（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2185: 匿名さん]

要するに、町会がなんらかの意見を表明すると、それが都合がいい方は住民の総意だと主張し、都合が悪い方は住民の総意とは言えないと反論するわけです。つまり町会の意見に真に住民の総意を代表すると言える絶対的な権威、信頼はないわけです。

どうしてそうなるかと言えば、民主的選挙によって選ばれたメンバーで構成される都議会や区議会と比べ、町会は任意の友好団体であり、エリア内の市民の真の代表として選挙で選ばれたわけではなく、地域で活動するボランティアとして市民があつまっただけの集団だからです。

[2186: 匿名さん]

本件は町会が都合よく使われている感もありますね。

[2187: 匿名さん]

元二親和会のことですね。加入率のデータはありますか。

[2188: 匿名さん]

>>2186 匿名さん
そもそもここの住民も同じ町会（のエリア住民）のはずで、住民の集まりである管理組合が建て替えを決めたのにトップは反対というのでは、これは一種の内部分裂ととれないこともないです。つまり内部に多くの賛成派世帯を抱えている町会の代表がそれに反対を表明しても、それは地域住民の総意を本当の意味で代表していることにはなりません。

[2189: 匿名さん]

>>2187 匿名さん
このエリアでの統計は不明ですが、以前読んだ資料では東京都の平均組織率は６～７割みたいですね。郊外の人の出入りが少ない地域はもっと高いでしょうし、一方で賃貸が多い集合住宅が多く、人の出入りが激しい地域ではもっと低いでしょう。町会費を払っているという定義ですらこの程度ですから、町会活動に従事している本当に町会に属していると言える世帯は、この半分程度かそれ以下に少なくなるだろうことを考えると、とても地域の世論を代表するとは言えないと思います。

[2190: 匿名さん]

町会は建替えには反対していない。超高層マンションに反対しているようだが。

[2191: 匿名さん]

建替えを反対しているかのように印象操作をしている人がいますね

[2192: 匿名さん]

以前、この地域が商業地となっていることについて論じたレスが以下の四つ

>>703
>小さな雑居ビルやマンションが乱立した地区です。宝生ハイツの北側に位置します。

>>704
略

>>705
>南側は茶色の教育文化施設と紫色の事務所建築物、橙色の住商併用建物が多い

>>706
リンク先図参照

このマンションに住む６７世帯が全て町会に加入しているとするならば、おそらく町会の中でも最大派閥を形成するだけの数がありそうです。

[2193: 匿名さん]

>>2191 匿名さん
うん、建て替えには反対していません、元の建物と同じ大きさの建物なら建てていいよ、という運動でしたね。

元の建物と同じ建物を建てるということは建て替え費用負担が大きすぎて事実上不可能であることは、これまで老朽旧耐震マンションの建て替えを推進しようとしても一向に建て替えが進まなかったことから自明ですよ。普段新聞を読んでいる人ならたぶん常識の範疇だと思います。

[2194: 匿名さん]

そして、宝生ハイツは公益社団法人宝生会の占める割合が高いのでしたか。

[2195: 匿名さん]

確かに建て替えには反対していないけど、例えて言えば、「私はあなたをコロしません」といいながら喉元に刃物を突き付けているようなもの。

[2196: 匿名さん]

> 町会としてはニュートラルでないとダメな気がします。
文京区で町会が反対意見を表明するのはよく見るけどね。

小日向の町会が集合住宅の建設に反対した事例
https://m.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/549191185166072

町会と田中和子区議が係わっていたと思う。

[2197: 匿名さん]

>>2196 匿名さん
挙げていただいた例は町vs外の人という構図なので、対立はありえると思います。宝生ハイツの場合は町vs中の人なので、内部分裂ですよね。このケースではニュートラルじゃないとダメだと思います。

[2198: 匿名さん]

67戸が住むだけなら中の人と言えるけど、増える130戸以上は外の人だと思うよ。

[2199: 匿名さん]

同じだよ。

[2200: 匿名さん]

宝生ハイツは、建てるのは67戸の人たちであって、この人たちは町内の人でしょう。小日向の例は、建てるのが外の人なのでは？　詳しくは知りませんけど。

[2201: 匿名さん]

実際には三井不動産が売るんだよね。

[2202: 匿名さん]

余った床を売るのは三井不動産だけど、三井不動産に託するのは管理組合。事業者と事業協力者の違いがわからないかな。会社勤めなどしていれば常識過ぎることなんだけど。

[2203: 匿名さん]

宝生ハイツの中の人が町会対応していれば、ここまで拗れなかったのではないかなあ。

[2204: 匿名さん]

