（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1985: 匿名さん]

ひょっとして建て替え案として考えられるプランA、プランB、プランC…などを比較しているのですか。それなら個別に考える必要がありますが、我々部外者はそんなの知らないから高さを一定、容積率を一定、総合設計を使う使わないといった具合に何かを固定したうえでほかの値を動かしてみるといった比較しかできません。

[1986: 匿名さん]

総合設計を良しとする人は日影の改善を主張しますが、それは断言できないし、現に、宝生ハイツ管理組合は周辺住民に日影が改善すると説明していないようです。

[1987: 匿名さん]

なんだか＊＊＊＊の信者を脱洗脳している活動家の気分になってきた...

[1988: 匿名さん]

カると教団の教義じゃあるまいし、そんなに必死になることかね。

容積率不算入をうまく使うと550％ぐらいにできるということなら単純計算で同じ建坪
で1３階建てぐらいはいけそうですね。

総合設計制度を活用しないと高さは低くなるから遠くの家の日照は改善するけれど、隣の日照を現状と同じにするにはおそらく４階建てぐらいには抑えないといけない。ということは、容積率400％は4階建てしか建たないと誤解しているんでしょうね。

[1989: 匿名さん]

でも、4階建てではなく、実際には13階建てが可能ということのようです。残念。

[1990: 評判気になるさん]

過去レス見たら分かるけど、宝生ハイツを擁護する人が総合設計で日影が少なくなると書込みしまくっていたね。

[1991: 匿名さん]

>>1990 評判気になるさん
>総合設計で日影が少なくなる
結果として隣接地でそうなる制度です。公開空地を設けるイコール建物を細くするですが、高さや容積のボーナスにより細くなった以上に高くなるので、日影は隣接地で縮小、遠方に拡大します。縮小分の最大1.5倍くらい拡大します。

昔は敷地いっぱいに建てるケースが多かったのですが、文京区の今風ですと中央に寄せて建ててその分高くしています。ここの例でいえば、仮に総合設計を使わない場合、昔の設計なら11階建て、今風の設計なら13階建てになると思います。総合設計を使った20階建てが隣接地に及ぼす日影と比べて、13階建てなら建築面積が同じなので日影も同じ、11階建てなら建築面積が大きくなるので日影も大きくなるはずです。

総合設計制度を使わなくても旧耐震建物の建て替え特例で容積率を稼ぐことができるようなので（実例が少なく知識が追い付いていません）、「総合設計を使うな」という主張は的外れだと思います。総合設計制度は公開空地を設けるのが目的ですが、旧耐震の建て替え特例は建て替え自体が目的で喫緊の課題の位置づけなので、反対運動で覆すのは容易でないと思います。

[1992: 匿名さん]

マンション再生まちづくり制度なんてのもあるんですね。
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/05suishin-kaigi/05suis...

周辺の土地も一緒に再開発すればよかったのに...

[1993: 匿名さん]

>>1992 匿名さん
マンションだと、マンション内で意見をそろえるだけで大変そうです。

[1994: 匿名さん]

宝生会が4割占めているようだからなあ

[1995: 匿名さん]

>>1993 匿名さん
というより、近隣からの反対が起こりにくい配棟計画とか、大胆な公開スペースとか色々自由度が高くなりそうですよね。多分マンション管理組合もですが、デベロッパーがかなりガッツり関わるケースを想定していそうですね。

[1996: 匿名さん]

>>1991 匿名さん
今の計画は割と建物を真ん中に寄せて建てて上から見て四角くしていますよね。でも東側とか目の前に建物があるので、住戸に最大限最良の採光をとるために、私なら建物を薄く幅をとって板マン風にして東北方向に寄せ、低い能楽堂を南西側にもってくると思います。構造面を考えると能楽堂を取り囲むようなくの字に近い湾曲した計画を想定しています。隣地学校側に内廊下を配置してのっぺらぼうのコンクリの壁にしてプライバシーを守る配慮もできます。高級感を出すためにダークな色調で仕上げます。それを見てダークな気分になるかもしれませんが。もちろん、そういう計画にするかは中の人しかわかりませんが、総合設計制度を採用しないならそういう建て方もあるという私の考えです。

