（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1945: 匿名さん]

>>1944 匿名さん
総合設計制度を使えばもっと美しくなりますよ。
弓町のクスみたいなでかい木を植えたらよくなると思うなあ。

[1946: 匿名さん]

小石川パークタワーみたいな緑のあふれるマンションが建つといいなあ。あまり知られていないけど、東側を通る道の巨木の並木はすばらしいね。総合設計制度を否定する人は、おそらく未来永劫そういう風景は見れないだろう。

[1947: 匿名さん]

>>1936 匿名さん
>守りたいのは住環境ではなく、教育環境では？
そもそも商業地に教育環境を求める事自体疑問があるけどね。
商業地になることになぜ声をあげなかったの？

番町の場合、規制の緩和に対する文句だから一定の大義があるんだけど、ここは規制の範囲内だというところで大義がない。しかも番町の方は麹町の日テレは建てさせるけど番町はこれからも話し合ってね、という千代田区のスタンスはバランス感覚が取れていると思う。番町の庭みたいな、番町にとっての利益になるオープンスペースを献上してくれたんだから、許すという人もいるだろうな。そういう人は声を上げないから見えにくいけどね。

[1948: 匿名さん]

開成のある西日暮里四丁目は第一種住居地域にあるという事実を見るとね、あまりにも学校の周辺環境に無関心すぎたと思うんだよね、開成は高台にあるとはいえ、西日暮里のほぼ駅前。商業地になってもおかしくない場所なのに第一種住居地域になっているのは、おそらく都市計画策定時にちゃんと意見を述べたのだと思う。

なぜ商業地／近隣商業になるのに反対しなかったんだろうか。高度地域になることに声を上げなかったのだろうか。

[1949: 通りがかりさん]

>>1948 匿名さん

本当にそれですね。

[1950: 匿名さん]

それが宝生ハイツ管理組合が学校環境を悪化させて当然とする理由になるのですか？

[1951: 評判気になるさん]

>>1950 匿名さん

との主張をしていることは、ご意見として拝聴するので、総合設計制度の改正を提案したらよいよ

[1952: 匿名さん]

その辺りで揉めているのだろうな

[1953: 匿名さん]

商業系の地域では、多少の日影は環境悪化とみなしません。日影を被るのが、たとえ住宅であっても学校であってもです。そういう法体系になっているので、おかしいと思えば管理組合ではなく行政に言えばよいと思います。

[1954: 匿名さん]

>>1921 匿名さん
どちらも住所は二番町だと思います。

[1955: 匿名さん]

まあ適法な計画に文句を言っている時点で大義がないよな。
これから都市計画審議会にかけて制度をいじるというのなら運動の大義もあるのだろうけれど、適法の範囲ということは暗黙に地域の了解がなされていると考えても決して間違いではないと思う。車を運転している人は特にこの点意識していると思うけど、法律を知らなかったでは許されないのが社会のルール。

[1956: 匿名さん]

>>1948 匿名さん
西日暮里の高台は都市マスタープランを見ると「台地と歴史の軸」と位置付けられていました。
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/4597/d03800088_6.pdf

対する本郷一丁目は「都心複合市街地」です。教育施設を図示する一方で、それらへの配慮云々の記載はありません。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0240/6690/051_toshimasu_chiiki_...

[1957: 匿名さん]

>>1956 匿名さん
千代田区だって都市計画マスタープランを読むと、学校だらけの神保町地域における教育施設への環境的配慮とかいう話は全くないな。なにしろ白山通り沿いの東側なんかみっちり高いビルで埋まっていて、学校も大学予備校専門学校のいずれもが高いビル校舎を建築して日当たりなんてどこ吹く風だ。リバティータワーという超高層校舎を擁する明治大学に至っては公開緑地があるので地元で好評らしいぞ（オープンハウスのときの意見に記載がある）。

https://www.city.chiyoda.lg.jp/documents/17862/toshimasu-4_2.pdf

千代田区の学校はこういう問題を少なくとも表向きは気にしていないし、受け入れているという不都合な事実から目を逸らしているんじゃないかな。

[1958: 匿名さん]

>>1955 匿名さん
法令で学校環境を悪化させよと言っているのかな？違うと思うよ。

[1959: 匿名さん]

どう読めばそう解釈できるのか。逆は必ずしも真ならず。

[1960: 匿名さん]

学校環境を守れと言うのを言ってもいいことになるよね。

[1961: 匿名さん]

会話不成立。逆は必ずしも真ならず。

[1962: 匿名さん]

>>1957 匿名さん
神保町から駿河台にかけては学生街とされていますよね。環境的配慮がないどころか、ごちゃごちゃした街並みが学生街と合っている感すらあります。

[1963: 匿名さん]

>>1960 匿名さん
一学校法人が東京都や文京区で決定した都市計画に叛旗を翻しても、なかなか覆らないと思います。

こういう自分ひとりでは解決できない難問にぶち当たった時に最も効果ある処方箋は、自分が変わることです。環境のよい場所に移転するとか、自分も負けずに総合設計制度でタワー校舎を建てるとか、泣いて叫ぶよりもやれることやるべきことが実はたくさんあることに気づきます。好戦的な市民活動家に相談するのではなく、経験のあるデベロッパーに相談すればよかったのに...

