（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2445: 匿名さん]

>>2444 匿名さん
それはあなたが実情を知らないだけで。現に止まっているようですよ。

[2446: 匿名さん]

>>2445 匿名さん
>現に止まっている
どのような理由で止まっているかはあなたも知らないのでしょう？
多分　prosもconsも自分に都合のいい解釈をしているだけだと思いますよ。
本当の事情を知っている中の人はたぶんこんなところで書き込んではいないでしょう。

[2447: 匿名さん]

反対運動をしている人は自分たちの力で止めたと勝手に思っているし、賛成だと思っている人は反対派につけこまれないような建築案を練っているんだなと思っている。

そもそも総合設計制度を使わないと周辺環境への影響が大きいので、総合設計制度を使わないということになったら、多少高さは低くなるでしょうが、適法の範囲でもっとキツキツの建物が建っちゃいますよ。多分そんな話し合いがなされているんじゃないかと想像しますけどね。

[2448: 匿名さん]

適法の範囲というのが曲者です。白山でも小日向でも平気で建物が建っているじゃないですか。適法だからとめられなかったでしょ。もっと日当たりが悪くなっていいわけですね？

[2449: 匿名さん]

twitterでここの建物名で検索したら誰もがわかるでしょ。止まっているというけれど、本当に止まっているのは...

[2450: 匿名さん]

建築計画が止まっていますよ。予測してなかった事が起きているのでしょう。

[2451: 匿名さん]

>>2450 匿名さん
てか署名運動の締切を12月ギリギリまでやったから、役所でそれの集計が終わるまで時間がかかるでしょ。神宮外苑とか番町とか複雑なマターも多いから東京都の事務が停滞しているだけかと。

[2452: 匿名さん]

神宮外苑再開発の環境アセスメントへの評価が公開されましたね。神宮外苑の豊かな自然環境は維持・保全されるという結論で、大きく着工に前進しました。

反対する人は木を切るから反対するのに対し、実施する側は木の本数は今まで以上に増えると主張してきました。なんでも反対という人にとって不都合な真実でしたが、公平な第三者は実施する側の誠意を評価した格好ですね。

[2453: 匿名さん]

役所が署名の集計などしないし、やったとしてもすぐ終わるでしょ。

[2454: 匿名さん]

建て始めて9割近く進んでから止まるよりいいと思う。

[2455: 匿名さん]

>>2453 匿名さん
有効な署名かどうかの確認ぐらいはするんじゃない？全部の欄が埋まってない用紙なんかも結構混じるしね。量も多いみたいだからカウント作業も大変でしょ。一応名指しされている都知事には報告が上がるはずだよ。

今回も誤解さえ解ければ、総合設計制度を利用してすんなり建てられるのではないかと想像している。どうかんがえても適法の範囲じゃ子供達がかわいそうだ。

[2456: 匿名さん]

>>2454
そう考えるとやはりル・サンクは凄いです。
あれはリベラルな我々文京区民の勝利の象徴であり、後世に残すべき記念碑的存在です。

[2457: 匿名さん]

ル・サンクも早めに行政が止めればよかった

[2458: 匿名さん]

>>2456 匿名さん　
皮肉が効いているね（笑　

>>2457 匿名さん
小石川2丁目マンション建設差し止め事件と呼ばれているが、今の状況を目にした関係者の多くが色々思うところあったと思う。新渡戸稲造が泣いちゃうと言われたワンルームアパートも、こんな高い建物は反対、と言われた白山のマンションも、なんの問題なく完成しようとしているのはおそらくは事件が生んだ地域社会の一つの決意の表れだと思う。

よって、都市計画で定められた適法な範囲で行われる建て替え自体を止めることはできないし、総合設計制度でせっかく周辺の環境に配慮した建築になるはずだったのに、それを止めようという趣旨の主張は環境を悪化させるだけであり、はっきり言って何を目的としているのか私にはわからない。

[2459: 匿名さん]

結局さまざまな要求をたてつづけにぶつけて建築しようとする側を疲弊させようとしているんだよね。ときには経済的な負担も大きくして採算性を低くして頓挫させようとも目論んでいるのかもしれないね。そこに大義はあるのだろうかね。

[2460: 匿名さん]

設計者が役所との協議が調ってないのに進めようとしていたのではないでしょうか

[2461: 匿名さん]

