（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2265: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
子供たちが頑張るはずでしょう。いずれ相続で自分たちのものになると思えば、年寄りに任せきりにしないはず。

[2266: 匿名さん]

>>2257 匿名さん
庶民の味方を装いながら、実は逆に、庶民の財産毀損につながる行動をしていますね。建て替えに反対していないが高さを抑えろというのも、実質反対しているのと同じですね。酷いマッチポンプだ。

[2267: 匿名さん]

>>2260 マンション検討中さん
建て替えがタダなんは一部のマンションやで。
敷地が非所有権のマンションは論外や。

[2268: 匿名さん]

>>2264 匿名さん
読解力がおいついてませんね。　湯島ハイライツのことですよ

[2269: 匿名さん]

>>2267 匿名さん
まあ結局今建て替えを阻止したからといって、将来人が住めなくなったら除却認定を受けて取り壊されて、どこかの誰かが適法の範囲で超高層マンションを建てるだけです。

旧耐震マンションはどこもそうだと思いますが、いずれ建てかわるのは間違いないので変にもめて人間関係が崩壊し住みにくい街になるよりも今建て替えさせる方が賢明という考え方もあります。

[2270: 匿名さん]

建て替えになるほどボロボロになれば廃屋同様となるので、そんなマンションの近所に何年も住みたいだなんて酔狂な話です。壁が剥がれて道に落ちたら通行人は怪我しますよ。

[2271: 匿名さん]

>>2268 匿名さん
宝生ハイツが地元町会と揉めてますのスレですよね。ここ。

[2272: 匿名さん]

>>2271 匿名さん
読解力がないですね、宝生ハイツの建て替えがいかに地元に配慮したものかを語るスレですよ。

[2273: 匿名さん]

>>2267 匿名さん
旧耐震だと行政的な支援が厚いので、かなり有利な条件で建て替えられるケースが多いはずです。敷地が非所有といっても、旧法なら問題なしです。

[2274: 匿名さん]

んなアホな！
半端な知識は不動産屋のカモやで。

[2275: 匿名さん]

>>2273 匿名さん
元周辺住民さんのような独自の見解で書込みしているようですね。

[2276: 匿名さん]

審査に時間がかかっているのは周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

[2277: 匿名さん]

>>2274 匿名さん
役所に聞いてみれば？　5年前の記事だけど参考にどうぞ。

旧耐震マンション、都が容積率緩和　建て替え促す
https://www.nikkei.com/article/DGXLZO15753750W7A420C1MM8000/

[2278: 匿名さん]

>>2277 匿名さん
わいがカモと書いたんは「借地権問題なし」のほうや。
おまけにその容積率緩和制度は近々「新耐震」にも適用されるで。
https://twitter.com/fdk_tsushin/status/1394210485541609472

[2279: 匿名さん]

>>2278 匿名さん
旧法借地権なら借主の権利が保護されているので問題ないはずですが、なにが懸念なのでしょうか。

[2280: 匿名さん]

所有権と違って借地権だと建物部分しか資産がない、とはいえ除却認定一歩手前のオンボロ建物の価値は非常に低いと思うので、建て替え後にそのまま住み続けるためにはなんらかの負担が必要になるはずで、話し合いはまとまりにくそう。

ただ建て替えを先送りしても、老朽化して危険な建物であるとされれば、旧法借地権でも契約の更新を拒否する事由として認められているので、地上げされちゃう可能性は大。さあ、大変だ...そうなれば巨大な紛争の始まりですね。

[2281: 匿名さん]

一つの解決法としては文京区なり東京都が土地を借り上げて、そこに民間デベロッパーが公営住宅を建て一部を販売し建設費用に充てるなどの方法が考えられると思う。共産党は公営住宅を作れと騒いでいるので、こういう案なら市民活動家を押さえてくれるんじゃないかと思う。

[2282: 匿名さん]

ここの建て替えで、あえて構造上不利な一階部分に能楽堂を作ったのはなぜだろうね。
こういう柱のない空間は最上階に作った方が構造上有利だし、天空の能楽堂だなんてロマンチックで人気を集めそう。もし宝生流のみなさんが計画を主導する力があって、なおかつすごく自己中心的な人たちだったらそうしたかもしれない。

でも、そうならなかったのは従来の建物よりも高い建物は作らないという約束を、能楽堂の部分だけでも果たそうとした誠意なんじゃないかなと思ったりもします。

[2283: 匿名さん]

能楽堂を無くす方がいいのかも

[2284: 匿名さん]

>>2283 匿名さん
能楽堂がなくなるより、あなたがいなくなる方が、皆さんハッピーになるかも。

[2285: 匿名さん]

それによって公開空地がより拡がりますね。

[2286: 匿名さん]

>>2282 匿名さん
現計画の平面は中低層階はほぼ長方形、高層階は中央が空間になったロの字と思われます。基本形がロの字で、中低層部のロの中央部が立体駐車場になる格好です。タワマンでよくある設計です。

最上階を劇場にするとロの中央部も使う必要がありそうで、そうすると高層部（最上階-1まで）中央の空間が容積率に含まれてしまい、効率的な利用の面からうまく設計できないのだと思います。また、専用のエレベータも必要になりますね。

[2287: 匿名さん]

劇場を造る、それも、高層階に造るのは、消防法や火災予防条例の規制が厳しいことが分かってますか？

[2288: 匿名さん]

>>2280 匿名さん
旧法借地権でも立派な権利で「建物部分しか資産がない」とはならないと思いますよ。しかも大抵は安価に設定されているので、考えようによっては所有権以上のお得な権利ともみなせます。

