（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1701: 匿名さん]

ただ、地域一体の再開発のハードルは高い。たった一軒の反対、たった数坪の所有者不明土地があれば、再開発はできない。全ての人に利益になることだが、それはとてもハードルが高い。

[1702: 匿名さん]

ならば可能な人が個々にがんばるしかない。それにいちいち反対していたら地域の発展はない。

[1703: 周辺住民さん]

>>1700 匿名さん
総合設計制度は敷地面積500㎡から使えます。この付近の最も小さい街区が700㎡くらいあるので、ハードルはさほど高くないと思います。

宝生会や宝生ハイツ居住者は、旧耐震の現建物をどうしようか懸命に考えた結果、建て替える決断をしたのだと思います。一方、学園も神社も周辺も同様に総合設計制度を使って負担なしで建て替えが可能なはずですが、そこまでしようとしない行動力に差が付いた結果、宝生会や宝生ハイツ居住者に対して嫉妬心が生まれている気がしてなりません。

[1704: 匿名さん]

>>1703 周辺住民さん
>負担なしで建て替えが可能なはず
本来は文京区が斡旋するべきだと思いますね。個人の立場ではなかなか旗をふりづらい。

たとえば再開発したい個人が、地域の誰かと仲が悪ければ、反対派になってしまうかもしれない危うさがある。

[1705: 匿名さん]

あの土地に20階のタワマンは流石にやり過ぎ感はある https://twitter.com/UmySzsiHmnw8ME3/status/1592333762737897472

[1706: 周辺住民さん]

>>1704 匿名さん
行政にできることはルール策定などお膳立てくらいで、最終的には地域で解決する必要があるように感じますね。結局は民度の問題だと思います。嫌な言い方だけど。

[1707: 匿名さん]

巨大場外馬券売り場や興行ドームに近いというお土地柄、射倖心を刺激する助平な見た目のタワマンになって欲しいですよね。

[1708: 匿名さん]

>>1706 周辺住民さん
まあ水道橋駅周辺って昭和の時代からなんとなく寂れ感が強かった地域ですからね。
民度以前に想像力がついていかないんでしょう。

ただ似たような感じだった飯田橋がだいぶ再開発で地力を高めたのと比べて、寝ぼけたままなのは残念です。理屈じゃない感情的な反応をする人々を見るのは本当に悲しい。

[1709: 匿名さん]

飯田橋は国際ビジネスなんちゃら地域に入っているみたいですからね。
水道橋も一緒に入れてくれれば良かったんだけど、
文教地区ゆえに入れられなかったんでしょうね。
せめて東京ドームシティと文京ガーデンのあたりは加えてほしかったですが。

[1710: 匿名さん]

グーグルの空撮のせてる方がいらっしゃいましたが、いろんな建物が混然一体となったぐちゃぐちゃな地域に見えます。この高さは良いけどタワマンはダメとか言ってる場合なのかと思いました。大きな地震なんか来た時にどうするんでしょう。学校も全然安全そうに見えないし。

[1711: 周辺住民さん]

>>1708 匿名さん
>想像力がついていかない
そうですね。自分のところも69mが建てられると、いまだに想像できていなかもしれませんね。

>>1709 匿名さん
>水道橋も一緒に入れてくれれば良かったんだけど、
飯田橋は地元後楽二丁目に再開発の意向があるので、入れてもらえたのだと思います。地味ですが区内最大の再開発になります。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6736/202183184457.pdf

>>1710 匿名さん
>大きな地震なんか来た時にどうするんでしょう。
行政の最大の関心は地震対策ですね。なので、旧耐震マンションは総合設計制度を使うよりも有利な条件で建て替えられるみたいです。建物自体の倒壊もさることながら、その瓦礫が道路を塞いでしまう問題が大きいですね。

[1712: 匿名さん]

>>1711 周辺住民さん
今でもマンションの周囲は事務所のビルが多い地域で、住専のような環境ではないんですよね。商業／近隣商業に指定されている地域なので高い建物が立つのはむしろ必然のはずなんですが、準工に家を建てておいて工場がうるさい、フォークリフトが危ないとかクレームを言う人もいるようなので、普通の人にとって用途地域ってのは案外縁遠いのかもしれませんね。

