（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1745: 匿名さん]

>>1744 周辺住民さん
基本的に地元対策費の範囲で、名古屋の件は妥当な判断だと思いますね。
日照権が認められないとか認められるとか言われますが、実際には日照権は建築基準法上守られているんですよね。なぜ高さ制限や容積率の制限があるのかと言えば日照権を守るためです。市民運動の活動家が要求している日照権とは、建築基準法によって守られている日照権のさらに上を要求しているのです。

法律で定められた権利以上のものを求めたら、それはゼロ回答しかないでしょう。

[1746: 匿名さん]

>>1733 匿名さん　の補足発言ですが

暴力とか威力で合法的な活動を邪魔しようというのは、今は通用しないと思うんですよね。1970年台の盛り場は＊＊＊が仕切っていました。みかじめ料を＊＊＊の舎弟企業のおしぼりを入れるとか、そういう不透明なコストがたくさんかかっていた時代でした。断れば＊＊＊が店を荒らすみたいな事件が頻繁に起きていましたよね。バブルの頃なんか、地上げに反対するとトラックが突っ込んで家を破壊するみたいな事件がありましたよね。

暴力革命を肯定する人は、文京区がわざわざ有休地を子供に解放したら、壁やフェンスに穴を開けて開放区にしようとするとか、気に入らないマンションの看板を破壊して小石川を小石泡にするとかやりたい放題してますよね。そういう無法な人は文京区から退場してほしいんですよ。

[1747: 匿名さん]

>>1744 周辺住民さんは知らない裁判例が多いようです。それでいて開発業者を擁護する書込みをよくできるものだと思っています。

[1748: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
判決を仔細に読むと少し見えてくる風景も変わるんじゃないでしょうか。
反対運動をしている法律家でない普通の活動家から見える風景と、法律家から見える風景とはちょっと異なると思いますよ。

[1749: 評判気になるさん]

宝生ハイツ建替え問題も裁判による決着になりそうですね

[1750: 匿名さん]

どうなんでしょうね、私はあまりいいやり方ではないと思いますが、何か外野が中の人をほっぽらかしてエキサイトしているみたいなので、裁判に訴えて黙っていただく手もあるかもしれませんね。

[1751: 匿名さん]

多分全く知らないのでしょうけれど、日当たりが悪くなってもいいという人がこんなに多いとは思いませんでした。

[1752: 匿名さん]

後楽公園少年野球場のところはちょっと勿体無いので、
後楽園を拡張して能楽堂作ってほしいな。

[1753: 匿名さん]

>>1752 匿名さん
あそこを潰したらそれこそ大反対運動がおきますよ（笑
ただでさえボールの触れる場所が少なく、猫の額みたいな球場でがんばっているんですから。

もっと文京区全体で再開発が進んで広い公園や球技場ができるといいですね。未来の子供達のためにも前向きに考えてほしいです

[1754: 匿名さん]

あそこはコロナ関係の仮設の建物を建てたところですね。

[1755: 匿名さん]

?　改良工事していたみたいだけど。人工芝が綺麗だよ
https://twitter.com/5glgj4tzek91iue/status/1499739834973581316?s=61&t=...

[1756: 匿名さん]

文京区は公共の広場スペースや緑が少ないからね、早く宝生ハイツの建て替えが行われて緑が増えることを祈るばかりだよ。

[1757: 周辺住民さん]

運動スペースは区内だと目白台運動公園がありますね。物納してくれた田中家に感謝！

[1758: 周辺住民さん]

> 日当たりが悪くなってもいいという人がこんなに多い
これは誤認。正しくは「日当たりが悪くなっても仕方ない」ですね。受忍の限度内です。

[1759: 周辺住民さん]

>>1747 匿名さん
私は単なるマンション好きであって専門家でないので、判例に熟知する必要はないと思っています。デベロッパーなどを擁護するつもりは全くなく、単に適法に対する（赤い）挑戦に対して意見を述べているだけです。

あなたは判例に熟知しているのかもしれませんが、中身を正確に理解できていないのではないですか。

[1760: 匿名さん]

