（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2325: 匿名さん]

本郷給水所公苑のような屋上にある緑地は、通行人でもあまり気づかないですね。

[2326: 匿名さん]

本郷給水所公苑の下は貯水槽だけど、（仮称）宝生ハイツ建替え計画の屋上緑化部の下は居室ですね。和風庭園を造れるのでしょうか。

[2327: 匿名さん]

>>2325 匿名さん
そう、地面のラインからだいぶ高い場合にはそうなりますね。でも傾斜地なので、上の方は地上と同じ高さになるでしょう。

>>2326 匿名さん
居室ではないと思いますね、非常に日当たりが悪い居室になります。私は能楽堂の屋根部分が公開空地になるのかなと想像しています。おそらく能楽堂の壁に沿った部分には大きな木を植えられるだけの構造的強度を与えられるのではないでしょうか。特に東側部分。

[2328: 匿名さん]

なにしろ反対する側が設計図書をだしてくれないので、公開空地がどのような高さに存在しているかここで知る術はありません。ぜひ設計図書を公開してください。

[2329: 匿名さん]

能楽堂の屋根に屋上緑化ですか。能楽を演じている上部が公衆の歩行空間になると。

[2330: 匿名さん]

>>2329 匿名さん
観世能楽堂なんかGINZA?SIX?の地下3階ですよ。
https://kanze.net/publics/index/267/

歌舞伎座タワーを見ればわかるように、歌舞伎も高いビルに踏みつけにされてます。
https://www.shochiku.co.jp/play/theater/kabukiza/ginza-kabukiza/office...

けしからんという前に、どうしてこうならなければいけないのか、苦しいところをおもいやってあげてはいかがですか？よそからやって来た活動家みたいな人にはわからないでしょうが。

[2331: 匿名さん]

歌舞伎俳優が大河ドラマとかに出てアルバイトしている姿を見ていると、伝統芸能だけで食っていくのは大変なんだなと思っちゃいますけどね。テレビ局だって広告収入が先細りでいまや不動産で食っていかねばならない時代。

弱者はどっちなのかな、と思っちゃうんですよね。

[2332: 匿名さん]

歌舞伎役者と能楽師は違うと思う

[2333: 匿名さん]

そういえばルサンク小石川の広告で歌舞伎役者が係わっていたね。

[2334: 匿名さん]

>>2332 匿名さん
>歌舞伎役者と能楽師は違うと思う
確かに違うは違うけど、もっと大変だと思いますよ。
狂言の人はマスクプレイ以外の形態もあるので（狂言面を使った演目は全体の三割とかいう話です　http://www.noumen.jp/about_omote/article_02.html　）何とかなりますが能の演目はほぼほぼマスクプレイですからね。表情を作るのに微妙な首の角度でつける芸能なわけですから、テレビには向いていないと思います。

能楽のことは詳しくは存じませんが、学校の授業の範囲の知識で言わせてもらうと、囃子方とかは音楽家として生計をたてる方向性もありますが、シテ方やワキ方に至っては、能の公演とか弟子からの月謝ぐらいでほそぼそと生計を立てている方がほとんどではないかと想像します。

私も音楽家とか俳優みたいなことをやっている人の話はよくききますが、テレビなんかに出るような一部の偉い人を除けば、みなさん苦労されているようですよ。やや大袈裟に言えば、日本の伝統文化を守るためにもこのプロジェクトは重要なんじゃないかと思います。

[2335: 匿名さん]

伝統文化を守るためが近隣の住環境を悪化させることを正当化する理由ですか。

[2336: 匿名さん]

宝生会は公益社団法人なのですね

[2337: 匿名さん]

超高層マンションは果たして幽玄と言えるのだろうか。

[2338: 匿名さん]

>>2335 匿名さん
>近隣の住環境を悪化
商業地で高度地区に指定されているので、どうしても住専のような環境は無理だと思います。高度地区になることも、商業地になることも反対がほとんどなかったと上流のスレッドでも指摘があったようですが。そのかわりに住専と比べると高い地価がつくことと、大きな建物が建てられるのでたくさん稼げる土地であるというメリットを得ているのですからしょうがないですよね。

むしろ総合設計制度で公開空地や緑地帯などが整備される方がずっと地域のためになると思います。日当たりも制度を適用するしないで相当変わってきますよ。もちろん、制度を利用した方が離隔が大きくなり、日照時間も空の大きさも大きく改善するはずです。

[2339: 匿名さん]

むしろこれを契機に、緑あふれる良好な環境を作る地域一体の再開発への起爆剤となってくれればと思います。

[2340: 匿名さん]

>>2336 匿名さん
>公益社団法人
https://www.koeki-info.go.jp/pdf_tokurei/2004_1_02.PDF

営利を目的としない公益に関する事業を行う法人として主務官庁、この場合は文化庁ですかね、の許可を得た立派な法人のようです。

金儲けしか考えていない汚い組織だとは到底思えません。むしろ金儲けができないような色々な規制がかかっているようにも思えます。共産党さんもお得意の階級闘争理論に基づく批判ができないので攻めあぐねているようですね。