[1997: 匿名さん]

>>1996 匿名さん
>板マン風にして東北方向に寄せ、
現実にこうなっているケースが多いですね。

住居系の地域では日影規制が厳しめなので、建物を建てる際に北側を低くしたり空けたりすることで周囲への影響を抑えます。

商業系の地域では逆に日影規制が緩めなので、南側を空けることで、つまり自力で日照を確保する傾向があります。

[1998: 匿名さん]

本郷PHプレミアフォートのようになるのでは。

[1999: 匿名さん]

>つまり自力で日照を確保する傾向があります。
興味深い例を見つけました。本郷台中学校の西隣に建つマンションは、学校側（東）にはギリギリ迫っている一方、反対側（西・バルコニー側）に空間を設け、向かい側に高層建築が建つことに備えているようです。

[2000: 匿名さん]

建てる側の言い分だな。後から建てる側にも周辺への十分な配慮がいると思うがね。

[2001: 匿名さん]

>>2000 匿名さん
都市計画法では、住居系の地域は確かに配慮が必要だけど、商業系ではそこまで求めないという内容になっていますね。そういうことを規定するための法律です。

[2002: 匿名さん]

>>2000 匿名さん
商業／近隣商業になど最初からしなければよかったのに...
地元の人の大半はそれを望んでいたのではないでしょうか。用途地域決定の過程で組織的な反対運動はなかったようですし。

[2003: 匿名さん]

番町でいまやっているように、まちづくりについてしっかり話し合う場所が必要ですね。

[2004: 匿名さん]

業者任せで近隣説明会を打ち切るような施主だからね。

[2005: 匿名さん]

話し合いという名の反対運動だからね。

[2006: 匿名さん]

近隣説明会の前から何度も説明をし要望を聞いて今の計画におちついたんだろうから、近隣説明会を開く段階ですでに主要な話し合いが終わったと考えてよいだろう。

[2007: 匿名さん]

>>2000 匿名さん
>後から建てる側にも周辺への十分な配慮
だったら下手に出てお願いベースでやんわり要求をしていればよかったのに...

総合設計制度を潰して建物を小さくするという危害を加えてしまったら、そっちがそう出るならこっちはこうしてやるよ、みたいな話にならないといいが。共産党は戦争反対、護憲平和の党なんだから、憲法で守られた個人の財産権を守り、紛争を鎮める努力をするべきではないのか。

[2008: 匿名さん]

桜蔭学園の資料のよれば、
>6 月５日、6 日の近隣説明会、さらに本郷１丁目の町会（元二親和会）の要望により 6 月 16 日にも近隣説明会が開かれました
とのこと。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/0cd30a2237454a9757...

一方、東京都の資料によれば、
>近隣説明会は、2回（平日1回・休日1回）以上開催
とあります。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

2回でよいところ3回も開いたというのは、丁寧な対応なのではないでしょうか。

[2009: 匿名さん]

千代田区でやっている日本テレビ通り沿道まちづくり協議会は非常にオープンですばらしい。特に反対する人が一方的に叫んだり怒ったりするだけでなく、推進したい人も一定の意見を述べることができ、賛否両論がきちんと明記されているのがすばらしい。結局日本テレビ跡地に90mの建物を建てて社会的な課題（みんなが集まれる緑地広場の整備とか麹町駅のバリアフリー動線の問題とか）を解決するのが最良とすんなり納得できる。（反対する側は具体的な代替プランをとうとう最後まで示せなかった）

[2010: 匿名さん]

日本テレビ跡地は周辺住民の希望に沿って150mから90mに変更してくれましたね。

[2011: 匿名さん]