目白台運動公園の前身は国家公務員共済組合（KKR）目白運動場ですが

[1761: 匿名さん]

公園といえば…2006年頃に元町公園と新大塚公園が
噂の！東京マガジンで取り上げられてましたね。
http://www.npo-rprogram.jp/motomachi/blog/200608/000076.html

[1762: 名無しさん]

>>1759 周辺住民さん
適法に対する赤い挑戦
的を得た表現です
文京区の特徴なのかもしれません
京都とも通じるところがありますね

[1763: 匿名さん]

>>1758 周辺住民さん
>正しくは「日当たりが悪くなっても仕方ない」
すみません、言葉が足りませんでした。総合設計制度を使うよりも普通に高さ制限内で建てると日当たりが悪くなるのに反対する人が随分いるんだね、という意味です。

>>1762 名無しさん
赤い挑戦とおっしゃいますが、異なる多様な意見があるのは健全だと思います。こういうディベートが社会を改良することもこれまで多々あったわけですし、一定の価値はありますが、今回この一件については明らかに大きな誤解がありますね。

高さにばかり拘って、危険な旧耐震老朽マンションの建て替え問題、都市における緑地や公共空間の欠乏、SDGsや地球温暖化対策の要請、そうした都市がつきつけられているさまざまな問題や、隣地への日照通風の確保など、総合設計制度を使った建て替えがむしろ必須と言えるのに、高さばかりを憎んで、全体として見た場合に何が最適化が検討されず、反対によって全てをより悪い方向へ導こうとしている。しかも最近はオイルショック前の、省エネなんて誰も考えていなかった時代の古い取り決めを持ち出して、その履行を求めるなど、何を考えているのでしょうか。最近のコミュニストはいささか脊髄反射気味で情けないと思います。

[1764: 匿名さん]

そもそも連合赤軍が山中で密かに権力闘争を繰り広げて次々とメンバーの命を奪い、自衛隊市谷駐屯地では三島由紀夫が割腹自殺、1970年台は血生臭い暴力と狂気に彩られた時代でした。当時の教師は平気で子供をこづいたりしましたし、今でいうパワハラやセクハラは日常的に溢れていました。

その時代のように不安定になれば、ひょっとしたら社会を根底から覆して共産党が権力を握れるかもしれないと思っているのかもしれません。しかし、今はそんな時代ではないし、そういう時代に後戻りしてもいけない。彼らのデマに騙されないで。

[1765: 評判気になるさん]

赤い挑戦と表現することが印象操作と思うのだが

[1766: 匿名さん]

>>1765 評判気になるさん
>赤い挑戦
共産党さんがメインでしゃしゃり出るからそういう話になる。
共産党さん、ハウス！

[1767: 匿名さん]

地元町会・神社・学校が揃って異議を唱えていることを
敢えて共産党と結びつけている人がいるようです。

[1768: 匿名さん]

>>1767 匿名さん
冷静な対話を阻害する要因になっていますよ

[1769: 匿名さん]

地元町会からの猛反発を受けることを宝生会が軽視していた？

[1770: 周辺住民さん]

学園から文京区議会への請願では、共産党の関川けさ子議員と立憲民主党の浅田保雄議員が紹介議員になっています。結び付いていますね笑
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0246/3925/2022922142913.pdf

朝日新聞が取り上げた一方で読売新聞が取り上げないだけで十分に赤いですね。

[1771: 匿名さん]

>>1770 周辺住民さん
自民党と都民ファーストが仲間になるぐらいに大義があればよかったんですけどね。
さすがに共産党しか手をさしのべなかった。

[1772: 匿名さん]

>>1770 周辺住民さんは印象操作に熱心ですね

[1773: 周辺住民さん]

ここでの「市民運動」を見ていると、どうしても共産党を思い浮かべてしまいます。印象操作するまでもなく、そのように見えている人が多いと思いますよ。

[1774: 匿名さん]

宝生側の交渉の姿勢が悪かったのだろうと思って見ています。

[1775: 匿名さん]