[2341: 匿名さん]

>>2337 匿名さん
マンションではないですが、ランドマークタワーとかパッと見て上品な造形ですよね。
ああいう美しい建物になるように、もっと応援してあげましょう。変に反対されて余計な対策コストがかかった結果、建築予算が厳しくなれば経済設計になりがちなので、そういうデザインまで目がむかなくなるでしょう。地域の誇りになるような素晴らしい物件を期待します。あと中の人、日本のためにも地球のためにもZEHマンション化を切にお願いしますね。

[2342: 匿名さん]

>>2340 匿名さん
公益社団法人の所管は内閣府ではないかな？

[2343: 通りがかりさん]

>>2339 匿名さん
むしろこれを契機に総合設計制度廃止の議論を始めるのも良いかもね
日本中の老朽化マンション所有者の怒りを金比羅、桜陰、町会長にぷつけてみるのもありかと

[2344: 匿名さん]

「ぶつけて」ではなく「ぷつけて」かい。超高度な煽りだ笑

[2345: 匿名さん]

総合設計制度廃止の議論を始めるのに１票。
怒りがぷつかるのでもいいので。

[2346: 匿名さん]

2票目ゲット。

[2347: 匿名さん]

総合設計制度を廃止したとして、おそらく老朽マンションの建て替えにおける容積率の割増の優遇は変わらないと思うので、色々と面倒くさい制限があり、近隣への配慮とか公開空地をつくるようなある意味利他的なコストを負担しなくても、高くてでかいマンションに建て替えられることになりますので、建て替えを手掛けるデベロッパーやマンションクラスタにとっては大変ありがたいことかと思います。

近隣の住環境に配慮した制度がなくなってしまうので悲しいですね。

[2348: 匿名さん]

そもそも総合設計制度は許可制という形をとることで、一定の抑止力が効いていると思うのですが、その蓋が外れたらどうなるか想像がつきそうなものですが。あ、そうかだから高度な煽りかあ...こりゃ一本取られたな。

[2349: 匿名さん]

行政は旧耐震とか、新耐震でも老朽化が進んだマンションの建て替え支援に躍起ですね。お金は出さないけど容積率という打ち出の小槌を振りまくる。

もしその流れにストップをかけるとしたら司法の出番なので、ここでワーワー言っている人たちはその方向から書き込めばいいのにと思います。行政にあれこれ言っても始まりません。

[2350: 匿名さん]

心配しなくても裁判になるでしょう。きっと。

[2351: 匿名さん]

>>2350 匿名さん
何を論点に提訴するんでしょうね。日当たりやプライバシーは50年くらい前の判決でことごとく認められていない気がしますけど。勝訴した例があれば教えてほしいです。

[2352: 匿名さん]

>>2349 匿名さん
>司法の出番なので
また文京区がおもちゃにされるのか...他の区でやってほしいなあ

[2353: 匿名さん]

>>2351 匿名さん
まあ時間稼ぎにはなりますわな。結局建てる側に一方的に損させるだけ。

文京区のためになることなんて、なんにもない。そして多くの人から、やっぱり文京区はそういうところだね、とひそひそ話ししながら笑われるのがオチ。

[2354: 匿名さん]

>>2353 匿名さん
建てる側が提訴されて勝訴してもそれで終わるケースがほとんどですけど、時間を損したという理由で、建てる側が勝訴後に周辺の原告を訴えることはありえるのでしょうかね。

私ならそうしたい気分になりそう。

[2355: 匿名さん]

SLAPPに当たると判断されるおそれがありますがそれでよろしければ訴えてみてはいかがでしょう

[2356: 匿名さん]

>>2355 匿名さん
>SLAPPに当たると判断
建ってから訴えても意味がないとは思いますが、建てさせまいと勝てる見通しのない訴訟や申し立てを乱発するのはスラップではないかなと思ったりはしますねえ。

むしろ信頼関係を築いてよりよいプランを作る手助けをする方がずっと建設的。

[2357: 匿名さん]

でも、実際に、建築審査会で建築基準法令に適合しないという裁決が出されますからねえ。法令ぎりぎりは危ないのではないでしょうかね。

[2358: 匿名さん]

因みに、建築確認取り消し裁決は、文京区より世田谷区の方が事例が多いです。

[2359: 検討板ユーザーさん]

>>2357 匿名さん
建築審査会って、法律解釈についての裁量余地を持ってるんですか

[2360: 匿名さん]

>>2357 匿名さん
過去の建築審査会で問題になったケースは明らかな基準違反が見つかったケースだ。その多くは修正で対応可能だった場合が多いが、ごく稀に修正に大きな変更が伴うケースでは建築を諦めることもあるが、ほぼ民間の検査確認機関を利用したケースにとどまるという認識だね。

もちろん建築の実務については詳しくないので、絶対に何もないとは言えないが、ここは既存の法令に沿った適法の範囲で建てようというわけだし、そもそも総合設計制度自体が東京都の監督を受けながらの申請作業となるので、その最終段階で建築審査会がゴーサインを出せば問題なく建つ。今回は署名活動もあったことだし、それに配慮して丁寧に審査してもらえるはずだよ、よかったね