また、旧法借地権は借主保護が目的なので、少なくとも中立的視点からは借主が不利な扱いを受けることもないはず。よくある店舗の立ち退きだと保証金はつきものですね。旧法は貸主が不利すぎるので、改正法ができたわけです。

[2289: 匿名さん]

借地権はローン付けが厳しいですね。
このスレとは無関係ですが。

[2290: 匿名さん]

>>2289 匿名さん
世の中の評価が、所有権＞利用権（借地権）だからそうなりますよね。そして旧法借地権＞定期借地権ですね。

[2291: 匿名さん]

>>2285 匿名さん
あなたの病んだ心も拡がると思います。

[2292: 匿名さん]

>>2276 匿名さん
> 周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

施主が周辺に配慮した案を作成しているのならいいですね。

[2293: 匿名さん]

太陽光発電への対応もしないといけないですね。

[2294: 匿名さん]

>>2288 匿名さん
いずれにせよ今のまま老朽化が進んだら除却認定を受けるレベルに遠からずなると思うので、地主が契約更新を拒める条件が揃う前に建て替えることが最良なんだろうけどね。反対運動が起きるのかなあ...

[2295: 匿名さん]

>>2293 匿名さん
太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな

[2296: 匿名さん]

>>2294 匿名さん
単なる個人的な予想ですが、いつか借地借家法の改正か法解釈変更により、旧法適用の土地建物であっても、借り手が立ち退きを拒否できなくなる日が来る気がします。現状は借り手を保護し過ぎていて、街の再生を阻む要因にもなっています。

翻ってマンション建て替え。建て替え決議はかつて全員賛成が必要でしたが、現状は5分の4の賛成にハードルが下がり、さらに4分の3に下げることも検討されているようです。建て替えを阻む行為は、時代の流れに反している気がします。

[2297: 匿名さん]

> 太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな
理想の高い施主ならね。最低限、太陽光パネルの設置はするだろうが。

[2298: 匿名さん]

>>2296 匿名さん
旧法借地権でも拒絶はできるんですよね。
https://www.naito-lawyer.com/leasehold1/sh-kyozetus/

おそらく住民を追い出してしまうと問題が大きくなると思うので、建て替えを地主主導で行うという形態が考えられます。

[2299: 匿名さん]

ここはホシノ アーキテクツですか？

[2300: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

そんな話し？
マンションの賃貸人は土地に対する権利なんか無いから借地権なんか無いけどな。
借地権を持ってる人がいるとすれば、それは区分所有者でしょ。

[2301: 匿名さん]

>>2300 匿名さん
賃借人との問題は建て替えに賛成した個々の区分所有者が解決するべき話ですよ。多分、契約更新の時に設備老朽化による建て替えを理由に更新をお断りするような形が一番スマートでお金もかからないと思います。

[2302: 匿名さん]

>>2300 匿名さん
それとちょっと気になったのですが、宝生ハイツは所有権なので、おそらく湯島ハイライツこと湯島駅近の借地マンションのことを言っているとおもうのですが、スレ違いなのでここでは控えましょう。

借地権マンションの建て替えについてのスレを新たに立てるか、下にリンクを貼った文京区でこれから販売されそうなマンションスレに場所を移した方がよろしいかと

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/

[2303: 匿名さん]

>>2299 匿名さん
違うと思いますけど
https://skyskysky.net/construction/202821.html

[2304: 匿名さん]

>>2299 匿名さん
設計者は
日建ハウジングシステム
https://twitter.com/yanesenkumatyan/status/1567363921048403968

[2305: 匿名さん]

>>2304 匿名さん
ウイキペディアの次はtwitterの個人の発言をソースにしている...
建築お知らせ看板をソースにする方がより確からしいのに。

[2306: 匿名さん]

そういえばスパニッシュで素敵な本館の目の前に公開空地ができるんですよね。
今よりも環境がよくなりますね。

[2307: 匿名さん]

屋上緑化部を指しているのですかね。

[2308: 匿名さん]

>>2307 匿名さん
公開空地と言ってあげてるのに（笑
本館の地表面とほぼ同じ高さだと思いますけどね。
おそらく詳細な計画図を手に入れているはずなのに、なぜ反対する人は全部出さないんでしょうね。何が都合が悪いことでもあるんですか？そんなに酷い計画なら晒した方がよくないですか？

[2309: 匿名さん]

熱海市でラビスタ熱海というホテルが海岸沿いにできるときに、反対運動がおきて公聴会が開かれました。リンク先に公聴会のときの詳細な資料が掲載されていますが、これぐらいの図書はもらっているはずですよ。どんな物件になるか教えてください。

https://atamii.jp/today/104844/

[2310: 匿名さん]

>>2308 匿名さん
どうして地表面と同じか判断したかといえば、能楽堂の屋根の高さが学校の地表面から下にあるからです。おそらくこの屋根の高さが高くなる可能性は低いと思います。

[2311: 匿名さん]

>>2307 匿名さん
本郷給水所公苑なんかは屋上緑化だけど、立派なものですよ。
https://odekake-spots.com/about-hongo-water-supply-park/

和風庭園の写真をみせられて、コンテナガーデンみたいな屋上緑化を想像する人はいないでしょう。あなたはそうやってイメージを悪くすることしかできないでいますね。代案を示しなさいよ。

[2312: 匿名さん]

屋上に和風庭園が造られるのですか？

[2313: 匿名さん]

>>2312 匿名さん
>屋上に和風庭園が造られる
作れる、ということをお示ししただけで、本当に作られるかどうかは不明です。
建設図書をもらっている反対派は図書の内容を公開しようとしないので全く不明ですね。

[2314: 匿名さん]

不明だけど和風庭園が造られるように印象操作でしょうか。