>>1768 匿名さん
冷静な対話をしようにも、建築主が近隣説明を打ち切ったらできないでしょうね。

[1776: 周辺住民さん]

テレビ番組「噂の！東京マガジン」で近隣説明会の様子が音声で紹介されていましたね。近隣の方と思われる女性が絶叫（不規則発言）していました。これでは冷静な対話は難しそうですね。

[1777: 匿名さん]

それが近隣説明会を打ち切ったことを正当化する理由ですか

[1778: 匿名さん]

>>1777 匿名さん
そんなの中の人じゃないからわかるわけないじゃない。
あくまでも公開された情報からの推測にすぎない。しかし番組制作会社のスタッフもなんであんな場面の音声を選んだのかねえ...もうすこしかっこよく批判しているところがあったろうに。

それはともかく、もう何年も前から建て替えの話は出ていたようだし、関係者が口をひらけば一発なんだろうけど、隣地との離隔をとったり総合設計制度で足元の隣地への日陰を減らすなどの配慮をしているところをみると、企画設計段階で地元への非公式のヒアリングや説明は何度もあったように思うけどね。多分50年近く前の念書を持ち出したのもその時なんだろうな。マスコミを巻き込んだり、工作要員を投入したロシアや中国なみのネット世論工作なんかも駆使したところをみると、反対運動の準備も何ヶ月もかけて練られたもののはずだ。

説明会なんか始める前から全てを知っていて、もう何をするかを決めている人たちに説明会を何度も開けというのは何かのイジメかな。

[1779: 匿名さん]

念書を何か最終兵器であるかのように最近情報として出してきた共産党さんだけど、法的に有効性は低いし、逆にどういう経緯であれを書かせたのかによっては逆にダメージもあると思うのだが、それについて沈黙を貫いている管理組合は偉いと思うよ。思いっきり相手の顔に泥を濡れるというのに自制している。

[1780: 匿名さん]

共産党さんとかよくわからない市民活動かさんが三里塚スタイルの徹底抗戦を叫ばなければこれほど大事にはならずに前向きな解決がはかれたようにも思うんだけどね。

[1781: 匿名さん]

念書の件はずっと以前から出していますよ。
嘘はイケナイ。

[1782: 匿名さん]

印象操作に懸命ですね。

[1783: 匿名さん]

>>1781 匿名さん
いや、徐々に出してきたよね。
念書の話を出したのは町会の掲示が出て少し経ってから、おそらくここの掲示板で誰かが思わせぶりにボソボソ言っていたのが最初だと思う。中の人の間では以前から有名だったのかもしれないがね。

一般人のレベルではおそらく都市整備委員会の動画で共産党都議が話したことで、知った人が大半じゃないかな？その後別な共産党の都議がはっきりどことどことで交わされたものだとツイートして、やっとどういうものか理解した人も多いと思う。ともあれ区分所有者は合意に名を連ねていないので、それを盾に何を言われても関係ない。今回念書に名を連ねた建設会社を外せば問題ないし、それで気に入らなければいったん能楽堂を売っちゃえばいい。

[1784: 匿名さん]

しかし、今ちょっと思ったんだけど、その念書のようなものを近隣住民皆が差し入れているなんてことはないよね...あったらすごく怖いんだけど。

[1785: 匿名さん]

能楽堂を売るほうが解決につながりそうではある。

[1786: 匿名さん]

>>1785 匿名さん
>解決につながりそう
能楽堂は売っても結局作るんだよ？売ってもその先があるんだな...

[1787: 匿名さん]

それは三井不動産が考えればいいのでは？

[1788: 匿名さん]

次の世代でもまた同じ問題が再燃することを考えると、
能楽堂と分譲住宅は分離した方が良いのでしょうね。

[1789: 匿名さん]

その通りですね。同感です。

[1790: 周辺住民さん]

>>1783 匿名さん
高層化に異議を唱える人の中には、それと関係なく宝生能楽会に対してネガな気持ちを持っている人が一定数いそうですね。活動に便乗しているだけみたいな。

[1791: 匿名さん]

>>1787 >>1788 >>1789
の書き込み、なんとなく薄気味悪いなあと思ったけれど、要するに私的な恨みをここで晴らそうとハラスメントを行なっていると地元民に扮して書き込んでたのね。

いや、そこまで言うのは誹謗中傷の域では...