[1713: 周辺住民さん]

>>1712 匿名さん
まさにそうですね。元々この地区は行政の意向と関係者の意識にズレがありそうです。都市マス上は単なる商業系ではなく都心に連なる商業系地域と位置付けていますね。それに対して関係者が声を挙げられていないのは、いろんな意味で不幸です。

[1714: 匿名さん]

>>1713 周辺住民さん
>行政の意向と関係者の意識にズレ
ズレていない人もたくさんいると思います。用途地域について理解していてもそのために必要な資金とか十分な土地の広さとかがないだけで、容積率や高さを使い切るだけのものを建てることがそもそもできない人も多そうです。

一つ懸念しているのは一部の人が他の人を牽制して高い建物をたてさせないように圧力をかけている可能性ですね。都市整備委員会でも共産党の委員が言及していましたが、学校の隣にマンションを建てるときに学校に念書を入れるという話はあまり聞くことではなく、何か私たちの窺い知れない根深い問題がありそうです。

[1715: 周辺住民さん]

>>1714 匿名さん
>一つ懸念しているのは一部の人が他の人を牽制して高い建物をたてさせないように圧力をかけている可能性ですね。
学園が急先鋒なのでしょうかね。45年前に「円満和解の覚書」を交わして戦いに勝利したので、その成功体験と伝統由来で、今回なにかアクションを起こさねばと無言のプレッシャーがあったと思います。実は校長は板挟みの辛い立場なのかもしれません。

一般的に日本人は権威に弱いので、周囲が学園を支持する流れになっても不思議はありません。

[1716: 匿名さん]

>>1715 周辺住民さん
>45年前に「円満和解の覚書」を交わして戦いに勝利したので
なるほど、当時の関係者はまだ存命していそうですものね。長老クラスになっているとは思いますが、そういう人は発言力も大きそうです。ただもしそういう事実があるとするならば、法治国家の国民の在り方としてはあまりよろしくないような気がします。

[1717: 匿名さん]

しかしいくらなんでもそんな横溝正史の推理小説みたいな世界が東京のど真ん中にあるわけないと思うんですけどね。そんなことがあるとは、推測とはいえ信じ難いです。

[1718: 周辺住民さん]

>>1716 匿名さん
この手の武勇伝は教員間で世代を超えて語り継がれるはずなので、仮に当時の関係者が鬼籍に入っているとしても影響力は絶大だと思います。個人的にはあの校長が、イマイチ吹っ切れていないというか煮え切れていないというか、そんな風に見えてしまうんですよね。

[1719: 周辺住民さん]

>>1717 匿名さん
学校って基本的に閉鎖空間なので、推理小説の世界が現実になっても違和感はありません、個人的には。

[1720: 周辺住民さん]

>>1718 周辺住民さん
抜けてしまったでの補足

個人的にはあの校長が、イマイチ吹っ切れていないというか煮え切れていないというか、やらされ感でやっている。そんな風に見えてしまうんですよね。

[1721: 匿名さん]

しかし念書の取り方も一つ間違うと刑法にも触れかねない問題だけに、すでに時効かもしれませんが、事実関係が明らかになったら社会から指弾をうけませんかね。そんなことがあったとするならば、あまり公にはできないことではないかと思いますが...堂々と委員会で議員さんが言っちゃったからなあ...

