（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2585: 匿名さん]

> そういう観点から言えば、営利対非営利、あるいは法人と個人、資本家と民衆の争いとも言えるでしょう。どちらが弱いか一目瞭然ですね。
学校環境を悪化させてもよい理由になるのですかね！？

[2586: 匿名さん]

学校環境を守るのに一定のルールは必要ですが、それ以上を求めるなら学校自身が努力しないといけないですね。広い場所に引っ越すとか。

他者に頼ってばかりの人が今の日本をダメにしたと思います。

[2587: 匿名さん]

>>2585 匿名さん
>学校環境を悪化させてもよい理由
だったらなぜ高さ制限などを定めた時に、声をあげなかったの？結局そこに戻ってきてしまうんですよね、その議論は。民主主義のルールがあるのだから、それに則ったやり方があるはずです。

過去にも色々自分の主張を認めさせようとして、国会の前で集会を開くとか、デモ行進するとか、ネットで組織的に書き込みをするとか、色々なデモンストレーションがあるんですが、変革は起きなかったし、そういう人がいると人々が認知する以上の効果は得られていないようです。

民主主義のルールに則ってここは商業／近隣商業で、高さの制限も設けられ、その範囲で建てる権利を保障するとともに、野放図な開発を抑制して建ててほしくない権利も保障されているわけです。

[2588: 匿名さん]

穿った見方をすると、家賃の安い、老朽化した木賃アパートが建て替えられて立派なマンションになると家賃が上がる、選挙に動員されるやりがい搾取されて貧乏な共産党員が文京区内に住めなくなって文京区の共産党の得票数が減る、そんなことを懸念しているのかなと想像したりまします。

[2589: 匿名さん]

まだ決着しないようですね。

訴訟による決着しかなさそうかな。それを宝生会ものぞんでいるのかもしれないし。

[2590: 匿名さん]

東京ドームホテルの建設時にあった訴訟の二の舞になるでしょう


東京地方裁判所 平成９年（行ウ）３８号 判決

https://daihanrei.minorusan.net/l/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%9C%B0%E6%96%B9...

[2591: 匿名さん]

判決主文
”一 　本件訴えをいずれも却下する。

二 　訴訟費用は、原告らの負担とする。”
中略
”第四 　結論

以上の次第で、本件訴えは、いずれも不適法な訴えであるから、これを却下することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民事訴訟法六一条、六五条一項本文を適用して、主文のとおり判決する。”

おそらく一言一句変わらず主文の冒頭と最後はこのようになるはずです。

[2592: 匿名さん]

主文で印象深かったのは以下の記述です
”法は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的として制定されたものであり（法一条）、都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとするとされている（法二条）。このような法の目的及び都市計画の基本理念に照らせば、法及びこれに基づく都市計画の主眼が、個々人の個別的な利益を保護することではなく、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るという一般的公益を実現することにあることは明らかである。法の各規定を通覧してみても、法が、都市計画に係る行政庁の処分によって法的効果を受けるか否かにかかわらず、当該処分により事実上の影響を受ける者について、その個別的利益を一般的に保護の対象としていると解することはできない。”

要点はここです↓
"当該処分により事実上の影響を受ける者について、その個別的利益を一般的に保護の対象としていると解することはできない。"

[2593: 匿名さん]

ドームホテルの判決は計画の中身というより、原告適格があるかないかが問われ、その結果が却下でしたね。

> 以上によれば、原告らは、本件各認可処分の取消しを求めるにつき法律上の利益を有しないものというべきであるから、原告らは、本件各認可処分の取消しを求める原告適格を欠くものというべきである。

[2594: 匿名さん]

>>2593 匿名さん
それは詭弁の誹りを免れ得ませんね。
適法の範囲とみとめられ、事業の認可を受けたものに対して個人の利益を損なわれたと訴えても、"個別的利益を一般的に保護の対象として"いないから、原告適格性はないとされるでしょう。つまり訴えても無駄。

[2595: 匿名さん]

>>2594 匿名さん
確かこの判決の後、原告適格の範囲が広げられたんです。確かこのスレでどなたかが書いていたと思います。

[2596: 匿名さん]

お願い、という表現をとっているのはそういうことであると思うんですけど。
誹謗中傷をばら撒いてハラスメントを働くことで翻意させようという戦術はその文脈で理解することができるでしょう。相手が弱い個人だから脅せばなんとかなると思っていたんでしょう。まるでプーチンみたいな発想ですね。

ロシアのオリガルヒはウクライナの銀行を脅迫して融資を受けて返さないなんて詐欺まがいのことしているみたいですが、（監査に入ろうとすると、全てが明るみに出たら殺されると銀行幹部が泣きを入れてきたとか）威力をもって権利を侵害しようとすることは立派な社会人のやることでしょうか。

