（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1665: 匿名さん]

裁判になることを覚悟の上で近隣説明会を打ち切ったのだろう。こうなるのは仕方がないかと。

[1666: 周辺住民さん]

>>1653 匿名さん
>>1653 匿名さん
都議会への請願ですかね。都市整備委員会と文教委員会で審査され、9/15時点でどちらも継続審査となっています。
https://www.gikai.metro.tokyo.jp/petition/reg2022-2.html

>>1655 匿名さん
会話できない人間笑

[1667: 匿名さん]

>>1653 匿名さんは文京区議会関係者か近い人なので建設委員会と思い込んでしまったのではないでしょうか。

[1668: 匿名さん]

近隣対策業者としてマイライフ・ハウジングを雇っているのは三井不動産の意向でしょうね。

[1669: 周辺住民さん]

それにしても例の合成写真の捏造ぶりはすごいですね。グーグルマップと比較してみれば一目瞭然です。現・宝生ハイツが意図的に低くされ、位置も校舎の目の前に移動されています。

[1670: 周辺住民さん]

>>1667 匿名さん
確かに区議会だと担当は建設委員会ですよね。そして委員会でも本会議でも不採択となったようです。

請願の審議結果（第27号）
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/seigan/sinsakekka0409.html

学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0246/3925/2022922142913.pdf

[1671: 匿名さん]

高浜議員が請願に賛成していますね。公聴会を傍聴したと述べています。

[1672: 匿名さん]

高浜さんは不動産業の関係者だと思う。

[1673: 周辺住民さん]

高浜議員の所属はぶんきょう子育て.ネットです。委員会で賛成したのは共産、立民、子育ての3会派だったかと。

[1674: 評判気になるさん]

>>1673 周辺住民さん
高浜議員は宅建士だったと思います。

総合設計は、先ほども議論がございましたけれども、敷地内に公開空地を設ける等によって市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、容積率等の制限が緩和されるものですが、近隣の方からは、公開空地の設置場所に課題があり、周辺環境悪化を懸念する声が多数出ておりました。公開空地の設置そのものが単に容積率などの緩和を受けるためだけの手段として使われ、近隣への配慮がされていないのではないかという地元住民からの疑問に十分答えられていない点、私は大変問題視しております。

[1675: 周辺住民さん]

>公開空地の設置場所に課題があり、
とだけみるのは視野が狭いと思います。近隣住民のためだけの空間ではなく、もっと広い意味での住民・来訪者のための空間なんですよ。

建築計画から恣意性を排除するため、どの位置にどんな公開空地を設けたら何点といった評価軸が決まっています。極端にいえば、建てる側もその周辺の人たちも恣意的になりがちなので、東京都が厳格なルールを決めているんです。

[1676: 匿名さん]

建てる側はそういうでしょうね。

[1677: 匿名さん]

近隣への配慮がされていないのではないかという地元住民からの疑問に十分答えられていないのは確かですね。近隣説明を打ち切るようなことをしてはいけないです。

[1678: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
でも建てる側も周囲から意見を言う側も同じ文京区民にして東京都民だ。東京都のルールに従って秩序ある議論がなされるべきだろう。

納得できないという感情の問題と、客観的に見て妥当という理性の問題とは分けて考える必要がある。必要以上に感情を押し出すことによって折り合えるものも折り合えなくなる。ちょうどアメリカで選挙の結果に納得がいかないとうトランプ支持者がいっぱいいるのと似ている。でもバイデンの正統性はいささかもゆるがない。それと一緒。

[1679: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
>近隣への配慮がされていないのではないかという地元住民からの疑問に十分答えられていない
それ本当に当事者から聞いたか？
おそらく建て替え反対でなく要望であるのは、建て替えの必要性については反論の余地もなければ、その計画も近隣に最大限配慮がされているからだろう。

[1680: 匿名さん]

>>1674 評判気になるさん
私は高浜さんと似た立場ではあるんだけれど、公開空地の設置場所があの場所にあるからこそ学校や神社の日照が最大限確保できるという利点があるんだが、それが理解されないのはどんな理由があるんだろうね。もっと具体的に何がどうなっているのかオープンにした議論をしてくれないと、他の文京区民や東京都民もなにがなんだかわからないと思う。

CGが不正確なことに始まって、公開空地（緑地が気に入らないなら空地としましょう）からの覗き問題に至るまで、つきつけられてきているオブジェクションがことごとく事実と反しているように思うのだが。

[1681: 匿名さん]

過去レスに書かれていましたが。東京都に総合設計の申請書の情報提供を求めることができるそうですよ。

[1682: 匿名さん]

>>1681 匿名さん
謎なのは第一報から取材が進み、説明会の資料とか申請書の内容などの開示を受けて事実関係を確認したマスコミが皆沈黙していることだよな。最近静かだよね。

東京都建築審査会の委員にプレッシャーをかけるために、もっと盛り上げていかなければいけない大事な時期なんじゃない？もし正確な事実関係を知る立場にあるならここにどんどん書き込んで、巨悪をあばいてみたらどうか？もちろん、巨悪があったとしたなら、だけどね。