>>2460 匿名さん
行政の意に沿わないから潰されたという説は確かに小石川２丁目の例のマンション事件の時に言う人がいたけれど、中国やロシアならともかく日本のような法治主義民主主義がきちんと機能している国ではあり得ないことだよ。むしろ行政は紛争に関わることを避けてどちらにもいい顔をしようとしていた。せかされるがままに言うだけは言いましたよ、みたいな感じかな。

[2462: 匿名さん]

こんにゃく閻魔にお参りするといつも目に入るあの建設現場が多分子供や孫も日常の風景として眺めるということになりそうで、確かに色々主張したいことはあると思うけれど、いかにもアレはまずいと誰もが思う結果になってしまった。

[2463: 匿名さん]

行政は腹をくくって介入することにしたんだと思う。法治が人治に優先するというのはおかしな話だから。

[2464: 匿名さん]

>>2461 匿名さん
文京区はルサンク小石川の設計者に、高さ22メートルの絶対高さ制限が間もなく発効するから、その範囲内で建てる指導をしていた、という話でしたね。

たしかに22メートルの高さで進めていれば、避難路の不備をなおすように設計変更もできて、今ごろは解決済みになっていたのでしょう。

[2465: 匿名さん]

>>2463 匿名さん
法治が優先するからル・サンクは止まっているのですけどね...都合の悪いことは聞きたくないかな

[2466: 匿名さん]

あらら。止まっちゃったの？地雷原の文京なんてどこも開発してくれなくなるよ。

[2467: 匿名さん]

役所から指導を受けたということかな

[2468: 匿名さん]

ドーム周辺の商業施設を再開発する三井。
区内各地で着実に物件を増やすオープンハウス。
この2社が頑張り続けてくれれば、古臭い文京区らしさは自然とパージされていき、アカくない普通の善良な人間が住みやすいクリーンな区になっていくだろう。

[2469: 匿名さん]

（仮称）宝生ハイツ建替え計画にも三井不動産が関わっているけど、順調とは言えないね。

[2470: 匿名さん]

>>2468 匿名さん
･･･という土建屋の願望ですね、わかります。

[2471: 匿名さん]

三井不動産としてはここもドーム周辺の開発の一つと企んでいたのだろう

[2472: 匿名さん]

>>2464 匿名さん
>指導をしていた
言うだけ言ったということでしょう。実際に、高さを理由に建築確認が取り消されたのではなく、避難路の設計に問題があったということで取り消されたのを忘れていますね。アキレウスの踵に運悪く矢が当たったようなものです。

[2473: 匿名さん]

でも、文京区の言う通りにしていれば良かったです。

[2474: 匿名さん]

法令の解釈にグレーな部分がある場合、安全側で設計しておかないと、争訟になって法令で定める基準を満たさないと判断されると大ごとになるのですね。ルサンク小石川ではそのことが示されてます。
ここも安全側で設計する方がいい。

[2475: 匿名さん]

滑り込みで建築許可をとって既存不適格になるマンションというのは高さ制限が作られた頃には他の区でも作られて堂々と販売され完売しているわけで、小石川二丁目のあの物件だけが、制限が発効する前から高さを下げるという判断をしなければならないということはないと思います。

[2476: 匿名さん]

いずれにせよ継続審議にはなったわけで、話し合いは行われるのでしょう。
文京区役所の中の人のバランス感覚には常々疑問を感じているので、今回は東京都が関わるという点で非常に安心感を感じています。

[2477: 匿名さん]

>>2476 匿名さん
東京都がかかわるから安全側の判断が求められそうですが。ルサンクを止めたのも東京都でした。

文京区役所の中の人のバランス感覚には常々疑問を感じているは、同感です。

[2478: 匿名さん]

>>2477 匿名さん
>同感です。
お、初めて気があいましたね。まあ市区町村レベルでは裁量の範囲も狭いでしょうし、都の方が思い切って動けるというものです。大所高所から見て、公益に資する判断がなされるでしょう。総合設計制度を使ってマンションを建て替えさせるという東京都の老朽マンション問題に関する政策の根幹に関わる問題ですからね、異論が一切出ないようにまとめてくれるでしょう。繰り返しますが、異論が一切出ないように、です。

[2479: 匿名さん]

東京都の中の人も学んだと思います。小石川２丁目マンションの轍は踏まないという決意を感じます。

[2480: 匿名さん]

>>2479 匿名さん
小石川２丁目マンションの轍は踏まないは、甘くしないになりますね

[2481: 匿名さん]

>>2480 匿名さん
何が言いたいのかよくわからないけれど神宮外苑の再開発のように行政がお墨付きを出して総合設計制度による建築が認可されて、その後は誰も意義を唱えられなくなるということだよ。憲法に定められた権利の行使は絶対に止めることはできない。