[1964: 匿名さん]

本郷菊坂に大きな空き地ができています。今ならまだ何も建っていないので、等価交換で学校を移転するチャンスだと思います。

[1965: 匿名さん]

>>1964 匿名さん
あそこは三井不動産が賃貸住宅を建てます。既に計画の概要が掲出されています。

[1966: 匿名さん]

>>1964 匿名さん
宝生能楽堂を菊坂に移転させてあげればよかったですね。三井不動産が。

[1967: 匿名さん]

>>1966 匿名さん
能楽堂がよそに移転してもここに高さ69mは変わらないというのにそのようなことを書くとは、相当心を病んでいらっしゃいますね。1963さんも書かれていますが、ご自身の環境を変えられてはいかがでしょうか。

[1968: 匿名さん]

能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？
やたらその辺りを突っ込んでくる人がいますが

[1969: 匿名さん]

能楽堂があるから今回の計画になっていることと、宝生会の地元町会への交渉がうまくないことに起因しているのではないですかね

[1970: 匿名さん]

>>1968 匿名さん
現計画は能楽堂が低層階を使ってくれるおかげで細い建物にできています。高さ69mの壁は越えられないので、能楽堂がなければ高さ69mはそのままでもう少し太い建物になってしまいます。つまり周囲の日影は増えます。

[1971: 匿名さん]

>>1970 匿名さん
元・周辺住民さんの日影が増えるの主張の繰り返しですが、そのような断言はできないのですよ。現に、宝生ハイツ管理組合は、総合設計を適用すれば日影が改善できるとの説明をしてないようです。

[1972: 匿名さん]

書き込み内容が理解できませんでしたが、高さと容積が一定の場合、低層部分の容積が減れば高層部分の容積が増えるのは小学生でもわかると思います。総合設計を使っても使わなくても計算上は同じでは？

[1973: 匿名さん]

総合設計で容積率の緩和（1.5倍）がされていることが分かってないですよね。それで日影が改善されるとは断言できないです。小学生ならそのことが分かってなくて仕方ないです。

[1974: 匿名さん]

私これに一般論で答えているだけで、総合設計のことはなにも言っていませんが。能楽堂のありなしに関係なく、高さ制限は69mまたは46mですよね。

>能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？

[1975: 匿名さん]

>>1971 匿名さん
>そのような断言はできない
ちょっと計算してみたんだけど、建築お知らせ看板によると敷地面積3,076.65㎡、延べ床面積25,388.12㎡とあるので延べ床面積÷敷地面積で容積率を計算すると825%余となる。これを400％にまで下げたとすると、ざっくり計算して同じ建坪に9階～10階建ての建物が建つことになる。建築面積をもう少し小さくするともっと高くできるだろう。少なくとも今より高い建物が建つのは間違いない。少なくともお隣さんレベルでの日当たりは20階建てと大してかわらないだろう。意地悪して覗き被害を懸念する学校に配慮すると称して棟間距離をギリギリまで詰めることも可能だが、今度は阻止不能だろう。

[1976: 匿名さん]

念のため書いておきますが、
総合設計を使う：能楽堂があったら高さは最大69m、能楽堂がなかったら高さは最大69m
総合設計を使わない：能楽堂があったら高さは最大46m、能楽堂がなかったら高さは最大46m

[1977: 匿名さん]

結論として、総合設計制度に反対して半分の高さになったとしてもお隣さんへのメリットはほとんどないので、何がやりたいのかさっぱりわからない。

[1978: 匿名さん]

近隣住民が反対したら、今の制度すらハードルが高いと不満の声のある老朽マンションの建て替えを全て阻止できてしまう前例ができたら、除却しようとしても取り壊し資金もない、打ち捨てられた老朽マンションの墓場が都内の方々にできるだろう。そんなことが許されるべきではないと思うがいかがだろうか。

[1979: 匿名さん]