[1683: 周辺住民さん]

>>1682 匿名さん
最近明らかになったことといえば、区議会と都議会への請願者が学園単独だったことですね。なぜ神社や町会との連名になっていないのか。温度差がありそうです。

[1684: 匿名さん]

>>1683 周辺住民さん
学校に影を落とす建築を不可とする条例を作れという話は学校に隣接する土地での建築が不可能になる可能性があるかなり無理な話で、隣接する地主の誰もが反対するでしょう。さらに総合設計制度の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなるわけで、神社も近隣住民も賛成し難いと思います。

おそらく区内のマンションの過去の事例を見ても、高さを多少削ることが落とし所になるんじゃないかと私は見ていたのですが、今回の請願は一体何がしたいのか全く理解できないんですよね。狙いが全くわからないんですよ、本当にそれって誰得？みたいな

[1685: 評判気になるさん]

>>1683 周辺住民さん

学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0246/3925/2022922142913.pdf

元二神和会が賛同する書面を提出しているのを分かった上での書込みですよね。

[1686: 評判気になるさん]

元二親和会でしたね。訂正です。

[1687: 周辺住民さん]

>今回の請願は一体何がしたいのか全く理解できないんですよね。
おっしゃる通り。私は根っこにあるのは、高層建築が許せないというよくある嫉妬心だと思っています。日影やプライバシーなど云々は後付けの理由だと感じます。

仮に建築面積はそのままにして高さだけ3分の2に下げても、至近距離にある学園や神社に落ちる影の量は変わらないはずです。もし高さを下げた分、建築面積を広くするのであれば、逆に影の量は増えてしまいます。

[1688: 周辺住民さん]

>>1685 評判気になるさん
だから、それが弱いんですよ。一致団結で戦いたいなら、同意書をもらうだけでなく連名で請願しないと。

[1689: マンション比較中さん]

> さらに総合設計制度の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなる
総合設計を適用して、仮に幅をそのままで高さを1.5倍にするような計画の場合、総合設計の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなると言えるでしょうかね？

[1690: 周辺住民さん]

>>1689 マンション比較中さん
ご提示の条件だと隣接地の日照条件は変わらないはずです。

が、総合設計制度が使えなくても旧耐震マンションの容積緩和策を使って容積を増やせます。割増の度合いは総合設計制度より大きいので、幅は1.5倍以上にすることが可能です。

[1691: 匿名さん]

総合設計の適用をしない場合に日影が悪化するとも言い切れないわけです。

[1692: 周辺住民さん]

>総合設計の適用をしない場合に日影が悪化するとも言い切れないわけです。
財産がかかっているので、そんな設計にはしないと思いますよ。

[1693: 匿名さん]

いずれにせよ、総合設計を適用することで日影が改善するかのように、断言できないことになります。

[1694: 周辺住民さん]

それは設計次第だと思いますよ。総合設計を諦め高さを半分にする代わりに幅を1.33倍にするかもしれないし。

[1695: 匿名さん]

そうですね。しかし、総合設計を適用することで日影が改善するという言い方は、適切でありません。

[1696: 周辺住民さん]

高さ制限が存在する前提なので「総合設計の適用で隣接地の日影が改善」は正しいと思います。なぜなら総合設計の適用により高さの制約が緩くなり、その分、幅を狭められるからです。

理解していただかなくて結構です。適切かどうかは読む人それぞれが判断すればよいでしょう。

[1697: 匿名さん]

はい。貴方は過大に総合設計を良いものとして書込みしていると思っています。

[1698: 周辺住民さん]

どう思っていただいてもかまいませんが、私としてはそうではありませんけどね。

私は法治国家なのだからルールを守るべきというという意見です。総合設計制度や高さ制限に不備があるかもしれませんが、あるとしたら、それらのルールを策定・改正する時に対応すべきであり、個別の案件に持ち込んで判断しようとするのは後出しじゃんけんであって、すべきではないと思っています。

[1699: 匿名さん]

総合設計制度の趣旨を考えれば、現状の制度のままでいくと隣のビルにがったりキツキツになってしまう。公共のために供される空間も生じない。これでは災害が起きた時に被災者を収容できる場所もなければ、人々の憩う場所もなくなってしまう。

そういう問題意識から、総合設計制度を作った先人たちの危機感を少しは想像したらどうだろう。

[1700: 匿名さん]

ただ総合設計制度の欠点は、大きな敷地を持つ人が特権的に行使できる点にある。だから小さい土地を持つ人は不公平に思う。私は夢想家とかほら吹きとか言われてもいい、地域一体の再開発こそが全てを解決すると提案した。

[1701: 匿名さん]

ただ、地域一体の再開発のハードルは高い。たった一軒の反対、たった数坪の所有者不明土地があれば、再開発はできない。全ての人に利益になることだが、それはとてもハードルが高い。

