（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1585: 匿名さん]

自民党内でも神宮再開発の反対派が動き出したようですね。

[1586: 匿名さん]

神宮再開発といい、宝生ハイツといい、三井不動産どうしちゃったの？という感じです。

[1587: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
>>1586 匿名さん
語るに落ちたな、要するに政争のためだったんだね

[1588: 匿名さん]

反論できなくなっていよいよ本音が飛び出してきましたよ、みなさん（笑

[1589: 匿名さん]

ここ三井不動産なんですね

[1590: 匿名さん]

>>1587 匿名さん
え？

[1591: 匿名さん]

神宮再開発と併せて議論されているのですか？

[1592: 匿名さん]

>>1591 匿名さん
この辺がネタもとかな↓
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409

でもお知らせ看板には三井のみの字も書かれていないからなあ、妄想？

[1593: 匿名さん]

パークコート小石川みたいな吹き付け壁のタワマンだったら嫌だなあ

[1594: 匿名さん]

>>1592 匿名さん
宝生ハイツ建替えは三井不動産のようですね
https://twitter.com/eyy9324/status/1577982273982382081

[1595: 匿名さん]

>>1594 匿名さん
>三井不動産のようですね
なるほどね、不動産屋に嫌がらせするためにここを活用しようって腹か。
結局政争の具か。

この間の小石川二丁目マンション事件みたいに近隣住民に迷惑をかけるような結末だけはやめてほしいな。

[1596: 匿名さん]

たぶん、不具合とかもあるようなので、ここは老朽マンションの建て替えの特例で容積の割り増しを受けられる。総合設計制度を適用しないので公開緑地はなくなり、敷地いっぱいのマンションができてますます日当たりが悪くなるんだろうな。

[1597: 匿名さん]

都議会共産党が目指すのは総合設計制度の適用の阻止だから、勝利の暁には...言わずともわかるよね。

[1598: 匿名さん]

勝利条件の設定のし方自体がそもそも地元無視なんだよな。後は野となれ山となれ？

[1599: 匿名さん]

> 小石川二丁目マンション事件みたいに
どちらの事件とも設計者は日建ハウジングシステムですね。

[1600: 匿名さん]

法令ぎりぎりの線を狙うのがよい設計者なのかな。

[1601: 匿名さん]

>>1600 匿名さん
>法令ぎりぎりの線
バラエティ番組に出ていた日陰図とか新聞報道によると隣との距離が14メートルもあけて北側の神社の木々に日照を確保し、東側の学校にも夕方遅くまで日が当たるように工夫したり、緑地を整備して地域環境に貢献したり、法定ギリギリとは程遠いゆとりがみられるよね。

[1602: 匿名さん]

むしろ総合設計を適用しないで、適法の範囲ギリギリで建てられたら逆に被害が大きそう。共産党は何がしたいのかわからん。

[1603: 匿名さん]

総合設計なしに建てればいいのでは？

[1604: 匿名さん]

>>1603 匿名さん
でも環境は明らかに悪化するよね。
今の計画から高さは多少減るけど、容積率の割り増しも受けるし能楽堂の上にもマンションの部屋ができて、バラエティ番組でやってた敷地全体からビルが立ち上がるみたいなのが現実にできるでしょ。日陰はもっとでかくなるが...

[1605: 匿名さん]

私なら低層階のバルコニーを復活するぐらいの意地悪は平気でするな、そういうことされたら。

[1606: 匿名さん]

総合設計制度ってなぜ作られたかというと、個人の私有地だらけになった都心にはもはや公共の広場も緑地も作れないほどにギチギチにビルが建ち並んじゃったんだよね。ならば敷地いっぱいに建てないで広場とか緑地を公開することで、その分上に建てましさせてやろうというのが趣旨。

つまり総合設計制度を使わせないということはその分横幅が出て窮屈な建築になるということを意味する。これをわかっていない人が総合設計制度を使わせるなと無責任なことを言っている。一部の人はこれで建てられなくなるとか誤解しているようだね、そんなことはないし、老朽マンションの建て替えで容積率割り増しできたりするんで、逆に反対している人の方がこんなはずじゃなかったと、つぶやくことになるのではと...

