（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2465: 匿名さん]

>>2463 匿名さん
法治が優先するからル・サンクは止まっているのですけどね...都合の悪いことは聞きたくないかな

[2466: 匿名さん]

あらら。止まっちゃったの？地雷原の文京なんてどこも開発してくれなくなるよ。

[2467: 匿名さん]

役所から指導を受けたということかな

[2468: 匿名さん]

ドーム周辺の商業施設を再開発する三井。
区内各地で着実に物件を増やすオープンハウス。
この2社が頑張り続けてくれれば、古臭い文京区らしさは自然とパージされていき、アカくない普通の善良な人間が住みやすいクリーンな区になっていくだろう。

[2469: 匿名さん]

（仮称）宝生ハイツ建替え計画にも三井不動産が関わっているけど、順調とは言えないね。

[2470: 匿名さん]

>>2468 匿名さん
･･･という土建屋の願望ですね、わかります。

[2471: 匿名さん]

三井不動産としてはここもドーム周辺の開発の一つと企んでいたのだろう

[2472: 匿名さん]

>>2464 匿名さん
>指導をしていた
言うだけ言ったということでしょう。実際に、高さを理由に建築確認が取り消されたのではなく、避難路の設計に問題があったということで取り消されたのを忘れていますね。アキレウスの踵に運悪く矢が当たったようなものです。

[2473: 匿名さん]

でも、文京区の言う通りにしていれば良かったです。

[2474: 匿名さん]

法令の解釈にグレーな部分がある場合、安全側で設計しておかないと、争訟になって法令で定める基準を満たさないと判断されると大ごとになるのですね。ルサンク小石川ではそのことが示されてます。
ここも安全側で設計する方がいい。

[2475: 匿名さん]

滑り込みで建築許可をとって既存不適格になるマンションというのは高さ制限が作られた頃には他の区でも作られて堂々と販売され完売しているわけで、小石川二丁目のあの物件だけが、制限が発効する前から高さを下げるという判断をしなければならないということはないと思います。

[2476: 匿名さん]

いずれにせよ継続審議にはなったわけで、話し合いは行われるのでしょう。
文京区役所の中の人のバランス感覚には常々疑問を感じているので、今回は東京都が関わるという点で非常に安心感を感じています。

[2477: 匿名さん]

>>2476 匿名さん
東京都がかかわるから安全側の判断が求められそうですが。ルサンクを止めたのも東京都でした。

文京区役所の中の人のバランス感覚には常々疑問を感じているは、同感です。

[2478: 匿名さん]

>>2477 匿名さん
>同感です。
お、初めて気があいましたね。まあ市区町村レベルでは裁量の範囲も狭いでしょうし、都の方が思い切って動けるというものです。大所高所から見て、公益に資する判断がなされるでしょう。総合設計制度を使ってマンションを建て替えさせるという東京都の老朽マンション問題に関する政策の根幹に関わる問題ですからね、異論が一切出ないようにまとめてくれるでしょう。繰り返しますが、異論が一切出ないように、です。

[2479: 匿名さん]

東京都の中の人も学んだと思います。小石川２丁目マンションの轍は踏まないという決意を感じます。

[2480: 匿名さん]

>>2479 匿名さん
小石川２丁目マンションの轍は踏まないは、甘くしないになりますね

[2481: 匿名さん]

>>2480 匿名さん
何が言いたいのかよくわからないけれど神宮外苑の再開発のように行政がお墨付きを出して総合設計制度による建築が認可されて、その後は誰も意義を唱えられなくなるということだよ。憲法に定められた権利の行使は絶対に止めることはできない。

[2482: 匿名さん]

ルサンクも最初から東京都が処分庁だったら結末は大きく変わっただろうな。

[2483: 匿名さん]

最初から東京都が処分庁だったらルサンクに建築確認が下りてなかったのではないかと。

[2484: 匿名さん]

>>2483 匿名さん
その辺、見方は違っていてね。
建築確認の民間開放ってなんだろうねって話。

[2485: 匿名さん]

民間の検査機関だから避難路の不備が見逃されることが起きたものと思いますが。

ルサンクには２度建築確認取り消し裁決が出されてますよね。２度とも民間の検査機関による建築確認で。

[2486: 匿名さん]