[2482: 匿名さん]

ルサンクも最初から東京都が処分庁だったら結末は大きく変わっただろうな。

[2483: 匿名さん]

最初から東京都が処分庁だったらルサンクに建築確認が下りてなかったのではないかと。

[2484: 匿名さん]

>>2483 匿名さん
その辺、見方は違っていてね。
建築確認の民間開放ってなんだろうねって話。

[2485: 匿名さん]

民間の検査機関だから避難路の不備が見逃されることが起きたものと思いますが。

ルサンクには２度建築確認取り消し裁決が出されてますよね。２度とも民間の検査機関による建築確認で。

[2486: 匿名さん]

>>2485 匿名さん
民間検査機関の審査の品質が低いという問題を行政が許しているのが問題では？
たとえばさ、こういう例があるよね↓
https://www.retio.or.jp/attach/archive/70-096.pdf

建ってしまったから利益はないとして訴えは退けられている。結局のところ、違反していても建ってしまえば咎められない。要するに建築基準法というのはその程度の法律ってことだよね。本当に危険なら使用禁止したり壊して建て替えという話にならないといけないが、所有している人がそれでいいならそのままだと思う。

[2487: 匿名さん]

避難路に不備のある設計をする建築士事務所がお好みなのですか？

[2488: 匿名さん]

>>2487 匿名さん
>避難路に不備
どうやら出口があって他の棟とつながっているから実質的に避難路は確保されていたけれど、実はそれではダメだったというかなりトリビアルな話だったという話を聞いたことがある。建築確認が厳格であれば指摘されて設計の段階で修正が入ったはずだけどね。こういうミステイクは実際には処分庁が自治体でも起きうると思う。

そういう意味でも関係者に色々と教訓を与えた事件だった。

[2489: 匿名さん]

あと、裁判だと裁判官は目の前にある証拠だけで判断しようと努力するが、建築審査会が事前に行われたプレゼンテーションに心情的に影響されて判断にゆらぎが出たという可能性も少し感じている。実質的に避難路は確保されている、という判断もあったはず。もし仮に本質的に危険なものを見落としていたとするならば、民間検査機関の品質に大きな疑義が出ているわけで、国が制度の見直しをかけるべきでしょう。そういう運動ってやってるかい？結局、そういう動きにすらならないということは、小石川２丁目マンション事件は例外中の例外だと誰もが思っているのではないか。

個々の物件にばかりこだわる反対派の限界だな、これは。おそらく制度運用的に小石川２丁目マンション事件は例外になるはずだから、今後第二第三の小石川２丁目マンションは出現する確率はかなり低そうだ。そうなると風車に向かって突撃する老人とどこが違うんだろうか。

[2490: 匿名さん]

法令の解釈にグレーな部分があるのに安全側で設計しなかった建築士事務所を肯定的に評価なさることに呆れているのです

[2491: 匿名さん]

22mだっけ？それより高い部分はぶった斬って削り取ればええやん？屋根なんていらないでしょ

[2492: 匿名さん]

2.5メートルの高低差がある地下駐車場を避難階としていたのでしたっけ。

[2493: 匿名さん]

小石川二丁目マンション問題のときには、まるで核爆弾でも落ちたかのような騒ぎになりました。現在も建物として利用することの出来な工作物が現地にあって、日照や通風などに支障をきたしているし、高さ制限より高いところもそのままです。マンションを買った人、作って打った人、近隣に住む人のすべてが被害を受け、社会的に莫大なコスト負担を強いた事件について、社会のコストとしてどのように対処するべきかと学会で討論会も行われたりしています。

その中で一定のコンセンサスが形成されて、日本テレビ跡地再開発や神宮外苑再開発が反対運動にもかかわらず丁寧な議論や検討を経て認可される見通しとなっています。丁寧な話し合いとはひとり反対する人が丁寧だと思うのではなく、第三者から客観的に見て妥当な手続きを踏めば、丁寧であるとされるのだと思います。許可が出れば、もう途中から簡単に覆されることはないでしょう。ましてや完成直前など、いかに正義を実現するためとはいえ社会的コストがかかりすぎでしょう。

[2494: 匿名さん]

話し合いが水面下で行われていることは、共産党とそのシンパのツイートが止まっていることからも明らかで（下手をすると威力業務妨害で訴えられかねない）、いずれ都の方からなんらかの発表があることでしょう。きちんとノーサイドの笛が吹かれたら、誰一人意義を唱えることなく計画は進むことでしょう。