[1607: 匿名さん]

総合設計制度を適用させないと頑張る事は、マンションが高層の高さを保ったまま横幅が広がって隣との隙間が小さくなって圧迫感が大きくなり、日陰がよりでかくなって近隣により迷惑がかかる計画にすること。おそらくそうすることで販売して利益をだす保留床が少なくなったり、眺望がいい高く売れる部屋が少なくなることで経済的利益を縮小させることを意図しているとみられる。

つまり周辺の住民の利益にはならない建築計画にすることで、デベロッパーに嫌がらせしようってことが本質。騙されてはいけない。

[1608: 周辺住民さん]

>>1600 匿名さん
法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円、同じ場所で法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円。あなたなら、どちらを買いますか？

っていう問題なんですよ。

[1609: 周辺住民さん]

学園が「覗かれる」と言っているのは、あたかもマンション住民からと思わせて（記事の演出だけかもしれないが）、公開空地から覗かれるという意味で発言しているようですね。

それにしても、あのような低い公開空地から教室内を覗くことができるのかしら。

[1610: 匿名さん]

新小岩でも160mだから、ここは200m目指して欲しいな。

[1611: 周辺住民さん]

>>1606 匿名さん
高さを抑えてその分横幅を広げた場合、離れた地域の日影は減る（影が届かない）一方で、隣接地の日影は逆に増えます。なので隣接地の学園と神社が日影を理由に「低くしろ」というのは笑えます。町会はほくそ笑んでいるかも。あるいはそれを認識したうえで学園の運動に相乗りしているのかも。

[1612: 周辺住民さん]

>>1610 匿名さん
そこまでいかなくても、本当は69m以上に高くしたかったと思いますよ。その方が能楽堂部分が設計しやすいので。現状の計画だと、地下1階の能楽堂がマンション部分に食い込んでいて、それがために太い柱が一部住戸に食い込んでいるんですよね。

[1613: 匿名さん]

> 隣接地の日影は逆に増えます。
断言できますか？　それを宝生ハイツ管理組合が明示できてないようですが。

[1614: 周辺住民さん]

>> 隣接地の日影は逆に増えます。
> 断言できますか？
当然じゃないでしょうか。小学生でもわかると思いますが。

[1615: 周辺住民さん]

いや、私が間違っていた。>>1606 さんも言っているが、こんな簡単なことが分からない人が多いんだ。

[1616: 匿名さん]

「こんな簡単なこと」を説明すれば良いのではないでしょうか。説明していないようですよ。

[1617: 周辺住民さん]

あまりに幼稚な世界で、説明する気にならん。

[1618: 匿名さん]

そうやって説明しない姿勢でいるからこじれるとは思わないのですか？

[1619: 匿名さん]

総合設計を適用する方が周辺住民のためになるのなら、それを説明すればいいのですよね。なぜそうしないのですか？

[1620: 匿名さん]

>>1608 周辺住民さん
つまり、適法な範囲で緑地もない経済設計のマンションが
>法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円

総合設計で緑地もあって、一階には能楽堂があって文化の香りすらする余裕のある設計のマンションが
>法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円
なんじゃないかと思うんですよね。

どこかの駐車場もないコンパクトマンション専業メーカーの経済設計マンションとは違うんですよ。

今共産党とか市民活動かが目指す総合設計制度を使わせない運動というのは、既存の建築基準法の範囲でギチギチの経済設計のマンションを作らせて、損させようって話です。マンション好きとしてそもそも許せますか、そうやって適法範囲ギリギリの余裕のないクソマンションができても嬉しくもなんともない。

[1621: 匿名さん]

緑地というのは屋上緑化のことですよね？

[1622: 周辺住民さん]

