（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2025: 匿名さん]

旧耐震建て替えると
他の土地に容積移転できるようになるニュースもあった気がするけれど、
どうなったんだろ。

[2026: 匿名さん]

>>2025 匿名さん
そうではなく、建て替えの際に容積率などがボーナスとしてもらえる制度です。既に適用できるはずです。容積率オーバーの建て替えを想定しています。

[2027: 匿名さん]

とりあえず、ここのスレッドの議論をまとめると、制度の改正により総合設計制度を使わなくても容積率の割り増しが適用されるし、変に総合設計制度を使わない分、近隣への影響を顧みずに利益を最大限に追求した計画で建てることが可能になってしまうということだね。

[2028: 匿名さん]

それでもあなた、総合設計制度の適用を阻止するんですか？

[2029: 匿名さん]

ここがもし倒壊したら、みなさんどんな顔をされるのでしょうか、ざまあみろとか？

[2030: 匿名さん]

多分建て替えに反対して頓挫させました、そしてある日震災が起きて、宝生能楽堂に集まった何百人もの観客や関係者、そして住民が圧死したとして、その瞬間から夢枕に死んだ人の霊が立つようになるのではないでしょうか。

[2031: 匿名さん]

旧耐震マンション建て替えに際しての容積緩和は、総合設計制度を使ってほしいという趣旨のようですね。総合設計制度で決まっている上限に対して、場合によってさらに上乗せがあります。

だとしたら、この建て替えで総合設計制度の適用が不許可になることは、ほぼありえない気がします。行政としては、ボーナスを上乗せしてまで旧耐震マンションを建て替えてほしいという想いがあり、それに対して行政側が不許可にするというのは筋が通りません。とはいえ、建築審査会の独立性も重要ですから、どのような判断になるのか要注目です。

旧耐震マンション建て替えで総合設計制度を使ってほしいという趣旨なので、公開空地などを設けることを求めています。公開空地は震災時には、助けた人を応急処置したり、瓦礫などを一時保管したりするスペースになるのかと想像します。

[2032: 匿名さん]

>>2031 匿名さん
>総合設計制度を使ってほしい
使えるところは、ということですよね。使えないところにも容積率の緩和を行うのが今回の改正のポイントだと思っているのですが。

[2033: 匿名さん]

>>2032 匿名さん
ちょっと自信がないですが、以下のページの④がご指摘のケースかと思いました。

東京都マンション再生まちづくり制度について
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/33saisei-machiduku...
※以下の4つを使う
①再開発等促進区を定める地区計画
②高度利用地区
③総合設計制度
④マンション建替法容積率許可制度

④の元は下記になるかと思いました。

容積率の緩和特例について（マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...
港区の例（分かりやすかった）
https://www.city.minato.tokyo.jp/mansyontatekae/tatekae.html

[2034: 匿名さん]

>>2033 匿名さん
ありがとうございます。
商業や近隣商業は敷地面積が300平米以上あれば要件を満たすため、場合によっては小さなポーチぐらいの公開空地ということもありそうですね。

[2035: 匿名さん]

建てる側の見解が続いているようですね…

[2036: 匿名さん]

建てさせない側は単に困るとか嫌だとか感覚的にものを言っているだけで、現状を打開するための考察が浅いから語るべき言葉をそもそも持っていない。だから書き込みも伸びない。

[2037: 匿名さん]

>>2034 匿名さん
菊坂下交差点に総合設計制度を使ったリビオレゾン本郷というマンションがあります。1～2階がセットバックしてピロティのようになっており、そこも公開空地になっています。

このような空間の生み出し方もあるのですね。

[2038: 匿名さん]

元周辺住民さんがリビオレゾン本郷をお好みでしたね。

[2039: 匿名さん]

元周辺住民さんをご指名でしょうか。枯れたおばさんかもしれませんよ爆笑

[2040: 匿名さん]

ゆかいなお隣さんが晒されてますね。
大学名誉教授といわれるお隣さんはうるさい公園をついに廃止に追い込むことに成功しました。しかしキー局全てが報じる大騒ぎになり、かえって住環境は悪くなったようです。

https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000278938.html
https://www3.nhk.or.jp/lnews/nagano/20221208/1010024917.html
https://www.nbs-tv.co.jp/news/articles/?cid=12307
https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/225443?display=1
https://www.fnn.jp/articles/-/455685
https://chiyuki.jp/nagano-koen/
https://yodokikaku.net/?p=52450
https://home.kingsoft.jp/news/unknown/newsvision/194723.html

あ、そうそう、今年の偏差値どうなりました？

[2041: 匿名さん]

