（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん

膨大な利害調整が必要な再開発事業なのに
みんなが繁栄の果実にありつけるとかの嘘話では一歩も進まん。
完成までの時間を考えれば
大変な思いだけする高齢者もいる訳だし。

[1446: 匿名さん]

嘘も方便。

[1447: 匿名さん]

>>1445 匿名さん
>嘘話では一歩も進まん
とはいえ企業の事業計画とか個人の住宅ローンの返済計画だって、所詮は取らぬ狸の皮算用なわけで、嘘と言えば嘘なんだよね。でも多くは問題なく収益を上げたり返済を進めて豊かになっているわけで...

都心の駅徒歩1分という地の利がある地域の再開発がそうそう簡単に失敗はしない。失敗するとしたら、頭の硬い人が反対したり、所有者不明の土地があって土地をまとめられなかった時だよね。文京区は賃貸住宅にしても商業施設にしても狭い小さな物件ばかりなので大手が店を出しにくいんだよね。もし再開発するならばそういうニーズがあるうちが花だと思う。

[1448: 周辺住民さん]

>>1445 匿名さん
何をもって繁栄とみなすかによりますが、未消化容積率を使う前提なら、少なくとも経済的には全員が果実にありつけます。時間がかかるのは事実ですが、本来は得られる果実で十分なはずです。

[1449: 匿名さん]

>>1448 周辺住民さん
その未消化容積率を消化する過程で日当たりがとか景観が、というクレームが出るから利用が進まなかったのかなと思います。

ならば地区計画で街区丸ごと再開発することで、学校と神社は高台の日当たりのいいところに移動して、駅に近い方には学校や神社の不要な容積を譲ってもらって超高層複合ビルを作って老朽狭小オフィスビルから大企業も入るような最新設備のオフィスの権利床に変換することで、借り手もつきやすければ家賃も高くとれる優良な資産に生まれ変わらせることが可能になり、建て替えが視野に入るような脆弱な耐震性能の老朽ビルの上に住んでいる地主さんも堅牢な高層マンションの眺望や日当たりのいい部屋を手に入れられるでしょう。もちろん高さが出る分敷地にも余裕ができて大きな緑地帯や公共の広場も作れるようになるでしょう。それこそ能楽堂の上の緑地が気に入らなければ能楽堂を超高層ビルの最上階に移して天空の能楽堂とすることだってできるでしょう。

再開発の利益は大きいと思います。

[1450: 匿名さん]

>>1448 周辺住民さん

時間がかかるという事も大問題ですが、それより問題なのは
人って、得られる果実があるなら十分なんて思わないんだな。
他人の果実と比べて自分の果実は少ないのでは、と必ず比較しだすからね。
その評価の調整が再開発の難しさだし、その範囲が大きくなればなるほど、
そんな調整を請け負う事業者は出てこない。

[1451: 口コミ知りたいさん]

>>1450 匿名さん
工事費も相当上がってきてるので、もはや建替え決議の宝生ハイツの80%の賛成を取るのも結構厳しいんじゃないですかね
桜陰や神社が本気で計画を止めたいと考えるなら80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えばそれで終わりなんじゃないかな

[1452: 匿名さん]

>>1450 匿名さん
>他人の果実と比べて自分の果実は少ないのでは、と必ず比較しだす

コミュニティに一体感がないと難しいよね。春日後楽園駅前地区の再開発のときも町会をあげてのバーベキューパーティーとかやって顔の見える関係を作るために汗を流していたのをよく目にしていたよ。あれは胸熱だったなあ...

おまけに区議会野党や市民運動家がああじゃらこうじゃら言ってプロジェクトの完成を引き延ばして高コスト体質にして採算性を悪化させたりするんで、そちらもね。そういう人は自分の興味のあることだけを要求して全体を見てくれないんだよなあ...

[1453: 周辺住民さん]

>>1451 口コミ知りたいさん
> 桜陰や神社が本気で計画を止めたいと考えるなら80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えばそれで終わりなんじゃないかな

既に決議は終わっているでしょ笑

[1454: 周辺住民さん]

>>1452 匿名さん
> プロジェクトの完成を引き延ばして
全国区であれば静岡県知事がそうですね。カッコよく振舞っているつもりが、足引っ張ってるだけという。

[1455: 匿名さん]

>>1451 口コミ知りたいさん
>80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えば
それは何億ものお金を今後廃墟になって資産価値がゼロになるだろうという物件に投じるということだから、損得抜きのすごい恨みの感情がある場合に限られるんじゃないかな。あまり人には言えない不合理な使途だから、法人なら理事会とかで問題にされるだろうね。すごいお金持ちがポケットマネーでやる場合に限られるだろう。

そういう計算ができる人なら、常識的にはプロジェクトに自分も加わって美味しいところもらおうとするはず。

[1456: 通りがかりさん]