元周辺住民さんは近隣対策業者はプロだと言いそうだが、近隣対策業者は三井不動産を向いているということはないかね。

[2205: 匿名さん]

宝生ハイツと町会の関係は私は外の人だからわからないけれど、合法行為に対してあれこれ言われる筋合いはないと思う。学園と町会の関係もわからないけれど、学園に配慮して11階以下の開口部を小さくしたりベランダをなくしたりしているから、十分配慮している。

もしあなたの家の窓が小さくなったり、ベランダがなくなったりしたら、どう思いますか。宝生ハイツの人たちは法的に問題ないのに、自らの財産を削って周囲に対応しているのですよ。あなたにできますか？

[2206: 匿名さん]

>>2203 匿名さん
>宝生ハイツの中の人が町会対応していれば
していたかしていなかったかは関係者がその点について口をつぐんでいるからわからない。新聞報道にもそのようなくだりはなかったように思う。

というよりも、ちゃんと話し合いがあったから建て替えには反対しないってことになったんではないかと思います。多分そういう言質をとられているからそういう運動になったのではないかと邪推するんだけどね。そんなでかいもの建てるとは聞いてないとかね。あくまでも推測だけど。

[2207: 匿名さん]

これも印象操作ですね

[2208: 匿名さん]

>>2206 匿名さん
公聴会の記録にその辺りが書かれているのでは？

[2209: 匿名さん]

>>2204 匿名さん
>近隣対策業者は三井不動産を向いている
彼らにとってお客さんは管理組合だから管理組合の方を向いているに決まっているでしょう。仮に三井不動産が販売を請け負うという約束が結ばれているとしても、ここで下手に手を出して問題が起きたら企業の信用にかかわると考えると思うんですよね。だからいまのところは様子眺めということでしょう。建てられるようになったらまた声をかけてね、みたいな感じではないでしょうか。陰謀論者にとっては面白くも何ともないとは思いますが、我関せずという態度は賢明だと思います。

いくら頑張って反対しても、傷つくのは文京区民である住民ですよ。そしてコミュニティをズタズタにされた無関係の他の住民も...

そのうち近隣の土地が相続などで売りにでて、買い取った中小デベロッパーが適法の範囲でペンシルマンションを建てて地域を埋め尽くしていくのでしょう。

[2210: 匿名さん]

> 彼らにとってお客さんは管理組合だから管理組合の方を向いているに決まっているでしょう。
日本橋室町の業者で普段から三井不動産の建築計画の近隣対策をしている業者。お客さんはどっちでしょうね。

[2211: 匿名さん]

>>2207 匿名さん
>これも印象操作
何か知っているならここでぶちまけてくださいよ。
とっくにあなたたちに対する私の中の印象は真っ黒なんですよ、活動家さん

[2212: 匿名さん]

>>2210 匿名さん
近隣対策業者にとっての客はお金を払った人です。管理組合が払っているのか、三井不動産（レジ）が払っているのか。普通の社会人なら一発でわかりますが、それは陰謀論者にとっては面白くない結果でしょうね。

[2213: 匿名さん]

>>2210 匿名さん
多分そういう繋がりがあるから紹介されたってことなんでしょう。実績のある業者を紹介しますよってことになっただけだと思います。

仮に三井不動産の意を受けたとして、どんな違いがあるんですか？建てられないと困るという点では管理組合も近隣対策業者も同じ立場ではないでしょうか。どんなバイアスがかかると考えているんですか？

[2214: 匿名さん]

いずれにせよ年越しの案件ですね。ここは。

[2215: 匿名さん]

>>2208 匿名さん
>公聴会の記録にその辺りが書かれているのでは？
そこはマスコミの役割だと思います。多分新聞記者とかこの辺の掲示板をチェックしていると思うので言っておきますが、クオリティペーパーを自負するならきちんと調査して、マンション建て替えや都市計画と近隣住民の意識との齟齬やそこに横たわる問題点をえぐる報道をしてください。それこそニクソンを潰したワシントンポストのウッドワードとかバーンスタインみたいな報道を期待します。

多分とんでもないものが出てくるでしょうから。

[2216: 匿名さん]

>>2214 匿名さん
たぶん署名簿のチェックが終わるまで動かないでしょう。牛歩戦術は成功しているみたいです。

[2217: 匿名さん]

強烈な反対運動が吹き荒れた土地って、ぽつりぽつりと人が去っていくんだよね。
活動家の街になってしまったどこかのアドレスなんか駐車場だらけじゃないか。

[2218: 匿名さん]

ここは太陽光パネルを設置するのでしょうか？

[2219: 匿名さん]

>>2218 匿名さん
その話はまだ早いと思いますよ。
まず建つか建たないか、という段階かと。
　
断片的にテレビとか新聞報道などを総合するとそれなりのものが建つと思いますよ、net Zero Energy Houseとかになるかもしれませんね。地域の誇りになるようなマンションが建つはずなんですけどね...