マンションレビューサイトに於けるパークコート文京小石川ザタワーのマンション偏差値は80で、東京トップとなっています。

[2042: 匿名さん]

>>2040 匿名さん
反対している人の話しぶりなどが確認できない以上、判断がつきませんね。

[2043: 匿名さん]

宝生ハイツ建替え問題は地元町会・神社・学校が揃って反発している点で、長野市の事例とは違っていそうですけどね。

[2044: 匿名さん]

一つ言えることは、世の中の流れが変わってきているということだね。フラットな目線でものごとを見ることができるZ世代の社会人が増えていることは感じる。一方的な主張は一般の支持を得られない。

[2045: 匿名さん]

>>2041 匿名さん
はやくここにも、パークコートに負けないぐらい優良なマンションが建つことを祈っています。

[2046: 匿名さん]

地元町会の主張が >>2044 匿名さんがいうような一方的な主張とは言い切れないと思いますがね。

[2047: 匿名さん]

もとの同じ広さで同じ高さの同じ建物に建て替えなさいという主張が真実であるならば、建て替えはさせないと言っているのと同じなので、交渉の余地はなさそうに見えます。

もちろん、こういう交渉ごとは相手が絶対に飲めない条件をまずだして、そこから妥協点を探っていくものなので、本気ではこんな要求はしていないのでしょうね。ちょうど日本テレビが番町に150mのビルを建てるかのような印象を与える発言をして（よく読むとそれはさすがにしないと書いてある笑）周囲を驚かせた後にやっぱり90mにしますと言ったのと同じテクニックです。私たち野次馬にはわからない真剣な熟議がされていると信じます。

[2048: 匿名さん]

もしも、もしもの話ですが、外部から入ってきた活動家のみなさんが焚き付けて柔軟な交渉の余地を潰してガチンコの喧嘩にしてしまったとするならば、とても残念な話ではあります。建て替えには反対していないという言葉がまるで秋風にとばされてどこかに飛んで行ってしまったようです。

[2049: 匿名さん]

巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね

[2050: 匿名さん]

マンション偏差値85を狙ってほしいな。パークコートに負けるな！

[2051: 匿名さん]

マンシヨンレビユー

一位 パークコート文京区小石川タワー
二位 パークシティ武蔵小山タワー

兄弟物件でワンツーフィニッシュとなってますね^ - ^

[2052: 匿名さん]

>>2048 匿名さん
宝生ハイツ管理組合の側から近隣説明会の打切りをしたのが先のようですが‥‥

[2053: 匿名さん]

本来2回で良い近隣説明会を3回実施していますね。

[2054: 匿名さん]

2回で良いと誰から聞かされたのですか？

[2055: 匿名さん]

上の書き込みにもありますが、ここに書いてありますよ。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

[2056: 匿名さん]

>>2053 匿名さん
たぶんそれ以外にも近隣説明会よりずっと前からやっていただろう周辺地権者からの要望の聞き取りなどを含めたら何回説明しているのかなと思うんですけどね。中の人が沈黙を守っているのに、都議会共産党は饒舌ですね。

[2057: 匿名さん]

少しスレの趣旨からズレるかもしれないけれど、長野市の公園廃止の件、茂木健一郎氏はじめ錚々たる人々までが発言し始めた。反対する側の事情にも配慮するべしとする擁護論が大きく湧き上がった後に、知性ある人からあえてこのような発言が発せられるのは驚き。
https://twitter.com/kenichiromogi/status/1598592940934238208?s=20

ここで大事なのは、反対する側にも色々事情があるにしても、表現の仕方に問題があったことだろう。尋常ならざる熱意と根気をもってついに子供達が公園を使えないところにまで追い込んだ。対応した職員や子供達の保護者は木石ではない、これだけのことをやられたらおそらく怒るだろう。それがこれだけの大きな反応を引き起こしたのだと思う。反対する側にいかような正義があろうとも、やはり常に相手には敬意をもってあたり、言動を慎み、のちのち地域に禍根を残すようなことは厳に慎むべきだろう。もはやこれは理屈ではない。

ひるがえって、都議会共産党の諸氏にはこれを他山の石として、共産党員である前に協調性あるよき市民であれと言いたい。平和の党ならなおのこと。都民の安寧秩序を乱すべきではない。

[2058: 匿名さん]

以前小池書記局長がパワハラであると批判されて自己批判し謝罪しました。
https://news.tv-asahi.co.jp/news_politics/articles/000275768.html