[1722: 周辺住民さん]

念書は当時としては勝利の証だったのでしょうが、現代においては控えめに言ってパワハラ、実態としては恐喝の結果に思えます。念書について学園自らは言及していないので、現教職員にとって忘れたい過去なのかもしれません。

今回、多くのOGから署名を集めたので、そうした昔の体質を否定することができずにジレンマに陥っている可能性があります。

[1723: 匿名さん]

>>1709 匿名さん
>飯田橋は国際ビジネスなんちゃら地域に入っている
文京区側はまだこれからですけどね。道路沿いは中途半端に高いビルが多い一方で古い戸建て住宅街風の街区もあってカオスな状態が続いてますよね。

千代田区とか新宿区の側はかなりきれいに整備されているのと好対照です。工場が多く稼働していた頃は、川口あたりと大差ないなと思ったこともあります。

[1724: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルと日建ハウジングシステムだからこじれているのではないかね

[1725: 周辺住民さん]

11月の建築審査会も見送りとのことです。

https://twitter.com/yukofukute/status/1594844584949186562

[1726: 匿名さん]

> 容積率緩和で70mの高層マンションが建つ計画の中止を求める署名は2万筆を超える。
宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切って許可申請したのは適切と思えない。

[1727: 匿名さん]

総合設計制度の適用を阻止しても結局何かが建ってしまう件については共産党はだんまり

[1728: 匿名さん]

後に残るのは結局権力を持つものが弱いものを踏み潰したが、結局何も得られなかったという苦い記憶のみ。教室はもっと真っ暗に、神社の木は枯れるのだろうか。

[1729: 匿名さん]

>>1725 周辺住民さん
たとえ伝統芸能団体や当時の建設業者の覚書があるからといって、これから建設する業者が当時と異なっていた場合や、そもそもそれに含まれていないマンションの区分所有者は拘束されないよ。

またひとつ不利な材料が出ましたね、能楽堂や練習室の存在するは1階2階部分だから今よりも高くはありませんね、高いのは区分所有者の所有するマンション部分です。

二万筆の署名が集まったところで、彼らの多くは総合設計制度を止めれば日陰ができないと素朴に信じていると思うので、ちゃんと説明するべきですね。署名したのに隣に西側をガッツリ塞ぐ15階建てが数メートルの棟間距離で建って学校が日陰になっちゃった、じゃOG諸賢の面目丸潰れじゃないですか？

[1730: 匿名さん]

たとえば、覚書の内容に誠実に対応すると言って、いったんどこかのデベロッパーに伝統芸能団体が自己の所有する部分を売却したらどうします？さあ、フリーハンドですねえ、次はどんな手をとりますか？

[1731: 匿名さん]

もう一つ、念書の効力の問題でも疑義が生じますね。個人の財産権を不当に奪うような内容であり、憲法違反です。違法な契約や念書の類の効力はありません。適法な範囲である場合にのみ有効になることはあまり知られていません。

[1732: 匿名さん]

因みに、宝生会の共有持分は 1万分の3882
https://twitter.com/yoshizawa81/status/1592482067253956609

[1733: 匿名さん]

個人的な感想ですが、念書を取るっていうやり方が東映＊＊＊映画の見過ぎです。下に示したのは当時東大文化三類に学んでいた橋本治がコピーを書いた駒場祭の有名なポスターですが、そういう雰囲気の時代だったんですよね。なにやら唐獅子牡丹が墓から現代に蘇ってきたようではないですか。

https://twitter.com/yusuke_koshima/status/770547826438709248

[1734: 匿名さん]

>>1732 匿名さん
建て替えに賛成することは全く問題ないんじゃないですか？

[1735: 匿名さん]

前所有者の合意は基本的に新たな合意が現所有者との間で合意されない限り無効です。
下手をすると建て替えを阻止するような活動そのものが威力業務妨害に抵触する可能性すらあります。

https://legalmagic.jp/realestate/5411

https://machida.vbest.jp/columns/criminal/g_other/5188/

[1736: 周辺住民さん]

>>1733 匿名さん
全共闘が活動していた時代ですね。その直後、東大の入試が中止になりましたね。前代未聞。

[1737: 匿名さん]

公益社団法人宝生会の責任で解決するべき事項ですね

[1738: 周辺住民さん]

>>1731 匿名さん
念書については、時代背景も考慮されるべきかと感じます。当時は入学試験が中止に追い込まれるほど異常な社会情勢であり、建築紛争も勃発していたはずです。このような時代の念書を現代に適用するのは、時代錯誤も甚だしいと思います。