[1702: 匿名さん]

ならば可能な人が個々にがんばるしかない。それにいちいち反対していたら地域の発展はない。

[1703: 周辺住民さん]

>>1700 匿名さん
総合設計制度は敷地面積500㎡から使えます。この付近の最も小さい街区が700㎡くらいあるので、ハードルはさほど高くないと思います。

宝生会や宝生ハイツ居住者は、旧耐震の現建物をどうしようか懸命に考えた結果、建て替える決断をしたのだと思います。一方、学園も神社も周辺も同様に総合設計制度を使って負担なしで建て替えが可能なはずですが、そこまでしようとしない行動力に差が付いた結果、宝生会や宝生ハイツ居住者に対して嫉妬心が生まれている気がしてなりません。

[1704: 匿名さん]

>>1703 周辺住民さん
>負担なしで建て替えが可能なはず
本来は文京区が斡旋するべきだと思いますね。個人の立場ではなかなか旗をふりづらい。

たとえば再開発したい個人が、地域の誰かと仲が悪ければ、反対派になってしまうかもしれない危うさがある。

[1705: 匿名さん]

あの土地に20階のタワマンは流石にやり過ぎ感はある https://twitter.com/UmySzsiHmnw8ME3/status/1592333762737897472

[1706: 周辺住民さん]

>>1704 匿名さん
行政にできることはルール策定などお膳立てくらいで、最終的には地域で解決する必要があるように感じますね。結局は民度の問題だと思います。嫌な言い方だけど。

[1707: 匿名さん]

巨大場外馬券売り場や興行ドームに近いというお土地柄、射倖心を刺激する助平な見た目のタワマンになって欲しいですよね。

[1708: 匿名さん]

>>1706 周辺住民さん
まあ水道橋駅周辺って昭和の時代からなんとなく寂れ感が強かった地域ですからね。
民度以前に想像力がついていかないんでしょう。

ただ似たような感じだった飯田橋がだいぶ再開発で地力を高めたのと比べて、寝ぼけたままなのは残念です。理屈じゃない感情的な反応をする人々を見るのは本当に悲しい。

[1709: 匿名さん]

飯田橋は国際ビジネスなんちゃら地域に入っているみたいですからね。
水道橋も一緒に入れてくれれば良かったんだけど、
文教地区ゆえに入れられなかったんでしょうね。
せめて東京ドームシティと文京ガーデンのあたりは加えてほしかったですが。

[1710: 匿名さん]

グーグルの空撮のせてる方がいらっしゃいましたが、いろんな建物が混然一体となったぐちゃぐちゃな地域に見えます。この高さは良いけどタワマンはダメとか言ってる場合なのかと思いました。大きな地震なんか来た時にどうするんでしょう。学校も全然安全そうに見えないし。

[1711: 周辺住民さん]

>>1708 匿名さん
>想像力がついていかない
そうですね。自分のところも69mが建てられると、いまだに想像できていなかもしれませんね。

>>1709 匿名さん
>水道橋も一緒に入れてくれれば良かったんだけど、
飯田橋は地元後楽二丁目に再開発の意向があるので、入れてもらえたのだと思います。地味ですが区内最大の再開発になります。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6736/202183184457.pdf

>>1710 匿名さん
>大きな地震なんか来た時にどうするんでしょう。
行政の最大の関心は地震対策ですね。なので、旧耐震マンションは総合設計制度を使うよりも有利な条件で建て替えられるみたいです。建物自体の倒壊もさることながら、その瓦礫が道路を塞いでしまう問題が大きいですね。

[1712: 匿名さん]

>>1711 周辺住民さん
今でもマンションの周囲は事務所のビルが多い地域で、住専のような環境ではないんですよね。商業／近隣商業に指定されている地域なので高い建物が立つのはむしろ必然のはずなんですが、準工に家を建てておいて工場がうるさい、フォークリフトが危ないとかクレームを言う人もいるようなので、普通の人にとって用途地域ってのは案外縁遠いのかもしれませんね。

[1713: 周辺住民さん]

>>1712 匿名さん
まさにそうですね。元々この地区は行政の意向と関係者の意識にズレがありそうです。都市マス上は単なる商業系ではなく都心に連なる商業系地域と位置付けていますね。それに対して関係者が声を挙げられていないのは、いろんな意味で不幸です。

[1714: 匿名さん]

>>1713 周辺住民さん
>行政の意向と関係者の意識にズレ
ズレていない人もたくさんいると思います。用途地域について理解していてもそのために必要な資金とか十分な土地の広さとかがないだけで、容積率や高さを使い切るだけのものを建てることがそもそもできない人も多そうです。

一つ懸念しているのは一部の人が他の人を牽制して高い建物をたてさせないように圧力をかけている可能性ですね。都市整備委員会でも共産党の委員が言及していましたが、学校の隣にマンションを建てるときに学校に念書を入れるという話はあまり聞くことではなく、何か私たちの窺い知れない根深い問題がありそうです。