まあいずれにせよ、合法である以上は建っちゃうものは建っちゃうんですけどね。

[1792: 周辺住民さん]

>>1791 匿名さん
いつも数十分間隔で2～3つの書き込みが続きます。

[1793: 匿名さん]

>>1792 周辺住民さん
またお得意の妄想が始まってしまいましたね。
1788です。

[1794: 周辺住民さん]

実際、数十分間隔で2～3つ続いていますよね。「同一人物が」などとは言っていませんけど、反応しちゃいましたか。

[1795: 匿名さん]

>>1793 匿名さん
連投でレスを流すなんて古典的すぎて笑えます

[1796: 匿名さん]

連投でない書込みに連投云々だと言い出したのも >>1792 周辺住民さんの印象操作のようでして‥‥

[1797: 匿名さん]

>>1796 匿名さん
というか、自己レスするのは連投以前にマナー違反だと思う。

[1798: 匿名さん]

自己レスと思い込ませているようですよ。>>1792 周辺住民さんの印象操作で。

[1799: 匿名さん]

（笑

[1800: 匿名さん]

将来に揉め事を残さないように能楽堂と分譲住宅は分離した方が良いという意見は真っ当だと思います。その意見が気に入らない人なのでしょうか。

[1801: 周辺住民さん]

今の揉め事は建物の高さについてであり、能楽堂で残ろうが出て行こうが関係ないはずです。あるいは別に能楽堂を追い出す運動など実施されているのでしょうかね。

[1802: 匿名さん]

能楽堂と分譲住宅とを別個に建設し、能楽堂で未利用の容積率を分譲住宅に移転すれば、宝生会は覚書で約束した建物を建てたことになるのではないですか。

[1803: 匿名さん]

>>1802 匿名さん
現状の計画でも能楽堂は今と同じ高さにとどまるよね。ただその上にマンションが建つので、そこが現状よりも高いというだけ。後は住友建設が建てなければいいだけで、念書の内容にはなんら矛盾がないと思う。

まあこの問題文京区中が固唾を飲んで見ていると思うけど、ここの建て替えを邪魔して誰が得するのか全く理解できないね。Twitterとか議会で大騒ぎしているのってほぼほぼ都議会共産党とその仲間達だからね...

[1804: 周辺住民さん]

考える会が求めているのは高さを下げることであり、要望先は宝生会ではなく管理組合です。能楽堂なしの高さ69mのマンションが建っても揉め事の中身は変わらないはずです。

[1805: 匿名さん]

要望先は行政庁ではないでしょうか？

[1806: 匿名さん]

文京区には茗荷谷近辺をはじめ、有名な大学や中高等学校に隣接するマンションがたくさん建っているんだけど、学校に日陰ができるとか言われてマンションの建て替えができなくなるとか言われたらどこも困るだろう。共産党は何か御涙頂戴の美談に仕立て上げようとしているが、マンションのローンを払ってカツカツの暮らしをしている普通の庶民にとってはこの一件、驚天動地の事件であることは間違いない。

ほんと、左翼の貴族様達は庶民のことを何ひとつご存知ないんだから。最近の共産党支持者といえば、資産のある中小企業の親父とか高台の戸建て住宅街に住むマダムばっかりだもんな。マンション住まいの庶民の方がずっと多いと知るがいいさ。

[1807: 匿名さん]

本来極左政党ってのは集票のためにはマンションに住む現役世代の普通の家族が喜ぶようなことをするべきだと思う。老人福祉ばかりやっているうちに、老人はだんだん死んだり認知症になったりして投票には来なくなる。