まあ、それ自体は全然真っ当で、ご本人も反省しきりでこれから気をつけてほしいと思うのですが、フォローしようというのか以下の記事

https://www.sankei.com/article/20221118-CLDYE5F3BROILBX227WWQWGIZY/

パワハラの認識はなかったというのですが、逆にそういう発言が普通に内部で行われているのかな、といささか心配になりました。某東大入試専門塾とかもプリントに口汚く生徒を罵倒するような講評が記されて一部で問題視されていますが、戦って勝利を勝ち取るというシステム自体、他人をおしのけて、時には傷つけて、自身の利益を最大化するという営為なわけで、革命政党の中はそうとうギスギスしているのかなと心配になります。だから地域社会がギスギスしても平気なんでしょうね。

完全勝利というのは、勝った人にとっては美しいですが、負けた人は完膚なきまで打ち倒されるわけで、臥薪嘗胆よろしく恨みを晴らす機会を狙うのではないでしょうか。本当に勝つことが平和への道なんでしょうかね。負けた方もそれなりに善悪があり、善と信じる道を進もうとしていたのではないでしょうか。

[2059: 匿名さん]

署名活動がされていますよ
https://www.change.org/p/%E7%94%B0%E4%B8%AD%E7%94%B2-%E5%B8%82%E5%B7%9...

千葉県の事例ですが。

[2060: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
長野じゃないんだ

[2061: 匿名さん]

署名運動って、自分一人じゃないと主張するには有効なのかもしれないけれど、どういう動機で署名したかが不明なのがね...どのような説明がされたのかもわからないし。

[2062: 匿名さん]

同じく本郷一丁目の東急アルス本郷も建て替えです。反対運動などなく、そろそろ解体が始まりそうです。工事の仮囲いがなされていました。

[2063: 匿名さん]

それは総合設計、一団地認定、連担建築物など建築基準法令の「特例」を使いますかね？

[2064: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
千葉県の事例はこれですね。周辺住民を怒らせてはいけないようです。
https://twitter.com/YawataFuchi/status/1597787947990134785

[2065: 匿名さん]

東急アルス本郷や千葉県の事例で議論したいなら、それらのスレに移動してください。

[2066: 匿名さん]

>>2064 匿名さん
そこは社員寮として建てて駐車場の附置義務を逃れようとしている疑惑があったんでしょ？のちのち賃貸住宅に転用する目的なんだろうけれど、市川なんて車がなければ色々不便そうなのに、不思議なことをするよね。ほかにも色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

あくまでも違法があっただけの話で、住民の力云々でひっくり返った話ではないよ。深呼吸して落ち着こう。

[2067: 匿名さん]

>>2065 匿名さん
住民パワーがあれば法律もひっくり返るという印象を与えたいみたいですね。

それは、絶対にないから。

[2068: 匿名さん]

適法な計画であれば、阻むことはできない。この原則は揺るがない。

[2069: 匿名さん]

>>2066 匿名さん
> 色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

ルサンクのオウンゴールの原因を作った設計者は日建ハウジングシステムなのだが。

[2070: 匿名さん]

特定の業者を誹謗するような発言は控えてください

[2071: 匿名さん]

日建ハウジングシステムがルサンクを設計したことは一般に知られていること。東京都のホームページでも公にされているがね。

https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/100036_011.html

[2072: 匿名さん]

事実を摘示し、公然と社会的評価を低下させると犯罪に問われることもあるようです

[2073: 匿名さん]

思えば日米安保反対、基地反対の運動も、米軍基地があるから中国から攻撃される、たとえ中国含む第三国に侵略されても、武力で抵抗することなくなされるがままに占領されてしまえば戦争はおきないという発想だと思うんですが、ここでも同じように考えることはできないんでしょうか。地元社会の平穏を望む人ならば、適法なら争いなく建たせた方が角がたたないと考える人は多いとおもいますよ。

https://www.jfss.gr.jp/kihook/kiho66/66-31page.htm

とはいえ戦略的要衝に住んでいる以上、米軍や基地がなくなったとして、代わりにやってきた侵略者はしゃあしゃあと基地を作って今度は米国と対峙することは火を見るより明らかでしょう。さらに、それに物申そうとしても、今の中国を見れば何が起きるかは想像できると思います。共産党の政策はそれが結果的に何をもたらすかという想像力に欠けているところが非常に残念だと思います。

ここでも同じことをしようとしている。老朽マンションの総合設計制度を活用した建て替えを阻止し、東京都の都市計画を根底から覆すようなことをしたら何が起きるのか。そういうパースペクティブがない共産党が行なっている反対運動は賛成できかねます。

[2074: 匿名さん]

共産党は弱い者の味方をしているようで、弱い者いじめもしてますね。宝生会のウェブサイトに収支がアップされていますが、売上はたった2億円弱。いじめちゃいかんだろ。