[2361: 匿名さん]

>>2359 検討板ユーザーさん
>法律解釈についての裁量余地
横レスだけど、情実で緩和することもあるから、裁量余地は持っているよ。
絶対ダメなものはダメだけど、相対的に容認できるというものはそのまま通すこともあるという話だよ。

[2362: 匿名さん]

たまに特定行政庁の建築主事による建築確認が建築審査会で取り消されることがある。民間の指定確認検査機関の事例がほとんどだけどね。

[2363: 匿名さん]

>>2362 匿名さん
新宿区の方でしたっけ、通路の幅が微妙に足りなくて工事が止まったケースがありましたね。近所の方が確か反対運動されていたと聞きますが。

結果的に修正して完成してましたけどね。反対マニアのみなさんはそういうの沈黙しているんで反対されると全部たたないと印象づけられがちですね。

[2364: 匿名さん]

結局建っちゃうのに、さまざまな行政への申し立てを繰り返すのはエネルギーの無駄のようにも思いますね。心にしこりも残るでしょうし、のちのち地域がギスギスする原因にもなるでしょう。時間が解決するんでしょうが、関係ない他の近隣住民からすると迷惑な話です。たまに大きな反対運動があると、引っ越して出ていく人が増える印象があるんですが、わかるような気がします。

[2365: 匿名さん]

ところで裁判になると云々という話があるのですが、地方の裁判所レベルだと裁判官の質も玉石混交で、乏しい知識で判決ミスがおきることもかつてはあったと聞きます。おそらく反対運動家はそういう一縷の望みをもって訴訟を提起するかもしれません。私からすると濫訴ではないかと思いますが、賢いやり方ではないですね。裁判をしている間は全て止まってしまうので、昨今ではこれは邪魔をするだけにしかなりません。

[2366: 匿名さん]

目白台三丁目の斜面地の集合住宅で東京地裁が周辺住民の建築確認の取り消しを求める訴えを認めたことがあったね。桂林寺の辺り。

[2367: 匿名さん]

>>2366 匿名さん
これですかね

建築確認取消請求事件
LEX/DB25561910／東京地方裁判所　平成30年12月21日　判決　（第一審）
建築基準法７７条の２１第１項の指定確認検査機関である被告は，有限会社Ｔ社（本件会社）に対し、〔１〕平成２８年８月１０日付けで，新築しようとする本件建築計画について、同法６条の２第１項に基づく確認の処分（建築確認処分）をし、〔２〕平成２９年２月２０日付けで、本件建築計画について、同項に基づく確認の処分（本件変更処分）をした。本件は、本件建物の近隣の住戸に居住し、又はこれを所有若しくは共有する原告らが、本件建物の敷地となるべき本件土地が建築基準法４３条及び東京都建築安全条例１０条の３が規定する敷地等と道路との関係を満たしておらず、上記の法令の規定に違反しているから、本件変更処分は違法にされたものであるなどとして、本件変更処分の取消しを求めた事案で、本件変更処分は、本件建築計画が建築基準関係規定である建築基準法４３条の規定する要件を満たさない建築物の計画であることを看過してされた違法な処分であって、同法６条の２第１項の要件を満たさないから、その余の点について判断するまでもなく、取消しを免れないと判示し、原告らの請求を認容した事例。
https://www.tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/list/?year=2019&list=131

[2368: 匿名さん]

>>2367 匿名さん
接道要件を満たしていなかったから取り消しになったのであって、訴えがあったから取り消しになったわけではないような...

[2369: 匿名さん]

訴えがなくても特定行政庁（文京区長）が建築確認を取り消していれば解決が早かったのに、文京区長がそれをしなかったということになりますね。
指定確認検査機関は最高裁まで争ったようです。

[2370: 匿名さん]

>>2369 匿名さん
謎なんだけど、処分庁は都道府県の知事が認可した検査確認機関なんだよね。
文京区長のせいにするのはあまりにもかわいそうなんじゃない？

[2371: 匿名さん]

>>2369 匿名さん
もう一つ付け加えるならば、今回は都のマターなので文京区長は関係ない。
次の選挙では当落線上の某重鎮は難しいかもな。私は落選運動をやらせてもらう。文京区の古いマンションに住む住民の希望を破壊した張本人の眷属として落ちてもらう。

[2372: 匿名さん]

>>2370 匿名さん
2005年6月27日の最高裁決定で、特定行政庁が指定確認検査機関より強い権限があると判示しているのです。特定行政庁が特別区で、指定確認検査機関が国指定であってもそうなります。

[2373: 匿名さん]

>>2372 匿名さん
だから何？　（笑

[2374: マンコミュファンさん]

>>2365 匿名さん
この手の裁判官の知識不足による判決のプレはなんとかしてほしいよね
裁判所内で研修するとか、課題を情報共有するとかして、明らかなミスが起きないようにする努力は必要かもね