今回だって、都心の土地持ちビル持ちの資産家や、学校法人や宗教法人といった庶民とはかけはなれた人たちの味方をして、絶対多数派の集合住宅に住む無力な住民を弱いものいじめしようとしている。これはおそらく、一般人の誰もがそう見ているはずだね。共産党は本当にずれまくっている。そのうち支持者全員老衰でこの世から去っていった暁には、宗教法人になって元支持者の菩提を弔うがいい。

[1808: 周辺住民さん]

>>1805 匿名さん
管理組合の計画なのに、管理組合に要望しないでどうするんですか。

[1809: 匿名さん]

今より高い建物は今後建てませんという念書があるとの共産党都議のツイートを見た時の反応の乖離はこんな感じ

共産党支持者→そうだそうだ、約束はまもれ

一般人→うわっ、そんな念書まで取るなんて怖い人たちだな...距離をとろう

[1810: 周辺住民さん]

共産党は半世紀前だと革新政党などと呼ばれ、特に多摩地区などでは政治の推進力となり、きっと良い仕事もたくさんしたのだと思います。ただ、時代の流れについていけなくて、どんどん票数や議員数を減らしているのが実情です。

同じ本郷一丁目でも旧弓町の地域では、高層マンションが非常に建て込んでいて、日照もプライバシーも皆無なのに、多くが高級マンションと認識されています。かつて頻繁に、そして今回ここで争点になっている日照やプライバシーにこだわらない層が、新しい住まいの価値観を構築しているとも言えます。

[1811: 匿名さん]

また共産党についての論評が始まりましたね。

[1812: 匿名さん]

なぜ執拗に共産党についてコメントされている方がおられるのかと思ったら、
令和4年の都議選では共産党の方が1位なんですね。
嫉妬って怖い。

[1813: 周辺住民さん]

1位といっても文京区の定数2のうち僅差で1位でしょう。都議会全体だと定数127のうち19で第四党です。とはいえ国政に比べたら存在感はあると思います。

[1814: 匿名さん]

>>1812 匿名さん
そういう驕った言動が目立つので、多分次は異なった結果になるでしょうね。

[1815: 匿名さん]

>>1813 周辺住民さん
なにしろ某共産系区議さんなどは、公営住宅を建てろと息巻いておられますからね。社会から見捨てられた困窮者が増えれば増えるほど共産党の支持者が増えると思っておられるのでしょうね。必死すぎます。

某ベテラン共産系区議さんが当落線上つるつるで受かってますから、そりゃ必死ですわ。

[1816: 評判気になるさん]

共産党への批判に熱心な人がいるようですけど。これまでの宝生会の対応に問題があるからいまの状況になったのではないですか。

[1817: 匿名さん]

>>1816 評判気になるさん
建て替えを決めたのはここの管理組合なんだから管理組合の一部を構成する伝統芸能の団体を名指しで誹謗するなよ。何度も何度もしつこい、悪質だよ。

このあたりに書き込んでいる部外者が、その真意を知るわけないだろう。ただひとつ言えることは、共産党さんとか市民活動家とかがくちばしをつっこんだことで、地元の最適解を導き出す妨げになっているらしいということ。

[1818: 匿名さん]

建てる側にとっての最適解でしょうか？

[1819: 匿名さん]

いつどのような計画を東京都に出すのか？

[1820: 周辺住民さん]

>>1819 匿名さん
現地に掲出されている計画（このスレ冒頭）を東京都に提出済みです。許可に向けて建築審査会で同意を取り付ければ事実上、許可になりますが、ほぼ毎月実施される同会で2カ月連続で次回送りになっています。「署名」の締め切りが12月15日なので、その結果を待っているのかもしれません。

[1821: 周辺住民さん]

>>1818 匿名さん
そうです。適法の最適解なので、第三者があれこれ言うのは本来おかしいと思います。

[1822: 匿名さん]

適法かどうかは裁判所の判断です

[1823: 周辺住民さん]

>>1817 匿名さん
枯れもとい彼（彼女）はいつも同じ内容をオウムのように返してくるだけなので、適当に対応しておけばOKです。建設的なやり取りにはなりません。

という私も同じ内容を返していますが笑。

[1824: 周辺住民さん]