[2597: 匿名さん]

>>2595 匿名さん
それ、個人の所有物が対象ではないですよ。
個人の財産権のように憲法に明記され保護されていないものについては議論の余地があるから考えましょう、という話ですね。みんながそれを言い出したら東京にビルは建ちません。

[2598: 匿名さん]

>>2590 匿名さん
平成16年に行政事件訴訟法が改正されているのはご存知ですか？　原告適格は認められる方向の改正がされています。ここの訴訟も却下にはなりません。それは確かです。

[2599: 匿名さん]

本案の審理をするので地裁の判断が出るのにかなりの時間がかかると思います。

[2600: 匿名さん]

もし >>2590 匿名さんが当事者なら、行政法に詳しい弁護士に相談する方がいいよ。行政法は司法試験で必修になったのが最近で、年配の人はよく知らないおそれがあるので。

[2601: 匿名さん]

>>2598 匿名さん
中の人じゃないから大丈夫だよ、文京区の将来を心配している一区民の立場で発言している。

ちょっとググって読んだ範囲では法律上保護された利益説によって判断されることはかわりがないからねえ。原告適格性を認めるか認めないかは裁判官ガチャ次第ってとこかな。左巻きな人にあたるといいね。

もうひとつ、予防訴訟については明らかに違法性が予見される場合に限られるとする説が有力なようだが...まあ専門外のことなのであまり偉そうなことは言えないが。

[2602: 匿名さん]

ただ一言言えることは、弱い物いじめは大概にしなさいよ、ということに尽きるかな。

[2603: 匿名さん]

総戸数69戸の小ぶりな老朽マンションの建て替えに、共産党、活動家組織、学校法人、宗教法人が朝日新聞や東京新聞といった左翼御用達メディアを動員して圧力をかける姿は傍目に見るかぎり、ロシアがウクライナやジョージアを踏み潰そうとしているのにダブってしまうな。私が裁判官なら原告適格性なしとしたいところだね。

[2604: 匿名さん]

>>2601 匿名さん
> 原告適格性を認めるか認めないかは裁判官ガチャ次第ってとこかな。

昔はそうだった？のが、法改正で認めることになったのですよ。ちなみに、その法改正に関係なく、学園は原告適格性はあるでしょう。でも、訴訟に持ち込んでも法的根拠に欠けるから恐らく勝てない。

[2605: 匿名さん]

>>2604 匿名さん
>訴訟に持ち込んでも法的根拠に欠けるから恐らく勝てない。
要するに採算性を低下させたりする一種のハラスメントにしかならないわけですよね

仮に原告になるとして、濫訴の誹りを甘んじて受ける覚悟はあるんでしょうかね

[2606: 匿名さん]

> 訴訟に持ち込んでも法的根拠に欠けるから恐らく勝てない。
それなら、ル・サンク小石川でNIPPOが東京都を相手に、建築確認を取り消した裁決の取り消しを求めて行政訴訟を起こしたのも、勝てない訴訟に持ち込んだと思うよ。

納得が行くまで訴訟をするのはおかしなことではない。

[2607: 匿名さん]

>>2606 匿名さん
ルサンク小石川は道路が狭い高低差が大きいなど突っ込みどころが多かったから勝てる可能性があったと思います。実際、高低差関連で勝っていますからね。

で、宝生ハイツはどんな勝利の可能性があるのでしょうか。

[2608: 匿名さん]

>>2606 匿名さん
あっという間に判決が出たけどな...
あれはあれで何か意味があったんでしょ、組織的に

共産党の宣伝の道具にされて、弁護士費用を払わされてゼロ回答なんてせつなすぎる

[2609: 匿名さん]

>>2608 匿名さん
NIPPOの起こしたル・サンク小石川の行政訴訟、提訴が平成28年5月10日で地裁の判決が平成30年5月24日だから、決してあっという間ではなかったと思いますよ。
高裁は1回の弁論で結審で判決までが半年でした。

[2610: 匿名さん]

>>2609 匿名さん
そうか、短く思えて実は2年もかかってたんだ。
前代未聞の大事件だったからなあ...東京都が負けてもおかしくなかった
違法行為があったか否かについて専門外の裁判官が調べて評価するのは大変だったんだろうね。

[2611: 匿名さん]

地裁の裁判官としては、高裁、最高裁で判断が維持されるように判決書を作成するのに、時間が必要だったのではないかな。
それで、高裁と最高裁の判断は、それぞれ半年程度しかかかってないのだと。

