児童福祉法第三十九条第一項に規定する保育所を除く。）を除く。）又は一般集合住宅（木造その他これに類する構造の建物を除く。）に対するガスの供給のために施設するガス工作物とする。

超高層という言葉はあるけれど、高さや階数で定義はされていない。なぜならガス事業法施行規則はそれを目的としていないから。

[2764: 匿名さん]

さらに建築基準法20条の60m以上の建物のくだりを書きますね

第二十条　建築物は、自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対して安全な構造のものとして、次の各号に掲げる建築物の区分に応じ、それぞれ当該各号に定める基準に適合するものでなければならない。
一　高さが六十メートルを超える建築物　当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合するものであること。この場合において、その構造方法は、荷重及び外力によつて建築物の各部分に連続的に生ずる力及び変形を把握することその他の政令で定める基準に従つた構造計算によつて安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであること。
二　高さが六十メートル以下の建築物のうち、第六条第一項第二号に掲げる建築物（高さが十三メートル又は軒の高さが九メートルを超えるものに限る。）又は同項第三号に掲げる建築物（地階を除く階数が四以上である鉄骨造の建築物、高さが二十メートルを超える鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物その他これらの建築物に準ずるものとして政令で定める建築物に限る。）　次に掲げる基準のいずれかに適合するものであること。
イ　当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合すること。この場合において、その構造方法は、地震力によつて建築物の地上部分の各階に生ずる水平方向の変形を把握することその他の政令で定める基準に従つた構造計算で、国土交通大臣が定めた方法によるもの又は国土交通大臣の認定を受けたプログラムによるものによつて確かめられる安全性を有すること。
ロ　前号に定める基準に適合すること。

超高層という言葉は使われていませんね。60mを超えるものはそれ以下のものとは基準が違いますよと言っているわけで、それを超高層と呼ぶのは通称であって正式な呼び名ではありません。100m以上が超高層と考えるのが現代においては正しいでしょう。150m以上でもいいぐらい。

[2765: 匿名さん]

大成建設のQ&Aにも書かれていることですよ
https://www.taisei.co.jp/portal/tech/construction/01.html

[2766: 匿名さん]

案外条文の細かいところなんて誰も読みませんからね、そういう思い違いをしても仕方がないと思います。

[2767: 匿名さん]

ちなみに東建コーポレーションによると
"現在の日本で「高層建築」と言う場合は、「消防法」、及び「電波法」などにより、31ｍ以上の建物のことを定義している。それよりもさらに高い、高さ100m以上、25もしくは30階以上の建築物は、「超高層建築」と言う。"そうですね。まあ普通の人の感覚的には妥当な見解かと。法的に超高層の定義はないわけだから、31m以上は高層建物ととらえるのが常識的です。超ではない。

https://www.token.co.jp/estate/useful/archipedia/word.php?jid=00022&am...

[2768: 匿名さん]

>>2763 匿名さん
経済産業省が超高層建物を高さ60メートルを超える建物と定める告示をしてますね。

[2769: マンコミュファンさん]

>>2764 匿名さん
60m以上ではありませんよ
条文解説マンなら正確にね(*^^*)

[2770: 匿名さん]

私としては60mを超えた建築物が直ちに超高層であるという条文がないということをご理解いただければ満足です(*^^*)

言葉尻をとらえた反論しかできないということはそういうことですね

[2771: 匿名さん]

2007年に高さが60メートルを超える建築物を超高層建築物と呼ぶ規定が建築基準法施行令から消えた時点で、超高層は通称になったということが重要です。超えると言い直しましたので、これでいいですね（笑

[2772: 名無しさん]

60mという絶対値が問題なのではありません
超高層という曖昧模糊とした言葉に該当するかどうかも問題ではありません
地域に迷惑を掛けずかつ犠牲者の出ない調和した建て替えが求められています
条文をだらだら列挙して説明の正確さを自慢する教条主義者たちの論争はよそでやってください

[2773: 匿名さん]

>>2768 匿名さん
ガス事業法施行規則第21条は建物区分を告示で定めるとしていて、経済産業省の告示は高さ60メートルを超える建物を超高層建物と規定しています。最近にも告示の改正はされていますが、超高層建物の規定は残っています。

昭和60年通商産業省告示第461号（ガス事業法施行規則第21条の規定に基づく建物区分）

第1条　ガス事業法施行規則（昭和45年通商産業省令第97号）第21条に規定する建物区分は、次の表の下欄に掲げるガスを使用する建物（一のガスメーターから二以上の建物にガスが供給される場合には、当該二以上の建物を一の建物とみなす。）ごとに、同表の上欄に掲げるとおりとする。
・・・
三　超高層建物　高さ60メートルを超える建物（前二号に掲げるものを除く。）

[2774: 匿名さん]

>>2772 名無しさん
地域に迷惑を掛けない建て替えが求められているのは
全くその通りです。

[2775: 匿名さん]

>>2773 匿名さん
それはなぜかというと、60メートルを超える建物とそうでない建物とで基準を分ける必要があって超高層という昭和の御代から続く基準が残っているだけで、いにしえの名称が残っているという以上の意味はなく、一般には100m超ぐらいの建物を超高層と呼ぶことが普通になっているってことです。

明治時代なら60mもあれば超高層でしょう。
浅草の12階は当時としては超高層だったと思いますよ
（出典はウイキペディア）

[2776: 匿名さん]