>>1976 匿名さん
そんな単純な問題ではないようです。分かっている人は分かっています。念のため書いておきます。

[1980: 匿名さん]

>>1975 匿名さん
ここの指定容積率は400％ですが、総合設計制度を使う場合は最大1.5倍の600％までOKとなります。825％－600％＝225％分はエントランスホール、共用廊下、駐車場（一定割合まで）など、容積率の規制に含めなくてよい部位です（容積率不算入）。現行法ですと専有部以外はほぼすべて容積率不算入となっています。

このような緩和がされ出したのは1990年代以降です。なので、それ以前に建った現宝生ハイツの容積率は400％のはずです。もし総合設計制度を使わずに建て替える場合でも、550％分くらいまでは容積を増やせそうです。ちなみに、バルコニーは元々床面積や容積率に含めていません。

専有部の比率は70～75％くらいのケースが多いです。専有部の比率は賃貸だとレンタブル比と言います。ここの例だと600%÷825％＝72.7%ですね。

[1981: 匿名さん]

>>1979 匿名さん
ぜひ教えてくださいよ

[1982: 匿名さん]

>>1980 匿名さん
一般的な議論では合ってますが、個別具体的に容積緩和の事情は変わります。

いずれにせよ、容積率が増加するため、総合設計の適用で日影が改善されると言い切れないことに、お気づきになってはと思いますが。

[1983: 匿名さん]

>>1980 に日影の話などこれっぽっちも入っていませんが、なぜそれを持ち出す？　いろいろ混乱していませんか？

[1984: 評判気になるさん]

過去レスでずっと書込みされていることですよね

[1985: 匿名さん]

ひょっとして建て替え案として考えられるプランA、プランB、プランC…などを比較しているのですか。それなら個別に考える必要がありますが、我々部外者はそんなの知らないから高さを一定、容積率を一定、総合設計を使う使わないといった具合に何かを固定したうえでほかの値を動かしてみるといった比較しかできません。

[1986: 匿名さん]

総合設計を良しとする人は日影の改善を主張しますが、それは断言できないし、現に、宝生ハイツ管理組合は周辺住民に日影が改善すると説明していないようです。

[1987: 匿名さん]

なんだか＊＊＊＊の信者を脱洗脳している活動家の気分になってきた...

[1988: 匿名さん]

カると教団の教義じゃあるまいし、そんなに必死になることかね。

容積率不算入をうまく使うと550％ぐらいにできるということなら単純計算で同じ建坪
で1３階建てぐらいはいけそうですね。

総合設計制度を活用しないと高さは低くなるから遠くの家の日照は改善するけれど、隣の日照を現状と同じにするにはおそらく４階建てぐらいには抑えないといけない。ということは、容積率400％は4階建てしか建たないと誤解しているんでしょうね。

[1989: 匿名さん]

でも、4階建てではなく、実際には13階建てが可能ということのようです。残念。

[1990: 評判気になるさん]

過去レス見たら分かるけど、宝生ハイツを擁護する人が総合設計で日影が少なくなると書込みしまくっていたね。

[1991: 匿名さん]

>>1990 評判気になるさん
>総合設計で日影が少なくなる
結果として隣接地でそうなる制度です。公開空地を設けるイコール建物を細くするですが、高さや容積のボーナスにより細くなった以上に高くなるので、日影は隣接地で縮小、遠方に拡大します。縮小分の最大1.5倍くらい拡大します。

昔は敷地いっぱいに建てるケースが多かったのですが、文京区の今風ですと中央に寄せて建ててその分高くしています。ここの例でいえば、仮に総合設計を使わない場合、昔の設計なら11階建て、今風の設計なら13階建てになると思います。総合設計を使った20階建てが隣接地に及ぼす日影と比べて、13階建てなら建築面積が同じなので日影も同じ、11階建てなら建築面積が大きくなるので日影も大きくなるはずです。

総合設計制度を使わなくても旧耐震建物の建て替え特例で容積率を稼ぐことができるようなので（実例が少なく知識が追い付いていません）、「総合設計を使うな」という主張は的外れだと思います。総合設計制度は公開空地を設けるのが目的ですが、旧耐震の建て替え特例は建て替え自体が目的で喫緊の課題の位置づけなので、反対運動で覆すのは容易でないと思います。

[1992: 匿名さん]

マンション再生まちづくり制度なんてのもあるんですね。
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/05suishin-kaigi/05suis...

周辺の土地も一緒に再開発すればよかったのに...

[1993: 匿名さん]

>>1992 匿名さん
マンションだと、マンション内で意見をそろえるだけで大変そうです。

[1994: 匿名さん]

宝生会が4割占めているようだからなあ