[2612: 匿名さん]

とはいえ小石川二丁目マンション建築確認取り消し事件の相手はまだ塩漬けにするだけの余裕のある上場企業でしたからね、今回の場合は旧耐震かつ老朽化してさまざまな不具合の生じる集合住宅に住まなければいけない、文京区民が、そして文京区に対して多大な貢献をしている伝統芸能を伝承する教育研究団体のホームシアターが相手ですからね。正義ってどこにあるのかなと思ってしまいます。

[2613: 匿名さん]

>>2579
そういえば今ツイッターで東京藝大の金欠っぷりが話題になってる
空調が満足に効かなかったり、生徒から売却用古本の寄付を募ったり、ピアノを何台か売り飛ばしたりで、学生達が不安になってきてるようだ
藝大は既に郊外に複数の校舎持ってるし、上野のあの土地を売り飛ばしての移転もあり得るかも？しれんね

[2614: 匿名さん]

藝大、本当にやばいかもしれない、、、、
https://twitter.com/okuboyukikosan/status/1620989738252656643
↑
これですね

[2615: 匿名さん]

>>2613 匿名さん
敷地を売るのは多分最後の最後の手段だと思うけど、藝大の敷地の一部を借地権でマンションを建てさせて地代を稼ぐとかは真剣に考えないといけないかもね。

[2616: 匿名さん]

老朽ビルだって再開発となれば総合設計制度を利用してより大きなものを建てなければ採算性は取れず、朽ちていくのを指をくわえて眺めていかねばならない。あと10年もしたら廃墟だらけになってしまわないか心配。

[2617: 匿名さん]

>>2614 匿名さん
東京藝大が練習ピアノ売却 「本当にやばいかもしれない…」学生に動揺広がる 学費、学食値上げしても予算不足
https://maidonanews.jp/article/14838220

[2618: 匿名さん]

少子化が進むと学生も奪い合いになるな

[2619: 匿名さん]

学生を大切にしてあげて欲しい

[2620: 匿名さん]

>>2619 匿名さん
だからどこの大学も都心回帰で自宅から通学しやすくしようというわけだよね。
敷地を第三者に貸し出して開発させ、それを原資に都心にタワマンならぬタワー校舎を建てて学生を集めようという動きが活発になるだろうな。

[2621: 匿名さん]

大学生も大学の学びだけでは足りなくて、公務員試験とか司法試験に受かるために高校生みたいに塾に通う時代だからな。そういう塾がたくさんある都心へと大学が回帰するのはお客である学生の利益にもなるし、選ばれる理由の一つになるだろう。

[2622: 評判気になるさん]

止まってしまいましたね。。。ここの建替え計画

[2623: 匿名さん]

>>2620 匿名さん
>敷地を第三者に貸し出して開発させ
学校法人はお金がないからそうでもしないと都心に豪華校舎はできない
最近は通信制高校も進化しているから郊外や地方都市では生徒を集められなくなるかもね

[2624: 匿名さん]

合意形成も進んでいるようだね。

[2626: 匿名さん]

ちゃんと話がまとまったようですね。
文京区民としては大変うらやましいです

https://twitter.com/PCtknw127/status/1622589439280320512?s=20

[2627: 匿名さん]

宝生ハイツ建替えは紛糾したままだけどね。宝生会が最初の対応を間違えたからではないかな。

[2628: 匿名さん]

そうなんですか？私には建て替えに向けて前向きな合意形成がなされているように見えますが。見る人によっていろんな風景があるんですね。ところで特定の団体を名指しして名誉を傷つけるのはいささか社会正義に反する行為と思わざるおえません。

[2629: 匿名さん]

隣にあるのが桜蔭みたい女子東大合格率トップの進学校じゃなく、偏差値低いTikTok強豪校みたいな学校だったら、宝生会も町内会も遠慮なくタワマンおっ建てたんだろうな

[2630: 匿名さん]

>>2629 匿名さん
確かに何か非常に特別で貴重な存在なんだから特別に保護される必要があるという、ある種の特権意識のようなものがあるのではないかと思わせるような構造がありますね。

スクールイメージを損なわないかと非常に懸念しています。

[2631: 匿名さん]

損ないませんよ。貴方に分からないかもしれないけどね。

[2632: 匿名さん]

英一蝶の乗合舟図ってのを見たことがあるんだけどね
https://nekoarena.blog.fc2.com/blog-entry-4133.html

この人は色々な乗合舟図を書いているんだが、リンク先にあるのもその一つだ。狭い船に二本差しのお侍も山伏や旅芸人も行商人も仲良く一緒に肩を寄せ合いながら乗っている。都心の土地は限られているし、おたがいおもいやりをもってゆずりあうべきじゃないかな。