詳しくないけど
>希望に沿って150mから90mに変更
って、ルール策定の際に150mではなくて90mが採用された、ではないでしょうか
。

ここは46mというルールが確定しているので、今の段階では変えられないかと。同様に総合設計制度を使って最大1.5倍までOKというルールも変えられない。

[2012: 匿名さん]

>>2010 匿名さん
花を持たせてくれたんだな。誰も最初から150mが建つとは思っていなかったんだろうと思うよ。90mに反対する動きを牽制するために150mという衝撃的な言葉を拡散させて、90mと言う数字を出すと受け入れ易くなる。放送広告業界では常識的な手法だね。

ここも60mと最初から宣言しないで90mとか言って騒ぎをおこし、そののち、ごめんなさいみなさんのお気持ちを汲んで60mにしますとか言えば受け入れられたかもしれない。

[2013: 匿名さん]

ただオープンな場所で話し合ったとしても、元の高さ、敷地面積で建て直すというのは、明らかにコストが高くなるし、住民の負担が大きすぎる。実質建て替えるなと言っているようなもので、世論の支持は集まらないだろう。老朽化して設備の老朽化や不具合が頻発している様子をを切々と訴える住民の言葉が広まったら、おそらく世論はそちらの方に同情しただろうな。

[2014: 匿名さん]

たとえば70を超えた老人に向かって、借金して自分で建て替えるのが普通だろう！とか面罵したとしたら、どうだろうか。私はそういう人を支持することはないだろう。オープンな場所で本当にそういう話ができるかどうか、よく胸に手を当てて考えてほしい。

[2015: 評判気になるさん]

一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね

[2016: 匿名さん]

行政の喫緊の課題は、旧耐震建物をなくすこと。建て替えのハードルは、戸建てならオーナーは1人だから低いけど、マンションはオーナーが大勢いて反対が2割を超えるとNGになるので、高い。加えて旧耐震のマンションは容積率オーバーになっているケースが多く、そもそも建て替えが困難です。

こうした事情があるので、特に旧耐震のマンションを建て替えることに対する行政の支援は手厚くなっています。

旧耐震建物がやっかいなのは、耐震性が低いことというより不明であることです。

・旧耐震基準：震度5強で中破しない
・新耐震基準：震度5強で中破しない　かつ　震度6強で大破しない

旧耐震建物が震度6強に見舞われた場合、無傷かもしれないし大破するかもしれない。どうなるか分からない点が問題なんです。

[2017: 匿名さん]

>>2015 評判気になるさん
>一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね
集合住宅は共用部も多いし、そもそもSRCなので建て替えの単価が高い。また自分の所有権の及ぶ範囲だけ建て替えればいい戸建てと異なり、集合住宅は負担ができる一部の住戸だけを建て替えるのは不可能だというところが異なる点かな。年寄りなので借金ができないからワシはパス、とか言われると、全体が建て替え不能となる。

[2018: 匿名さん]

ごね得ってことね。

[2019: 匿名さん]

耐震性の問題だけでなく、排水管や水道管の不具合、雨漏りや漏水などで基本的な住戸性能を維持できないのも老朽マンションの問題点。こうした問題がある場合には要除却認定を受けてマンション建て替えに際して容積率の緩和を受けられる。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

[2020: 匿名さん]

現実問題として地震で住めなくなるほどの被害を受けるのはだいたい旧耐震だということ。将来大震災が起きた時に、そういうマンションがたくさんあると一部は倒壊して多くの人命が失われるほか、居住不能のマンションが少なからず出て、それを我々の税金で家を用意して住まわせてあげなければいけない。みんな自分は関係ないと思っているかもしれないが、実は回り回って私たちが負担しなければならないことになる。新耐震に民間の力で建て替えればこうした災害時の負担は減るわけで、もっと他の有意義な用途にふりわける税金が増える。