[2220: 匿名さん]

>>2218 匿名さん
都条例の改正がされましたね
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/11/24/07_01....

[2221: 匿名さん]

なるほど、新たなコストが発生したら計画が練り直しになるかもしれないということでしょうか？

[2222: 匿名さん]

太陽光パネルは設置にかかるコスト以上に共有部分の電力が賄えるのでメリットの方が大きいのではないでしょうか。

[2223: 匿名さん]

いずれにせよ、弱いものいじめはいけないと思います。

老朽マンションに住んでいる民草が建て替えの希望を建つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの立替を阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。

それが証拠に最近都議さんとか区議さんとか、共産党さんの呟きが止まってます。当落線上の某共産党区議は、区議の中ではしんがりを務めたようですが、大丈夫でしょうか、マンション住民を完全に敵に回しましたね。次の選挙では積極的に発信させていただきます。

[2224: 匿名さん]

あれ、変換ミスですね
>老朽マンションに住んでいる民草が建て替えの希望を建つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの立替を阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。
ではなく

>老朽マンションに住んでいる民草の建て替えの希望を断つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの建て替えを阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。

でした。

文京区は古いマンション多いからね、子育てに好適な広い物件は特に古いマンションが多い。そうしたマンションが建て替えできないなんてことになったら、たくさんの人が悲しむと思う。戸建て住民とかビル持ち土地持ちのお金持ちに協力した共産党は、いずれマンション住民の鉄槌を受けるだろう。プロレタリアートの怒りを食らう共産党って、どんなギャグだ？

[2225: 匿名さん]

住環境を守ることは大切です。そして、教育環境を守ることはもっと大切です。

[2226: 匿名さん]

同感です。

[2227: 匿名さん]

文京区ですから。

[2228: 匿名さん]

>>2225 匿名さん
>住環境を守ることは大切
でも用途地域は商業地で、実際には住宅はほとんど建っていない地域ですよね。

>教育環境を守ることはもっと大切
教育環境は守られていますよ。住宅と能楽堂ですよ、建つのは。
能楽堂に教育環境を破壊するどんな問題があると言うのですか？これがもし、ストリップ劇場とかだったら理解するんですけどね。そうではないですよね。法の趣旨（おっと条例でしたっけ？）から言って、問題は全くないと思います。

私が一つ心配するのは、ここの計画に反対して、総合設計制度とかによらない計画でマンションが建て替えられた場合、より周辺の環境に悪影響が大きい計画になる蓋然性が非常に高いことです。

[2229: 匿名さん]

第一種文教地区ですから

[2230: 匿名さん]

結局のところ、こんなところで掲示板を荒らしても、反対している人の助けにならないばかりか、逆にある意味誹謗中傷しているのと同じだと知りなさい。

[2231: 匿名さん]

>>2229 匿名さん
> 第一種文教地区ですから

>第三条　第一種文教地区内においては、法第四十八条の制限によるほか、別表一に掲げる用途に供するために建築物を建築し、又は用途を変更してはならない。ただし、知事が文教上必要と認め又は文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない。

https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001298....

文京区民に無料で能楽を体験させている教育施設に許可を出さない選択肢は事実上ない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/gejutsu/bunka/nohgakukansyoukai.ht...

[2232: 匿名さん]

共産党さん、活動家さん、あなたたちは本当に貧乏くじを引いたんですよ。マンション住民を本気で怒らせましたね。

[2233: 匿名さん]

さらに総合設計制度による建て替えを阻止したとして、じゃあ学校が総合設計制度を利用しようとしたらお隣さんからすごい反対運動が起きますよ。今の建て替え工事を見ても、八階建てが作れるという事実を知らなかったと思うんですよね。

もう少し学んでみたらいかがでしょうか、お節介かもしれませんが、ここの建て替えに反対することで自分の手を縛ることになりませんか、と学校には言いたいです。

[2234: 匿名さん]

ひょっとすると、学校も８階建ては建てられるのだけれど、近隣に配慮してそれは建てないという取り決めでもあるのかなと邪推してしまいます。どんなフィクサーがそれを禁止しているのでしょうか。朝日新聞さん、東京新聞さん、調査報道お願いします。