自分へのおもいやりだけを求めるのでなく、他人へのおもいやりも持つようにしたいね。どちらかだけが悪いみたいなのが不毛なのはウクライナの戦争を見ていてもわかるだろう。みんな本来平等なはずだよ。

[2633: 匿名さん]

宝生舞、懐かしい。

[2634: 匿名さん]

文京区とは関係ないが、20歳頃の宝生舞はちょっと人間離れした美しさだったよね
萩尾望都『百億の昼と千億の夜』の阿修羅王を演じてほしかった

[2635: 匿名さん]

>>2634 匿名さん
いまは人妻、旦那はグラフィックデザイナーだったっけ？すっかり家庭に入ってしまって穏やかな人生をすごしているだろうね。

[2636: 検討板ユーザーさん]

懐かしいけどほとんど顔忘れてたわ。
活躍してたの20年以上前だね。

[2637: 匿名さん]

どうやら合意形成が進んでいるようですね

[2638: 評判気になるさん]

合意形成には全く至ってなさそうだよ

[2639: 匿名さん]

どうやら合意形成が進んでいそうですね

[2640: 匿名さん]

>>2639 匿名さんの願望ですね

[2641: 匿名さん]

>>2640 匿名さん
そのままお返しいたします

[2642: 匿名さん]

私の願望は、桜蔭卒のバリキャリ女性と結婚して養ってもらい、建て替え後の新築宝生ハイツに住むことです。

[2643: 匿名さん]

文京区で止まってる建築計画で順調に合意形成が進んでるというのは願望でしかありませんよ。
地元町会との調整ができてないでしょ。ここ。

[2644: 匿名さん]

>>2643 匿名さん
>地元町会との調整ができてないでしょ。ここ。
そうなんですか？

[2645: 匿名さん]

日テレ高層ビル計画、千代田区の審議会で採決見送り
https://news.google.com/articles/CBMiN2h0dHBzOi8vd3d3LmFzYWhpLmNvbS9hc...

計画地近くの私立女子校の女子学院、大妻、雙葉が共同で、「企業は利益至上主義ではなく、社会的責任を果たすべく企業活動することが求められています」と訴える要望書を区長らに出していた。

[2646: 匿名さん]

>>2645 匿名さん
公共の利益よりも個人の利益が優先されるのが妥当かどうかという議論ですね。
私があなたの利益に反対して徹底的に潰すのが善だとされたら徹底的に潰しますよ。


でも、世の中そういうものでもないでしょう。

[2647: 匿名さん]

私はね、社会人として完成された人というのは常に他人の立場をおもいやることができる人だと思うんですよね。若い人のお手本にならないとね。

[2648: 匿名さん]

頓挫するにしても、建設が始まってから頓挫するよりはいいですね、ル・サンク小石川のように...

[2649: 匿名さん]

反対運動で建設を断念させてしまうと、そこに勝者はいないんですよね。一見止めて勝ったように思うかもしれませんが、世間というのはそれで終わりではなく、その未来というものもあるのです。

[2650: 匿名さん]

今は女性の社会運動家が人類史上最もイキってる時代なので、桜蔭に限らず女子校周辺のマンション建て替えは揉めまくること必至でしょうなぁ

[2651: 匿名さん]

>>2645 匿名さん
女子学院、大妻、雙葉が活動しているところに、さらに、桜蔭が連携すると、最強の布陣ですねえ。

[2652: 匿名さん]

とはいえ揉めに揉めた相手が目と鼻の先にずっと住みつづけるわけで（笑
まあ賢い人たちだと思うので、ちゃんとまとまると思いますよ。

[2653: 匿名さん]

だいたいご近所さんに危害を加えるとどうなるか、韓国／北朝鮮／中国と日本の関係ポーランド／ウクライナとロシアの関係、国家じゃ無いから100年単位ではもめないと思うけど、賢くまとめてほしいね。一方的な勝利なんて望まない方がいいですよ。

[2654: 匿名さん]

>>2650 匿名さん
さすがにバカじゃないから国会にまで飛び火した例の大炎上事件はみんな見ているでしょう。

[2655: 匿名さん]

二番町の日テレ超高層ビル計画も周辺住民が止めてしまったようですね

裁判での決着になるしかないのでは..