>>2772 名無しさん
>>2774 匿名さん

まああなた方、というよりあなたですかね。
迷惑という観点からすると、あなたがそこに立っているだけで道なら車が通れず車の迷惑だし、家なら部屋が狭くなって家族の迷惑だし、息をしたりゲップやオナラをして二酸化炭素やメタンを排出して地球の温暖化を促進するので人類の迷惑ということも言えます。道を歩けば貴重な国内固有種のアリンコを踏み潰したり、埃をまきあげて幼児の喘息を悪化させるかもしれません。

あなたの家が他の家の日照や通風や景観を遮らないという状況は都市ではありえないわけで、何をもって迷惑と考えるかという事を考えると、誰もが誰かに迷惑をかけているわけで、お互いさまと許容するのが良いかもしれません。

[2777: 匿名さん]

>>2775 匿名さん
現在も条文が残っていて高さ60メートルを超えるものを超高層と規定していることはお認めになるのですね。

[2778: マンション比較中さん]

既存の豆腐ビルも、番町の景観を崩してますよね。
これを契機に、全て更地にすることを求めていきたいですね。

[2779: 匿名さん]

> 浅草の12階は当時としては超高層だったと思いますよ
いいえ。市街地建築物法に超高層の規定はありません。

[2780: 匿名さん]

>>2778 マンション比較中さん
誤爆ですか？　番町も反対運動が激しいのは確かですけど。

[2781: 匿名さん]

番町は地元町会の町会長が日テレ側に付いているのに対して、本郷は地元町会の町会長がタワーマンション計画に反対しているのが違うところでしょうか。

[2782: 匿名さん]

>>2777 匿名さん
超高層という呼び名は建築基準法にはない通称で、建築を専門にする企業のQ&Aでも普通は100m以上を超高層と呼びますよ、ということが書いてあるということをご理解いただければ幸甚です（笑

少なくとも建築関係者に60mで超高層とか言ったら腹をかかえて笑う世界。なんのいいがかりだと。

[2783: 匿名さん]

>>2781 匿名さん
町会がいいように利用されているというだけだと思います。都合が良ければなんでもいいんですよ。

[2784: 匿名さん]

ここは渋谷ホームズに比べればかわいいもんだよ

[2785: 口コミ知りたいさん]

皆さんの結論としてはジャスト60mなら法の言う超高層にも巷に言われる超高層にも該当せず全員建て替え大賛成ということですね

[2786: 匿名さん]

とはいえ、本来人々の経済活動を地域一番の高台から見守るべき神様とか道路で区切られた半端な敷地に無理やり校舎を建てているグラウンドもなくて困っている学校とかが救われる再開発事業の手を縛るようなことをしたら不幸せ一直線ですよ。

[2787: 匿名さん]

再開発事業の採算性を自ら低下させるような要求をするのは地域のためにならないです。私が住んでいる場所はここからそう遠くない（町会は違いますけどね）地域に住んでいますが、せっかく恵まれた場所に土地を持っているのに、その発展の可能性を摘むようなことをしてはいけないと思います。本当に羨ましい場所に住んでいるのに。

[2788: 匿名さん]

問題はね、60m未満にしろと言われた方は一生忘れないでしょうということです。それで解決してごらんなさい、周りが適法な再開発をしようとしたら、最強の反対勢力になるんじゃないですかね。銀行の融資の判断にも今回の事例は使われるでしょう。

結局誰も幸せにはならないですよ。ここに文句を言う人は、おそらく自分でその報いを刈り取ることになるでしょう。

[2789: 通りがかりさん]

今回の件ですが、宝生ハイツ建替組合(参加事業組合　三井不動産レジデンシャル、設計及コンサルタント　日建ハウジングシステム)の建替計画案ですが、法令に関する瑕疵はないという理解でよろしいのでしょうか？

近隣のマンション建替の件で両社に依頼して良いのか検討しているところです。

[2790: 匿名さん]

法令に違反するかどうかは裁判所での判断が示されるまで分からない話ではないでしょうか。

建築関係者が法令に適合していると考えていたが実は違ったという事例はありますので。文京区に限った話ではありません。

[2791: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルと日建ハウジングシステムに依頼して良いのか検討しているのでしたら、この2社に宝生ハイツ建替え計画が止まってしまった事情を詳しく尋ねたらいいのではないですか？

[2792: 匿名さん]

>>2791 匿名さん
>止まってしまった
そうかな？　（笑

[2793: 通りがかりさん]

係争中の事案についてはお答えを差し控える対応が一般的かと思います。
老朽化したマンションの建替ですが、建替組合をつくり組合での協議を重ねて建築確認を取るまでの労力は経験した者しか分かり合えないでしょうが、総合設計制度を利用した容積率割増や高さ緩和は今後の老朽化した多くのマンション建替を促進するために必須要件であるところ、周辺環境によって計画が影響を受けてしまう場合の追加の特例対応も行政には検討していただく時代かもしれません。

宝生ハイツ建替組合にも近隣の方々にも、少しでも円満に早期に解決するように願っています。

[2794: 匿名さん]

特定の企業を狙い撃ちにしたい一部の特殊な人々が集まってきて、普通の人が一生懸命やっている建て替え事業を邪魔しているように私は感じています。プロフェッショナルな指南役がいるとみています。

[2795: 評判気になるさん]

建替推しの近隣の方々、自分のマンションの建替有利化が狙いですか？
ここが前例となればあわよくば自分のマンションも容積アップという皮算用でしょうか
だから環境悪化はお構いなしなんですよね
ここにお住まいのご老人を無体に追い出すことにも良心の呵責は何一つ感じないということでしょうか