>>1451 口コミ知りたいさん
公益社団法人宝生会
http://www.hosho.or.jp/about/data/
事業決算報告によると建替えの議論は2018年度からですね。

>>1453 周辺住民さん
宝生会の事業決算報告を見るかぎり決議はまだのようですね。

[1457: 周辺住民さん]

>>1456 通りがかりさん
ありがとうございました。2021年8月以降分の情報はまだですよね。あと、2018年は理事会で建替事業協力者選定について可決とあるので、議論自体はもっと前から行われていると考えるのが自然かと。

近隣や役所に建て替え計画を示していることから、すでに管理組合で可決されているとみてよいと思います。建て替えが決まってなければ役所としても受け付けようがないはずです。

[1458: 匿名さん]

ちょっと話が見えないんだけど
ここって宝生会の共用部の持ち分は4割近いんだよね。
他に頭割の議決権もあるかもしれないから、
何でもかんでも決議が通るとは限らないけど
少なくとも80%に達しないように宝生ハイツの部屋を買う
なんて事は無理じゃないの。

[1459: 周辺住民さん]

>>1458 匿名さん
20％超買えばよいのでしょうが、売り物件がほぼ出ていないので、そこまで買い進めるのは不可能だと思います。また>>1455さんの指摘にあるように、自らドブにカネを捨てることになってしまいますね。

[1460: 匿名さん]

>>1452 匿名さん

同じ住民でも地権者と借地権者は利害は反目するし
でかい再開発となれば、悪徳運動家やら悪徳業者やら、
前に進めたければ金払えみたいのが湧いてくるからな。
そういう輩は最初から全体なんか関係無いもの。

[1461: 匿名さん]

>>1459 周辺住民さん

そういう事なんですね。
ですけど、マンション分は６割だから全体の20%越えとなると2６部屋くらいを
買占めたらという事か。無茶な話ですね。

[1462: 匿名さん]

>>1457 周辺住民さん
決議はまだされていないようです

[1463: 匿名さん]

>>1458 匿名さん
宝生会だけで決まらないとしても、大きな部分を占めており、宝生会の事情が優先されるのではないでしょうか？

[1464: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
もう決まってるよ。知り合いも仮住まいの物件探ししてるし。

[1465: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
>悪徳運動家やら悪徳業者やら
いるよね。ご近所さんとしては見ててハラハラしてたよ。
悪い人っているんだよね。

文京区だからいい人ばかり住んでいるとは限らないんだなと思った。

[1466: 匿名さん]

>>1462 匿名さん

決議も無いのに
管理組合を建築主とする建築計画のお知らせ掲示
なんか無理でしょ。

[1467: 匿名さん]

それはどうかな。

[1468: マンコミュファンさん]

>>1455 匿名さん
桜陰、神社、元ニ親和会は良識があり合理的な判断ができる人たちだとの前提のようだけど、果たしてそうなの

[1469: 評判気になるさん]

開発許可の要不要から揉めそうな敷地ですね

[1470: 匿名さん]

総合設計の高さ制限60ｍにするよう地区計画の変更を行っておけばよかったんだろうね

[1471: 匿名さん]

番町も総合設計の高さ制限60ｍにしています。

[1472: 匿名さん]

感情的な議論が多くて悲しいね
建たせないために制度を作るんじゃなくて、みんながどうしたら幸せになるかという視座で考えるべきだと思うな。

[1473: 匿名さん]

宝生会がみんなが幸せになるかを考えているのかしらね。

[1474: 匿名さん]

>>1473 匿名さん
では逆にここに住む６９世帯と能楽堂に集まる能楽ファン何百人かの不幸せ、たとえば災害で家をなくしたり、倒壊して人が死んだりとかいった不幸せは考えたことがあるかと問いたい。

[1475: 検討板ユーザーさん]

>>1474 匿名さん
元ニ親和会は町内掲示板で宝生ハイツの総合設計制度による建替え計画に反対する署名活動を行っており、宝生ハイツ69世帯の不幸を祈ってると捉えて間違いない気がする

[1476: 匿名さん]

味噌煮込罠で署名集めしていますよ

[1477: 匿名さん]

これですかね
https://twitter.com/kululi216/status/1575477182763532290

[1478: 評判気になるさん]

>>1477 匿名さん
味噌煮込みで誘い込んで反対署名させるとは、なかなか、手がこんでますねぇ
それって不透明に集めてる町会費が原資だったらかなり香ばしいネタですよ

[1479: 匿名さん]

しかし能楽堂に文京区に残ってほしいと要請すると、どこがどう繋がってそれが悪いことになるんだろう。誰か合理的に説明できる人いる？

[1480: 周辺住民さん]

味噌煮込罠の引用はもうやめた方がよいと思います。本人の弱さを晒すだけで逆にかわいそうです。

高さ69mを46mに下げろってことは、味噌煮込罠の1日の売上6万9000円を4万6000円に下げろってことと同じなのですが、恐らく本人は気づいていない。

[1481: 匿名さん]

たしかに知らずに人を傷つけていることって、誰しもあるよね。

良かれと思っているだけになお痛々しい

[1482: 匿名さん]

文京区の令和４年９月２０日 建設委員会（速報版）が出ているんだけど、一読してげんなりしてしまった。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0249/6334/0920kensetu.pdf

28ページからがここに関連しての請願なんだけど、まず一読を。私は呆れたが...