これは一マンションの建て替えの問題にとどまらず、すこぶる社会全体の問題なんだ。

[2021: 匿名さん]

実は熊本の大震災では古いままの戸建てが大被害を受けたので、本当は戸建て住宅街の再開発も喫緊の課題なんだけどな。

[2022: 匿名さん]

>>2015 評判気になるさん
そうですが、そうとは限らないかもしれないですが、一戸建ての話は本建て替え計画とは関係ないですよね

[2023: 匿名さん]

マンションが地震で崩壊した際に道路をふさいでしまう恐れがある。行政が旧耐震マンションの建て替え支援に注力しているのは、この点も大きい。

[2024: 匿名さん]

>>2023 匿名さん
まあそういうのを撤去する問題もあるけれど、そのレベルではたくさんの犠牲者がでるから、その救出作業とか大変だよ。

[2025: 匿名さん]

旧耐震建て替えると
他の土地に容積移転できるようになるニュースもあった気がするけれど、
どうなったんだろ。

[2026: 匿名さん]

>>2025 匿名さん
そうではなく、建て替えの際に容積率などがボーナスとしてもらえる制度です。既に適用できるはずです。容積率オーバーの建て替えを想定しています。

[2027: 匿名さん]

とりあえず、ここのスレッドの議論をまとめると、制度の改正により総合設計制度を使わなくても容積率の割り増しが適用されるし、変に総合設計制度を使わない分、近隣への影響を顧みずに利益を最大限に追求した計画で建てることが可能になってしまうということだね。

[2028: 匿名さん]

それでもあなた、総合設計制度の適用を阻止するんですか？

[2029: 匿名さん]

ここがもし倒壊したら、みなさんどんな顔をされるのでしょうか、ざまあみろとか？

[2030: 匿名さん]

多分建て替えに反対して頓挫させました、そしてある日震災が起きて、宝生能楽堂に集まった何百人もの観客や関係者、そして住民が圧死したとして、その瞬間から夢枕に死んだ人の霊が立つようになるのではないでしょうか。

[2031: 匿名さん]

旧耐震マンション建て替えに際しての容積緩和は、総合設計制度を使ってほしいという趣旨のようですね。総合設計制度で決まっている上限に対して、場合によってさらに上乗せがあります。

だとしたら、この建て替えで総合設計制度の適用が不許可になることは、ほぼありえない気がします。行政としては、ボーナスを上乗せしてまで旧耐震マンションを建て替えてほしいという想いがあり、それに対して行政側が不許可にするというのは筋が通りません。とはいえ、建築審査会の独立性も重要ですから、どのような判断になるのか要注目です。

旧耐震マンション建て替えで総合設計制度を使ってほしいという趣旨なので、公開空地などを設けることを求めています。公開空地は震災時には、助けた人を応急処置したり、瓦礫などを一時保管したりするスペースになるのかと想像します。

[2032: 匿名さん]

>>2031 匿名さん
>総合設計制度を使ってほしい
使えるところは、ということですよね。使えないところにも容積率の緩和を行うのが今回の改正のポイントだと思っているのですが。

[2033: 匿名さん]

>>2032 匿名さん
ちょっと自信がないですが、以下のページの④がご指摘のケースかと思いました。

東京都マンション再生まちづくり制度について
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/33saisei-machiduku...
※以下の4つを使う
①再開発等促進区を定める地区計画
②高度利用地区
③総合設計制度
④マンション建替法容積率許可制度

④の元は下記になるかと思いました。

容積率の緩和特例について（マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...
港区の例（分かりやすかった）
https://www.city.minato.tokyo.jp/mansyontatekae/tatekae.html

[2034: 匿名さん]

>>2033 匿名さん
ありがとうございます。
商業や近隣商業は敷地面積が300平米以上あれば要件を満たすため、場合によっては小さなポーチぐらいの公開空地ということもありそうですね。