>>1822 匿名さん
あなたが提訴するのでしょうか。

[1825: 匿名さん]

裁判での決着になるのかなぁ。やっぱり。

[1826: 周辺住民さん]

今のところ裁判に持ち込む勇気を持っていそうな人がいなさそうです。急先鋒の学園でさえ、校長の態度からして、OBや周辺に言われて行動している感があります。

ルサンク小石川のように前面道路が狭いとか高低差があるとか論点にするネタがないのに提訴するのは無謀に思えます。

[1827: 匿名さん]

高低差はあるね、ここ。

[1828: 周辺住民さん]

高低差あります。そして高所の学園が低所による日影をけしからんと言っている、不思議な案件です。

[1829: 匿名さん]

>>1826 周辺住民さん
女子校なのでOGはいてもOBはいないですね

[1830: 匿名さん]

>>1820 周辺住民さん
計画提出しているのに、建築審査会で先送りになる。なぜでしょうか。建築審査会の審査員(誰？)が厳しいコメントを言っているのですか？

[1831: 匿名さん]

裁判になることが必至だからですよ

[1832: 匿名さん]

署名が提出されるのを待っているというのが常識的な線でしょう。
年末年始にかかるので署名のチェックがだいぶ先になると思いますから、時間稼ぎとしては有効だと思います。

[1833: 周辺住民さん]

>>1830 匿名さん
事務局での調整に時間がかかっていると考えられます。

[1834: 匿名さん]

何の調整？

[1835: 周辺住民さん]

知りたければ事務局に聞いてみればよいと思います。直通の電話番号も出てますね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/index.html

[1836: 匿名さん]

設計者の責任では。事務局との調整にまだ時間がかかるような状態なら。

[1837: 匿名さん]

小難しい話ではなく、適法で建つプロジェクトを潰すには色々といちゃもんつけて時間をかせいで採算性を低下させればいいんですよ。過去の事例でいけば建築確認の取り消し請求を乱発するとか、絶対高さ制限などの規制強化のタイミングをねらったりすると効果抜群ですね。

今回も多分色々と引き延ばしにあれこれやっていると思います。あちらこちらから政治的圧力がかかっているんだろうなと思います。権力者であることをはからずも暗に示すことになりましたね。弱いものいじめはやめてほしいです。

[1838: 匿名さん]

>>1828 周辺住民さん
避難階は坂の下で決定なので、坂の中途に避難階を作るというウルトラCもしてませんし、正直なもんですよ。まあ避難路では突っ込めないでしょう。

[1839: 匿名さん]

圧力があちこちからかかっているという以上に、どんな重箱の隅をつついてくるかわからないので建築審査会も戦々恐々でしょう。調査している先生方も頭を抱えていると思います。時間稼ぎ工作はうまくいってますね。

まあ誰がどう見たって、総合設計制度を使った方が周辺への影響は少ないはずなんですけどね。権力者にご納得いただくのはなかなか大変ですよね。日本三国という漫画に出てくる平家みたいなもんで、色々と陰に陽に凸ってくるでしょうから厄介です。

[1840: 匿名さん]

それらは全て設計者が対応するべき事項ではないのでしょうか？

[1841: 匿名さん]

政治的圧力だけはどうしようもないな（笑

[1842: 匿名さん]

共産党がキャンキャンほえているだけならものともしないんだけどね。

[1843: 匿名さん]

建築審査会から指摘がされ今も設計者が建築計画に修正を加えている状況なのでしょうかね？

[1844: 周辺住民さん]

>>1839 匿名さん
建築審査会が計画に同意すれば事実上GOとなりますので、慎重になっていそうです。恐らくですが、事務局が事前に各委員の意見を聞き取り、ストーリーを組み立て、各委員に戻して、を繰り返している最中ではないかと思います。第二回の署名活動を受けて管理組合が計画を変更するのか否かなども確認しようとしていると思います。

建築審査会は「待った」をかける機能が期待されていますが（存在意義）、一方で本件は適法であり、法の隙を突いた計画でもないので「同意せず」といった結論は出しにくいでしょうね。