（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1621: 匿名さん]

緑地というのは屋上緑化のことですよね？

[1622: 周辺住民さん]

マジでわからないのか。私を試しているだけだと思いたい。

あるマンションの建設計画がたちました。2つのプランがあります。

・プランA（高くて細い）：高さ60m、幅40m　※単純にするため奥行きは無視。以下同
・プランB（Aより低いが太い）：高さ40m、幅60m

このマンションのすぐ北側に住宅Xがあります。また、十分に離れた位置に住宅Yがあります。どれくらいの日影が生じるか。

・プランAなら、住宅Xで3時間、住宅Yで0.5時間
・プランBなら、住宅Ｘで4.5時間、住宅Yで0時間（影が及ばない）

プランAとプランBは影の面積が同じです。違うのは影の形です。

・プランAの影：細い影（短時間の影）だけど、遠くまで広範囲に影を落とす
・プランBの影：近くに幅広の影（長時間の影）を落とす。遠くに影は及ばない

プランA（総合設計制度）からプランB（通常）に変更すれば、

・住宅X（学園や神社）：影になる時間が長くなる
・住宅Y（学園や神社以外）：影になる時間が短くなる（なくなる）

[1623: 匿名さん]

具体的に壁面日影図を作って近隣説明会で示せばいいのではないですか？
実際にはそう単純では無さそうですけどね。

[1624: 匿名さん]

>>1619 匿名さん
>それを説明すればいいのですよね。
なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので、本当にそう説明したかどうかも確認できない。ただ言い方によってはまるで脅迫するような感じにも聞こえてしまうと思うので表現しづらいことではあるね、察してくれぐらいの説明になったかも。

しかしね、市民活動家もそろそろ高さばかり問題にするのやめないか。都心の土地は限りがあるんだから、高い建物を建てないとそもそもゆとりなんか生じないだろう。

確かにね、総合設計制度ってのは広い土地がないとできないんで、周辺の小さな土地しか持っていない人には恩恵が薄くて嫉妬や怨嗟の声を誘発しやすい欠点があるんだよな。総合設計制度は大地主しか恩恵がないという制度的欠点があるので、そこをなんとかしないといけないね。小さい土地の持ち主が集まってミニ再開発をしやすくなるような制度の創設が望まれます。

[1625: 周辺住民さん]

>>1613 匿名さん
日影図はお持ちですか。日影の長さ（計画建物から外側方向）を2/3に、幅を1.5倍に（敷地からはみ出すけど）して書き直してみてください。計画建物から遠くの影がなくなり、至近の建物（学園や神社）で日影になる時間が増えるのがわかるかと。

[1626: 評判気になるさん]

> なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので
東京都が説明会の記録を保有しているのではないでしょうか

[1627: 周辺住民さん]

>>1623 匿名さん
日影図は配布されたのですよね。高さや幅が変わったらどうなるか、簡単にわかると思いますが。

[1628: 匿名さん]

>>1622 周辺住民さん
ちなみに隣の教室を覗くことができるかどうかも三角関数を理解していると簡単に計算できます。

マンション窓の位置が高ければ高いほど教室の中を覗くのが難しくなります。教室の窓に近い高さの窓ほど、教室の中をよく除けます。だから左右に広い建物よりも、幅が狭くて高さのある建物の方が、教室の中を覗ける部屋の数は減ります。こんな簡単な事がわからない人が高偏差値中高一貫校にいるはずないですよね。あまつさえ校長先生なんてやってるはずがない。

[1629: 匿名さん]

>>1625 周辺住民さん
その比較の図を施主が作って配布すれば良いでしょうね。

[1630: 匿名さん]

作れるならですけどね。

[1631: 匿名さん]

>>1626 評判気になるさん
いや、だからさあ、そういうのを取材して報道するのが東京新聞とか朝日新聞の使命だろう？みんな昼間は働いているんだよ。マスコミしかそんな面倒臭いことできるわけないだろう。

[1632: 周辺住民さん]

>>1616 匿名さん
>>1618 匿名さん
説明したので、よかったらレスしてくださいね。こき下ろすかもしれないけど笑

[1633: 周辺住民さん]

>>1629 匿名さん
そこまでしないといけないほど日本人は鹿馬になったのですか、ということでしょうか。

[1634: 購入経験者さん]

総合設計で、幅はそのままで、高さが1.5倍になっているのではないかな。

[1635: 周辺住民さん]

総合設計制度を使わなくても、旧耐震に対する容積率割増制度がありますね。

[1636: 周辺住民さん]

各種の容積率割増制度を使わなくても、この40年で容積率不算入部分が大幅に増えているので、最低でも現状の1.25倍くらいの容積にはできそうです。つまり特例的な制度を使わなくても延べ面積は増やせます。

[1637: 周辺住民さん]

>>1628 匿名さん
三角関数の観点では、公開空地から教室を覗くと天井しか見えないと思います笑

[1638: 匿名さん]

>>1636 周辺住民さん
特例的な制度を使わずに延べ面積が増やせて、その方が周辺住民ともめないなら、特例的な制度を使わないのがいいと思いますよ。

[1639: 周辺住民さん]

> 最低でも現状の1.25倍
自己レス。正しくは1.33倍です。

現状、共有部分はほぼすべて容積率不算入となっていて、容積率に算入するのはほぼ専有部分だけとなっています。その専有部分の割合は、全体の70～75％なのが一般的です。これを40年前に許容された容積率からみれば1.33～1.43倍となります。

[1640: 周辺住民さん]

>>1638 匿名さん
それは財産権の侵害ですね。