[2656: 匿名さん]

総合設計制度をつかわせないのに成功しても、日陰が増えるだけですけどね。

[2657: 匿名さん]

地元町会が総合設計を拒んでいるのだから、総合設計をつかわないで建替えすればいいんですよ。それで早々にマンション紛争は解決です。

日影が増えるかどうかは建設してみれば分かりますね。総合設計の方が日影が改善されるとは必ずしも言えないようですけどね。

[2658: 匿名さん]

少なくとも隣接地の日照は改善されるし、遠い場所は遠い場所でシルエットが細くなるぶん、日陰になる時間が短くなる。総合設計で設置される公開空地の緑が増えるのもメリットが大きい。震災のときに救護所を置いたり、物資の配給スペースにも活用できる。

[2659: 評判気になるさん]

それは同じ容積率で超高層建築物にすればの話ですね

[2660: 匿名さん]

容積率が緩和されなければされないで、より日陰ができるプランにせざるおえなくなるでしょうね。そちらの方がむしろ邪魔が入らないから容易というおまけもつきますが。

[2661: 匿名さん]

それで早々にすすめたらいいんですよ。宝生側が容積緩和をしようとしなければ町会からの反発はなくなる。

[2662: 匿名さん]

>>2661 匿名さん
反発はなくなるのではなく、手も足も出なくなる、ですよ。

[2663: 匿名さん]

こちらの建築計画は止まってしまったようですね。

[2664: 匿名さん]

残念です。大運動をして有名になってしまいましたね、薮から蛇でした。生徒さんや父兄がかわいそうです。

[2665: 匿名さん]

生徒さんやご父兄がかわいそうなことはないと思いますが。
学校環境が悪化することになる方がかわいそうです。

[2666: eマンションさん]

>>2665 匿名さん
ご父兄はいまや差別用語

[2667: 匿名さん]

>>2665 匿名さん
何度も繰り返し続けていることではあるけれど、老朽化しても自力で建て直しが困難な文京区民もかわいそうだなとは思う。どちらか一方だけが正義という議論はフェアではない。

[2668: 匿名さん]

>>2666 eマンションさん
ポリコレはマスク警察と同じファッショの匂いがしますな

[2669: 匿名さん]

>>2667 匿名さん
老朽化したことが学校環境を悪化させる建築計画にして良い理由にならないと思うが

[2670: 匿名さん]

>>2669 匿名さん
自分の主張を声高に叫ぶのは自由ですが、社会人らしく妥協するってことも大事ですよ。

[2671: 匿名さん]

宝生会も妥協して周辺環境に十分に配慮することも大事ですね。

[2672: 検討板ユーザーさん]

あら。
こちら活動家に潰されてしまいましたか？

文教はこれだからダメですね。千代田区も活動家が元気なので、港区か渋谷区ですね。

[2673: 検討板ユーザーさん]

> 千代田区も活動家が元気なので

これな

千代田区民の声を届ける会
https://sensei-kai.jp/#link04

[2674: 匿名さん]

>>2671 匿名さん
報道を読む限りでは妥協はしているようだけどね。
どう考えてもそりゃ無理だろうという案を提案するのは話し合いを拒絶するのと同じ

言ってみればウクライナに攻め込んで勝手にクリミアとドンバスを奪いとっておいて、平和を叫ぶロシアと同じだよ。

[2675: 匿名さん]

地元住民に受け入れられてないのは事実なようで

[2676: 匿名さん]

>>2675 匿名さん
その主張も意味をもたない。これから建て替えようと考えているマンション住民も間違いなく地元住民だからね、その物言いはどうかと思う。大きな声の人に意見をしないだけで内心は異なる人もたくさんいると思うよ、普通の日本人は対立を嫌うからね。

[2677: 匿名さん]

外部から活動家のような人たちが入ってきてマンションの建て替えをネタに地域社会をゆさぶっているのはいかにも残念な話です。

[2678: 匿名さん]

三井不動産はこうなると分かっていたのではないかな？

[2679: 匿名さん]

出たよ、陰謀論（笑

[2680: 匿名さん]

なんかロシアの情報戦と同じだな、ウクライナはアメリカのネオコンの手先だとか言い出すのと同じ論法。

[2681: 匿名さん]

Yahoo!ニュースのコメント欄をジャックするような事をするから携帯電話番号を登録しなければ書き込めないようになっちゃうんだよ。あんなあからさまな情報戦をしかけるような連中がバックについているということがどういうことか、わかる人にはちゃんとわかる。だから当事者は可哀想だとも思っている。

[2682: 匿名さん]

因みにここのコンサルは日建ハウジングシステム。

[2683: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
文京区に本社のある会社ですよね。
プラウドタワー亀戸クロスとかThe Court神宮外苑などで実績ある企業ですね。
賞もいくつかとっています。
三井不動産と直接なんか関係でもあるのでしょうか？

[2684: 通りがかりさん]

竣工遅れそうなの？