[1483: 周辺住民さん]

>>1482 匿名さん
途中でやめてしまったけど、確かに呆れる。沢田議員が必死で誘導尋問してるけど、乗ってもらえず笑。

[1484: 名無しさん]

>>1480 周辺住民さん
ちゃっかり先月、値上げしとるやん
味噌煮込みうどん 900円→1000円
キムチ味噌煮込みうどん 950円→1050円
インディアン味噌煮込みうどん 950円→1050円
イタリアン味噌煮込みうどん 1050円→1100円
(全て税込価格)

[1485: 周辺住民さん]

>>1484 名無しさん
静かにしてあげましょうよ。

[1486: 匿名さん]

>>1483 周辺住民さん
48ページの田中（としかね）委員の発言は教育者らしい落ち着いた話しぶりで、だれもがわかるような言葉で、民間同士の利益の争いである個別の建築紛争に政治が介入することの問題や、そのために建築委員会という場を私物化するかのような一部副委員長の逸脱行為をやんわりとたしなめつつ、法律の趣旨に反するような条例を作れという請願はみとめられませんよと毅然と意見を表明されていました。

私には副委員長さんの方が権力をふりかざしてヒステリックに叫び続けているように思えてとてもげんなりとしました。こういう人たちに票を投じる人がいるんだと思うと嘔気すら覚えます。

[1487: 匿名さん]

やはり市井の人として生活者として生きていく中で、自然と人が集まって議員に押し上げられた人の聡明さとくらべて、自分の票田となる低所得者向け公営住宅が少ないのは問題だと午後の部でも怪気炎をあげ続ける副委員長は票集めのために文京区を私物化して眷属に利益を誘導したいのかと訝しくおもうばかりです。

ロシアや中国のように、権力とそれにつらなる派閥（まあロシアの場合はギャングみたいな連中も含まれているようですが）が国家を私物化している状況を作り出したいのではないかと思わざるおえません。

[1488: 匿名さん]

そもそも総合設計制度ってのは能楽堂みたいな文化施設がなくても可能なわけで...仮に能楽堂がなくても建ちますよね。ただそうなると能楽堂が文京区からどこかに去っていくという選択肢もあるわけで、私なら出て行かないでと言いますよね。文京区の宝ですから。

[1489: 匿名さん]

しかし、不規則発言していた人たちのロシア製セキュリティソフト採用率って高かったんですね...。これ読んでたらアンインストールしてアメリカ製に乗り換えた方がいいですよ。

[1490: 周辺住民さん]

>>1486 匿名さん
田中委員の発言は44ページですかね。2時間に及ぶ議論の最後にだけ、要所を突いた発言をされています。一方、立民・共産の皆さん（といっても2人）は、そもそもの請願が「学校に日影を落とす建築計画にしないというルールを作ってくださるよう、文京区長に要請してください」なのに話を拡散させたがり、委員長や野次？により注意される有様。痛々しいですね。

[1491: 周辺住民さん]

>>1487 匿名さん
味噌煮込罠の店主のように、共産党議員に適切でない情報を吹き込まれて毒されているのに気づかない人がいて（もし自身が当時者なら大変な被害に遭うのに）、罪深さを感じます。

[1492: 周辺住民さん]

あんまり学歴の話はしたくないけど、田中議員も沢田議員も東大卒なんですね。この差はなんだ？

[1493: 職人さん]

p43の板倉副委員長の発言に賛同します。
やっぱり文京区としては、そういう、文京区が一定支援するなり、あるいは国や東京都が 文化予算をやっぱり大幅に増やしていくということがこのような保留床の売却によって文化 遺産、文化施設や建設資金を捻出するというようなことではなくて、やっぱり文化としてそ この施設がきちっと維持できる、そういった支援というのが必要だと思うんです

[1494: 匿名さん]

>>1490 周辺住民さん
まあ採択されなかったんですけどね。
私はね、文の京を標榜するなら付近の地主の恨みを学校に向けるようにするよりも、もっと積極的に再開発を推し進めて地主の利益と学校の利益を調整するんですけどね。

例えば学校を高台の住専に移転させて、谷底の低い土地の商業地には超高層の建築物を周囲に大きな緑地帯を伴って整備するとかね、為政者ができるのはこういうウルトラC的な都市デザインなんだけどね。反対運動は本当に誰の得にもなりませんよ。