>>2485 匿名さん
民間検査機関の審査の品質が低いという問題を行政が許しているのが問題では？
たとえばさ、こういう例があるよね↓
https://www.retio.or.jp/attach/archive/70-096.pdf

建ってしまったから利益はないとして訴えは退けられている。結局のところ、違反していても建ってしまえば咎められない。要するに建築基準法というのはその程度の法律ってことだよね。本当に危険なら使用禁止したり壊して建て替えという話にならないといけないが、所有している人がそれでいいならそのままだと思う。

[2487: 匿名さん]

避難路に不備のある設計をする建築士事務所がお好みなのですか？

[2488: 匿名さん]

>>2487 匿名さん
>避難路に不備
どうやら出口があって他の棟とつながっているから実質的に避難路は確保されていたけれど、実はそれではダメだったというかなりトリビアルな話だったという話を聞いたことがある。建築確認が厳格であれば指摘されて設計の段階で修正が入ったはずだけどね。こういうミステイクは実際には処分庁が自治体でも起きうると思う。

そういう意味でも関係者に色々と教訓を与えた事件だった。

[2489: 匿名さん]

あと、裁判だと裁判官は目の前にある証拠だけで判断しようと努力するが、建築審査会が事前に行われたプレゼンテーションに心情的に影響されて判断にゆらぎが出たという可能性も少し感じている。実質的に避難路は確保されている、という判断もあったはず。もし仮に本質的に危険なものを見落としていたとするならば、民間検査機関の品質に大きな疑義が出ているわけで、国が制度の見直しをかけるべきでしょう。そういう運動ってやってるかい？結局、そういう動きにすらならないということは、小石川２丁目マンション事件は例外中の例外だと誰もが思っているのではないか。

個々の物件にばかりこだわる反対派の限界だな、これは。おそらく制度運用的に小石川２丁目マンション事件は例外になるはずだから、今後第二第三の小石川２丁目マンションは出現する確率はかなり低そうだ。そうなると風車に向かって突撃する老人とどこが違うんだろうか。

[2490: 匿名さん]

法令の解釈にグレーな部分があるのに安全側で設計しなかった建築士事務所を肯定的に評価なさることに呆れているのです

[2491: 匿名さん]

22mだっけ？それより高い部分はぶった斬って削り取ればええやん？屋根なんていらないでしょ

[2492: 匿名さん]

2.5メートルの高低差がある地下駐車場を避難階としていたのでしたっけ。

[2493: 匿名さん]

小石川二丁目マンション問題のときには、まるで核爆弾でも落ちたかのような騒ぎになりました。現在も建物として利用することの出来な工作物が現地にあって、日照や通風などに支障をきたしているし、高さ制限より高いところもそのままです。マンションを買った人、作って打った人、近隣に住む人のすべてが被害を受け、社会的に莫大なコスト負担を強いた事件について、社会のコストとしてどのように対処するべきかと学会で討論会も行われたりしています。

その中で一定のコンセンサスが形成されて、日本テレビ跡地再開発や神宮外苑再開発が反対運動にもかかわらず丁寧な議論や検討を経て認可される見通しとなっています。丁寧な話し合いとはひとり反対する人が丁寧だと思うのではなく、第三者から客観的に見て妥当な手続きを踏めば、丁寧であるとされるのだと思います。許可が出れば、もう途中から簡単に覆されることはないでしょう。ましてや完成直前など、いかに正義を実現するためとはいえ社会的コストがかかりすぎでしょう。

[2494: 匿名さん]

話し合いが水面下で行われていることは、共産党とそのシンパのツイートが止まっていることからも明らかで（下手をすると威力業務妨害で訴えられかねない）、いずれ都の方からなんらかの発表があることでしょう。きちんとノーサイドの笛が吹かれたら、誰一人意義を唱えることなく計画は進むことでしょう。

[2495: 匿名さん]

甘いな

[2496: 匿名さん]

当初計画の通りに進まないと予想

[2497: 匿名さん]

言うのは勝手だけれど、そもそも当初計画がどうなのかわからないし、果たしてどこを落としどころとしているのかはもっとわからないわけで...