現代はコロナ禍でさえ入試は実施されましたし、建築紛争も日照やプライバシーが認められた判例がありません。

[1739: 匿名さん]

名古屋で幼稚園の日照被害を認めてマンション業者に賠償を命じた判例がありますよ。

[1740: 周辺住民さん]

微妙な判決ですね。交渉過程に問題があったという趣旨の判決であり、日照被害そのものは受忍の限度としています（原告が自分の建物を壊した結果でもある）。

[1741: 匿名さん]

いずれにせよ貴方が「建築紛争も日照やプライバシーが認められた判例がありません。」と断言したのは誤りですね。

[1742: 周辺住民さん]

日照は認められていないと思いますが。

[1743: 周辺住民さん]

https://social00welfare00dt.blog.fc2.com/blog-entry-5442.html
にいろいろなメディアの記事があります。

名古屋市中区の名古屋教会幼稚園が日光が遮られたとして15階建てマンションを建設した不動産会社などに取り壊しや、約2000万円の損害賠償などを求めた裁判で30日、名古屋地裁は日照阻害は認められないとする一方、約260万円の支払いを命じた。

[1744: 周辺住民さん]

>>1741 匿名さん
あなたはいつもそうして事実や論点を少しずつずらして印象操作されている点が関心しませんが、名古屋の件は知らなかったので、ご教示いただきお礼申し上げます。

日照そのものは受忍の限度内という決まり決まった判断でしたが、それにまつわる点で賠償を認めたのは大きかったと思います。

宝生ハイツの件も、学園が提訴すれば日影に備えて照明を増やしたとか、覗かれないように目隠しを設置したといった費用が賠償として認められるかもしれません。もっとも宝生ハイツ側は東側11階以下のベランダをなくしたなどの面で、前もって「賠償金」を払っているとも言えそうです。

[1745: 匿名さん]

>>1744 周辺住民さん
基本的に地元対策費の範囲で、名古屋の件は妥当な判断だと思いますね。
日照権が認められないとか認められるとか言われますが、実際には日照権は建築基準法上守られているんですよね。なぜ高さ制限や容積率の制限があるのかと言えば日照権を守るためです。市民運動の活動家が要求している日照権とは、建築基準法によって守られている日照権のさらに上を要求しているのです。

法律で定められた権利以上のものを求めたら、それはゼロ回答しかないでしょう。

[1746: 匿名さん]

>>1733 匿名さん　の補足発言ですが

暴力とか威力で合法的な活動を邪魔しようというのは、今は通用しないと思うんですよね。1970年台の盛り場は＊＊＊が仕切っていました。みかじめ料を＊＊＊の舎弟企業のおしぼりを入れるとか、そういう不透明なコストがたくさんかかっていた時代でした。断れば＊＊＊が店を荒らすみたいな事件が頻繁に起きていましたよね。バブルの頃なんか、地上げに反対するとトラックが突っ込んで家を破壊するみたいな事件がありましたよね。

暴力革命を肯定する人は、文京区がわざわざ有休地を子供に解放したら、壁やフェンスに穴を開けて開放区にしようとするとか、気に入らないマンションの看板を破壊して小石川を小石泡にするとかやりたい放題してますよね。そういう無法な人は文京区から退場してほしいんですよ。

[1747: 匿名さん]

>>1744 周辺住民さんは知らない裁判例が多いようです。それでいて開発業者を擁護する書込みをよくできるものだと思っています。

[1748: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
判決を仔細に読むと少し見えてくる風景も変わるんじゃないでしょうか。
反対運動をしている法律家でない普通の活動家から見える風景と、法律家から見える風景とはちょっと異なると思いますよ。

[1749: 評判気になるさん]

宝生ハイツ建替え問題も裁判による決着になりそうですね

[1750: 匿名さん]

どうなんでしょうね、私はあまりいいやり方ではないと思いますが、何か外野が中の人をほっぽらかしてエキサイトしているみたいなので、裁判に訴えて黙っていただく手もあるかもしれませんね。