マジでわからないのか。私を試しているだけだと思いたい。

あるマンションの建設計画がたちました。2つのプランがあります。

・プランA（高くて細い）：高さ60m、幅40m　※単純にするため奥行きは無視。以下同
・プランB（Aより低いが太い）：高さ40m、幅60m

このマンションのすぐ北側に住宅Xがあります。また、十分に離れた位置に住宅Yがあります。どれくらいの日影が生じるか。

・プランAなら、住宅Xで3時間、住宅Yで0.5時間
・プランBなら、住宅Ｘで4.5時間、住宅Yで0時間（影が及ばない）

プランAとプランBは影の面積が同じです。違うのは影の形です。

・プランAの影：細い影（短時間の影）だけど、遠くまで広範囲に影を落とす
・プランBの影：近くに幅広の影（長時間の影）を落とす。遠くに影は及ばない

プランA（総合設計制度）からプランB（通常）に変更すれば、

・住宅X（学園や神社）：影になる時間が長くなる
・住宅Y（学園や神社以外）：影になる時間が短くなる（なくなる）

[1623: 匿名さん]

具体的に壁面日影図を作って近隣説明会で示せばいいのではないですか？
実際にはそう単純では無さそうですけどね。

[1624: 匿名さん]

>>1619 匿名さん
>それを説明すればいいのですよね。
なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので、本当にそう説明したかどうかも確認できない。ただ言い方によってはまるで脅迫するような感じにも聞こえてしまうと思うので表現しづらいことではあるね、察してくれぐらいの説明になったかも。

しかしね、市民活動家もそろそろ高さばかり問題にするのやめないか。都心の土地は限りがあるんだから、高い建物を建てないとそもそもゆとりなんか生じないだろう。

確かにね、総合設計制度ってのは広い土地がないとできないんで、周辺の小さな土地しか持っていない人には恩恵が薄くて嫉妬や怨嗟の声を誘発しやすい欠点があるんだよな。総合設計制度は大地主しか恩恵がないという制度的欠点があるので、そこをなんとかしないといけないね。小さい土地の持ち主が集まってミニ再開発をしやすくなるような制度の創設が望まれます。

[1625: 周辺住民さん]

>>1613 匿名さん
日影図はお持ちですか。日影の長さ（計画建物から外側方向）を2/3に、幅を1.5倍に（敷地からはみ出すけど）して書き直してみてください。計画建物から遠くの影がなくなり、至近の建物（学園や神社）で日影になる時間が増えるのがわかるかと。

[1626: 評判気になるさん]

> なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので
東京都が説明会の記録を保有しているのではないでしょうか

[1627: 周辺住民さん]

>>1623 匿名さん
日影図は配布されたのですよね。高さや幅が変わったらどうなるか、簡単にわかると思いますが。

[1628: 匿名さん]

>>1622 周辺住民さん
ちなみに隣の教室を覗くことができるかどうかも三角関数を理解していると簡単に計算できます。

マンション窓の位置が高ければ高いほど教室の中を覗くのが難しくなります。教室の窓に近い高さの窓ほど、教室の中をよく除けます。だから左右に広い建物よりも、幅が狭くて高さのある建物の方が、教室の中を覗ける部屋の数は減ります。こんな簡単な事がわからない人が高偏差値中高一貫校にいるはずないですよね。あまつさえ校長先生なんてやってるはずがない。

[1629: 匿名さん]

>>1625 周辺住民さん
その比較の図を施主が作って配布すれば良いでしょうね。

[1630: 匿名さん]

作れるならですけどね。

[1631: 匿名さん]

>>1626 評判気になるさん
いや、だからさあ、そういうのを取材して報道するのが東京新聞とか朝日新聞の使命だろう？みんな昼間は働いているんだよ。マスコミしかそんな面倒臭いことできるわけないだろう。

[1632: 周辺住民さん]

>>1616 匿名さん
>>1618 匿名さん
説明したので、よかったらレスしてくださいね。こき下ろすかもしれないけど笑

[1633: 周辺住民さん]

>>1629 匿名さん
そこまでしないといけないほど日本人は鹿馬になったのですか、ということでしょうか。

[1634: 購入経験者さん]

総合設計で、幅はそのままで、高さが1.5倍になっているのではないかな。