ただ正確な所を反対している人の誰も情報をだしていない（あるのはアバウトでやや誇張の入ったCGだけ）わけで、そんなにひどい計画ではないんだろうなと想像はしています。なにしろ酷い計画ならそのまま図面をネットにあげるだけで炎上するはずでしょ？なんでやらないんだろうね。

[2498: 匿名さん]

確か新渡戸稲造が泣いちゃうアパートは反対活動家が完成予想模型まで作ってホームページで公開してましたよね。安っぽくてひどいと言いたかったようですが、経済建築なんてそんなもんじゃないかと思っているので、ふーん、って感じでしたけどね。

[2499: 匿名さん]

過去レスに、屋上緑化部への昇降機の設置を文京区都市計画課が指導しているとありましたが。

[2500: 匿名さん]

公共エレベーターくらい造ったらいいんじゃないかな

[2501: 匿名さん]

>>2499 匿名さん
その書き込みだけど、いくつかの点でそういう要請がなされたのかという疑問がある。
一つ目として、今回は東京都マターで文京区は関係ないこと（区長がそのように答弁しているよね）
二つ目として、坂道に面していて短い坂を登ると容易に公開緑地と同じ高さの地面があって、そこに入り口が作ればバリアフリーアクセスが確保できるのでわざわざエレベーターを作る意味がないこと。
三つ目として、それが本当に拒否されたのかどうかが不明だということ。本当に重要ならば、おそらく今行われている話し合いでどうするかを検討中のはず。
とりあえず文京区都市計画課がどのような法的権限をもって指導したのか教えてほしい。

[2502: 匿名さん]

おそらくそのような要望が地元からあると伝達しただけではないかと思う。指導はできない、違いますか？

[2503: 匿名さん]

文京区としてエレベーターを設けて欲しいからそれを言っているのでしょう。バリアフリーのためにエレベーターもしくは勾配1/12以下の車椅子スロープは設けて良いと思いますが、違いますか？

[2504: 匿名さん]

>>2503 匿名さん
周辺住民がそれを望んでいるなら今頃話し合いの場に出ているんじゃないですか？要請をはねつけたかのような事を書くならちゃんと５Ｗ１Ｈを明瞭に書くべきです。

何月何日に文京区都市計画課（または担当者誰某が）公開空地へのアクセスを改善するためにエレベータを書面（あるいは口頭）で設置するように指導（あるいは要望）した、それに対して次のような回答があった、というふうに書くなら、そうかな、と思いましたけど。

もし客観的に見てそれが必要ならそもそも東京都の指導があるでしょうから、ご心配には及ばないと思います。

[2505: 匿名さん]

ともあれ、エレベーターを設置するのは相当な負担を負わせることなので、どこまで妥当性があるのでしょうかね。私は嫌がらせの一環ではないかと勘繰ってしまいますが。

[2506: 匿名さん]

ということは文京区都市計画課が施主にとって嫌がらせしていることになりますね

[2507: 匿名さん]

>>2506 匿名さん
>文京区都市計画課が施主にとって嫌がらせしている
というよりも、誰かが圧力をかけてそのような要望を伝達させたという可能性もある
なにしろ東京都の管轄なので、文京区の官吏が口を出すというのも不思議な話。
共産党さんとかがやりそうなことだよね。

[2508: 匿名さん]

小石川二丁目マンションのときもそうだけど、高さ制限施行前から先取りするように要請するなど、文京区の行政はマンション反対運動をする人の代弁者のようにふるまう傾向があるよね。活動家が職員が住んでいるアパートとかに直接やってきて圧力かけるとかやってない？

[2509: 匿名さん]

都知事に総合設計制度の許可を出さないようにさせる運動の真意は、文京区の管轄にすることで共産党の息がかかった職員によって活動家のいいように圧力をかけて計画を頓挫させるという意図があるんじゃないかと思うんだけど。

文京区の行政はそんなに特定の勢力に牛耳られているんだろうか。

[2510: 匿名さん]

文京区役所の職員に赤いスパイがいっぱい潜り込んでいるのだろうか。

腐っているのか？

[2511: 匿名さん]

成澤区長、いかに！

[2512: 匿名さん]

>>2508
というより、圧力を恐れて反対側に忖度してるのだと思います。

[2513: 匿名さん]

>>2512 匿名さん
>圧力を恐れて反対側に忖度
そういうことをするからエスカレートしちゃうのかな。

[2514: 匿名さん]

文京区のエスカレータの要請は妥当なものだと思いますけどね。日建ハウジングシステムは脊髄反射で拒んだようですが。